×
YÖNETİCİ TEK BAŞINA KARAR VEREBİLİR Mİ?
Site yöneticisi binanın dış cephesini GSM firmasına kiraya vermek istiyor. Bunu yapabilir mi? Maliklerden izin alması gerekmez mi?
Yöneticinin görevleri Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 35. maddesi ve diğer maddelerinde belirtilmiştir. Yönetici bilinenlerin aksine az sayıda konu bakımından yetkilidir. Taşınmazın genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri için kat maliklerinden avans toplanması, borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması, taşınmazın amacına uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması gibi konularda yönetici kanun gereği kendiliğinden yetkilidir. Bağımsız bölümlerdeki aykırı kullanımların eski hale getirilmesi için dava açılması gibi konularda ise kat malikleri kurulunun yöneticiye yetki vermesi gerekir.
Yönetici dış cephe kiralaması gibi önemli bir konu hakkında da maliklerin kararı olmadan kendisi bir karar alamaz. Kiraya veremez. Yönetici, dış cephe kiralaması konusunda kat maliklerinin kanunun aradığı yasal çoğunlukla alacakları kararla kendisine görev ve yetki vermeleri halinde dış cepheyi kiralayabilir. Görüldüğü gibi, yöneticinin kendiliğinden yapacağı işler sınırlıdır. Bu kira konusunda olduğu gibi, çoğu işte yetkisi yoktur. Ancak, Genel Kurul’un (GK) verdiği yetki ve görev sınırları kapsamında iş yapabilir.
DIŞ CEPHE KİRALANIRKEN OYBİRLİĞİYLE KARAR ŞART MI?
Dış cephe kiralaması için KMK’ya göre oybirliği şart mı? 30 kişilik bir apartmanda, 29 kişi onay verse 1 kişi karşı çıksa yine de dış cephe kiralaması yapılamaz mı?
KMK’da apartman ve sitelerde alınacak kararların niteliklerine göre farklı karar yeter sayılarına tabidir. Örneğin; malikler tarafından yapılacak faydalı yenilik ve ilaveler için ayrı, ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis yapılabilmesi için ayrı, yönetici-denetçi seçmek için ayrı, ortak alanı kiralamak için ayrı karar yeter sayıları belirlenmiştir. KMK’nın 45. maddesi:
Yeni yılla birlikte birçok site ve apartmanda yeni aidat (gider avansı) miktarları belirleniyor. Ortak şikâyet, aidatlardaki artışın fahiş olduğu. Lüks siteler başta,site ve apartmanlarda kiralarla yarışır hale gelen yüksek aidatlar kimin suçu? Aidatı kim artırıyor? Bir sitede satılmayan boş daireler varsa aidatı kim ödemekle yükümlü? Yönetim Planı’ndaki (YP) “İnşaat firması satmadığı dairenin aidatını ödemez” maddesi geçerli mi? Bu haftaki aidatla ilgili tüm sorularınızı ve merak edilenleri avukat Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı. Sorularınız ve avukat Kısacık’ın yanıtları bakın şöyle:
1) İNŞAAT FİRMASININ SATMADIĞI DAİRENİN AİDATINI KİM ÖDER?
Okur G.D.: 10 daireli 3 bloktan oluşan ortalama özelliklerden bir tık yüksek standartlardan oluşan bir sitede eşim ve kızım ile birlikte yaşamaktayız. Müteahhit firma ile sözlü anlaşma yaparak dairemizi aldık. Firma sahiplerinin tek imza ile oluşturduğu 15 maddelik YP’nin 15. maddesinde “İnşaat firması satmadığı dairelerin aidatlarını ödemez” ibaresi var. Firma sahibi, sitede ailesi ile beraber yaşıyor. Erkek, kız kardeşi ve aile yakınlarının daireleri mevcut. Bu 15. maddeye dayanak, “Tapu hâlâ inşaat şirketinde, satılmadı” diye o dairelerin aidatlarını ödemiyorlar. Tabii ki bu uygulamada haksız kazanca ve gereksiz şekilde aidatların artmasına sebep oluyor. Geçen yıl mahkeme yoluna gittim. YP’deki 15. madde için yorumunuz nedir? Bugüne kadar yaklaşık 10.000.000 TL üzerinde bir haksız kazanç sağlandı. Geçmişe dönük aidatların geri istenmesi mümkün olur mu?
YP HÜKMÜ GEÇERSİZ
Avukat Mustafa Şeref Kısacık: Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 20. maddesine göre, site YP’de başka türlü düzenlenmemişse personel ücretleri eşit, diğer giderler arsa payı oranında ödenir. Daireniz boş da olsa henüz satamamış da olsanız kat mülkiyet tapulu sitelerde veya kat irtifakı tapulu olmakla birlikte 2/3
fiilen oturuyorsa o bağımsız bölüme isabet eden “ortak gider avansını” kullanılan yerleşik deyimle “aidatı” ödemek zorundasınız. YP hükümleri yasaya aykırı olamaz. Bu nedenle, YP’deki “İnşaat firması satmadığı dairelerin aidatını ödemez” maddesi geçerli değildir.
İCRA TAKİBİ YAPIN
GEÇEN hafta İstanbul başta tüm yurtta etkili olan fırtına çatıları uçurdu, ağaçları devirdi; ölüm, yaralanma ve büyük maddi hasara neden oldu. Okurlarımdan, kopan çatı parçalarının verdiği hasarla ilgili birçok soru geldi. Önce bu soruları özetleyen İstanbul Sarıyer’den M.C.K.’nın sorusu:
“Bizim sitede bir bloğun çatısı uçtu. Üç araç hasar gördü. Bu olayda yöneticinin bir sorumluluğu var mı? Çatı sigorta edilebilir mi? ‘Yönetici sigorta yapmadı’ diye sorumlu olur mu? Sitede ortak alan yer ve tesislerimiz sigortalı olsaydı araçlardaki zararı sigorta karşılar mıydı?”
ORTAK ALAN SİGORTASI NASIL YAPTIRILIR?
Bu soru ve diğer güncel sorularınızı İstanbul Barosu avukatlarından Özlem Kaya yanıtladı. Kaya’ya yönelttiğim sorularınız ve yanıtları bakın şöyle:
“Binalarda yalnızca deprem sigortasının yaptırılması kanunen zorunludur. Binalarda ve sitelerdeki ortak alanların sigorta ettirilmesi kat maliklerinin bu konuda genel kurulda (GK) oy çokluğuyla karar almasına bağlıdır. Böyle bir karar alınmışsa ve bütçede para varsa yönetici kat maliklerince belirlenen sigorta değeri üzerinden binayı sigortalatmakla yükümlüdür.
YÖNETİCİ NE ZAMAN SORUMLU OLUR?
Kat maliklerince karar alınmış ve sigorta primleri arsa payları oranında tahsil edilmiş ancak buna rağmen yönetici tarafından sigorta sözleşmesi yapılmamışsa ancak o zaman yöneticinin şahsi sorumluluğu doğar. GK’da herhangi bir karar alınmamışsa ve sigorta yapılması için bütçe oluşturulmamışsa, para toplanmamışsa
PETEK ÖLÇÜMLE YAKIT TOPLANABİLİR Mİ?
Okur P.L.: Silifke’de büyük bir sitede oturuyorum. Site Yönetim Kurulu, pay ölçer kullanımı yerine peteklerin ölçülerek, yakıt parasının belirlenmesine karar verdi. Doğru mu? Dava açabilir miyim?
Avukat Kısacık: Genel olarak ortak giderlerin nasıl paylaştırılacağı, apartmanın/sitenin tapuda kayıtlı olan Yönetim Planı’na (YP) göre paylaştırılır. Eğer YP’de düzenleme yapılmamışsa ortak giderler Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 20. maddesindeki yasal bir düzenlemeye göre paylaştırılır. Temel kural bu olmakla birlikte merkezi sistemle ısınan binalarda ısınma giderlerinin nasıl paylaştırılacağı KMK’nın 42. maddesine göre, ‘Isınma giderlerinin paylaştırılmasına ilişkin usul ve esaslar, Bakanlık tarafından yürürlüğe konulacak yönetmelikle düzenlenir’ şeklindedir. Bu düzenlemenin emredici nitelikte olduğunu, Yönetmelikle belirlenen kuralların dışında bir gider paylaşımının kabul edilemeyeceğini düşünüyoruz. Dolayısıyla, Site Yönetim Kurulu (YK) da, Genel Kurul (GK) da farklı bir paylaşım sistemi kararı alamaz. Okurun sorusunda kararı YK’nın aldığı belirtiliyor. Alınan karar doğru değildir. Dava açabilirsiniz. Açtığınız davada KMK’nın 42. maddesine ve bu maddeye dayalı olarak çıkartılan yönetmeliğe atıf yapmanız gerekir. Karar YK tarafından alınmışsa kesin iptal edilir. Çünkü YK’nın böyle bir yetkisi yok. GK’da karar alındıysa yukarıda yazılanların dışında çağrı merasimine uyulup uyulmadığının, toplantı ve karar yeter sayılarının bulunup bulunmadığının araştırılmasını da istersiniz. GK kararının iptal edilmesini talep edebilirsiniz.
ASGARİ ISINMA PAYI FATURAYA YANSITILMALI MI?
Okur F.Y.: Ağustos 2019’da site içinde ve merkezi ısınma sistemine sahip ısı pay ölçer sistemi olan bir daire satın aldım. Ancak, merkezi sistemde faturalandırmanın nasıl yapılması gerektiği konusunda anlaşmazlıklar yaşıyoruz. Örneğin, geçen yıl sitedeki bazı dairelere doğalgaz ısınma bedeli olarak 80-90 TL gibi rakamlar gelirken, bazılarına da 900-1200 TL gibi miktarlar geliyordu. Bu miktarlar yüzde 70 bağımsız bölüm ısı gideri ve yüzde 30 ortak alanlar ısınma gideri olarak hesaplanan bir sisteme göre çıkarılıyordu. Fakat 15 derece asgari ısınma payı diye bir pay faturalara yansıtılmıyordu. Ev boşsa ya da alt üst komşu hiç ısı açmıyorsa bizler daha çok enerji harcamak zorunda kalıyor ve yüksek faturalarla karşılaşıyorduk. Bu yıl ise site yönetimi bakanlık onaylı bir firmadan ısı faturalandırma programı satın aldı ve o programa göre faturalandırma yapıyor ve bu programda yüzde 70 ile yüzde 30 haricinde belli kws miktarında ısı harcamayan daireyi, o kws’ye tamamlayarak faturasını çıkarıyor. Yani o dairede hiç ya da beklenenin altında kullanım olmuşsa 15 derece olacak şekilde payı faturaya yansıtıyor. Ancak anlaşmazlıklar devam etmekte. Doğru uygulama nasıl yapılmalı?
Avukat Kısacık: Zor bir soru. Sorunun çözümü yasalara göre başka, Yargıtay’a göre başka. Biz yasal düzenlemelere ve sizde yapılan uygulamaya göre cevap verelim. Öncelikle şunu söyleyeyim: Son yapılan uygulama doğru. Merkezi Isıtma ve Sıhhi Sıcak Su Sistemlerinde Isınma ve Sıhhi Sıcak Su Giderlerinin Paylaştırılmasına İlişkin Yönetmelik’in 8. maddesine göre; merkezi ısıtma sistemlerinde toplam ısıtma giderlerinin yüzde 70’i bağımsız bölümlerin ölçülen ısı tüketimlerine göre, yüzde 30’u ortak kullanım mahalleri, sistem kayıpları, asgari ısınma ve işletme giderlerinden kaynaklı ısı giderlerine göre bağımsız bölümlerin kullanım alanlarına göre paylaştırılır. Yine ilgili Yönetmeliğin 5/6. maddesi gereği merkezi sistemlerle ısıtma yapılan bağımsız bölümlerdeki sıcaklıklarının asgari 15 °C olacak şekilde ayarlanır. Bağımsız bölüm hiç kullanılmasa dahi, ortam sıcaklığının 15 °C’de olması halindeki ısı tüketim giderinden ve toplam ısı giderinin yüzde 30’undan payına düşen miktardan malik sorumludur. İlgili bağımsız bölümün maliki petekleri devre dışı bırakmışsa, sökmüşse dahi bağımsız bölüm 15 °C’de kullanılmış gibi ısı giderini ödemekle yükümlüdür.
ALT VE ÜST KAT KOMŞUNUZ KALORİFER YAKMIYORSA
Merkezi sistemle ısınan bir sitede, “Ben kışın bu evde oturmuyorum, kızımın yanında kalıyorum” ya da “Petekleri kapattım” demek sizi ısınma faturanızı ödemekten kurtarmaz. Yönetim planınızda (YP) var ve Genel Kurul’da (GK) karar alınmışsa ısınma faturasını ödemediğiniz için yönetici doğalgazınızı kesebilir.
Isınma sorunu ile ilgili tüm sorularınızı bu konudaki düzenlemeler ışığında kat mülkiyeti hukuku uzmanı avukat Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı.
ENERJİ VERİMLİLİĞİ DÜZENLEMESİ VAR MI?
“Apartmanlarda ve sitelerdeki uyuşmazlıklar bir yana, asıl sorun enerji kaynaklarının kıt olmasıdır. Bu, enerjinin önemini artırmakta, enerji verimliliğiyle ilgili önlemlerin alınmasını zorunlu kılmaktadır. Bu amaçla birçok düzenleme yapılmıştır. 18 Nisan 2007 tarihli 5627 sayılı Enerji Verimli Kanunu’nun ‘Amaç’ başlıklı ilk maddesi ‘Bu kanunun amacı; enerjinin etkin kullanılması, israfın önlenmesi, enerji maliyetlerinin yükünün hafifletilmesi ve çevrenin korunması için enerji kaynaklarının ve enerjinin kullanımında verimliliğin artırılması’ şeklindedir. Bu kapsamda binalara, ‘Enerji Kimlik Belgesi’ alma zorunluluğu da getirilmiştir. Uygulanması sürekli ertelense veya esnetilse de er ya da geç bütün binaların ‘Enerji Kimlik Belgesi’ olacak, belgesi olmayanlar alım-satım yapmayacaklardır.
MERKEZİ SİSTEMDEN FERDİ ISINMAYA GEÇİLEBİLİR Mİ?
Merkezi sistemle ısınan bir binada ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme geçmek mümkün mü? Buna kat malikleri kurulu mu karar verir? Karar alabilmek için gereken oy oranı nedir?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 42. maddesi ile de merkezi sistemden ferdi sisteme geçiş zorlaştırılmıştır. KMK’nın 42. maddesine göre ısınma sistemiyle ilgili kararlar Kat Malikleri Kurulu’nda alınır. Isı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü, örneğin kömürle ısınmadan doğalgaza geçiş, ısıtma sisteminin ferdi sistemden merkezi sisteme, merkezi sistemden ferdi sisteme geçişi gibi işlemler kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. Burada dikkat edilecek husus, toplantıya katılanların değil, tüm kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğunun sağlanması zorunludur.
ÖNCE bu soruları özetleyen okurum Ö.F.T.’nin sorusu:
“90 dairelik 3 bloklu sitenin A blok zemin katında kafe işletmekteyim. Dükkânımın ön giriş kısmındaki 4.5 metrelik alana masa sandalye yerleştirdim. Sigara içen insanlar var,dışarıda oturmak istiyorlar. Fakat üst dairelerden sürekli sıvı ve katı maddeler aşağıya atılmaktadır. Daire sakinlerinden birinin çocuğu aşağıya çişini yapmaktadır. Bu durum beni ve müşterilerimi çok rahatsız etmektedir. Açılır kapanır tente yaptırmak istedim, apartmandan izin almak için dilekçe yazdım. Site güvenlik odasına klima taktırmam karşılığında tente için izin verebileceklerini söylediler. Rahatsız olan, müşteri kaybı yaşayan ve mağdur olan benim. Dava açıp tente taktırabilir miyim?”
DÜKKÂN GİRİŞİ ORTAK ALAN
Okurum Ö.F.T. gibi kafe işletmecileri ile site girişindeki kafelerin ortak alanlarını işgal ettiğinden yakınan kat maliki diğer okurlarımın benzer sorularını kat mülkiyeti hukuku uzmanı avukat Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı. Kısacık’ın, sorularınızı yanıtlayan ayrıntılı değerlendirmeleri bakın şöyle:
“Özellikle pandemiden sonra kafe, restoran gibi işletmeler için mekânlarının önlerindeki açık alanların kullanımının kendilerine ait olması daha da önem kazandı. İşyerinin önündeki boş/yeşil alan apartmanın/sitenin ortak alanıdır. Masa koyarak, otopark yaparak, kış bahçesi yaparak vb. bir şekilde, orayı sadece işyerinin ve müşterilerinin kullanması mümkün değildir. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) 16. maddeye göre aksine sözleşme yoksa, kat malikleri ortak alan yer ve tesisleri arsa paylarıyla orantılı olarak kullanma hakkına sahiptirler.
ÖZGÜLEME YA DA SÖZLEŞME YAPILMALI
Eğer dükkânın önündeki veya başka bir alanı sadece bir ya da birkaç bağımsız bölüme özgülemek istiyorsak bunu tapudaki, belediyedeki resmi belgelerde göstermemiz, o işyerine özgülemiş olmamız gerekir. Apartman ve sitelerde yaşayanların aralarında sözleşme niteliğinde olan ve uymak zorunda oldukları yönetim planlarıyla da özgüleme yapılabilir. Böyle bir özgüleme (tahsis) yapılmamışsa işyerinin o yeri kullanabilmesi için Kat Malikleri Kurulu’nun oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yöneticiyle işyerinin işletmecisi arasında sözleşme yapılması gerekir. Özgüleme de sözleşme de yoksa işyerini işletenler bahçeyi diğer maliklerin kullanımını engelleyecek şekilde diledikleri gibi kullanamazlar. Aksi halde, maliklerden biri bile dava açarak, bahçeye yapılan müdahalenin önlenmesini isteyebilir.
ÇATI VE MANTOLAMA KARARI NASIL ALINIR?
Okur M.D: Çatı akıyorsa veya mantolama gerekiyorsa bunların yapılmasına kim karar verir? Çoğunluk hayır derse zarar gören ne yapabilir?
Avukat Kısacık: Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 42. maddesi gereği çatı onarımı ve mantolama faydalı yenilik ve ilave niteliğinde olup yapılacak Genel Kurul’da (GK) maliklerin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile alacakları kararla çatı onarımı ve mantolama yapılabilir. Konunun görüşüldüğü GK’da onarım ve mantolama yapılmaması yönünde karar alınıyorsa açılacak dava ile alınan bu GK kararının iptali ve bu işlerin yapılmasına karar verilmesi mahkemeden istenebilir. İptal davasının sonucunu beklemek uzun zaman alacağından, bu sürede de akan bir çatı altında oturmak mümkün olamayacağından, gerekli onarım veya mantolama işinin acilen yapılabilmesi için hâkimden ihtiyati tedbir kararı vermesi de istenebilir.
MAHKEMEYE BAŞVURUN
Çatı onarım veya mantolama talebinizi ilettiğiniz halde GK hiç toplanmıyorsa zarar gören kişi çatının akıp akmadığı, acilen onarılması gerekip gerekmediği ve/veya mantolama işinin acil ve zorunlu bir iş olup olmadığı konularında mahkemeye başvurarak delil tespiti yaptırmalıdır. Başvurunuz üzerine delil tespiti hemen bir kaç gün içerisinde yapılır. Keşif sonucu alınacak bilirkişi raporunda çatının onarılmasının veya mantolama yapılmasının acil ve zorunlu nitelikte bir iş olduğu anlaşılırsa tek bir kat malikinin isteğiyle dahi bu işlerin yönetim tarafından (kasada para yoksa ek bütçe oluşturarak) derhal yaptırılması gerekir.
MAHKEME KARARINA RAĞMEN YAPILMIYORSA
Yönetimin oluşturduğu ek bütçeye rağmen bir kısım kat maliki payına düşen miktarı ödemiyorsa bütçedeki mevcut paralar acil olan bu iş için kullanılarak veya zarar gören malikin ya da yöneticinin vereceği borç para ile ya da başka bir şekilde kaynak yaratılarak gerekli onarım ve mantolama işi yaptırtabilir. Ardından yönetici veya ilgili malik tarafından ödemeyenlere faiziyle birlikte ödemeleri için icra takibi başlatılabilir. İcra takibine itiraz edilmesi halinde, itirazın iptali davası açılarak, ödemeyenlerden faiziyle ve icra inkâr tazminatı ile birlikte tahsil edilebilir. Mahkeme kararına rağmen yönetici de yapmıyorsa mahkemeden alacağı yetki ile zarar gören malik çatı onarımı gibi acil ve zorunlu bakım onarım işini kendisi yaptırtıp bedelini diğer maliklerden isteyebilir.
Yıllardır tartışılan Kooperatifler Kanunu (KK) değişikliği nihayet yapıldı.
52 yıllık kanunda, uygulamada ortaya çıkan sorunları çözmek için 7339 sayılı yasa ile yapılan değişiklikler 26 Ekim’de Resmi Gazete’de yayımlandı ve yürürlüğe girdi.
Yeni kanunu 47 yıldır kooperatifçilik hareketinin içinde olan İstanbul Barosu avukatlarından Mustafa Şeref Kısacık’a sordum. Kısacık, “Öncelikle bardağın dolu tarafına bakan bir kişiliğe sahip olduğum için değişikliği bazı yönleri eksik ve yetersiz olsa da olumlu buluyorum” değerlendirmesi yaptı.
Kısacık, kooperatif ortağı olan müvekkilleri adına avukatların kooperatif genel kurullarına katılamadıklarını vurgulayarak, “Bu hak arama özgürlüğünü kısıtlayan yanlış bir uygulama. Avukatların kooperatif genel kurullarına katılması sağlanmalıydı. Denetçinin mutlaka malik olma şartının da değişmesi gerekirdi” dedi.