×
Önce üç okurumun üç örnek sorusu:
H.S: Bizim apartmanın altındaki dükkana veteriner muayenehanesi açılıyor. Fakat gerçekte klinik olarak işletecekler. Röntgen cihazı olacak, ameliyat yapılacak. Binada radyasyon yayacak cihaz istemiyoruz. Nasıl bir yol izlemeliyiz?”
İ.Ö: Ben size 3 katlı bir apartmanın 6 dairesi adına yazıyorum. Binamızın altında yemek şirketi açılacak. Bu yemek şirketi 24 saat çalışacağını ve bizden izin almaları gerekmediğini iddia ediyor. Belediyeden net bir sey söylemiyorlar. Bize PTT ile ihtar yolladılar, ‘hak talep edemezsiniz’ diyorlar. Bu işyeri açılırken kat maliklerinden izin alınması gerekmez mi ?
F.Ö: Tapuda dükkanım işyeri olarak geçiyor. Pastane ve imalathane açmak istiyorum. Ruhsat başvurusu yaptım. Fakat apartman sakinleri dilekçe verdikleri için ruhsat alamadım. Belediye ‘imza topla gel’ dedi. Buna gerek var mı?
APARTMANDA İSTEYEN İSTEDİĞİ İŞYERİNİ AÇAR MI?
Apartman sakini okurlarım binalarının altındaki koku, gürültü yayan ve aşırı yoğunluk yaratan dükkanlardan şikâyetçi. Dükkan sahipleri de bu tarz işyerlerine karşı çıkan kat maliklerinden yana dertli. Bu konuyla ilgili tüm sorularınızı İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Başkanı avukat Mustafa Şeref Kısacık, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) yönünden yanıtladı. Bakın yanıtı nasıl:
“Bir apartmanda veya sitede isteyen istediği şekilde işyeri açamaz. Apartmanda hangi iş yerlerinin açılabileceği hangilerinin açılamayacağını KMK’nın 24. maddesi açıkça düzenlemektedir.
1- OTOPARK PAYLAŞIMI NASIL YAPILMALI?
Apartman, iş hanı ve site gibi toplu yaşam alanlarının en önemli sorunlarından biri otoparkların yetersizliğidir. Birçok yasal düzenlemeye rağmen ya otopark yapılmamakta ya da yetersiz kalmaktadır. İnşaat firmaları her bağımsız bölüme asgari 1 araçlık otopark yeri ayırmalıdır.Yeterli otopark yeri olsa dahi, bu defa bazı site sakinleri, 2-3 aracını park etmekte, diğerlerine yer kalmamaktadır. Yer bulamayanlarla, fazla yer işgal edenler arasında tartışma çıkmakta bu da ortak yaşamı çekilmez hale getirmektedir.
KROKİ ÇİZDİRİP, NOTERE TASDİK ETTİRİN
Çözüm aslında çok basit. Otopark yerleşim şeması önceden belirlenmemişse, bir harita mühendisine kroki çizdirilerek, her bağımsız bölüme tahsis edilen otoparkın yeri belirtilir. Bu kroki noterden tasdik ettirilir. Kat Malikleri Kurulu’nda/Toplu Yapı Temsilciler Kurulu’nda 5’te 4 oyla kabul edilerek, Yönetim Planı’nın (YP) eki olarak tapu kaydına işlenir. Böylece, otopark tartışması tümüyle ortadan kalkar. İnşaat projesinde, vaziyet planlarında, belediye ve tapu kayıtlarında, ‘otopark yerleşim ve paylaşım şekli’nin baştan belirlenmesi ise çok daha iyidir. O binadan ev, iş yeri alanlar baştan bu durumu kabul ederek satın alacakları için hiç kimsenin itiraz hakkı olmaz. Bu tür uyuşmazlıkların çıkmaması için inşaat yapılırken resmi belgelerde ve Yapı Planı’nda bağımsız bölümlere otoparkta ayrılan yerle ilgili düzenlemeler yapılmalıdır. Böyle bir düzenleme yapılmamışsa Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) ilgili maddeleri devreye girer.
2-YEŞİL ALANA KAPALI OTOPARK YAPILABİLİR Mİ?
Yeşil alan boş bir alan ise, çocuk parkı, piknik alanı, spor alanı vb. ve özel bir amaca özgülenmemişse; KMK’nun 42. maddesi uyarınca, maliklerin tamamının sayı ve arsa payı çoğunluğuyla alacakları kararla oraya otopark yapılabilir. Ancak, orası özel bir amaca özgülenmişse oy birliği ile karar gerekir.
3-
Önce bu soruları özetleyen okurum C.H.’nin sorusu: “Altı parsel üzerine kurulu sitemizde 22 konut var. Siteye havuz yaptırılmak isteniliyor. Yapım bedeli olarak 100.000 TL belirlenmiş. Benim bulunduğum parselin dışındaki bir parsele havuz inşa edileceğinden dolayı para vermeyeceğimi söyledim. Böyle bir havuz yaptırılabilir mi? Bu havuzun yapım bedelini ödemek zorunda mıyım?”
SİTE TOPLU YAPI MI?
Avukat Mustafa Şeref Kısacık, sitelerine sonradan havuz yaptırmak için nasıl bir yol izlemeleri gerektiğini soran birçok okurum ile C.H.’nin sorusunu bakın şöyle yanıtladı: “Okur C.H.’nin sorusu ve benzer soruları doğru yanıtlamak için önce altı parsel üzerine kurulu 22 konutlu yerleşim yerinin niteliğinin tespiti önem taşıyor. Burası hukuki anlamda bir site, toplu yapı mı? Kat Mülkiyeti Kanunu’na (KMK) mı yoksa genel hükümlere mi tabi? 1965 tarihli KMK, tek parselde kurulu yerleşim yerleri bakımından geçerli bir yasaydı. 14 Kasım 2017’deki değişiklikle KMK’ya, ‘Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler’ eklendi. Ancak birden çok parselde kurulu siteler otomatikman toplu yapı sayılmadı. Bunun için yönetim planlarının toplu yapı hükümlerine uyarlanması ve yasanın aradığı diğer koşulların gerçekleşmesi gerekir. C.H.’nin öncelikle, sitesinin toplu yapı sayılıp sayılmadığını tapu müdürlüğünden öğrenmesi gerekir. Soruyu, toplu yapı olduğunu varsayarak yanıtlayacağız.
5’TE 4 YAZILI RIZA ŞART
İSTANBUL, Ankara ve İzmir gibi büyük kentlerde son aylarda kiralar fırladı. Ev sahipleri eski kiracılarını çıkarıp, dairelerini 2-3 katı fiyata kiraya vermeyi istiyorlar. Peki, kontrat süresi dolmadan kiracı çıkarılabilir mi? Eski kiracıya ev sahibi, “Ya istediğim kirayı öde ya da çık” diyebilir mi? 2021 yılı için yapılacak kira zammı ne kadar? Önce bu soruları özetleyen okurum G.Ç.’nin e-maili:
“2018’de İstanbul’a taşındık. Ev sahibim ile 2 yıllık kira sözleşmesi yaptık. Sözlü olarak, evden beş yıl çıkmayacağım şeklinde anlaştık. Kira artışını ilk yıl 100 TL, sonrasında 150 TL olarak belirledik. 2018’de 2100 TL ile daireye girdik. Ev sahibi, bankaya açıklamalı kira yatırdığım için kira vergisi ödediğini, İstanbul Havalimanı açıldığı için de evin piyasa fiyatının yükseldiğini belirterek, geçen yıl 700 TL zam istedi. Bu artışı kabul etmedik, sözlü anlaştığımız gibi 150 TL zam yaptık. Ev sahibim, bu yıl ise 2 bin 350 TL olan kiramı piyasa fiyatı olan 4 bin TL’ye çıkartacağını, kabul etmiyorsam hemen daireyi boşaltmamı istedi. Ben kendisine TÜFE oranında zam yapacağımı belirttim. Bu kadar yüksek kira artışı isteyebilir mi?”
KİRA ARTIŞI TÜFE ORTALAMASIYLA
Okurum G.Ç. ile çok sayıda okurumun benzer kira sorularını, İstanbul Barosu avukatı Mahir Orak yanıtladı. Bakın şöyle:
“1 Ocak 2019 tarih ve 30659 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan Vergi Kanunları ile Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (Torba Yasa) uyarınca, kira sözleşmelerinde yapılacak artış bir önceki yılın TÜFE ortalaması ile sınırlandırılmıştır. Torba Yasa’nın 56. maddesi ile Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 344. maddesi değiştirilmiştir. Buna göre; taşınmaz kira sözleşmelerinde, kira artış oranlarının en fazla bir önceki yıl TÜFE ortalaması miktarında olmasına karar verilmiştir. Bununla birlikte, ilgili sözleşmede, taraflarca daha düşük oranda bir artış yapılması öngörülmüş ise kira artışı belirlenen oran üzerinden yapılacaktır.
HÂKİM KİRAYI NASIL BELİRLER?
Borçlar Kanunu 344. maddesi; ‘Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her 5 yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her 5 yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, ‘önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir’ hükmünü içerir.
NORMALLEŞME ile birlikte ülkemizde deniz kenarlarına tam bir ‘tatil göçü’ yaşanırken, yazlık site sakini okurlarımdan, dairelerin otel odası gibi günlük hatta saatlik kiralanmasına dönük şikayet mailleri yağıyor. Okurlarım,“Günlük kiralama engellenebilir mi? Sitemize giren çıkan belli değil. Kimlik Bildirme Kanunu’na göre bu kişilerin, kimliklerinin bildirilmesi gerekmiyor mu? Güvenlik kaygısı yaşıyoruz. Yöneticiler neden engel olmuyor?”diye soruyorlar. Okurlarımın bu ve benzer sorularını İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Başkanı Avukat Mustafa Şeref Kısacık şöyle yanıtladı:
KAÇAK OTELCİLİK FAALİYETİNE DÖNDÜ
Günlük kiralama aslında kaçak bir şekilde otelcilik faaliyeti. Büyük bir kayıt dışı ekonomik faaliyet. Sosyal bir yara halini aldı. Saatlik kiralama yapanlar bile var. Bu konunun idari, güvenlik, vergi gibi birçok boyutu var. Ancak, okurların soruları ışığında site-apartman sakinleri ve yöneticiler açısından değerlendireceğiz.
YÖNETİCİ GÜNLÜK KİRALAMAYI ENGELLEYEBİLİR Mİ?
Site ya da apartman yönetimi dairelerin günlük, haftalık kısa süreli kiraya verilmesini engelleyemez. Kat Mülkiyeti Kanunu’na (KMK) göre böyle bir yetkiye sahip değiller.
Site yönetiminin yetkileri sınırlıdır. Site yönetimi, kat malikine,“Şuna kiraya verme, buna ver. Kısa süreli verme, uzun süreli ver”diye dayatamaz. Aksi düşünce mülkiyet hakkına tecavüz olur. Ancak bunun yarattığı sorunların çözümü için bazı önlemler alınabilir.
ÇÖZÜM, YÖNETİM PLANINA YASAK KOYMAK MI?
ÖNCE okurum U.K.’nın sorusu: “Gerekli prosedürler sağlandığı takdirde sonradan balkon yapılabileceğine ilişkin yazınızı okudum. Fakat ben bağlı olduğum belediye ile konuyu görüştüğümde resmi olarak hiçbir şekilde yaptıramazsınız dediler. Bu yazıyı neye dayanarak yazdınız öğrenebilir miyim?”
Okurum U.K. ve birçok okurum mimari projede olmayan balkonun sonradan yaptırılıp yaptırılamayacağını soruyorlar. Daha önceki bir yazımda da belirtiğim gibi Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) hükümleri ışığında mimari projede olmasa da binaya sonradan balkon yaptırılabilir. Ancak, iki önemli koşulun yerine getirilmesi şartıyla. İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Başkanı Mustafa Şeref Kısacık, sonradan hangi koşullar altında balkon yaptırabileceklerini soran U.K. ve okurlarımın sorularını ayrıntılı olarak şöyle yanıtladı: “Kat malikleri ana taşınmazın bakımından, mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaktan sorumludur. (KMK 19)
O nedenle; ruhsat ve projesinde bulunmayan bir balkonun sonradan yapılması için iki koşulun bir arada gerçekleşmesi gerekir. Bu koşullardan birincisi; balkon yapılmasına belediye/imar mevzuatının izin veriyor olması gerekir. Bir başka ifadeyle, yapılacak tadilat projesinin belediye tarafından kabul edilmesi gerekir.
DİKKAT YIKTIRILIR
İkinci koşul da maliklerin tümünün onayına ihtiyaç duyulmasıdır. Mevcut mimari projede değişiklik yapılabilmesi için, hazırlanacak olan tadilat projesine tüm kat maliklerinin onay vermesi gerekir. Bu iki koşul bir arada gerçekleşmeden projede olmayan balkon yapılamaz. Eğer yapılmışsa, herhangi bir kat maliki veya Genel Kurul’dan yetki almak kaydıyla yönetici balkonun yıkılmasını, projeye uygun hale getirilmesini isteyerek dava açabilir.”
Okurum U.K., avukat Kısacık’ın açıklamaları ışığında yeniden bağlı bulunduğu belediyeye resmi olarak başvurmalıdır. Belediyeden tadilat projesine izin verilmesini istemelidir. Ancak, ilgili belediye imar mevzuatı ve projeye göre balkon yapılması uygun değilse ve maliklerin tümünün onayı alınmamışsa; balkon yaptırabilmesi mümkün olmaz.
KOMŞU GÜRÜLTÜSÜNE YÖNETİCİ MÜDAHALE EDEBİLİR Mİ?
Apartman ve site yöneticileri, WhatsApp gruplarından, aidat borçlularının isimlerini paylaşıyorlar. Site ve apartman ilan panolarına daire adı, isim ve miktar belirtilerek, aidat borç listesi asılıyor. Yöneticiler dikkat edin. Çünkü, bu şekilde aidat borçlusu ilanı suç sayılıyor.
Denizli’de site yöneticisi Nail Çapar, aidat borçlularının listesini WhatsApp’tan yayınlayıp sonra da site ilan panosuna asınca sanık oldu. Önce Çapar’ın nasıl sanık olduğunu özetlemek istiyorum:
‘KİŞİSEL VERİLERİMİ İFŞA ETTİN’
Profesyonel site yöneticiliği yapan Çapar, aidat borcunu ödemeyenlerin listesini önce sitenin WhatsApp grubundan yayınladı. Bu listede, aidat borcu olanların isimleri ve karşısında borç miktarı yer aldı. Daha sonra Çapar, listeyi sitenin ilan panosuna astı. Listede adı geçen bir site sakini ise “Kişisel verilerini ifşa ettiği” iddiasıyla yönetici Çapar’ı, Denizli Cumhuriyet Başsavcılığı’na şikâyet etti. Şikâyet dilekçesi şöyleydi:
“Oturduğum siteye ilişkin WhatsApp grubumuz vardır. Bu grupta borçluların listesi yönetici tarafından yayınlanmaktadır. Yönetici olan Nail Çapar grupta borçlu listesini yayınlayarak benim kişisel bilgilerimi ifşa etmektedir. Borç miktarı da hatalıdır. Bu şekilde bilgim ve rızam olmaksızın ismimin oturduğum dairenin numarasını içerir borç listesini grupta yayınlayan Nail Çapar isimli şahıstan şikâyetçiyim.”
SAVCILIK HAKLI BULDU
Savcılıkta ifade veren Çapar ise suç kastı olmadığını ve yönetici olarak görevini yaptığını savundu. Kişisel verileri ifşa iddiasını da reddetti. Bilim bakalım savcılık kimi haklı buldu? Şikâyetçiyi.
Sivil inisiyatif oluşturma ve güçlerini birleştirme kararı alan tesis yönetim dernekleri ve tedarikçileri, Profesyonel Tesis Yöneticileri Derneği’nin (PTYD) Ankara Üniversitesi ile işbirliği yaparak düzenlediği çalıştayda buluştular.
Abant’ta geçtiğimiz hafta sonu yapılan ve benim de katıldığım 1. Profesyonel Tesis Yöneticileri ve Tedarikçileri Çalıştayı’nda, altı tesis yönetim derneğinin başkanı, sektörün sorunlarını çözmek için birlikte çalışma kararı verdiler. Ortak yönetim kurulu yaparak yol haritası belirlediler.
Çalıştayda, gayrimenkul yönetiminin geleceğinden, tesis yönetim firmalarının sertifikalandırılması ve standardizasyonuna, vergilendirmeden, Kişisel Verilerin Korunması Kanunu (KVKK) kapsamında sektörde yaşanan sorunlara, sitelerde atık yönetiminden, asansörlerin işletilmesine kadar birçok konu tartışıldı. İnteraktif olarak yapılan çalıştayda dernek üyelerinden daha önceden toplanan yüzlerce soru akademisyenler, dernek üyesi uzman hukukçular ve bürokratlar tarafından yanıtlandı. Sorular ve çözüm önerileri kayıt altına alındı ve raporlanacak.
YP’NİZİ TAPU MEMURUNDAN ALABİLİRSİNİZ
PTYD üyesi Murat Erdoğan’ın başkanlık ve moderatörlük yaptığı, Şebnem Schaefer’in sunuculuğunu üstlendiği çalıştayda, Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü Tapu Dairesi Başkanı Hasan Çelik, tapu ve kadastro ile ilgili soruları yanıtladı. Çelik, “apartmanların anayasası” niteliği taşıyan yönetim planını (YP) vatandaşların gayrimenkul satışı sırasında isterlerse tapu memurlarından alabileceklerini söyledi. Çelik, bir başka soru üzerine tapuda 3 boyutlu dönemin başlayacağını belirterek, yeni uygulamayı bakın söyle anlattı:
TAPUDA 3 BOYUTLU DÖNEM
“‘Üç boyutlu kent modelleri ve kadastro projesi’ ile satın alınması planlanan bir ev, balkonundan mutfağına santim santim üç boyutlu sanal ortamda görebilecek. Amasya ilinde bir örnek çalışma yapıyoruz. Havadan çekilen fotoğraflar ve yerden yapılan ölçümlerle imar işini üç boyutlu hale getiriyoruz. Belediyelerinin verdikleri yapı ruhsatları, tapu kadastro verileri anlamlı bir bütünlüğe dönüştürülüyor. Vatandaşlarımız artık bir tıkla satın almak istediği gayrimenkulun coğrafi bilgisi, ada parsel numarası, üzerinde ipotek, kısıtlama olup olmadığının yanısıra, mimari projesini de görebilmektedir. O daire kaçıncı katta, hangi cephede, kaç oda, mutfağı kaç metrekare bir tıkla sanal ortamda webtapu üzerinden incelenebiliyor. Malsahibinin webtapu üzerinden yetki vermesi halinde, emlakçı da görebilmektedir. Amasya’daki bu uygulama Türkiye çapında yaygınlaştırılacak. Arşivlerimizin dijitalleştirilmesi çalışmamız da devam etmektedir. Bu çalışmanın tamamlanması ile YP’larının da dijital ortamda sunumu sağlanacak.
YP’LARI DENETLENMELİ