×
Sivil inisiyatif oluşturma ve güçlerini birleştirme kararı alan tesis yönetim dernekleri ve tedarikçileri, Profesyonel Tesis Yöneticileri Derneği’nin (PTYD) Ankara Üniversitesi ile işbirliği yaparak düzenlediği çalıştayda buluştular.
Abant’ta geçtiğimiz hafta sonu yapılan ve benim de katıldığım 1. Profesyonel Tesis Yöneticileri ve Tedarikçileri Çalıştayı’nda, altı tesis yönetim derneğinin başkanı, sektörün sorunlarını çözmek için birlikte çalışma kararı verdiler. Ortak yönetim kurulu yaparak yol haritası belirlediler.
Çalıştayda, gayrimenkul yönetiminin geleceğinden, tesis yönetim firmalarının sertifikalandırılması ve standardizasyonuna, vergilendirmeden, Kişisel Verilerin Korunması Kanunu (KVKK) kapsamında sektörde yaşanan sorunlara, sitelerde atık yönetiminden, asansörlerin işletilmesine kadar birçok konu tartışıldı. İnteraktif olarak yapılan çalıştayda dernek üyelerinden daha önceden toplanan yüzlerce soru akademisyenler, dernek üyesi uzman hukukçular ve bürokratlar tarafından yanıtlandı. Sorular ve çözüm önerileri kayıt altına alındı ve raporlanacak.
YP’NİZİ TAPU MEMURUNDAN ALABİLİRSİNİZ
PTYD üyesi Murat Erdoğan’ın başkanlık ve moderatörlük yaptığı, Şebnem Schaefer’in sunuculuğunu üstlendiği çalıştayda, Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü Tapu Dairesi Başkanı Hasan Çelik, tapu ve kadastro ile ilgili soruları yanıtladı. Çelik, “apartmanların anayasası” niteliği taşıyan yönetim planını (YP) vatandaşların gayrimenkul satışı sırasında isterlerse tapu memurlarından alabileceklerini söyledi. Çelik, bir başka soru üzerine tapuda 3 boyutlu dönemin başlayacağını belirterek, yeni uygulamayı bakın söyle anlattı:
TAPUDA 3 BOYUTLU DÖNEM
“‘Üç boyutlu kent modelleri ve kadastro projesi’ ile satın alınması planlanan bir ev, balkonundan mutfağına santim santim üç boyutlu sanal ortamda görebilecek. Amasya ilinde bir örnek çalışma yapıyoruz. Havadan çekilen fotoğraflar ve yerden yapılan ölçümlerle imar işini üç boyutlu hale getiriyoruz. Belediyelerinin verdikleri yapı ruhsatları, tapu kadastro verileri anlamlı bir bütünlüğe dönüştürülüyor. Vatandaşlarımız artık bir tıkla satın almak istediği gayrimenkulun coğrafi bilgisi, ada parsel numarası, üzerinde ipotek, kısıtlama olup olmadığının yanısıra, mimari projesini de görebilmektedir. O daire kaçıncı katta, hangi cephede, kaç oda, mutfağı kaç metrekare bir tıkla sanal ortamda webtapu üzerinden incelenebiliyor. Malsahibinin webtapu üzerinden yetki vermesi halinde, emlakçı da görebilmektedir. Amasya’daki bu uygulama Türkiye çapında yaygınlaştırılacak. Arşivlerimizin dijitalleştirilmesi çalışmamız da devam etmektedir. Bu çalışmanın tamamlanması ile YP’larının da dijital ortamda sunumu sağlanacak.
YP’LARI DENETLENMELİ
Önce okurum F.G.’nin sorusu:
“Bizim sitede, uzun süredir, salgın nedeniyle genel kurul yapılamadı. Normal aidatı ödüyoruz. Yönetim kurulu ayrıca demirbaş gideri istiyor. Ama bu demirbaş giderinin neden toplandığını bilmiyoruz, bizlere bilgi verilmiyor. Yönetim kurulunun demirbaş gideriyle ilgili bilgi ve belgeleri maliklere ayrıntılı olarak açıklaması gerekmez mi?”
Apartman ve sitelerde toplanan aidat ve demirbaş giderlerinde mahsuplaşmanın ne olduğu ve nasıl yapılacağı ile ilgili çok sayıda soru geldi. Okurum F.G.’nin sorusu ile benzer tüm sorularınızı İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Üyesi avukat Beste Demirhan yanıtladı. Demirhan’ın sorularınıza verdiği yanıtlar şöyle:
- Ortak gider avansı (ödenecek aylık aidat miktarı) neye göre belirlenir?
Genel kurul ya da yönetim kurulu tarafından işletme projesi yapılır. Bu işletme projeleri genelde bir yıllık yapılır ve sitenin olası tüm giderleri ve gelirleri buraya yazılır. Sonra da her bağımsız bölüme düşen aylık avans miktarı belirlenir.
- Aidat miktarı belirlenirken büyük daire-küçük daire ayrımı yapılır mı?
Kat Mülkiyeti Kanunu’na (KMK) göre personel giderleri eşit, diğer giderler ise arsa payı oranında paylaştırılır. Ancak, ‘aidat paylaşımı yönetim planı’ farklı şekilde de düzenlenebilir. Tüm giderler metrekareye göre, arsa payına göre, eşit ödenecek şekilde ve benzeri şekillerde belirlenebilir.
-
Boşanma aşamasında olan, boşanan, nafaka ödeyen ve nafaka alan okurlarımdan yeni nafaka düzenlemesinin ne şekilde olduğu ve Meclis kapanmadan çıkarılıp çıkarılamayacağı konusunda çok sayıda soru geliyor. Bu soruyu yanıtlamadan önce mevcut nafaka sistemini özetlemekte yarar var. Bakın şöyle:
Yoksulluk nafakasının bir yıl süreyle verileceğine yönelik düzenleme 1988’deki değişiklikle süresiz hale getirildi. Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 175. maddesinde “Boşanma yüzünden yoksulluğa düşecek taraf, kusuru daha ağır olmamak koşuluyla geçimi için diğer taraftan mali gücü oranında süresiz olarak nafaka isteyebilir. Nafaka yükümlüsünün kusuru aranmaz” düzenlemesi yer alıyor.
MAHKEME SÜRESİZ NAFAKAYI KALDIRABİLİYOR
TMK’ya göre yoksulluk nafakası, alacaklı eşin yeniden evlenmesi veya taraflardan birinin ölümü halinde kendiliğinden ortadan kalkıyor. Alacaklı eşin evlenme olmaksızın fiilen evliymiş gibi yaşaması, yoksulluğunun ortadan kalkması veya haysiyetsiz hayat sürmesi halinde ise yükümlünün talebiyle mahkeme kararıyla ortadan kaldırılabiliyor. Tarafların mali durumlarının değişmesi veya hakkaniyetin gerektirdiği hallerde de aylık nafaka ödemesinin artırılması veya azaltılmasına yine mahkemece karar verilebiliyor. Somut olaya ve dosyaya göre hâkim yoksulluk nafakasını kaldırabiliyor, azaltıp, artırabiliyor.
NAFAKA DÜZENLEMESİ 5. PAKETE KALDI
Hükümet ise boşanma sonrası her iki tarafı da mağdur etmeyecek, uygulamadaki aksaklıkları giderecek şekilde “Nafaka ödeme sisteminin adil bir hale getirilmesi” için üç yıldır çalışma yürütüyor. Taslak çalışmada, kadının yaşı da dikkate alınarak; nafakada üst sınır belirlenmesi ya da evlilik süresinin esas alınması üzerinde duruluyor. Bu çalışma TBMM’ye sunulan dördüncü pakete yetişmedi. 15 Temmuz’a kadar çalışması planan TBMM kapanmadan yeni bir nafaka düzenlemesinin getirilmesi de beklenmiyor.
MAHKEMEDEN İLGİNÇ NAFAKA KARARI
Yeni nafaka düzenlemesi beşinci yargı paketine bırakılıp yeni yasama yılına ertelenirken, mahkemeden ilginç bir örnek karar çıktı. Ankara Çubuk Asliye Hukuk Mahkemesi, aile mahkemesi sıfatıyla baktığı bir boşanma davasında, 25 yıllık ev kadını F.G.’ye, aylık değil bir defaya mahsus ve toptan 30 bin lira yoksulluk nafakası ödenmesine hükmetti. Davacı koca E.T.’nin avukatı
Kademeli normalleşmeye geçtiğimiz pandemi sürecinde site genel kurullarının nasıl toplanacağı, kararların nasıl alınacağı, apartman girişine duyuru asılması veya e-posta ile genel kurul çağrısı yapılıp yapılmayacağı, binlerce kişinin yaşadığı sitelerde salgın tedbirlerine uygun sınırlı sayıda kişiyle, toplantı yapılarak karar alınıp alınamayacağı gibi merak edilen sorularınızı İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Başkanı Avukat Mustafa Şeref Kısacık’a sordum. Özetlediğim sorularınızı avukat Kısacık tüm ayrıntılarıyla yanıtladı:
1) Sitelerde en yetkili organ hangisidir?
Sitelerde, Kat Malikleri Kurulu veya (o sitede varsa) Toplu Yapı Temsilciler Kurulu, en yetkili organdır. Bu iki kurulu kısaca Genel Kurul (GK) olarak tanımlayabiliriz. Siteler, GK’larda alınan kararlara göre yönetilir (KMK 27, 69). Site yönetim kurulunu, denetim kurulunu bu kurul seçer. Geçmiş dönem faaliyetlerini, yeni dönemde yapılacak işleri ve buna göre belirlenecek işletme projesini bu kurul belirler.
2) Aidatı kim nasıl belirler?
İşletme projesinin içerisinde dairelerin ve işyerlerinin ödeyeceği aylık ortak gider avansı (aidat miktarı) son ödeme günü, gününde ödenmemesi halinde alınacak gecikme tazminatı ve/veya faiz oranı vb. hususlar bu kurulca kararlaştırılır. GK’nın aldığı kararlar (yeni bir kararla kaldırılmadığı veya mahkeme kararıyla iptal ettirilmediği sürece) tüm site sakinlerini bağlar.
3) Site genel kurulları ne zaman toplanır?
Site GK’larının ne zaman toplanacağı site yönetim planında (SYP) yazar. Eğer SYP’nda herhangi bir tarih yazılmamışsa, GK’lar her yıl ocak ayında olağan toplantısını yapar. Toplu yapılarda GK’lar iki yılda bir, ikinci takvim yılının ilk ayı içerisinde (ocak ayında) toplanır. Yönetim planlarında olağan toplantıların yılda birden, toplu yapılarda iki senede birden fazla yapılması öngörülebilir. Yine aynı şekilde olağan GK’ların ocak ayı dışında başka bir tarihte yapılması da kararlaştırılmış olabilir. Örneğin yazlık siteler ocak ayında GK yaparsa çoğunluk başka şehirlerde yaşadığı için toplantıya katılamazlar. O nedenle, çoğu yazlık site GK toplantılarını okulların kapatılmasını da dikkate alarak, 15 Haziran’dan sonra yaparlar.
İÇİNDE okul, spor salonu, yüzme havuzu, karakol, AVM, otel bulunan kompleks yapıdaki siteler artık apartman mantığı ile yönetilemeyen birer tesise dönüştü. Dünyada ve Türkiye’de bu alanda hızla büyüyen ve adı öne çıkan bir sektör var. Tesis yönetimi sektörü.
Türkiye Kentsel Tesis Yönetim Derneği’nce (TRKTYD) İstanbul’da geçen hafta düzenlenen “2. Tesis Yönetim Çalıştayı ve İş Zirvesi”nde, bütün alt sektörleri de kapsayacak şekilde sektörün sıkıntıları ve geleceği ile hizmet alan konumundaki “tesis sakinlerinin” sorunları ve beklentileri tartışıldı.
Sitelerde güvenlikten, site yönetimlerinin kişisel verileri korumak için yapması gerekenlere, atık yönetiminden, ısıtma ve asansör sistemine kadar tüm konular masaya yatırıldı. Oturumlara ilgili bakanlıklardan uzman kamu görevlilerinin yanı sıra akademisyenler, iş dünyasından isimler konuşmacı olarak katıldı.
1.2 TRİLYON DOLARLIK SEKTÖR
Benim de katıldığım, moderatörlüğünü Uludağ Üniversitesi Sürekli Eğitim Merkezi Eğitmeni Muzaffer Ulaşdı’nın yaptığı “Sektöre Genel Bakış” oturumunda geçen yıl Avrupa Tesis Yönetim Ağı (EuroFM) Yönetim Kurulu üyeliğine seçilen Levent Alatlı’nın sunumu ilgi çekiciydi. Sektöre standart ve yasal düzenleme getirilmesinin önemine vurgu yapan Alatlı, 2018’de yapılan bir araştırmaya göre dünya tesis yönetim pazarının 1.2 trilyon dolar, Türkiye pazarının 6.1 milyar dolar olduğunu anlattı. Alatlı, Ankara Üniversitesi ile Norveç Teknik Ünivesitesi’nce yapılan yeni bir araştırmaya göre ise Türkiye’de bu alanda çalışan en az 1 milyon kişi olduğu dikkate alındığında, sektör büyüklüğünün 15-18 milyar dolar olarak hesaplandığını aktardı.
YÖNETİCİ TOPLANTISIZ AZLEDİLEBİLİR Mİ?
Pandemi sürecinde sitelerde genel kurulların toplanamaması, ilk toplantıda yeterli çoğunluğun sağlanamaması yüzünden yönetici değişikliklerinin yapılamaması sorunu da tartışılan konular arasındaydı. Çalıştaydaki oturumlara başkanlık yapan Maltepe Üniversitesi Medeni Hukuk Anabilim Dalı Başkanı Prof. Dr.
HAYVANSEVERLER, dört gözle hayvanlara, “mal” değil “can” statüsü verecek kanunun, Meclis tatile girmeden çıkarılmasını bekliyorlar. Bu kanunun yıllardır çıkarılmaması dışında, site bahçesinde, yolda sokak hayvanlarını beslemelerine tepki gösterip tehdit edenlerden de şikâyetçiler. Soruları özetle şöyle:
Hayvanları Koruma Kanunu’na göre şu anda sokak hayvanlarının hiç hakkı yok mu?
Her yerde, sahipsiz hayvanlara yemek-su koyulabilir mi?
Sahipsiz kedi-köpek, bahçeye kaka yapıyor, eşyalara, çamaşırlara, bitkilere zarar veriyor diye attırabilir mi?
Sokak hayvanlarını beslediğimiz için bizi tehdit eden diğer insanlara karşı ne yapabiliriz?
HAYVANLARIN YAŞAM HAKKI
Tüm bu sorularınızı ve sokak hayvanlarının mevcut haklarını, İstanbul Barosu Hayvan Hakları Merkezi Başkanı Avukat Deniz
TELEFON ve internet dolandırıcıları her gün yeni bir yöntemle insanları tuzağa düşürüyor. Telefonda kendisini savcı, polis veya asker olarak tanıtıp, “Adınız darbeciler listesinde” diyerek para isteyenlerden sonra şimdi yüksek kazanç ve ‘yatırım dolandırıcıları’ internette kol geziyor.
157 BİN TL DOLANDIRILDI
Bu yöntemde, az para yatırıp, çok kazanç vaat ediliyor. ‘Yatırım dolandırıcılığı’nın son kurbanı Antalya’da yaşayan G.Y. oldu. Hesabı ele geçirilen bir arkadaşının yaptığını sandığı “F. yatırım borsası sayesinde 5 bin TL yatırdım 57 bin TL kazandım” paylaşımına kandı. Dolandırıcıların tuzağına düştü. Ayrıldığı işyerinden aldığı tazminatla birlikte 157 bin liralık birikimi uçtu gitti.
SUÇ DUYURUSUNDA BULUNDU
G.Y. Antalya Cumhuriyet Başsavcılığı’na, ‘nitelikli dolandırıcılık’tan suç duyurusunda bulundu. Savcılığa dolandırıcılarla yaptığı yazışmaların ekran görüntülerini ve banka havalelerini de sundu. Herkese uyarı niteliği taşıyan yeni dolandırıcılık yöntemini de anlatan G.Y.’nin suç duyurusu özetle şöyle: “26 Nisan 2021 tarihinde saat 14:30 sıralarında Instagram hesabımda dolaşırken hesabımda ekli olan g.. kullanıcı isimli arkadaşımın ‘F. yatırım borsası sayesinde 5 bin TL yatırdım, 57 bin TL kazandım’ paylaşımı üzerine kendisine mesaj attım ve nasıl olduğunu sordum. Arkadaşım sandığım şahıs bana garanti kazanacağımı söyleyip, ismi E.A. olan bir numara verdi ve görüşmemi istedi. WhatsApp’tan arayıp konuştum. Bana ‘15 bin TL yatırırsam, 228 bin TL kazanacağımı’ söyledi. Parayı yatırdım. Şahıs bana kazancımın gerçekleştiğini ancak 25 bin 333 TL banka masrafının yatırılması gerektiğini söyledi. Bu parayı da EFT yaptım. Sonra şahıs benden vergi masrafı, bloke masrafı ve dosya masrafı adı altında para istedi. Bu kişiler son olarak kazandığım miktarın tamamını alabilmem için 53 bin 299.73 TL göndermem gerektiğini söyledi. Ancak param kalmadığı için bu miktarı kendilerine gönderemeyeceğimi söyledim. Şahıs parayı göndermezsem tüm işlemleri iptal edeceklerini ve beni 189 bin TL değerinde dava edeceklerini söyledi. Tüm bunlardan sonra arkadaşımın hesabının çalındığını öğrendim ve dolandırıldığımı anladım.”
DİKKAT BOŞLUK VAR
Savcılık G.Y.’nin suç duyurusu üzerine bu kişilerle ilgili işlem yaptı ve soruşturma sürüyor. İfadelerinin şikâyet üzerine alındığını ve serbest bırakıldıkları bilgisini paylaşmak istiyorum. Görüşünü aldığım hukukçular ve uzmanlar ise vatandaşları, her gün bir yenisi ortaya çıkan bu tip dolandırıcılıklara karşı uyarıyorlar.
Siteden konut ya da işyeri alıp, yönetiminden, yüksek aidatından ve yapısal sorunlarından şikâyetçi olan ve hukuken ne yapabileceklerini soran çok sayıda okurum var. Okurlarımı aydınlatmak ve sorularınızı yanıtlamak adına İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Başkanı avukat Mustafa Şeref Kısacık’la birlikte bir rehber hazırladık. Bu kriterlere uyun. Siteden aldığınız konut ya da işyeri kâbusunuz olmasın. Adliye koridorlarında uğraşmayın. İşte dikkat edilmesi gerekenler:
1)PROJEYE UYGUN YAPILIP YAPILMADIĞINI İNCELEYİN
Belediye kayıtlarını inceleyerek, ruhsatına-projesine uygun yapılıp yapılmadığına bakın. İskân belgesi alınmış mı? Kat Mülkiyeti Tapusu var mı? Çoğu yüklenici iskân belgesini aldıktan sonra proje ve ruhsatına aykırı işler yapıp öyle satıyor. Koridoru kapatıp, odaya katan var. Çatıyı açıp, açık teraslı dubleks daire diye satan.... Dükkâna ait 30 metrekarelik depoya 100 metrekare de sığınak ekleyip 130 metrekarelik depoymuş gibi satan var. Giriş kattaki işyeri veya evin önündeki açık alan (bahçe) o bağımsız bölüme özgülenmediği halde, özgülenmiş gibi satan var.
USULE UYGUN GÖRÜNEBİLİR...
Belediye kayıtlarında her şey usulüne uygun gözükse bile, buna da güvenilemeyeceğini uygulamadan örneklerle gördük.
İskânlı/kat mülkiyetli tapulu olarak dairesini alan vatandaşlarımız, belediyenin verdiği para ve yıkım cezalarıyla muhatap olabiliyorlar. Yüklenici iskânı aldıktan sonra, bu imara aykırılıkları yapabiliyor. Bu aykırılıklara rağmen iskân almış olabiliyor. Ama malik olarak para cezası ve yıkım kararı size geliyor. Savcılığa suç duyurusunda bulunuluyor. Belediye kayıtlarına da güvenmeyip, fiili durumun ruhsata ve projeye uygun olup olmadığının teknik/hukukçu uzmanlara da inceletilmesi gerekebiliyor.
2) ALDIĞINIZ DAİRENİN ARSA PAYINA BAKIN