×
Okurlarımdan sitelerin anayasası niteliği taşıyan Yönetim Planı (YP) değişikliğinin nasıl yapılması gerektiği ve Toplu Yapı Yönetimi’ne (TYY) geçiş konusunda ayrıntılı ve teknik sorular geliyor.
Önce o soruları özetleyen C.G. adlı okurumun sorusu:
“07/7/2009 tarih ve 27281 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 5912 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun ile 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na eklenen Geçici 2’nci madde ile; ‘Bu Kanunun yürürlük tarihinden önce kurulan toplu yapılara ait yönetim planlarının, bu Kanun hükümlerine uyarlanması amacıyla yapılacak ilk değişiklik için mevcut kat malikleri kurulunun salt çoğunluğu yeterlidir’ hükmü getirilmiştir. Sitemizin, YP’si 2006 tarihlidir ve bugüne kadar hiçbir değişiklik yapılmamıştır. Başka deyişle, eğer bugün bir değişiklik yapacaksak bu yapılan ilk değişiklik olacaktır. KMK 28’inci maddede ‘Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır’ deniyor. Sorum şu, 2006’da kurulan sitemiz için yapacağımız ilk değişiklikte beşte dört oya mı ihtiyacımız olacak, yoksa salt çoğunluk yeterli midir?”
TEK PARSELDEKİ SİTENİN TYY’YE GEÇMESİ GEREKİR Mİ?: İstanbul Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Başkanı Avukat Mustafa Şeref Kısacık’ın, TYY’ye ilişkin benzer tüm soruları yanıtlayan değerlendirmeleri ve okuruma yanıtı bakın şöyle:
“Birden çok parselde kurulu siteler için toplu yapı yönetimine geçmek gereklidir. Tek parselde kurulu siteler için toplu yapı yönetimine geçmek diye bir zorunluluk söz konusu değildir. Bu konu hep yanlış anlaşılmaktadır.
Okurumuz sitesinin tek parselde mi birden çok parselde mi kurulu olduğunu belirtmemiştir. Biz her iki ihtimale göre cevap verelim.
TYY’YE GEÇMEKLE GEÇMEMEK ARASINDA BİR FARK VAR MI?
İçişleri Bakanlığı, 26 Nisan tarihli “Tam Kapanma Tedbirleri” genelgesiyle site yöneticilerine şu görevi verdi:
“Tam gün uygulanacak sokağa çıkma kısıtlaması tedbirinin konut sitelerinde de uygulanmasını temin etmek amacıyla site yönetimlerine sorumluluk verilecek. Site içerisinde izinsiz şekilde dışarı çıkan kişilerin, özellikle çocukların ve gençlerin ikametlerine dönmeleri konusunda uyarılmaları sağlanacaktır.”
Yöneticiye ilk kez verilen ve büyük tartışma yaratan yeni görev ile ilgili tüm merak edilenleri ve okurlarımdan gelen soruları İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Başkanı Avukat Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı. Bakın şöyle:
1)İÇİŞLERİ YÖNETİCİLERE GENELGEYLE UYARI GÖREVİ VEREBİLİR Mİ?
“İçişleri Bakanlığı genelge ile yöneticilere böyle bir görev ve sorumluluk veremez. Kanundan kaynaklanmayan bir sorumluluk genelge ile getirilemez. Suçta ve cezada kanunilik ilkesi vardır. Bu genelgeye dayalı olarak yaptırım uygulanırsa; hukuki dayanak yoksunluğu nedeniyle iptal edilmesi gerekir. Ancak, genelge ile böyle bir görev verilemeyecek olması, yöneticinin pandemi döneminde hiçbir şekilde görev ve sorumluluğu olmadığı anlamına gelmez. Konuyu Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) hükümlerine göre değerlendirmek gerekir.
2)YÖNETİCİNİN HİÇ SORUMLULUĞU YOK MU?
KMK’nın 35 ve 38. maddelerinde yöneticinin görevleri ve sorumluluğu gösterilmiştir. Bir yönetici, Yönetim Planı (YP) ve Genel Kurul (GK) kararına göre hareket etmek zorundadır. Her sitenin YP farklıdır. Bu nedenle yöneticinin pandemi dönemindeki görev ve sorumluluklarının ne olduğunu öğrenmek için önce YP sonra GK kararlarına bakılmalıdır. Pandemi dönemine ilişkin olarak GK’da yöneticiyi ilgilendiren bir karar alındıysa; yönetici buna uygun davranmak zorundadır. Zira, KMK’nın 38/1 maddesine göre yönetici bir vekil gibi sorumludur. Vekil gibi işini zamanında ve özenle yapmalıdır. Aksi halde sorumlu olur
HAYATIMIZ kayıt altında. Her sitenin hatta her apartmanın artık güvenlik kamerası var. Bina girişi ve çevresine ek, kat koridorlarına hatta asansörün içine dahi kamera yerleştiriliyor. Bu da büyük tartışma yaratıyor.
Çok sayıda site ve apartman yöneticisi okurum güvenlik kamerası konusunun kat mülkiyeti hukuku açısından değerlendirilmesini, hangi kriterlere göre yerleştirildiklerinde hukuka aykırılık taşınmayacağını öğrenmek istiyorlar. Kameralardan rahatsız olan okurlarım ise bu kameraları nasıl söktürebileceklerini soruyorlar. Yanıtları İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Başkanı Avukat Mustafa Şeref Kısacık’tan:
KATLARA VE ASANSÖR İÇİNE KAMERA TAKILABİLİR Mİ?
“Güvenlik kamerası kullanımındaki asıl amaç ortak alanda güvenliğin sağlanmasıdır. Hukuka aykırılıkların tespiti ise yan amaçtır. Site ve apartmanlar güvenlik kamerası yerleştirirken, güvenlik ihtiyacı ile kişisel verilerin korunması/özel hayatın gizliliği arasında denge kurmalıdırlar. Katlara ve asansör içine kamera takılması hakkın kötüye kullanılması boyutuna gelir, ölçüyü aşarsa hukuka aykırı olur.
MAHKEME KARARIYLA SÖKTÜRÜLEBİLİR
Site genel kurulunda (GK) böyle bir karar alınırsa, bu karara katılmayan/karşı olan muhalifler GK kararının iptali için hukuk yollarını kullanabilirler. Sulh Hukuk Mahkemesine gidebilirler, mahkeme kararıyla bu alanlardaki kameraları söktürebilirler.
YÖNETİCİ TEK BAŞINA KAMERA KOYABİLİR Mİ?
VAKA, ölüm, yoğun bakıma yatma oranları mutasyonlu virüs yüzünden çok arttı. İki haftalık tedbir amaçlı kısmi kapanmayla birlikte artık daha çok evdeyiz.
Sitede koronavirüs olanların isimleri kendilerine sorup izin alınarak veya izinsiz tüm site sakinleri ile paylaşılabilir mi? Tedbir amacıyla site girişine asılarak ya da e-posta yoluyla tüm site sakinlerine gönderilebilir mi? Yönetici, site içinde maske takmayanlara veya sosyal mesafe kuralına uymayanlara para cezası verebilir mi? Bu hafta en çok sorulan sorulardı.
EVDEN ÇALIŞANLAR: YÖNETİCİM KOMŞUMA GÜRÜLTÜ DAVASI AÇABİLİR Mİ?
Evden çalışanlar ise komşu gürültüsünden şikâyetçi. Yalıtımı zayıf eski binalarda oturanlar şikayet ettikleri ve talepte bulundukları halde yöneticinin bu kat maliklerine ceza vermediğinden ve dava açmadığından yakınıyor. “Görevi değil mi?” diye soruyorlar.
Bu sorularınızı İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Başkanı 37 yıllık avukat Mustafa Şeref Kısacık’a sordum. Kısacık’ın, sorularınıza ayrıntılı yanıtları bakın şöyle:
KORONAVİRÜS OLANLARIN İSİMLERİ AÇIKLANAMAZ
COVID olanların isimlerini açıklamak Kişisel Verileri Koruma Kanunu çerçevesinde mümkün değil. Çünkü, bu bir sağlık verisi. Özel nitelikli kişisel veri niteliği taşıyor. Bu kişilerin rızasını almak isimlerini açıklamak için yeterli değil. Pandemi nedeniyle kim olursa olsun zaten tedbir almakla yükümlüyüz.
Etrafı duvarlarla çevrilmiş, kapısına güvenlik konulmuş her yerleşim yeri, hukuki anlamda site (toplu yapı) olmayabilir. Site içerisindeki sosyal tesisler size ait olmayabilir. Sitenizin sınırları içerisinde gözüken her alan da sitenize ait olmayabilir. Halkın da rahatlıkla yürüyerek geçebileceği kamuya terk edilmiş alanlar/yollar bulunabilir. İstanbul’da ortasından devlet yolu geçen böyle siteler var.
YP’NİZ MATBU OLMAMALI
Çoğumuzun bırakın incelemeyi, görmediğimiz hatta varlığını bile bilmediğimiz YP’leri, sitenin yönetim tarzını, ortak alan yer ve tesislerin kullanma maksat ve biçimini, sitenin yönetimine ilişkin tüm kuralları düzenler.
Yönetim Kurulu-Denetim Kurulu seçiminden, ortak giderlere, katılım oranına, gecikme tazminatı, faiz oranından, ortak alan yer ve tesislerin kullanımına kadar site yönetimiyle ilgili tüm hususları düzenleyen YP kat maliklerini ve diğer site sakinlerini bağlayan bir sözleşme niteliğini taşır.
Tek cümle ile YP’ler apartman ve sitelerin ana (temel) yasasıdır. Site sakinleri arasında çıkabilecek uyuşmazlıklarda kapısını çaldığınız mahkeme ilk önce YP’nize bakıyor. Bu kadar önemli olan YP’leri kırtasiyelerde satılan matbu YP olmamalı. İnternetten indirilmemelidir. O siteye özgü hazırlanmalıdır. İçinde alışveriş merkezleri, müstakil villalar, bloklar, hatta okul, stat, hastane bulunan kompleks yapıların site adı altında birlikte yönetilmeye çalışıldığı günümüzün bir gerçeği. Bu denli karmaşık yapılardan oluşan büyük bir sitenin ana (temel) yasası olan YP’nin o siteye özgü/özel hazırlanmasının ne kadar önemli olduğu açıktır. Bu da gösteriyor ki, YP’ler o siteye özgü bir şekilde uzman avukatlara hazırlatılmalı. İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Başkanı 37 yıllık avukat Mustafa Şeref Kısacık’ın düzenlediği, benim de katıldığım dört günlük eğitimdeki en kritik uyarılardan biri buydu. Kısacık’ın, avukatların yanında, ev sahiplerinin, kiracıların, yönetim firması sahiplerinin/çalışanlarının, site yönetici ve denetçilerinin bilmesi gereken toplu yaşam hukukuna dair değerlendirmeleri şöyle:
SİTENİZİN/EVİNİZİN DEĞERİ DÜŞEBİLİR
Lüks bir siteden servet değerinde ev alırken, dikkat edin. Tapu kaydına, vaziyet planına, projesine, YP’ye bakın. Sitenizin içerisinde kamuya terk edilmiş yer var mı inceleyin. Sitenizin ortasından otoyol geçebilir, otoyol geçince siteniz ikiye üçe bölünebilir. Sitenin havuzu, otoparkı, sosyal tesisleri yolun karşısında kalabilir. Bir günde dairenizin değeri yarı yarıya düşebilir.
Türkiye’nin her yerindeki site ve apartmanlarda yaşayan okurlarımdan, her gün onlarca şikâyet geliyor.
İstanbul’daki lüks sitelerde başta yönetimsel sorunlar ve kiralarla yarışan yüksek aidat bir numaralı şikâyet konusu. Yasal dayanağı olmadığı halde, site yönetimlerince kesilen “Yanlış yere park ettin, çimlere bastın, sosyal mesafeye uymadın” cezalarının yanı sıra aidat ödemeyene otopark yasağı, işyerine şikâyet etmek gibi uygulamalar okurlarımı isyan ettiriyor. “Bu sorunun bir çözümü yok mu? Mevzuatta düzenleme yapılması gerekmez mi? Bu keyfi uygulamaları mahkemeye taşıyamaz mıyız?” diye soruyorlar.
SİTENİZİ PROFESYONEL ŞİRKETLER YÖNETSİN
Tüm bu konuları uygulamanın içindeki bir isimle Kentsel Tesis Yönetim Derneği (TRKTYD) Başkanı Suat Sandalcı’yla konuştum. Sandalcı, site yönetimlerinin hizmet durdurma, ceza kesme yetkisi olmadığını vurguladı. Site yönetim şirketlerine standart ve yasal düzenleme isteyen Sandalcı, okurlarıma da sorun yaşamamak için site ve apartman yönetiminde, işini doğru yapan profesyonel şirketlerden destek almalarını önerdi. Sandalcı’nın değerlendirmeleri bakın şöyle:
SİTE YÖNETİMİ ÜLKE SORUNU HALİNE GELDİ
“Site yönetimlerindeki çarpıklıklar, İstanbul’un değil ülkemizin yegâne sorunu olmuştur. Örneğin Tuzla’da 250 dairenin yer aldığı lüks sitede, geçici site yönetiminin uygulamaları sosyal medyada gündeme geldi. Site sakinleri ‘asgari ücret cezası’ adı altında ceza kesildiğini, ödemedikleri takdirde otoparka giremediklerini ve site yönetimi tarafından işyerlerine şikâyet mailleri atıldığını dile getiriyorlar. Site yönetimlerinin görevleri kanunda bellidir. Hiçbir site yönetimi, ‘Malik gider avansını ödemiyor’ diye hizmeti durduramaz, hiçbir malik de ‘Site yönetimi hizmet vermiyor’ diye aidat ödememezlik yapamaz.
DAVA AÇMALARI GEREKİR
“Kiracılar, yüksek aidat öderken dikkat!” yazımın ardından kiracı ve ev sahibi okurlarım tarafından soru yağmuruna tutuldum. Kira gibi yüksek site aidatlarının hangi kalemlerini ev sahibinin, hangilerini kiracıların ödemesi gerektiğini öğrenmek istiyorlar. Mahsuplaşmanın nasıl yapılabileceğini soruyorlar. Okurum M.A.’nın, aidat sorunlarını özetleyen sorusu şöyle:
“Pandemi nedeniyle ertelenmiş olan site genel kurul toplantıları mart sonu nisan başı gibi gerçekleştirilecek. Ekte kiracı olarak oturduğum sitenin 2021 yılı bütçesini gönderiyorum. Sitemizde, belirlenen aidatın tamamını konutta kiracı oturuyorsa kiracı, konut boşsa veya ev sahibi oturuyorsa ev sahibi ödemektedir. Halbuki bu bütçedeki harcama kalemlerinin bir kısmının kiracıyı ilgilendirmediğini kat maliki tarafından ödenmesi gerektiğini düşünüyorum. Ancak internette yaptığım araştırmalarda maalesef net bir bilgiye ulaşamadım. Elinizde hangi harcamaların kat maliki, hangisinin kiracı tarafından karşılanması gerektiğini gerekçeleriyle gösteren bir tablo var mı? Gönderebilir misiniz ya da hazırlatıp yayınlar mısınız?
AİDATTAN İLK VE ASIL SORUMLU KAT MALİKİ
Okurum M.A. ile diğer okurlarımın aidat sorularını İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Başkanı, bu alanda uzman ve eğitimler veren 37 yıllık avukat Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı. Ev sahibi ve kiracıların site aidatları konusunda izlemeleri gereken yolu gösteren avukat Kısacık’ın değerlendirmeleri bakın şöyle:
“Apartman ve sitelerdeki ortak gider avansından (aidat) ilk ve asıl sorumlu her zaman kat malikidir. Kat malikleri, ‘kiracımdan niye aidatı almadınız’ diye yönetime hesap soramaz. Her ay kira bedelini tahsil ettiği gibi, aidatın ödenip ödenmediğini takip etmesi, kiracısına ödetmesi veya kendisinin ödemesi gerekir.
KİRACIDAN OLAĞAN YÖNETİM GİDERİ İSTENEBİLİR
Öncelikle şunu bilmek gerekiyor. Sitelerde sadece ‘olağan yönetim giderleri’ kiracılardan istenebilir. Örneğin asansörün periyodik bakımı, kontrolü, ortak alanların aydınlatılması, temizliği, çalışanların ücreti gibi. ‘Yatırım ve demirbaş’ niteliğindeki giderleri (Asansörün yenilenmesi, çatı onarımı, yeni peyzaj yaptırılıp bahçeye ağaç ve kalıcı bitkilerin dikilmesi, havuz yapımı, havuzun yapısal arızasının çözümü, jeneratör alınması, güneş enerjisi sistemi kurulması) kiracıların asla ödememesi gerekir.
İstanbul ve Ankara başta, 4-5 katlı eski binalarda asansör olmaması büyük sıkıntı yaratıyor. Birçok okurum binaya sonradan nasıl asansör yaptırılacağını öğrenmek istiyor. Zemin katta oturanlar ise asansör için diğer komşuları ile aynı miktarda para ödemek zorunda olup olmadıklarını soruyorlar. Okurum S.İ.’nin örnek sorusu şöyle:
“Ben 2 daire üzeri 5 katlı toplamda 10 dairesi olan, 20 yıllık eski bir binada ev sahibiyim. Benim dairem dükkân üstüdür. Binanın asansörü hiç yapılmamış. Ama yeri var. Asansör taktırmak için toplantı yapılacak. Bildiğim kadarıyla herkes asansöre yapılan harcamalardan mesul. Zemin kat (dükkân üstü) asansör taktırmak için herkesle aynı parayı vermek zorunda mı? Belli bir oran var mı? Zemindekiler 4/1 oranında öder diye duydum. Bunun gerçekliği ve buna benzer aynı parayı vermemek için kanuni olarak yollar var mı?”
Okurum S.İ.’nin sorusuyla benzer soruları Ankara Barosu Mülkiyet Hukuku Kurulu Başkanı avukat Murat Tezcan, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) hükümlerine göre bakın şöyle yanıtladı.
ZEMİN KAT İÇİN ÖZEL BİR DÜZENLEME YOK
“KMK’nın 20. maddesine göre kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür. Zemin katta yer alan bağımsız bölümlerin malikleri için KMK’da özel bir düzenleme yer almamaktadır.
BAŞKA BİR ANLAŞMA VAR MI BAKIN
Maliklerin burada sayılan giderlere eşit oranda katılmayacakları, arsa payları oranında katılacakları unutulmamalıdır. Diğer bir husus da kat maliklerinin aralarında başkaca bir anlaşma yapmamaları halinde, burada yazılı kuralın uygulanacağıdır. Bir kat maliki burada yazılı giderlere katılmadan önce arsa payına bakmalı ve kat malikleri arasında kanun hükmünün aksi yönünde bir anlaşma yapılıp yapılmadığını tespit etmelidir.