×
Ancak birçok apartmanda yönetici seçilemiyor, yönetici olan da yapmakta zorlanıyor. Okurlarım “Apartmanımızı profesyonel yönetim şirketine verelim mi?” diye soruyor. Büyük sitelerde oturanlar ise fahiş rakamlı aidatlardan şikâyetçi. Tesis Yöneticileri Federasyonu (TEYFED) Başkanı Yahya Sağır merak edilenleri yanıtladı.
YÖNETİCİ ZORUNLU MU
- Apartmanlarda yönetici seçmek zorunlu mu? KMK’ya göre sekiz ve daha fazla bağımsız bölümü olan apartmanlarda yönetici atanması zorunlu. Yasal olarak zorunlu olmasa da sekizden az bağımsız bölümü bulunan apartmanlarda da yönetici seçimi yapmak mümkün.
- Profesyonel bina yönetimi ne demek? Profesyonel bina site yönetimi, bir bina ya da konut sitesinin günlük işleyişini düzenleyen, KMK ve yönetmelikler doğrultusunda yöneten ve bakımını sağlayan profesyonel bir hizmet sürecidir. Bu yönetim türü özellikle apartmanlar, siteler, iş merkezleri ve karma kullanım alanlarında, gayrimenkul değerini artırmak, sakinlerin yaşam kalitesini iyileştirmek ve binanın uzun vadede sağlıklı bir şekilde işletilmesini sağlamak amacıyla uygulanır.
- Site yönetim şirketi ile çalışmak avantaj sağlar mı? Aslında profesyonel bina site yönetimi, sakinlerin yaşamını daha rahat ve güvenli hale getirirken aynı zamanda yatırım yapılan gayrimenkulün uzun ömürlü ve değerli olmasını sağlıyor. Bu nedenle site yönetimi, bina yönetimi ve tesis yönetimi konusunda deneyimli mesleki yeterliği sahip; örneğin olmazsa olmaz dediğimiz KMK, İş Sağlığı, Borçlar Kanunu ve yönetmeliklere hâkim, şeffaf, her an hesap verebilir düzeyde profesyonel firmalar her açıdan etkin bir yönetim işleyişi sağlar.
PROFESYONEL ŞİRKET NASIL SEÇİLMELİ
- Çalışılacak yönetim şirketi nasıl seçilmeli? Profesyonel tesis yönetim firması seçimi gerçekten hassasiyet gerektirir. Bu konuda kat maliklerinin genelde daire başı hizmet bedeline göre karar verdiklerini görüyoruz. Bu son derece yanlıştır. Firma seçilirken en önemli kıstaslar şunlardır:
*Firmanın kayıtlı sermayesi:
UYARLAMA DAVASI
- Kiracılar da kira uyarlama davası açabilir mi?
Avukat Tezcan: “Kira bedelinin uyarlanması davası, Türk Borçlar Kanunu’nun “Aşırı İfa Güçlüğü” başlıklı 138. maddesi genel hükmü gereğince açılabilmektedir. Ancak kiraya veren tarafından açılan davalarda konut ve çatılı işyeri kiralarında 5 yıllık süre dolmadan uyarlama davası açılamayacağına dair kararlar verilmektedir. Aynı durum kiracı için de geçerli olup 5 yıllık süre dolmadan kira bedelinin uyarlanması davası açılamayacaktır.
- Evi tahliye edebilir mi? Kiracının taşınmazı tahliye etme hakkı bulunmaktadır. Kiracı yasal ihtar sürelerine göre bildirim yaparak sözleşme süresi sonunda taşınmazı tahliye edebilir. Sözleşme süresinin sonunu beklemek istemeyen kiracının yasal olarak taşınmazın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre için kira ödeme yükümlülüğü bulunmaktadır. Dolayısıyla kira bedelinin yüksek olmasından şikâyetçi olan kiracılar taşınmazı sözleşme süresi sonunda veya makul süre için kira ödeme yükümlülüğünü göze alarak istedikleri zaman tahliye edebilirler.
- Bir yılını dolduran kiracıya karşı ev sahibi ne yapabilir? Bir yılını dolduran konut kiralarında kira bedelinin artışı konusunda öncelikle taraflar arasındaki kira sözleşmesine bakılır. Ancak kira sözleşmesindeki artış oranı için bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre belirlenen değişim oranının üst sınır olduğunu hatırlatalım. Kiracı kira sözleşmesinde belirlenen ve üst sınırı da aşmayan kira artış oranının altında kalan bir artış yaptıysa ev sahibi icra takibi başlatmak suretiyle eksik ödenen kira bedelini talep edebilir. Taraflar arasında kira artış oranına ilişkin anlaşma yoksa ve ev sahibi kiracının yaptığı artışı kabul etmiyorsa dava açarak kira artış oranının belirlenmesini talep edebilir ancak henüz bir yılını dolduran konut kiralarında da bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre belirlenen değişim oranı üst sınır olarak kabul edilmektedir.
- Bir yıllık kira sözleşmesi bitince ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi? Belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme kanunen aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.
- Para dışında bir yöntemle ödenmesi kararlaştırıldıysa? Kiranın ayni olarak ödenmesinde kanunen bir engel bulunmamaktadır.
- Hisseli taşınmazlarda kira kime ödenir?
Ev sahibi “Enflasyon var” diyerek kirayı dört katına çıkarabilir mi? Kiracı, fahiş kira artışını kabul etmek zorunda mı? Okurlarımın merak ettiği tüm bu soruları Ankara Barosu avukatı Murat Tezcan yanıtladı...
EV SAHİBİ DÖRT KAT ARTIRAMAZ
Avukat Tezcan: Konut kiralarında yüzde 25 sınırının kalkmasıyla artık kira artışı, tarafların kira sözleşmesinde belirledikleri orana göre yapılıyor. Ancak tarafların belirledikleri kira artış oranı, bir önceki kira yılında TÜFE’deki son iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli. Taraflar kira sözleşmesinde artış oranı hakkında herhangi bir anlaşma yapmamışlarsa kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirleniyor.
- Okur S.E: Ev sahibim, “Enflasyon var, sitede kiralar çok arttı” diyerek kirayı dört katına çıkarmak istiyor. Kirayı dört katına çıkarabilir mi?
Hayır kendisi böyle bir artış yapamaz. Altı aydan uzun süreli konut kiralarında kira artış oranının üst sınırı, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre belirlenen değişim oranıdır. Tarafların aralarında anlaştıkları kira artış oranı bu sınırı geçemeyecektir. Ancak beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli hâkim tarafından yine TÜFE, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Yani konut kirasında beş yıllık süre geçtiyse ev sahibi kira bedel tespiti davası açarak kiranın emsal kira bedellerine göre belirlenmesini talep edebilir. Ancak burada da taraflar arasındaki kira ilişkisi uzun yıllar sürdüğünden uygulamada eski kiracı yararına yüzde 20’ye kadar hakkaniyet indirimi yapılabiliyor.
- Ev sahibi ara zam yapabilir mi? Kira artışı yasal olarak kira yenileme dönemlerinde yapılmaktadır. Dolayısıyla ara zammın herhangi bir yasal dayanağı bulunmamaktadır.
KİRACI FAHİŞ ARTIŞA MECBUR DEĞİL
Tali yoldan ana yola çıkarken yavaşladınız, arkadan gelen araç duramadı ve aracınıza çarptı. Aracınızda onbinlerce liralık hasar meydana geldi. Karşı tarafın sigorta şirketi hasarı yaptırır, cebinizden para çıkmaz. Ancak aracınızın ikinci el piyasasındaki değeri düşer. Değer kaybı için mahkeme yerine Sigorta Tahkim Komisyonu’na başvurarak tazminat talep edebilirsiniz. Peki Sigorta Tahkim Komisyonu ne yapar? Bu komisyona nasıl başvuru yapılır? Başvuru ücretleri ne kadar? Bu sorularınızı Tekirdağ Barosu avukatı Ergün Vardar yanıtladı. Sorularım ve Vardar’ın yanıtları şöyle:
BAŞVURU NASIL YAPILIYOR
- Sigorta Tahkim Komisyonu hangi amaçla kurulmuştur? Sigorta Tahkim Komisyonu, üye sigorta kuruluşları ile sigorta ettiren veya sigortadan menfaat sağlayan kişiler arasında sigorta sözleşmesinden doğan uyuşmazlıkları, bağımsız sigorta hakemleri aracılığı ile adil, tarafsız ve hızlı bir şekilde çözmeyi amaçlıyor.
- Komisyona avukatla mı başvurmak gerekiyor? Avukatla başvurmak gerekmiyor. Sigorta Tahkim Komisyonu’na şahsen ve online başvuru yapılabiliyor.
- Başvuru formu doldurulurken nelere dikkat edilmeli? Başvuru formu internet sitesinde belirtilen uyarılar ışığında eksiksiz ve doğru bir şekilde doldurulmalı. Eksik, hatalı veya çelişkili bilgi içeren formlarla yapılan başvurular değerlendirmeye alınmıyor.
4 AYDA SONUÇLANIYOR
-
DOLANDIRICILIK ÖNLENECEK
Avukat Burak Aslanpınar: Güvenli Ödeme Sistemi dolandırıcılık, ‘Kim parayı ödedi, kaporayı kim verdi, acaba satıcı gerçekten böyle bir bedel istiyor muydu, ilanı o mu verdi?’ gibi tereddütlerin önüne geçmeyi hedefleyen bir ödeme sistemi. Sistemle ikinci el motorlu kara taşıtları için ödeme güvenli bir şekilde bir emanete alınıyor. Burada alıcı ile satıcının anlaştığı bedeli satıcı sisteme giriyor. Alıcı da ödemeyi gerçekleştirdiğinde noterde devir işlemi yapılabiliyor. Noterdeki işlemle beraber emanette bekleyen para satıcının hesabına yatıyor.
- Kimler için zorunlu? Güvenli Ödeme Sistemi, 27 Ağustos tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanan “Motorlu Kara Taşıtlarının Ticareti Hakkında Yönetmelik” ile geldi. İlk olarak oto galericiler diye bildiğimiz ikinci el motorlu taşıt ticaretiyle uğraşan kişiler için getirildi. Bir ay sonra ise ikinci el motorlu taşıt alım satımı yapacak herkes için zorunlu hale geldi. Dolayısıyla ikinci el motorlu taşıt alım satımı yapacak herkesin 27 Eylül’de hayata geçirilen Güvenli Ödeme Sistemi’ni kullanması gerekiyor.
PARA EMANETE ALINIYOR
- Tüm araçlar için kullanmak gerekiyor mu? Yönetmelikte ikinci el motorlu kara taşıtlarından bahsediliyor. Dolayısıyla sadece otomobiller ve ticari araçlar değil, ‘motorlu kara taşıtı’ tanımı içerisinde yer alan her taşıt için bu geçerli. Dolayısıyla otomobil, otobüs, minibüs, panelvan veya ticari araçların hepsi yine bu zorunluluk kapsamında.
- Herhangi bir ücret ödemek gerekiyor mu?
Güvenli Ödeme Sistemi ücretli. 2024 yılı için 105 TL olup ilerleyen dönemlerde artırılması mümkün. Bu ödenen tutarın yarısı 52.5 TL Türkiye Noterler Birliği’ne, yarısı 52.5 TL ise sistemin kullanıldığı bankaya kalıyor.
YENİ Hayvanları Koruma Kanunu ile sokaktaki tüm köpeklerin toplanarak sahiplendirilinceye kadar barınaklarda bakılması öngörülüyor. Belediyelere bakımevi kurmaları ve mevcut şartları iyileştirmeleri için 31 Aralık 2028’e kadar süre tanınıyor. Türkiye’de yaklaşık 4 milyon sokak köpeği bulunduğu, buna karşın mevcut 322 barınaktaki toplam kapasitenin sadece 105 bin olduğu belirtiliyor. Sokak köpekleri için 2028’e kadar 4 milyon kapasiteli bakımevlerinin nasıl kurulacağı ve bu köpeklerin nasıl besleneceği kritik önem taşıyan sorular...
Ege ve Akdeniz’deki oteller, lokantalar, fabrikalar ve kamu kuruluşları gibi yerlerden ayrıştırılıp toplananlar dışında, binlerce ton gıda maddesi çöpe gidiyor. Protein değeri yüksek gıda ve yemek atıkları, tüm belediyeler tarafından toplanarak barınaklara kurulacak mama makinaları ile mamaya dönüştürülse, ekonomiye de katkı sağlanarak, sahipsiz hayvanları beslemekte kullanılsa olmaz mı?
BAKAN TUNÇ’A SORDUM
2 Ekim’deki yasama yılı resepsiyonunda Adalet Bakanı Yılmaz Tunç’a, otel, lokanta, kamu kuruluşlarından yemek artıklarının, marketlerden ise raf ömrü yaklaşıp atılacak gıda maddelerinin toplanıp, sokak hayvanları için mama üretilmesi konusunda ne düşündüğünü sordum. Bakan Tunç, “Sıfır atık projesi kapsamında yiyecek artıklarının toplanıp mama üretilmesi çok iyi bir fikir” dedi. Bakan Tunç’un, bu konudaki değerlendirmeleri bakın şöyle: “Bu konuyu Tarım Bakanı’mızla da konuşmak lazım. Barınakların mama harcamaları çok büyük olabilir. Yiyecek atıklarından mama üretilmesi bu noktada doğru tabi ki. Sıfır atık projesi ile de çok uyumlu, iyi bir proje. Güzel olur.
OTELLERDEN TOPLANIR
Yönetmelikte bu konunun ayrıntıları düzenlenebilir. Mevcut yönetmelikteki düzenleme değiştirilebilir. Şöyle olur, belediyelere bölgesinde bulunan otel, lokanta, işyeri ve fabrikalar ve diğer yerlerin sahiplerinin uygun görmesi halinde işletmelerinde oluşan hayvan beslemeye elverişli gıda maddelerinin toplanmasıyla ilgili yükümlülük verilir. Her gün oradan yemek ve gıda atıkları alınır. Ya da otel veya bu işletme sahiplerinin bu atıkları bırakabilecekleri bir yer belirlenir oraya teslim ederler. Oradan barınaklardaki mama yapılacak yerlere teslim edilir.”
KATLİAM DEĞİL
Mobbing, en basit tanımıyla işyerinde psikolojik taciz. Türk Dil Kurumu Sözlüğü’ndeki kavramın karşılığı “bezdiri”. İşyerlerinde, okullarda vb. topluluklar içinde belirli bir kişiyi hedef alıp, çalışmalarını sistemli bir biçimde engelleyip huzursuz olmasına yol açarak yıldırma, dışlama, gözden düşürme olarak tanımlanıyor. Dünyada ve ülkemizde binlerce insan mobbing mağduru. Ancak çoğu zaman görmezden geliniyor.
Mobbingle ilgili merak edilen tüm soruları Tekirdağ Barosu avukatı Ergün Vardar’a sordum.
* Mobbing ne demek?
Avukat Vardar: Mobbing, çalışan bireyi pasifleştirmek, yıpratmak ve yıldırmak gibi amaçlar için huzursuz etme, aşağılama, dışlama, önemsememe gibi bilerek ve belirli bir şekilde yapılan psikolojik şiddet olarak tanımlanabilir.
* AYM’ye göre mobbing oluşmasının kriterleri nelerdir?
Anayasa Mahkemesi 2018/27032 Başvuru Numaralı dosyada verdiği 14/9/2022 tarihli kararı ile mobbing (psikolojik taciz) hakkında ayrıntılı değerlendirmelere yer verdi.
AYM, psikolojik tacizi kişinin maddi ve manevi varlığına (Anayasa 17) saldırı niteliğinde görmekte ve eylemin mobbing olması için aşağıdaki kriterleri aramaktadır:
* İşyeri ile ilgili olarak işyerindeki yöneticiler ve/veya diğer çalışanlar tarafından gerçekleştirilmesi ya da bu tür müdahalelere göz yumulması,
Adliyelerde ne iş yapacaklar? Türkiye Adalet Akademisi Başkanı Muhittin Özdemir ve Akademi’yi ziyaret ettim. Özdemir’e, merak edilen hâkim-savcı yardımcılığı sistemini, yeni eğitim dönemini ve Akademi’deki benim de çok ilgimi çeken TÜBİTAK’la yürütülecek yapay zekâ projesini sordum.
EĞİTİM SÜRESİ 3 YILA ÇIKTI
“1 Ocak 2023’te uygulamaya konulan sistemle hâkim ve savcı yardımcılığı geldi. Hâkim ve savcı yardımcılığının süresi adaylıktan farklı 2 değil 3 yıl olacak. Hâkim ve savcı yardımcılarının, mesleğe kabul öncesinde Türkiye Adalet Akademisi’nde 1 yıl eğitim alacaklar. Usta-çırak ilişkisi içinde 2 yıl tecrübeli hâkim ve savcıların yanında görev yapacaklar. Hâkim ve savcı yardımcılığı temel eğitim dönemi, görev dönemi ve son eğitim döneminden oluşacak. Temel eğitim ve son eğitimi, Türkiye Adalet Akademisi verecek.
270 SAAT DERS ALACAKLAR
Dört temel eğitim alanının bulunduğu TAA’da, hâkim ve savcı yardımcıları farklı konularda 270 saatlik ders alacak. Yardımcıların mesleğe uyumlarını sağlamak için vatandaşa, avukata nasıl davranacaklarından, yargı etiğine, protokole kadar 13 farklı kişisel gelişim ders programı var. Hâkim ve savcı yardımcıları Akademi’de atölye ve uygulama adliyesinde uygulamalı eğitim görecekler. Bu dersler sonrasında sınava girecek yardımcılar temel eğitim dönemi sonrasında alacakları puan ve sıralamaları hangi adliyede görev yapacağını belirleyecek. Yani her hâkim ve savcı yardımcısı istediği adliyede görev yapamayacak. Başarısına göre çalışacağı adliye belirlenecek. Teşvik ve ödüllendirme amacıyla hâkim ve savcı yardımcılığı sonunda başarılı olanlardan sıralamada ilk üçe girenler, ad çekmeden istedikleri yeri seçebilecekler.
ADLİYEDE NE YAPACAKLAR
Görev dönemi yargı mercilerinde fiilen görev yapmak suretiyle geçirilecek. Adliyeye giden savcı yardımcısı savcı gibi otopsiye gidecek, ifade alacak, olay yeri incelemesi yapacak. İddianame taslaklarını hazırlayacak. Hâkim yardımcıları ise gerekçeli karar taslağını, müzekkereleri, keşifle ilgili teknik evrakları hazırlayacaklar. Ara kararları yerine getirmek gibi ekstra müdürün, memurun yapmadığı bazı görevleri hâkimin adına yapabilir hale gelecekler. UYAP evrak akışında da müzekkere taslağının ilk halini katip girecek, yardımcının önüne düşecek. Yardımcı son halini verecek hâkimin önüne düşecek o da imzaladığında bitecek.