Aidattan kim sorumlu

-Kat Mülkiyeti Kanunu’na (KMK) göre yeni asansör, çatı, havuz, su deposu gibi demirbaşların tamir masrafları aidata yansıtılmışsa kim ödemeli?

-Peki kiracı fahiş sayılabilecek lüks havuz yenilemesi gibi aidat kalemlerini ödemek zorunda mı?

AİDATTAN KURAL OLARAK EV SAHİBİ SORUMLU

Kiracı okurlarımın aidat sorularını kat mülkiyeti hukuku bilirkişisi Murat Erdoğan’a sordum. Erdoğan’a sorularım ve yanıtları şöyle:

- Aidattan kural olarak kim sorumlu?

Erdoğan: Kiracı, aidata yansıtılsa bile sadece olağan yönetim giderlerinden sorumludur. Yatırım ve demirbaş niteliğindeki harcamaların bedelini kiracı değil malik öder. Aidattan yaygın kanının aksine kural olarak kiracı değil, ev sahibi sorumlu. Ancak, Kat Mülkiyeti Kanunu 22. madde uyarınca kiracı da kiracı olarak evde oturduğu sürece aidat ödemekten ev sahibi ile birlikte müştereken ve müteselsilen sorumlu tutuluyor.

- Kiracı aidattaki hangi harcamaları öder?

Temizlik, güvenlik, bahçe bakımı, ortak alan aydınlatmaları, günlük işletme giderleri, gibi harcamalar kiracıya aidatta yansıtılabilir. Ancak asansör yenileme, çatı tamiri, su deposu değişimi, yangın sistemi kurulumu gibi yapısal ve uzun vadeli yatırımlar, yalnızca kat maliklerinin sorumluluğundadır. Kiracıya ödetilemez.

- Demirbaş harcamaları neler?

KMK Madde 4’e göre aşağıda belirtilen yer ve yapılar her halükarda ortak yer sayılır:

a) Temeller, ana duvarlar, kolonlar, kirişler, perde duvarlar, tavan ve tabanlar, merdivenler, antreler, sahanlıklar, koridorlar, asansörler, yangın merdivenleri, su depoları, sığınaklar vb.

b) Her kat malikinin kendi bölümü dışında kalan tesisatlar: kanalizasyon, elektrik, su, havagazı, telefon, radyo ve televizyon sistemleri, antenler, ortak kalorifer ve soğutma sistemleri vb.

c) Çatılar, bacalar, teraslar, yağmur olukları, genel damlar ve benzeri koruyucu yapılar.

Bu kapsam dışında kalsa bile ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma amacı taşıyan diğer yer ve şeyler de ortak alan sayılır. Özetle apartman giriş kapısı, asansör, çatı, yangın merdiveni, su deposu gibi ortak alanlardaki tüm yapılar ve sistemler tüm kat maliklerinin ortak mülkiyetinde. Bunların tadilatı ve tamiri ile ilgili harcamalar da demirbaş harcaması niteliğindedir.

- Kiracılar demirbaş ve yatırım giderlerinden sorumlu mu?

Teoride hayır. Ancak pratikte, pek çok sitede ve apartmanda işler olması gerektiği gibi yürümüyor. Kat malikleri yerine, o dairede yaşayan kiracılara bu masraflar “aidat”a yansıtılarak, ödetilebiliyor. Bu durum hem hukuka aykırı hem de sosyal dengenin bozulmasına neden olan ciddi bir problem. Vurgulandığımız gibi kiracıların sorumluluğu genel olarak tüketim temelli aidat giderleri ile sınırlıdır. Yani, temizlik, güvenlik, bahçe bakımı, ortak alan aydınlatmaları, günlük işletme giderleri, gibi harcamalar kiracıya yansıtılabilir.

- Okur R.S.: 20 yıllık bir sitede altı yıldır kiracıyım. Asansörler yenilendi. Yenileme ve parça değişimi bedelleri aidatlara yansıtıldı. Ev sahibim ödemiyor. Ben ödemek zorunda mıyım?

Okurumuz asansör yenileme ve tamir bedelini ödemek zorunda değil. Bu harcama aidata yansıtılsa bile demirbaş ve yatırım harcaması niteliğinde ve ev sahibi ödemeli. Asansör yenileme yanında; çatı tamiri, su deposu değişimi, yangın sistemi kurulumu gibi yapısal ve uzun vadeli yatırımlar, yalnızca kat maliklerinin sorumluluğundadır. Kiracı ile ilgisi yoktur. Bu masrafları kat maliki sıfatıyla ev sahipleri ödemelidir.

DEMİRBAŞ MASRAFLARI

- Demirbaş ve yatırım harcamaları nasıl kiracıya ödetiliyor?

Bazı yönetimler, bütçe açığını kapatmak ya da kolaylık olsun diye tüm giderleri tek kalemde “aidat” adıyla tahsil ediyor. Kiracı da bu tutarı yüksek bulsa da, çoğu zaman detayları bilmediği için neden şikâyet ettiğini tam olarak ifade edemez. Bunun sonucunda ortaya çıkan durum da hem kiracı mağdur olur, hem mülk sahibi olan kat maliki üzerine düşen mali yükümlülükten kaçar. Hem de site yönetiminde güvensizlik baş gösterir. Malikin ödemesi gereken yatırım ve demirbaş niteliğindeki giderleri kiracı ödemek zorunda değildir.

- Ev sahibi ile kiracıları karşı karşıya getiren bu karışıklıkları önlemek için ne yapılmalı?

1-Aidatların kalem kalem açıklanması zorunludur. Yönetimler, aylık işletme defterlerini şeffaf şekilde paylaşmalı, her harcamanın hangi amaca yönelik olduğunu göstermelidir.

2-Kiracılar, kira sözleşmelerinde hangi masrafların kendilerine ait olduğunu öğrenmeli, “ortak gider” tanımının sınırlarını bilmelidir.

3-Kat malikleri, kendi mülklerine dair ortak alan masraflarını ödemekten kaçınmamalıdır. Bu sadece bir yasal zorunluluk değil, binanın değerini koruma sorumluluğudur.

4-Yönetim planları güncellenmeli ve KMK’ya uygun hale getirilmelidir. Eski yapılar genellikle bu konuda yetersizdir ve sıkıntılar genellikle yönetim planı boşluklarından doğar.

KONTRATTA VARSA

- Kira kontratına “Tüm aidat ve giderlerin kiracı tarafından ödeneceği” yazılırsa geçerli olur mu?

Kiracı sadece Kat Mülkiyeti Kanunu ve Borçlar Kanunu çerçevesinde “Bağımsız bölümü dairesini kullanırken gerekli olan işlem ve harcamaların gideri” olarak tanımlanabilecek giderlerden sorumludur. Demirbaş ve kalıcı tesisat gideri kiracılara yüklenemez. Kiracılar kontratta yazsa bile bu harcamaları ödemek zorunda değildirler.

- Havuzdaki lüks onarımları kiracı ödemeli mi?

Belirttiğimiz gibi kiracı, sadece olağan yönetim giderlerinden sorumludur. Yatırım ve demirbaş niteliğindeki harcamaların bedelini malik öder. Kiracı bu tür giderleri ödemez. Lüks sayılabilecek yenileme gideri havuzu kullanıyor diye kiracıdan istenemez. Ancak, havuzun işletilmesiyle ilgili günlük ilaçlama, temizlik, aydınlatma, personel ücreti vb. giderler kiracıdan alınabilir.

- Sorunun çözümü için mahsuplaşma mı yapılmalı?

Evet, mahsuplaşma yapılmalıdır. İşletme projesi genellikle yıllık yapılır, çok yıllık yapılmaz. İşletme projesi dönemi bitince mahsuplaşma yapılması, gelir ve giderlerin sıfırlanması gerekir. İster kiracı olalım, ister mal sahibi olalım, bu konuda ısrarcı olmalıyız. Mahsuplaşma yapılmasını ısrarla talep etmeliyiz. Mutlaka bunu sağlamalıyız. Çünkü, apartman ve site yönetimine her ay düzenli olarak ödediğimiz ve aidat olarak nitelendirdiğimiz aylık sabit miktar aslında ortak gider avansıdır. Avans olarak alındığına göre, dönem bitince gerçekleşen gider hesabının yapılması ve ödenen miktarla karşılaştırılmak suretiyle, herkesle ayrı ayrı mahsuplaşmanın yapılması gerekir. Maalesef site yönetimlerinin çoğu bunu yapmamaktadır.