×
“Maliye’nin yapay zekâ destekli bir sistemi var. Bu sistem, Merkezi Nüfus İdaresi Sistemi (MERNİS), tapu, banka, PTT, inşaat ve sigorta şirketleri, TOKİ, elektrik, su, doğalgaz şirketleri ve Sosyal Güvenlik Kurumu gibi farklı kurumlardan alınan bilgilerle çalışıyor. Alınan bilgiler işlenerek kira geliri elde ettiği izlenimi oluşan kişilere SMS gönderiliyor. Örneğin bankadan yapılan ödeme, kira ödemesi diye geçtiyse veya başka bir nedenle kira diye görünüyorsa, SMS otomatik olarak gönderiliyor. Herkesin durumuna tek tek bakılmıyor. Kira geliri olmadığı halde SMS alınması halinde “Dijital Vergi Dairesi/İnternet Vergi Dairesi” üzerinden “Kira gelirim bulunmuyor”, “Gayrimenkulümü sattım” gibi açıklamalarda bulunulabilir.”
ASLINDA GELİR VERGİSİ
- Kira vergisi nedir? Kira vergisi diye ayrı bir vergi türü olmamasına rağmen gayrimenkul sermaye iradı yani gayrimenkullerden elde edilen kira gelirlerinin vergilendirilmesi halk arasında bu şekilde adlandırılıyor. Burada sözünü ettiğimiz vergi aslında gelir vergisi. Diğer taraftan, kira gelirleri yalnızca konutlardan elde edilen gelirlerle sınırlı değil. İşyerinden ya da arsadan elde edilen kira geliri de olabilir. Taşınır mallardan ya da fikri haklardan da kira geliri elde edilebilir. Ancak konut kira geliri çok geniş bir kitleyi ilgilendiriyor.
33 BİN TL’Yİ AŞMIYORSA
- Herkes kira vergisi ödemek zorunda mı? Kira gelirlerinin vergilendirilmesinde konut kira gelirleri ve diğer kira gelirleri arasında fark var. 2024 yılı konut kira gelirleri için 33 bin TL’lik bir istisna var. 2024 yılı boyunca konuttan elde edilen kira geliri toplamda bunu aşmıyorsa beyanname vermek ve vergi ödenmek zorunda değil. Ama burada dikkat edilmesi gereken önemli bir husus var. Eğer kişi ticari kazanç, zirai kazanç ya da avukat, doktor gibi serbest meslek kazancı elde eden biriyse bu tutarın altında kira geliri elde etse de beyanname vermesi gerekiyor.
- 33 bin TL’nin üstünde kira geliri varsa ne olacak? 2024 yılı gelirlerindeki yıllık 33 bin TL’lik istisna herkes için aynı. Bir yalıyı kiraya veren kişi de mütevazı bir daireyi kiraya veren kişi de aynı istisnadan yararlanır. Üstündeki kısım için vergilendirme söz konusu olur. Örneğin eğer kira geliriniz 200 bin TL ise bunun ilk 33 bin TL’si istisna kapsamında değerlendirilir geri kalan 167 bin TL üzerinden giderler indirildikten sonra vergi hesaplanır.
-
* Merkezi Sistem Isıtma Kanunu ve amacı nedir? Enerji Verimliliği Kanunu’na göre, merkezi ısıtma sistemine sahip tüm binaların ısı ölçüm ekipmanları kullanması ve ısınma maliyetlerinin tüketim bazlı paylaştırılması zorunludur. Kanun gereği bina yönetimleri, kat maliklerinin aksi yönde tasarrufta bulunamazlar. Kanunun amacı şöyledir:
* Enerji verimliliğini artırmak, gereksiz enerji tüketimini azaltmak.
* Merkezi sistemle ısıtılan binalarda adil ve ölçülebilir bir ısı gider paylaşımı sağlamak.
* Bireysel kullanım farklarını tespit edebilmek için ısı pay ölçer ve kalorimetre gibi ölçüm cihazlarını zorunlu hale getirmek.
* 15 derece kuralı ile ortak alanları ve komşu daireleri mağdur etmeyecek şekilde minimum ısı seviyesini korumak.
MERKEZİ SİSTEM 15 KASIM-15 NİSAN ARASI
* Muvazaalı işlem ne demek? Tarafların üçüncü kişileri aldatmak amacı ile gerçek durumu onlardan gizleyerek kendi gerçek iradelerine uymayan ve kendi aralarında geçerli olmayan bir hususta anlaşmalarına “muvazaa” ve bu şekilde yapılan işlemlere de “muvazaalı işlemler” denilir.
* Aydınlı okurum M.R.: Biz üç kardeşiz. Babam Antalya’daki yazlığımızı iki kardeşim yerine bana vermek istedi. Tapuda satış yapmış gibi gösterdik. Evin tapusunu bana verdi. Babam iki yıl önce vefat etti. Satış işleminin üzerinden ise beş yıl geçti. Diğer iki kardeşim bu satışa muvazaalı diye karşı çıkabilir mi? Bu işlem hukukta ‘nisbi muvazaa’ olarak adlandırılır. Tarafların aralarında düzenledikleri bir sözleşmeyi kendi dahili iradelerine uymayan ve dışa karşı yaptıkları başka bir işlem ile gizlemeleri ‘nisbi muvazaa’dır. Taraflar görünürdeki işlem arkasında gerçek iradelerine uygun bir işlem yaparlar. Bu sorudaki gibi gerçekte yapılacak bir işlem vardır. Fakat başka bir türde yapılmış gibi gösterilmektedir. Sorudaki gibi babanın ölmeden önce üç evladından birine yazlık evini satmış gibi yapmasıdır. Bu işlem muvazaalı bir işlemdir.
TAPU İPTALİ DAVASIYLA
* İki kardeş dava açarak tapuyu iptal ettirebilir mi? İki kardeş muvazaalı satış iddiasıyla yazlığın tapusu alan kardeşleri M.R.’ye karşı dava açabilirler. Yargıtay’ın bu konuda yerleşik kararları bulunuyor. Yargıtay İçtihatı Birleştirme Kurulu’nun, 1.4.1974 tarihli ve 1/2 sayılı kararında; böyle bir durumda diğer mirasçıların dava açma hakkı olduğu kabul edilmiştir. İçtihadı birleştirme kurulu kararında şöyle denilmiştir: “Bir kimsenin mirasçısını miras hakkından yoksun etmek amacıyla, gerçekte bağışlamak istediği tapu sicilinde kayıtlı taşınmaz malı hakkında tapu sicil memuru önünde iradesini satış doğrultusunda açıklamış olduğunun gerçekleşmiş bulunması halinde, saklı pay sahibi olsun ya da olmasın miras hakkı çiğnenen tüm mirasçılarının görünürdeki satış sözleşmesinin Borçlar Kanunu`nun 18. maddesine dayanarak muvazaalı olduğunu ve gizli bağış sözleşmesinin de şekil koşulundan yoksun bulunduğunu ileri sürerek dava açabileceklerine.”
* Muvazaa davalarında görevli mahkeme hangisidir? Muris (miras bırakan) muvazaası davalarında görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Bu davalarda yetkili mahkeme dava konusu yapılan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Dava konusu yapılan taşınmaz sayısı birden çok ise ve bu taşınmazlar birbirlerinden farklı yargı yerlerinde bulunuyor ise taşınmazlardan herhangi birinin bulunduğu yer mahkemesi yetkili mahkeme olacaktır. Miras hakkı çiğnenen tüm mirasçılar dava açabilirler.
PAY ORANINDA TESCİL
* Davacılar hangi taleple nasıl dava açabilirler? Davacılar dava konusu taşınmazlardaki davalı adına olan tapu kayıtlarının davacıların miras payı oranında iptali ile davacılar adına tescilini talep ederek dava açabilir. Dava açarken taşınmazların davalı tarafından 3. kişilere devrinin önlenmesi için mahkemeden ihtiyati tedbir kararı talep edilmesi yerinde olacaktır.
*
CEZAEVLERİNDEKİ hükümlü-tutuklular dahil çok sayıda okurum ve yakınlarından Hükümet’in üzerinde çalıştığı infaz düzenlemesine ilişkin soru geliyor.
Yeni paket hazır mı? Denetimli serbestlik uygulamasında değişikliğe mi gidiliyor? Genel af var mı? Kısmi bir af mı geliyor? 2 yılın altındaki suçlarda tutuklama yolu mu açılıyor? Artık bir ceza alan cezaevine girip hapis yatacak mı?
55 MADDELİK PAKET HAZIR
Adalet Bakanlığı kaynaklarından edindiğim bilgiye göre, yeni taslak paket hazır. Bu taslak ilgili bakanlıklara gönderildi ve görüşe açıldı. Önümüzdeki günlerde Meclis’e sunulması bekleniyor. Daha önceki yargı paketlerinden çıkarılan infaz düzenlemeleri 10’uncu pakette yer alıyor. Pakette, 14 farklı kanunda değişiklik veya düzenleme var. Kanun teklif taslağı yürütme ve yürürlük dahil toplam 55 maddeden oluşuyor.
CEZANIN 1/5’İ YATILACAK
Pakete göre, ilke olarak hükümlülerin denetimli serbestlikten faydalanabilmesi için cezalarının belirli bir süresini yani koşullu salıverilme tarihine kadar ceza infaz kurumunda geçirmesi gereken sürenin en az 1/5’ini mutlaka cezaevinde geçirmeleri gerektiği kabul ediliyor. Bu durumda örneğin 1 yıl ceza alan 2.5 ay, 6 ay ceza alan 1 ay, 3 ay ceza alan 18 gün, 1 ay ceza alan 6 gün cezaevinde kalacak.
1 AY BİLE HAPİS ALAN...
1 yıllık maktu denetimli serbestlik süresi bakımından bir değişiklik yok. Ancak Cumhurbaşkanı Tayyip Erdoğan’ın sık sık vurguladığı gibi cezası az olan hükümlüler de dahil olmak üzere bütün hükümlülerin aldıkları cezayla orantılı olarak belirlenecek süreyi mutlaka ceza infaz kurumunda geçirmeleri sağlanacak. 1 ay bile ceza alan mutlaka cezaevine girip hapis yatacak. Böylece, toplumdaki cezasızlık algısının ortadan kaldırılması sağlanacak.
Okurlarım, “Elektrikli şarj istasyonlarını güvenlik riski nedeniyle nasıl söktürebiliriz?” diye soruyorlar. Soruları kat mülkiyeti hukuku bilirkişisi Murat Erdoğan yanıtladı.
ELEKTİRİKÇİYE KABLO ÇEKTİRİYORLAR
- Site ve apartmanlarda ne tür sorunlar yaşanıyor? En büyük sıkıntı bayilerin, elektrikli aracın yanında bir de elektrikli araç şarj istasyonu satması ya da hediye etmesiyle başlıyor. Bu sefer bina sakini, yanına bir elektrikçi alarak doğru siteye gidiyor ve hiç kimseden izin alma tenezzülünde bulunmadan, kendi saatinden metrelerce uzatılan bir kablo yardımı ile ortak alanlarda kolonların, kirişlerin, kapıların aralarından geçirerek kendi belirlediği bir noktaya cihaz taktırıyor. Arabasını her gece o noktaya çekerek sabaha kadar şarjda bırakıp, tüm site sakinlerinin canına kast ediyor! Denetimsizlik ve uygulamada yaşanan zorluklar endişe verici.
15. KATTAN ŞARJA BAĞLIYORLAR
Elektrikli araç sahiplerinin, özellikle yüksek binalarda, 5 ya da 15. kattan dahi kablo uzatmak suretiyle araçlarını şarj etmeleri büyük bir tehlike oluşturuyor. Bu tür eylemler, sadece yangın riski taşımakla kalmadığı gibi aynı zamanda ortak alanların işgali ve diğer sakinlerin güvenliğini de tehdit eder boyutlara ulaşmış vaziyette. Önümüzdeki günlerde sitelerdeki elektrikli araç şarj istasyonları sebebi ile birçok yangın haberi duyabiliriz. Bazı kötü niyetli elektrikli araç sahipleri olayın farkında bile değil. Bu konuda resmi kuruluşların da bir denetimi yok. İhbar durumunda kimse gelip ne olduğuna bakmıyor.
OTOPARKA ŞARJ İSTASYONU OLUR MU
-
Peki, yöneticinin ortak alandaki eşyaları kaldırtma yetkisi var mı? Bazı okurlarım da yangın merdivenlerinin kapılarının kilitli tutulduğunu belirterek, “Açık olmaları gerekmez mi?” diye soruyor. Kat mülkiyeti hukuku bilirkişisi Murat Erdoğan, okurlarımın sorularını yanıtladı.
YÖNETİCİNİN GÖREVİ VAR YETKİSİ YOK
- Yönetici ortak alanlarla ilgili tam yetkili mi? Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) gereğince ortak alanlar ve bina güvenliği konusunda yönetici tam yetkili gibi görünse de sahada işler maalesef böyle yürümüyor. Yargı bu konuda çok hantal, kanunlara uymayan kişilere karşı açılan davaların sonuçlanması en az 4-5 yıl sürüyor. Bu arada bu kişi aynı eylemine devam ediyor. Müdahale ettiğinizde yönetici olarak siz suçlu çıkıyorsunuz. Ülkemizde ceza ve tazminat hukukunun tam manası ile işletilmemesi, birçok yöneticimizin görevini icra edememesine sebep oluyor
- Yönetici ortak alanlara konulan eşyaları attırabilir mi? Ortak alanlar, koridorlar, yangın merdivenlerindeki eşyalar kaçışı engelleyecekleri için olası bir yangın anında büyük risk. Bu alanların boş tutulması gerekiyor. Ancak yöneticiler bu konuda sıkıntılı. Çünkü yangın güvenliğinden sorumlu yöneticilerin ortak alanlardaki bu eşyaları attırma gibi bir yetkileri yok. Yönetici görevini yaparak bunları kaldırmaya kalkıştığı anda hem şiddet görebiliyor. Hem de vatandaş tarafından “Eşyalarım çöpe atıldı” gerekçesi ile savcılığa hakkında suç duyurusu yapılıp yargılanma tehlikesi ile karşı karşıya kalabiliyor.
EŞYAYI KALDIRMAYANA ‘CANA KAST’
- Bu sorunu çözmek için yöneticiler ne yapabilir? Genel kurulda, ortak alanlardaki eşyaların kaldırılması konusunda karar alınıp yöneticiye yetki verilebilir. Ancak, hassas kararların alındığı genel kurul toplantılarının düzenli ve geniş katılımlı yapılması konusunda da sıkıntı var. Apartman ve site toplantılarında sağlıklı karar almak için toplantılara katılım zorunlu hale getirilmelidir. Gerekirse toplantıya katılmayanlara para cezası uygulanmalıdır. Yöneticiler, KMK gereğince yetkileri olsa da sahadaki uygulamada bu konularda çok büyük sorun yaşanmaktadırlar.
-
Merak edilen tüm bu soruları kat mülkiyeti bilirkişisi Murat Erdoğan’a sordum...
- Ev alırken yangın tedbirleri alınmış binaları mı tercih etmek gerekir? Yangın tedbirleri alınmış bir bina, sadece can güvenliği açısından değil, aynı zamanda maddi kayıpları önlemek ve uzun vadede güvenli bir yatırım yapmak açısından da önemlidir. Ev alırken, yangın güvenliği raporunu ve bina altyapısını kontrol etmek akıllıca bir karar olacaktır.
- Eski bina ve sitelerde yangın alarm ve söndürme sistemi kurulabilir mi? Evet, eski binalara yangın sistemi, duman dedektörü ve yangın merdiveni kurulabilir. Ancak, bu tür değişiklikler için bazı yasal izinler alınması ve teknik incelemelerin yapılması gerekmektedir. Duman ve ısı dedektörleri, yangın alarm sistemleri ve yangın söndürme tüpleri için özel bir izin gerekmemektedir. Apartman/site yönetimi veya bina sahibi, yetkili bir yangın güvenlik firması ile anlaşarak sistemleri kurabilir. Ancak sprinkler (otomatik söndürme) sistemleri gibi büyük değişikliklerde proje onayı gerekebilir.
ESKİ BİNALARDA NE YAPILABİLİR
- Yangın merdiveni ile yangın alarm ve dedektör sistemleri için kat maliklerinin onayı gerekir mi? Apartmanlarda/sitelerde yangın merdiveni ortak alanı etkilediği için bazı durumlarda yönetimin tek başına bazı durumlarda ise kat maliklerinin oyçoğunluğu ile karar alması gerekir. Eski bir binaya yangın merdiveni eklenmesi, bina statik yapısını ve ortak alanları etkileyen bir değişiklik olduğu için belediyeden de izin ve onay gerektirir. Süreç şu şekilde işler:
- Belediyeden ruhsatlı bir mimar/mühendis ile yangın merdiveni projesi hazırlanır. Proje imar yönetmeliği ve Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik esaslarına uygun olmalıdır. Belediye imar müdürlüğüne ve itfaiye müdürlüğüne onay için başvurulur. Belediye onayı alındıktan sonra yangın merdiveni inşaatı için ruhsat çıkarılır. Uygun bir firma ile montaj yapılır ve belediye denetimi sonrası yapı kullanma izni verilir.
- Yangın alarm ve dedektör sistemi için özel bir izin gerekmez, sadece yetkili firmadan kurulum yapılabilir.
- Yangın merdiveni eklenmesi için belediye ve itfaiye onayı gereklidir.
Avukat Dr. Burak Aslanpınar’a sordum...
- Emlak vergisi nedir? Emlak vergisi, her taşınmaz sahibinin ödemekle yükümlü olduğu ve her yıl iki taksit halinde ödenen bir vergi. Ancak yeterli bilgiye sahip olunmaması avantajlardan yararlanılmamasına ve mağduriyetlere neden olabiliyor.
- Emlak vergisini kim öder? Emlak vergisini, taşınmaz malın (arsa, bina, işyeri vb.) sahipleri veya intifa hakkı sahipleri öder. Malik veya intifa hakkı sahibinin bulunmaması halinde ise emlak vergisine konu taşınmazdan malik gibi tasarruf edenler ödemekle yükümlü. Kiracılar bu vergiyi ödemekle yükümlü değil.
GEÇ BİLDİRİME CEZA
- Beyana mı bildirime mi tabi? Beyana değil, bildirime tabi bir vergi. Yani “Benim taşınmazımın değeri şu kadar, şu kadar vergi ödemem gerekir” diyemiyorsunuz. Size düşen edindiğiniz taşınmazı bildirmek. Vergi otomatik hesaplanıp tahakkuk ettiriliyor. Emlak vergisi yükümlüsü olan kişinin tek yapması gereken bildirim yapmak ve tahakkuk eden vergiyi süresi içinde ödemek.
- Emlak vergisi bildirimi nasıl ve ne zaman yapılır? Yeni bir taşınmaz (konut, işyeri, arsa, arazi) edinilmesi halinde aynı yıl içinde ilgili belediyeye bildirilmesi gerekiyor. Yılın son 3 ayında edinilen taşınmazlarda ise bildirim süresi edinmeden itibaren 3 ay içinde olabiliyor. Örneğin 30 Ekim 2024’te edinilen bir taşınmaz için emlak bildirimi son günü 30 Ocak 2025. 30 Eylül 2024 öncesinde edinilen taşınmazların ise 2024 yılı içinde bildirilmesi gerekiyordu. Geç bildirim için usulsüzlük cezası kesiliyor ve emlak vergisi gecikmeye ilişkin faiziyle birlikte isteniyor.
YENİ TAŞINMAZA BİR YIL SONRA