×
Okurlarım, “Elektrikli şarj istasyonlarını güvenlik riski nedeniyle nasıl söktürebiliriz?” diye soruyorlar. Soruları kat mülkiyeti hukuku bilirkişisi Murat Erdoğan yanıtladı.
ELEKTİRİKÇİYE KABLO ÇEKTİRİYORLAR
- Site ve apartmanlarda ne tür sorunlar yaşanıyor? En büyük sıkıntı bayilerin, elektrikli aracın yanında bir de elektrikli araç şarj istasyonu satması ya da hediye etmesiyle başlıyor. Bu sefer bina sakini, yanına bir elektrikçi alarak doğru siteye gidiyor ve hiç kimseden izin alma tenezzülünde bulunmadan, kendi saatinden metrelerce uzatılan bir kablo yardımı ile ortak alanlarda kolonların, kirişlerin, kapıların aralarından geçirerek kendi belirlediği bir noktaya cihaz taktırıyor. Arabasını her gece o noktaya çekerek sabaha kadar şarjda bırakıp, tüm site sakinlerinin canına kast ediyor! Denetimsizlik ve uygulamada yaşanan zorluklar endişe verici.
15. KATTAN ŞARJA BAĞLIYORLAR
Elektrikli araç sahiplerinin, özellikle yüksek binalarda, 5 ya da 15. kattan dahi kablo uzatmak suretiyle araçlarını şarj etmeleri büyük bir tehlike oluşturuyor. Bu tür eylemler, sadece yangın riski taşımakla kalmadığı gibi aynı zamanda ortak alanların işgali ve diğer sakinlerin güvenliğini de tehdit eder boyutlara ulaşmış vaziyette. Önümüzdeki günlerde sitelerdeki elektrikli araç şarj istasyonları sebebi ile birçok yangın haberi duyabiliriz. Bazı kötü niyetli elektrikli araç sahipleri olayın farkında bile değil. Bu konuda resmi kuruluşların da bir denetimi yok. İhbar durumunda kimse gelip ne olduğuna bakmıyor.
OTOPARKA ŞARJ İSTASYONU OLUR MU
-
Peki, yöneticinin ortak alandaki eşyaları kaldırtma yetkisi var mı? Bazı okurlarım da yangın merdivenlerinin kapılarının kilitli tutulduğunu belirterek, “Açık olmaları gerekmez mi?” diye soruyor. Kat mülkiyeti hukuku bilirkişisi Murat Erdoğan, okurlarımın sorularını yanıtladı.
YÖNETİCİNİN GÖREVİ VAR YETKİSİ YOK
- Yönetici ortak alanlarla ilgili tam yetkili mi? Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) gereğince ortak alanlar ve bina güvenliği konusunda yönetici tam yetkili gibi görünse de sahada işler maalesef böyle yürümüyor. Yargı bu konuda çok hantal, kanunlara uymayan kişilere karşı açılan davaların sonuçlanması en az 4-5 yıl sürüyor. Bu arada bu kişi aynı eylemine devam ediyor. Müdahale ettiğinizde yönetici olarak siz suçlu çıkıyorsunuz. Ülkemizde ceza ve tazminat hukukunun tam manası ile işletilmemesi, birçok yöneticimizin görevini icra edememesine sebep oluyor
- Yönetici ortak alanlara konulan eşyaları attırabilir mi? Ortak alanlar, koridorlar, yangın merdivenlerindeki eşyalar kaçışı engelleyecekleri için olası bir yangın anında büyük risk. Bu alanların boş tutulması gerekiyor. Ancak yöneticiler bu konuda sıkıntılı. Çünkü yangın güvenliğinden sorumlu yöneticilerin ortak alanlardaki bu eşyaları attırma gibi bir yetkileri yok. Yönetici görevini yaparak bunları kaldırmaya kalkıştığı anda hem şiddet görebiliyor. Hem de vatandaş tarafından “Eşyalarım çöpe atıldı” gerekçesi ile savcılığa hakkında suç duyurusu yapılıp yargılanma tehlikesi ile karşı karşıya kalabiliyor.
EŞYAYI KALDIRMAYANA ‘CANA KAST’
- Bu sorunu çözmek için yöneticiler ne yapabilir? Genel kurulda, ortak alanlardaki eşyaların kaldırılması konusunda karar alınıp yöneticiye yetki verilebilir. Ancak, hassas kararların alındığı genel kurul toplantılarının düzenli ve geniş katılımlı yapılması konusunda da sıkıntı var. Apartman ve site toplantılarında sağlıklı karar almak için toplantılara katılım zorunlu hale getirilmelidir. Gerekirse toplantıya katılmayanlara para cezası uygulanmalıdır. Yöneticiler, KMK gereğince yetkileri olsa da sahadaki uygulamada bu konularda çok büyük sorun yaşanmaktadırlar.
-
Merak edilen tüm bu soruları kat mülkiyeti bilirkişisi Murat Erdoğan’a sordum...
- Ev alırken yangın tedbirleri alınmış binaları mı tercih etmek gerekir? Yangın tedbirleri alınmış bir bina, sadece can güvenliği açısından değil, aynı zamanda maddi kayıpları önlemek ve uzun vadede güvenli bir yatırım yapmak açısından da önemlidir. Ev alırken, yangın güvenliği raporunu ve bina altyapısını kontrol etmek akıllıca bir karar olacaktır.
- Eski bina ve sitelerde yangın alarm ve söndürme sistemi kurulabilir mi? Evet, eski binalara yangın sistemi, duman dedektörü ve yangın merdiveni kurulabilir. Ancak, bu tür değişiklikler için bazı yasal izinler alınması ve teknik incelemelerin yapılması gerekmektedir. Duman ve ısı dedektörleri, yangın alarm sistemleri ve yangın söndürme tüpleri için özel bir izin gerekmemektedir. Apartman/site yönetimi veya bina sahibi, yetkili bir yangın güvenlik firması ile anlaşarak sistemleri kurabilir. Ancak sprinkler (otomatik söndürme) sistemleri gibi büyük değişikliklerde proje onayı gerekebilir.
ESKİ BİNALARDA NE YAPILABİLİR
- Yangın merdiveni ile yangın alarm ve dedektör sistemleri için kat maliklerinin onayı gerekir mi? Apartmanlarda/sitelerde yangın merdiveni ortak alanı etkilediği için bazı durumlarda yönetimin tek başına bazı durumlarda ise kat maliklerinin oyçoğunluğu ile karar alması gerekir. Eski bir binaya yangın merdiveni eklenmesi, bina statik yapısını ve ortak alanları etkileyen bir değişiklik olduğu için belediyeden de izin ve onay gerektirir. Süreç şu şekilde işler:
- Belediyeden ruhsatlı bir mimar/mühendis ile yangın merdiveni projesi hazırlanır. Proje imar yönetmeliği ve Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik esaslarına uygun olmalıdır. Belediye imar müdürlüğüne ve itfaiye müdürlüğüne onay için başvurulur. Belediye onayı alındıktan sonra yangın merdiveni inşaatı için ruhsat çıkarılır. Uygun bir firma ile montaj yapılır ve belediye denetimi sonrası yapı kullanma izni verilir.
- Yangın alarm ve dedektör sistemi için özel bir izin gerekmez, sadece yetkili firmadan kurulum yapılabilir.
- Yangın merdiveni eklenmesi için belediye ve itfaiye onayı gereklidir.
Avukat Dr. Burak Aslanpınar’a sordum...
- Emlak vergisi nedir? Emlak vergisi, her taşınmaz sahibinin ödemekle yükümlü olduğu ve her yıl iki taksit halinde ödenen bir vergi. Ancak yeterli bilgiye sahip olunmaması avantajlardan yararlanılmamasına ve mağduriyetlere neden olabiliyor.
- Emlak vergisini kim öder? Emlak vergisini, taşınmaz malın (arsa, bina, işyeri vb.) sahipleri veya intifa hakkı sahipleri öder. Malik veya intifa hakkı sahibinin bulunmaması halinde ise emlak vergisine konu taşınmazdan malik gibi tasarruf edenler ödemekle yükümlü. Kiracılar bu vergiyi ödemekle yükümlü değil.
GEÇ BİLDİRİME CEZA
- Beyana mı bildirime mi tabi? Beyana değil, bildirime tabi bir vergi. Yani “Benim taşınmazımın değeri şu kadar, şu kadar vergi ödemem gerekir” diyemiyorsunuz. Size düşen edindiğiniz taşınmazı bildirmek. Vergi otomatik hesaplanıp tahakkuk ettiriliyor. Emlak vergisi yükümlüsü olan kişinin tek yapması gereken bildirim yapmak ve tahakkuk eden vergiyi süresi içinde ödemek.
- Emlak vergisi bildirimi nasıl ve ne zaman yapılır? Yeni bir taşınmaz (konut, işyeri, arsa, arazi) edinilmesi halinde aynı yıl içinde ilgili belediyeye bildirilmesi gerekiyor. Yılın son 3 ayında edinilen taşınmazlarda ise bildirim süresi edinmeden itibaren 3 ay içinde olabiliyor. Örneğin 30 Ekim 2024’te edinilen bir taşınmaz için emlak bildirimi son günü 30 Ocak 2025. 30 Eylül 2024 öncesinde edinilen taşınmazların ise 2024 yılı içinde bildirilmesi gerekiyordu. Geç bildirim için usulsüzlük cezası kesiliyor ve emlak vergisi gecikmeye ilişkin faiziyle birlikte isteniyor.
YENİ TAŞINMAZA BİR YIL SONRA
Evinizde otururken, ofiste çalışırken reklam, ticari faaliyet hatta dolandırıcılık amaçlı, izinli-izinsiz, ısrarlı ve rahatsızlık veren arama, SMS ve e-postalara karşı başvurulabilecek en basit ve etkili yöntem, bu numara ve siteleri e-Devlet üzerinden engellemek. Fazla bilinmeyen ve uygulanmayan e-Devlet üzerinden engelleme yöntemi adım adım şöyle:
E-DEVLET’TEN 8 ADIMLA
1- e-Devlet’e girin.
2- Arama kısmına ‘Ticari ileti’ yazın. Çıkan linklerden ‘ticari elektronik ileti yönetim sistemi’ne girin.
3- ’Yeni iletişim adresi ekle’ butonuna tıklayın.
4- Metni okuyup onayladıktan sonra altta ‘telefon numarası ekle’ye telefon numaranızı yazın.
5-
JACK Kallasi. Dünyanın birçok yerine ithalat ihracat yapan, 2024 yılı cirosu 185.3 milyon doları bulan Lübnan menşeli Kallasi Group’un sahibi...
Türkiye’de ticaret yapmak isterken paravan şirketler kanalı ile milyonlarca dolarlık un, salça, yağ gibi gıda maddesi dolandırıcılığına uğradığı iddiasıyla hukuk savaşı başlattı. Peki bu savaş nasıl başladı?
Kallasi Group, Türkiye’den un, salça, yağ gibi gıda maddeleri getirmek üzere Lübnan Ordusu’ndan emaneten para aldı. Milyonlarca doları şüphelilere vermelerine rağmen gıda maddeleri gönderilmedi. Bunun üzerine Lübnanlı şirket Türk yargısına başvurdu.
SAMSUN’DA FABRİKA GEZDİRDİLER
Samsun Cumhuriyet Başsavcılığı’na suç duyurusunda bulunan şirket; M.A., M.K., M.E.A., M.D., M.E. adlı kişiler ve üç Türk firmasından ‘şirketin sahibi olmadıkları halde sahibi olduklarını beyan ettikleri’ ve ‘şirketleri gezdirerek malları teslim edeceklerine dair güven oluşturdukları’ ancak malları göndermedikleri iddiasıyla şikâyetçi oldu.
3 MİLYON DOLARA ANLAŞTILAR
Suç duyurusundaki iddialar ana hatlarıyla şöyle: Müşteki Kallasi, Suriye uyruklu bir Türk vatandaşı tüccarın 2 milyon 488 bin 30 dolar ödeme karşılığında kendisine 4 bin ton ve un, salça, yağ gibi gıda maddesi göndereceği şeklinde anlaşma yaptığını ancak kendisine bu süreçte sadece 981 bin 880 dolarlık un gönderildiğini öne sürdü. Lübnan Ordusu için gönderilen unların ise kalite standartlarına aykırı olduğu, geriye kalan 1 milyon 506 bin 150 doların karşılığı olan ürünlerin ise gönderilmediği iddia edildi.
KOMŞU gürültüsüne dönük okurlarımın soruları yanıtlamadan önce konunun hukuki durumunu bir kez daha anımsamakta fayda var.
Kat Mülkiyeti Kanunu’na (KMK) göre komşuların birbirlerini karşılıklı olarak rahatsız etmeme yükümlülükleri var. KMK’nın 18. maddesindeki “genel kural” şöyle: “Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla karşılıklı olarak yükümlüdürler.”
ŞİKÂYET EDİN
Görüldüğü gibi komşuyu rahatsız etmemek kanuni bir yükümlülük. Bu yükümlülüğü çiğneyen komşuya karşı başvurulacak en kestirme yol zabıtaya ve karakola şikâyet etmek ve idari para cezası kesilmesini sağlamak. Şikâyetiniz üzerine gürültü yapan komşunuza kolluk idari para cezası uygular.
CEZASI 11 BİN TL
Peki bu idari para cezaları bu yıl için kaç lira oldu? Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın Çevre Kanunu uyarınca verilecek idari para cezalarına ilişkin tebliğine göre 2025’te verilecek idari para cezaları yeniden değerleme oranına göre yüzde 43.93 artırıldı. 1 Ocak’tan itibaren binalarda standartlara aykırı çekilmez gürültü ve titreşimin cezası 11 bin 35 TL’ye yükseltildi.
ÇEKİLMEZ HAL
Bu noktada bir konunun da altını çizmekte fayda var. Her türlü ses değil “çekilmez hal” alacak şekilde belirlenen standartların üzerinde ve tatil günlerinde gürültü yapmak yasak. Örneğin sürekli çok yüksek sesle kavga-gürültü, yüksek sesle müzik dinlemek, televizyon seyretmek ve telefonla konuşmak yasak.
Aidattan yöneticiye tüm kararların alındığı genel kurulla ilgili merak edilenleri kat mülkiyeti hukuku bilirkişisi Murat Erdoğan yanıtladı...
- Genel kurul neden önemli? Genel kurul (GK) sitedeki en yetkili organdır. Sitedeki yönetimsel bütün işlerin kararları GK’da alınır. Aidat dediğimiz KMK’daki tanımı ile ‘ortak gider avansı’nın kaç TL olacağı dahil sitenin nasıl yönetileceğine ilişkin tüm hususlar GK’larda kararlaştırılır. Siteler ve apartmanlar genellikle GK’larını ocak ayında yaparlar. O nedenle ocak ayına ‘GK ayı’ da diyebiliriz.
- Ne zaman toplanmalı? Kat malikleri kurulunun KMK’ya göre her takvim yılının ilk ayı ocakta yapılması gerekiyor. Bu konuda yönetici veya kat maliklerinin doğru hareket edebilmesi için sitenin veya binanın YP’nı incelemeleri gerekir.
- Çağrı merasimi nasıl yapılır? GK tarihinden en az 15 gün önce taahhütlü mektupla veya elden imza karşılığı “Genel kurulun nerede, ne zaman, hangi saatte yapılacağı ve gündem maddelerinin neler olduğu, ilk toplantıda çoğunluk sağlanmaması halinde ikinci toplantının ne zaman yapılacağını” bildirilerek tebligatta bulunulur. İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında en az 7, en fazla 15 gün olmalıdır.
ÇAĞRI MERASİMİ
- Neden usulüne uygun çağrı yapılması gerekiyor? GK çağrısı usulüne uygun yapılmazsa alınan kararlar doğru ve yeterli sayı ile alınmış olsa bile bir malik dava açtığında salt bu nedenle iptal edilebilir.
-