Kentsel dönüşümde merak edilenler

23 Nisan’daki korkutan İstanbul depreminin ardından kentsel dönüşüm yeniden gündeme oturdu. Peki, kentsel dönüşüme giren binadaki mal sahipleri ve kiracıların ne gibi hakları var?

Kira yardımı nasıl yapılıyor?

Riskli yapı tespitine mal sahiplerinin itiraz hakkı var mı?

Kentsel dönüşümle ilgili merak edilenleri Tekirdağ Barosu avukatı Ergün Vardar yanıtladı. Okurlarımdan gelen sorularla avukat Vardar’ın yanıtları şöyle:

- Kentsel dönüşüme kim nasıl veriyor? Bir binanın riskli yapı tespiti sonrasında kentsel dönüşüme girip girmeyeceğine idareler karar verebileceği gibi mal sahipleri de binalarının risk derecelerinin değerlendirilmesi ve uygun olması halinde kentsel dönüşüme girmesi için başvuru yapabiliyor.

- “Riskli yapı tespiti” sonrası mal sahiplerinin itiraz hakkı var mı? Devlet ya da belediyeler tarafından gerçekleştirilen denetimlerde “binanın riskli yapı” olduğu raporunun verilmesi binanın kentsel dönüşüme girmesi için yeterli değil. Hak sahiplerinin bu rapora itiraz hakları var. Riskli yapı tespiti kararına karşı malikler veya kanuni temsilcileri tarafından yapının bulunduğu yerdeki Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü’ne veya yetki devri yapılması halinde ilgili idareye (belediye veya il özel idaresi) 15 gün içinde dilekçe ile itiraz edilebiliyor. İtirazın sonucunun olumsuz olması veya itiraz süreci beklenmeden doğrudan idare mahkemesinde iptal davası açılabilir.

- İtirazı kim nasıl yapar? Burada en önemli nokta itirazı kimin gerçekleştirdiğidir. Kanunda belirtilenler dışındaki kişiler tarafından yapılan itirazlar dilekçe incelenmeden reddedilmektedir. Kanunda itiraz hakkı bulunanlar şöyle sayılmıştır:

“Kat malikleri, kat maliklerinin kanuni temsilcileri, kat maliklerinin vefat etmesi halinde yasal mirasçıları.”

KİRA YARDIM

- Kentsel dönüşüme giren binalardakilere kira yardımı yapılıyor mu? Yeniden inşa sürecinde mal sahibi ve kiracıların mağdur olmaması için kentsel dönüşüm kira yardımı yapılıyor. Kira yardımları riskli yapılarda 18 ay, riskli ve rezerv yapı alanlarında ise en çok 48 ay veriliyor. Riskli yapıdaki kiracılara iki aylık kira yardımı tek seferde ödeniyor. Bu yardımda, konutun bulunduğu şehrin kira ortalamaları göz önünde bulunduruluyor. Kira yardımı bedeli, şehre ve Tüketici Fiyatları Endeksi (TÜFE) oranına göre yıllara bağlı olarak hesaplanıyor.

- Kira yardımı için nereye başvurulmalı? Mal sahipleri ve kiracıların kentsel dönüşüm kira yardımından faydalanabilmek için Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Müdürlüğü’ne belirtilen belgelerle başvurmaları gerekiyor.

- Mal sahibi kentsel dönüşüme giren binada oturmuyorsa kira yardımı alabilir mi? Kat malikleri kentsel dönüşüme giren taşınmazda ikamet etmiyor olsalar dahi bu yardımdan faydalanabiliyorlar. 

TAŞINMA YARDIMI

- Taşınma yardımından kimler yararlanabiliyor? Kentsel dönüşüm kapsamında yenilenecek binalarda ikamet eden ya da işyeri bulunan kişiler ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun Sözleşmesi ile tahliye edilenler taşınma yardımından da yararlanabiliyorlar.

- Kentsel dönüşüm kredisi kimlere veriliyor? Konutlarını yeniden inşa etmek isteyen gayrimenkul sahipleri. Riskli yapılarda en az 1 yıl oturan kiracı veya sınırlı ayni hak sahipleri. Konutu riskli yapı olarak tespit edilen ve farklı bir konut almak isteyen malikler.

‘YARISI BİZDEN’ KAMPANYASI

- Mal sahiplerine verilen kredinin şartlar ve limiti ne kadar? “Yarısı bizden” kredi desteği kapsamında 2025 Nisan ayında güncellenen tutarlarla mal sahiplerine 875 bin liraya kadar kredi, yapıda bulunan ticari iş yeri için 437 bin 500 bin liraya kadar kredi sağlanıyor. Kredi verilirken, hak sahiplerinin gelir ve kredi puanı durumlarına bakılmıyor.

- Geri ödeme nasıl olmaktadır? Kentsel dönüşüm kredisi genellikle 2 yılı geri ödemesiz olacak şekilde veriliyor. Konutlar için 10 yıl, işyerleri için ise 7 yıl vade yapılıyor.

- Mal sahipleri binalarını kendileri de yaptırabilir mi? Riskli yapıların yıkılması ve kaldırılmasından sonra mal sahipleri kredi de kullanarak isterlerse kendi binalarını kendileri yeniden yaptırabiliyor.

- Binası kentsel dönüşüm kapsamındaki mal sahibi vergisiz yeni konut alabilir mi? Binaları kentsel dönüşüme giren mal sahipleri yeni konut alımlarında vergiden muaflar. Belediyeler tarafından alınan harçlarda ve noter ücretlerinde de indirim söz konusu olmaktadır.

- Kiracının kentsel dönüşümle yapılan yeni daireyi kiralama hakkı var mı? Kiracının kentsel dönüşümle yapılan aynı yeni daireyi kiralama hakkı yok. Ancak müteahhit ve ev sahipleri arasında paylaşımın yapılmasının ardından boş konut kalması halinde ilk satın alma hakkı kiracılara verilmiştir.