×
HOBİ bahçeleri, kent dışındaki büyük arazilerin sözleşmeler aracılığı ile küçük parçalara bölünmesi yoluyla dernek veya kooperatifler aracılığıyla satılmasıyla kuruluyor. Hobi bahçelerinin bulunduğu bu alanlar tapuda tarım arazisi görünüyor. Mevzuata göre bazı küçük istisnalar dışında tarım arazisine inşaat yapımı yasak. Tarım arazisi niteliği bulunmayan, imar planında arsa olarak nitelendirilmiş alanlarda hobi bahçesi kurulması önünde ise yasal bir engel yok. Ancak uygulamada hobi bahçeleri üzerine prefabrik, kagir veya ahşap yapılar inşa ediliyor. Sıkıntı da buradan kaynaklanıyor. Bu yapıların imar mevzuatına aykırılık teşkil etmesi durumunda; yıkılmaları gerekiyor. Üzerine de TCK’nın 184. Maddesi kapsamında “İmar kirliliğine neden olma” suçundan hapis cezası uygulanabiliyor. Maddi kayıp ve sorun yaşamamak için arazi-arsa-tarla-hobi bahçesi alırken dikkat edilmesi gerekenleri okurlarımın soruları ışığında kat mülkiyeti hukuku bilirkişisi Murat Erdoğan’a sordum. Erdoğan, sorularımı bakın nasıl yanıtladı:
KOOPERATİFE ÜYELİK
* Arazi sahibi olmak için kooperatiflere üye olmak akıllıca olur mu? Kooperatiflere mali tablolarına bakmadan bilerek ya da bilmeden üye olduğunuzda kooperatifin borcuna da varlığına da ortak olursunuz, yaptığınız ev kooperatifin ortak malı olur, tek başına hiçbir hak iddia edemezsiniz. O yüzden bu tip kooperatiflere araştırmadan girmeyin.
* Kooperatif üyeliğiyle alınan hobi bahçelerine prefabrik ev yapılabilir mi? Hobi bahçeleri tarım arazileri üzerine kurulu. Tarım arazisine ve kooperatife ait hobi bahçesinde zaten ev yapılamaz. Yaptığınız ya da yapılmış olarak hissesini aldığınız ev/prefabrik de zaten sizin sayılmaz. Kooperatiflerde ‘konteyner koyulabilir, prefabrik yapılabilir, bungalov yapılabilir’ diye özel bir durum ya da özel bir müsaade yoktur. Ruhsatı olmayan her şey kaçaktır. Yasal olduğunu iddia edenlere yapı ruhsatını mutlaka sorun.
DAVA BİLE AÇILIR
* Kaçak prefabrik ev ve konteynırlar için nasıl bir işlem yapılıyor? Kooperatif hissesi satan ve pazarlayan satıcılar ‘Belediye bir şey demiyor’ diyerek sizleri kandırabilir. Bunlara inanmayın. Mevzuat gereği belediye bu tür yerleri fark ettiğinde ya da bir şikâyet geldiğinde yıkmak ve cezasını kesmek zorundadır. Ayrıca ceza davası açılması için kolluk kuvvetlerine ihbarda bulmak zorundadır, hapis cezası bile alabilirsiniz. Belediyenin yıkmadığı yani göz yumduğu olsa dahi Çevre ve Şehircilik Bakanlığı bu tür yerleri görevi gereği yıkar, parasını iki kat olarak belediyeden keser ve bunu bile size ödetir.
* Elektrik aboneliği olması izin verildiği anlamına gelir mi? Bu tür kaçak yapılarda, elektrik aboneliği olması belediyenin ya da devletin o yapıya izin verdiği, yıkmayacağı anlamına gelmez. Yıkılan kaçak yapıların hemen hemen tamamında elektrik vardır. Yapı kayıt belgesine müracaat edilmiş olması o yapının izinli olduğu ve yıkılmayacağı anlamına gelmez. Belgesiz olan her yapı yıkılabilir. Yapı kayıt belgesi bir müracaat belgesidir yapı kullanım izin belgesi değildir.
* Su için sondaj yapılabilir mi?
- Sosyal medyadan nasıl gelir elde edilir? Sosyal medyanın pandemi dönemi sonrası daha fazla popüler olması ile birlikte yeni meslekler, yeni kavramlar hayatımıza dahil oldu. Mevzuattaki adıyla “sosyal medya içerik üreticileri” de bunlardan olup bu kişiler ciddi tutarlarda gelir elde edebiliyorlar. Bu gelir çok çeşitli yöntemlerle olabiliyor. Örneğin bir video, resim ya da yazı içeriğinde gönderi, hikaye, kısa veya uzun video gibi doğrudan reklam almak ve bunu belirtmek söz konusu olabilir. “Örtülü reklam” yani reklam olduğunu belirtmeden reklam yapılabilir. Ürüne, siteye, hizmete, hesaba bağlantı vererek, gelir elde edilebilir. Bir video içeriğinin yüklendiği platform arada gösterilen reklamlardan elde edilen geliri içerik üreticiyle paylaşabilir. “Katıl”, “abone ol”, “destek ol” gibi butonlarla içerik üreticiye fayda sağlanabilir. İçerik üretici çevrimiçi eğitimler karşılığında gelir elde edebilir. Saymakla bitmeyecek bu gelirlerin tamamı vergiye tabidir. Vergilendirilmesi gerekir.
KAZANÇ SAYILIYOR
Sosyal medyadan elde edilen gelirler kanuna göre “kazanç” sayılıyor. Geliri elde eden gerçek kişiyse gelir vergisi, şirketse kurumlar vergisi ve ayrıca her ikisi için de geçerli olmak üzere KDV ödenmesi gerekiyor. Ayrıca bu vergiler için mükellefiyet tesis edilip beyanname verilmesi gerekiyor. Genel kural bu olmakla birlikte çok avantajlı bir vergi istisnası düzenlemesi mevcut. Bu durumda iki ihtimal söz konusu oluyor:
1. Genel kurallara göre vergi mükellefiyetlerini yerine getirmek.
2. Sosyal medya vergi istisna belgesi alarak avantajlı düzenlemelerden yararlanmak.
- Genel kurallara göre vergi mükellefiyeti nasıl yerine getiriliyor? Sosyal medya geliri elde eden gerçek kişi ise kendi adına vergi mükellefiyeti (hatalı bir kullanım olmakla birlikte genelde bilindiği şekliyle ‘şahıs şirketi’) açarak bu mükellefiyet üzerinden vergisel yükümlülüklerini yerine getirebilir. Bu durumda elde edilen gelirler için fatura kesilip her ay KDV, üç ayda bir geçici (gelir) vergi, yıllık gelir vergisi beyannameleri verilmesi gerekiyor.
Limited veya anonim şirket kurulursa da aynı yükümlülükler gelir yerine kurumlar vergisi şeklinde söz konusu oluyor. Tabii bu beyannameler sonrası ilgili vergilerin ödenmesi gerekiyor. Ayrıca SGK bağlamında 5510 sayılı Kanun md. 4/b kapsamında eski adıyla Bağ-Kur prim ödemelerine de katlanılması gerekiyor. Süreçlerin mali müşavirle takip edilmesi gerektiği için doğal olarak mali müşavir için ödenecek ücret şeklinde bir masraf kalemi daha ekleniyor. Öte yandan bunlar yapılmadıysa ya da eksik yapıldıysa ağır cezalarla karşılaşmak olası.
3 MİLYONUN ALTI İSTİSNA
TDAB Başkanı Yakup Erikel ile Türkiye’nin arabuluculuk üssü olmasını hedefleyen projelerini konuştum. Erikel’in, değerlendirmeleri şöyle: “Arabuluculuk, hukuki ihtilafların çözümünde alternatif uyuşmazlık çözüm yöntemidir. 1940’lı yıllarda başlayan arabuluculuk, günümüzde yaklaşık 160 ülkede uygulanmaktadır.
5 Ocak’ta, birliğimizin kuruluş dilekçesini verdik. Türkiye, Azerbaycan, Kazakistan, Türkmenistan, Kırgızistan, Özbekistan, Kıbrıs, Macaristan’dan şu anda üyelerimiz var. Bölgesel büyük bir arabuluculuk sistemi için ilk adımı attık.
BAŞ AKTÖR OLACAK
Artık Ankara’da, İstanbul’da, Yozgat’ta imzalanan bir arabuluculuk anlaşması Bakü’de, Aşkabat’ta, Taşkent’te hukuken geçerli olabilecek. Biz arabuluculuk uygulamaları, eğitimleri ve önemli uyuşmazlıkların çözümlerinde baş aktör olmak ve dünyada bir arabuluculuk markası oluşturmak iddiasındayız. Birliğimizi kurduktan sonra bölge ülkeleri ile temaslara başladık. Kırgızistan’a, Özbekistan’a ve Kazakistan’a gittik. Kazakistan Arabulucuları Birliği Başkanı Jandilda Jakupov, uçağa atlayıp Özbekistan’a bizlerle tanışmaya geldi. Kırgızistan’da bir arabulucunun 700 km’lik yolu aracı ile gelip bizlerle tanışmak istemesi de inanılmazdı.
Kırgızistan, Özbekistan ve Kazakistan aralarında zaten birlik kurmuşlar. Ancak bizi görünce ‘Siz bizden daha kapsamlı düşünüyorsunuz, biz de size üye olalım. Bu çalışmaları birlikte yapalım’ dediler. Biz bu çalışmanın moderatörü olmak istiyoruz.
DÖNEM BAŞKANLIĞI MODELİ
Türk Devletleri Teşkilatı’ndaki gibi her ülke dönem başkanı olacak. Bir dönem Azerbaycan, bir dönem Kazakistan bir dönem Kırgızistan başkan olacak. Birliğin merkezi Türkiye olacak. Bu coğrafyada birliğimize üye arabulucuların olduğu sekiz ülkenin başkentini belli alanlarla hukuk merkezi yaparak buraları bu hukuk branşı ile özdeşleştirmeyi de hedefliyoruz. Örneğin, Ankara Ticaret Hukuku, Bakü Rekabet Hukuku, Bişkek Fikri Haklar Hukuku gibi. Taşkent Sözleşmeler Hukuku, Macaristan Enerji Hukuku, KKTC Uluslararası Hukuk gibi.
Elektrikli şarj üniteleri ile ilgili okurlarımın merak ettiği tüm soruları İstanbul Barosu avukatı Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı.
-Çevre Bakanlığı’nın şarj üniteleriyle ilgili görüşü nasıl?
Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Meslek İçi Hizmetler Genel Müdürlüğü yapılan başvuruları/yöneltilen soruları dikkate alarak bu konuda bir açıklama yayınladı. 24 Temmuz 2024 tarihli açıklamada; elektrikli araç şarj ünitelerinin ruhsat gerektiren bir yapı niteliğinde olmadığı, kurulum işlemlerinin Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 19. maddesinde belirtilen “ortak alanlarda inşaat yapılması” kapsamında bulunmaması nedeniyle maliklerin 4/5’inin rızasının aranmasına gerek bulunmadığı ancak KMK’nın 42. maddesi kapsamında maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar ile kurulabileceği belirtildi.
EKLENTİYE ŞARJ İSTASYONU
Açıklamada ortak alan kapsamında olmayan bağımsız bölümlerin eklentisi niteliğindeki otopark alanlarında, mevcut olan elektrik tesisatında değişiklik yapılmadan ve diğer bağımsız bölümlerle ortak alanları etkilememek kaydı ile kurulacak olan bireysel şarj üniteleri için kat malikleri kurulu kararı alınmasına gerek bulunmadığı da vurgulandı. Bu tespitlere esas itibarıyla katılıyoruz. Ancak basın-yayın organları ile sosyal medyada bu açıklamayla ilgili yayınların çoğunda herhangi bir izin almadan ortak alanlara dahi bireysel şarj ünitesi kurabileceği şeklinde anlaşılacak değerlendirmeler yapılıyor. Bu değerlendirmeler kesinlikle yanlış.
-Malik veya kiracılar izin almadan şarj ünitesi kurabilirler mi? KMK’nın 19/2. maddesinde açıkça belirtildiği üzere apartmanın/sitenin açık veya kapalı ortak otoparkında, uygun bir ortak alanında bütün kat maliklerinin 4/5’inin yazılı rızası veya aynı sayıyla alınmış Genel Kurul (GK) kararı olmadan hiç kimse bireysel şarj ünitesi kuramaz.
YÖNETİCİ İZİN VEREMEZ
Sosyal medya platformlarının büyümesiyle birlikte markalar ürünlerini tanıtmak için “influencer” diye bilinen sosyal medya etkileyicileri ve fenomenleriyle işbirliği yapma yoluna gitti.
Artık bir sektör olarak kabul edilen influencer, TikToker, YouTuber, vlogger, blogger gibi yeni meslek mensupları kendi web sitesi üzerinden veya Google Adsense reklamları üzerinden gelir elde ettikleri için vergi mükellefi olarak bile kabul edildiler. Bu tür işbirliklerinin açıkça belirtilmemesi yani “örtülü reklam” verilmesi, tüketicileri yanıltma potansiyeline de sahip. Ticaret Bakanlığı, marka reklamı yaparak milyonlarca lirayı bulan kazanç elde eden sosyal medya fenomenleri ile influencer’lara ceza yağdırdı. Şeyma Subaşı’na birçok markanın reklamını yapıp ‘reklam’ olduğunu belirtmediği için 550 bin lira ceza kesildi. Temizlik videolarıyla ve ‘foşur foşur’ ifadesiyle tanınan Cem Özkök’e de kendi markasını tanıttığı bir paylaşımında ‘reklam’ yazmadığı gerekçesiyle 500 bin lira ceza verildi. Avukat Dr. Burak Aslanpınar’ın bu konuda merak edilenlere yanıtları şöyle:
- Örtülü reklam ne demek
Kısaca bir ürün veya hizmetin tanıtımının reklam olduğunun açıkça belirtilmemesi durumunu oluşturuyor. Kanundaki tanımı ise “reklam olduğu açıkça belirtilmeksizin yazı, haber, yayın ve programlarda, mal veya hizmetlere ilişkin isim, marka, logo veya diğer ayırt edici şekil veya ifadelerle ticari unvan veya işletme adlarının reklam yapmak amacıyla yer alması ve tanıtıcı mahiyette sunulması” olarak belirtilmiş (Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun madde 61/4). Sosyal medya etkileyicileri, genellikle ürünleri doğal bir şekilde hayatlarına entegre ederek tanıtıyor. Ancak bu tanıtımların bazen reklam olup olmadığı konusunda şüpheler ortaya çıkabiliyor. Bu şüphelerin oluşmaması adına son dönemde denetimler ve “örtülü reklam” nedeniyle kesilen cezalar sıklaştı
REKLAM OLDUĞU BELİRTİLMELİ
- Örtülü reklam yasağı örnekleri neler?
Sosyal medya etkileyicilerinin paylaşımlarında, içeriklerinde sıklıkla reklam yaptığını görüyoruz. Bu paylaşımları esnasında örneğin bir markayı, bir restoranı veya herhangi bir yeri reklam yapma amacıyla tüketiciyi harekete geçirecek şekilde tanıtım yapıyorsa ve reklam olduğunu tüketicinin açıkça anlayabileceği şekilde belirtilmezse örtülü reklam ortaya çıkıyor.
Konuyu merak eden okurlarımın sorularını Tekirdağ Barosu avukatı Ergün Vardar’a ilettim. Vardar’ın değerlendirmeleri şöyle: “Bir ses kaydının delil olarak kullanılabilmesi için hukuka uygun elde edilmiş olması gerekir. Bir kişinin rızası olmadan ses kaydının alınması, bu kaydın hukuka aykırı yollarla elde edildiği anlamına gelir. Mahkemede delil olarak kullanılamaz. Ancak, hakaret ve tehdit içeren ses kaydı istisnadır. Kişinin kendisine karşı işlenen hakaret ve tehdit olaylarını telefonuna ses kaydına alması belirli kriterler ışığında suç sayılmıyor. Alınmış olan bu ses kayıtları hukuka uygun delil niteliğindedir. Hükme esas alınmasında hukuka aykırılık yoktur.
İŞTE DELİL SAYILMA KRİTERLERİ
Yargıtay’ın değişik tarihlerde verdiği emsal kararlar dikkate alındığında; bir kişinin izinsiz ses kaydı alma eyleminin suç teşkil etmemesi için öncelikle, kişinin şahsına yönelik olarak gerçekleşen hukuka aykırı davranışı başka şekilde ispat edememesi ve bu konuda başka bir delil bulamaması gerekir. Ayrıca yapılan ses kayıt işleminin sadece mağduriyeti ispat amacı taşıması ve ses kaydının provokatif şekilde yönlendirmelerle elde edilmemesi ve üçüncü kişilere ifşa edilmemesi gerekir.
‘SENİ ÖLDÜRECEĞİM’ KAYDI DELİL
Ses kaydının alınmaması durumunda delillerin kaybolma ve bir daha elde edilememesi riskinin bulunması gerekir. Ses kaydının ani gelişen, suç teşkil edebilecek, örneğin “Seni öldüreceğim, şerefsiz” gibi hakaret ve tehdit içerikli durumlar nedeniyle alınması şarttır. Sonuç olarak, kişinin kendisine karşı işlenmekte olan bir suçla ilgili olarak, bir daha kanıt elde etme olanağının bulunmadığı ve yetkili makamlara başvurma imkânının olmadığı ani gelişen durumlarda karşı tarafla yaptığı konuşmaları kayda alması halinin hukuka uygun olduğunun kabulü zorunludur. Aksi takdirde kanıtların kaybolması ve bir daha elde edilememesi söz konusudur.
OKUR M.R. SAVCILIĞA ŞİKÂYET ETMELİ
Okur M.R.’nin sorusundaki gibi gürültü yapan üst kat komşunuz “Git nereye şikâyet edersen et, beni oraya getirme” der ve devamında size telefonda hakaret ve tehdit içeren beyanlarda bulunursa bunu kayıt altına alarak cumhuriyet savcılığına şikâyet dilekçesi sunabilirsiniz. Bu durumda yapılacak soruşturma sonucunda hakaret suçu kural olarak uzlaşmaya tabi olduğundan ve “tehdit” suçunun TCK madde 106/1’de temel şekli, taraflar arasında uzlaştırma prosedürünün uygulanmasını gerektiren suçlardan olduğundan uzlaşma sağlanamadığı, takdirde soruşturmaya veya yargılamaya devam edilmesi gerekir.”
Siteye sonradan yaptırılacak bir havuzla ilgili tüm sorularınızı İstanbul Barosu avukatlarından Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı...
-Okur B.R.: Mersin’deki sitemizin projesinde açık havuz var. Ancak inşaat şirketi yapmadı. Bazı site sakinleri de “çok masraflı” diye havuzu istemiyorlar. Bu açık havuzu yaptırmamız mümkün mü? Nasıl karar alınmalı? Yapım maliyetini kim nasıl karşılamalı?
PROJEDE VARSA...
“Sitenin projesinde açık ya da kapalı bir havuz var ancak bu yaptırılmadıysa, o proje de hâlâ geçerli ise bir malik bile istese havuz yaptırılabiliyor. Okur B.R., havuz yaptırılmasını talep edebilir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 42. maddesindeki düzenlemeye göre ‘faydalı yenilik ve ilave’ kapsamında siteye sonradan da havuz yaptırılabilir. Özellikle de yaz sezonunun 7-8 ay sürdüğü Mersin gibi aşırı sıcak tatil yörelerindeki yazlık sitelerde havuz yapımı ‘faydalı yenilik ve ilave’ niteliğinde değerlendirilir. Sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar alınması yeterlidir. Bu konuda 4/5’le bu kararın alınması gerektiği yönünde de görüşlerin bulunduğunu söylemek gerekir. Bu havuzun yapım, sonrasındaki bakım ve işletme giderleri tüm malikler tarafından sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karşılanıyor. Doğuda bir ilimizde, örneğin Kars’ta en fazla 1-2 ay kullanılabilecek olan açık havuzun sonradan yaptırılması halinde de bu havuzun KMK’ya göre ‘faydalı yenilik ve ilave’ kapsamında değerlendirilmesi mümkün olmayabilir. Bu sitenin yazlık site olmaması, açık havuzun çok kısa süre kullanılacak olması ve yaşayanların ekonomik durumu dikkate alındığında KMK’nın 43. maddesine göre, ‘çok masraflı, lüks yenilik ve ilave’ sayılabilir. Böyle bir durumda sonradan açık havuzun yapılmasını isteyenler; yine sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karar alırlar. Ancak lüks havuzun yapım, işletme ve bakım- onarım maliyetini Yönetim Planı’nda (YP) başka türlü bir düzenleme de yoksa kendileri karşılarlar. Havuzun yapılmasını istemeyenler de havuzu kullanamazlar. Yapım, işletme ve bakım-onarım giderlerine de katılmazlar.
NEREDEN İZİN ALINIR
- Havuz projede yoksa ve yaptırılacak havuz yapı niteliği taşıyorsa, proje yaptırılması ve bu projenin de belediyeden onaylatılması gerekiyorsa, maliklerin oybirliği ile karar almaları ve belediyenin de bu projeyi onaylaması gerekir. KMK’ya göre ‘faydalı yenilik ve ilave’ niteliğinde yapılacak bir havuzun yapım, işletme ve bakım-onarım giderlerini de YP aksine bir düzenleme yoksa malikler arsa payı oranında karşılarlar. Malikler bu giderlere ben katılmam diyemezler. Sonradan yaptırılacak yüzme havuzu yapı niteliğinde ise ruhsat almak gerekir. Bu durumda Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın belirlemiş olduğu yönetmeliğe uygun bir şekilde havuz yapılması için ilgili belediyeye başvurulması ve ruhsat alınması, yapının uygun şekilde inşaa edilmesi gerekir.
GİDERE KATILMAYAN
* OKUR B.E.: -Artan havuz bakım ve onarım giderleri nedeniyle kat mâliklerinin oy çokluğuyla havuz geçici olarak veya tamamen kapatılabilir mi? Yoksa nitelikli çoğunluk mu gerekir?
Bu konuda farklı görüşler olsa da havuzun kullanım hakkı yasadan doğan bir haktır. Tüm maliklerin oybirliği olmadan değiştirilemez. Çünkü, o site havuzlu diye satın alınmıştır. Havuzun geçici de olsa kapatılması için oybirliği gerekir. Deprem ve pandemi gibi durumlarda ise ilgili kamu kurumları site ve apartman havuzlarının kapanmasına (daha doğru bir ifade ile kullanımının yasaklanmasına) karar verebilir.
HAVUZ GİDERİ NASIL ÖDENİR
* Site ve apartmanlarda havuzun bakım, onarım ve işletme giderlerine hangi oranda katılmak gerekir?
Site ve apartmanda mevcut havuzun bakım, onarım ve işletme giderlerine katılımla ilgili olarak yönetim planında (YP) “Eşit ya da kullanacak kişi sayısına göre ödeme yapılacağı” gibi özel bir düzenleme yoksa Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 20. maddesi gereği malikler arsa payı oranında bu giderlere katılırlar. Bir artı bir daire ile dört artı bir ya da dubleks dairenin arsa payı farklı olduğundan, arsa payı yüksek olan dairelerin ödeyecekleri miktar daha fazla olacaktır. YP’de havuz giderlerinin eşit ya da kişi sayısına göre ödeneceği belirlenmişse, havuz gideri buna göre ödenir.
‘KULLANMIYORUM ÖDEMEM’ DENİLEBİLİR Mİ
* Bir malik, “Ben havuzu hiç kullanmıyorum” diyerek bakım, onarım ve işletme giderlerini ödemem diyebilir mi?
Site ya da apartmanda havuz varsa onu görerek satın alan malikin bu şekilde bir itiraz hakkı yok. “Ben havuzu kullanmıyorum, ödemem” diyemez.