×
Merkezi sistemle ısınan bir sitede, “Ben kışın bu evde oturmuyorum, kızımın yanında kalıyorum” ya da “Petekleri kapattım” demek sizi ısınma faturanızı ödemekten kurtarmaz. Yönetim planınızda (YP) var ve Genel Kurul’da (GK) karar alınmışsa ısınma faturasını ödemediğiniz için yönetici doğalgazınızı kesebilir.
Isınma sorunu ile ilgili tüm sorularınızı bu konudaki düzenlemeler ışığında kat mülkiyeti hukuku uzmanı avukat Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı.
ENERJİ VERİMLİLİĞİ DÜZENLEMESİ VAR MI?
“Apartmanlarda ve sitelerdeki uyuşmazlıklar bir yana, asıl sorun enerji kaynaklarının kıt olmasıdır. Bu, enerjinin önemini artırmakta, enerji verimliliğiyle ilgili önlemlerin alınmasını zorunlu kılmaktadır. Bu amaçla birçok düzenleme yapılmıştır. 18 Nisan 2007 tarihli 5627 sayılı Enerji Verimli Kanunu’nun ‘Amaç’ başlıklı ilk maddesi ‘Bu kanunun amacı; enerjinin etkin kullanılması, israfın önlenmesi, enerji maliyetlerinin yükünün hafifletilmesi ve çevrenin korunması için enerji kaynaklarının ve enerjinin kullanımında verimliliğin artırılması’ şeklindedir. Bu kapsamda binalara, ‘Enerji Kimlik Belgesi’ alma zorunluluğu da getirilmiştir. Uygulanması sürekli ertelense veya esnetilse de er ya da geç bütün binaların ‘Enerji Kimlik Belgesi’ olacak, belgesi olmayanlar alım-satım yapmayacaklardır.
MERKEZİ SİSTEMDEN FERDİ ISINMAYA GEÇİLEBİLİR Mİ?
Merkezi sistemle ısınan bir binada ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme geçmek mümkün mü? Buna kat malikleri kurulu mu karar verir? Karar alabilmek için gereken oy oranı nedir?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 42. maddesi ile de merkezi sistemden ferdi sisteme geçiş zorlaştırılmıştır. KMK’nın 42. maddesine göre ısınma sistemiyle ilgili kararlar Kat Malikleri Kurulu’nda alınır. Isı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü, örneğin kömürle ısınmadan doğalgaza geçiş, ısıtma sisteminin ferdi sistemden merkezi sisteme, merkezi sistemden ferdi sisteme geçişi gibi işlemler kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. Burada dikkat edilecek husus, toplantıya katılanların değil, tüm kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğunun sağlanması zorunludur.
ÖNCE bu soruları özetleyen okurum Ö.F.T.’nin sorusu:
“90 dairelik 3 bloklu sitenin A blok zemin katında kafe işletmekteyim. Dükkânımın ön giriş kısmındaki 4.5 metrelik alana masa sandalye yerleştirdim. Sigara içen insanlar var,dışarıda oturmak istiyorlar. Fakat üst dairelerden sürekli sıvı ve katı maddeler aşağıya atılmaktadır. Daire sakinlerinden birinin çocuğu aşağıya çişini yapmaktadır. Bu durum beni ve müşterilerimi çok rahatsız etmektedir. Açılır kapanır tente yaptırmak istedim, apartmandan izin almak için dilekçe yazdım. Site güvenlik odasına klima taktırmam karşılığında tente için izin verebileceklerini söylediler. Rahatsız olan, müşteri kaybı yaşayan ve mağdur olan benim. Dava açıp tente taktırabilir miyim?”
DÜKKÂN GİRİŞİ ORTAK ALAN
Okurum Ö.F.T. gibi kafe işletmecileri ile site girişindeki kafelerin ortak alanlarını işgal ettiğinden yakınan kat maliki diğer okurlarımın benzer sorularını kat mülkiyeti hukuku uzmanı avukat Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı. Kısacık’ın, sorularınızı yanıtlayan ayrıntılı değerlendirmeleri bakın şöyle:
“Özellikle pandemiden sonra kafe, restoran gibi işletmeler için mekânlarının önlerindeki açık alanların kullanımının kendilerine ait olması daha da önem kazandı. İşyerinin önündeki boş/yeşil alan apartmanın/sitenin ortak alanıdır. Masa koyarak, otopark yaparak, kış bahçesi yaparak vb. bir şekilde, orayı sadece işyerinin ve müşterilerinin kullanması mümkün değildir. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) 16. maddeye göre aksine sözleşme yoksa, kat malikleri ortak alan yer ve tesisleri arsa paylarıyla orantılı olarak kullanma hakkına sahiptirler.
ÖZGÜLEME YA DA SÖZLEŞME YAPILMALI
Eğer dükkânın önündeki veya başka bir alanı sadece bir ya da birkaç bağımsız bölüme özgülemek istiyorsak bunu tapudaki, belediyedeki resmi belgelerde göstermemiz, o işyerine özgülemiş olmamız gerekir. Apartman ve sitelerde yaşayanların aralarında sözleşme niteliğinde olan ve uymak zorunda oldukları yönetim planlarıyla da özgüleme yapılabilir. Böyle bir özgüleme (tahsis) yapılmamışsa işyerinin o yeri kullanabilmesi için Kat Malikleri Kurulu’nun oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yöneticiyle işyerinin işletmecisi arasında sözleşme yapılması gerekir. Özgüleme de sözleşme de yoksa işyerini işletenler bahçeyi diğer maliklerin kullanımını engelleyecek şekilde diledikleri gibi kullanamazlar. Aksi halde, maliklerden biri bile dava açarak, bahçeye yapılan müdahalenin önlenmesini isteyebilir.
ÇATI VE MANTOLAMA KARARI NASIL ALINIR?
Okur M.D: Çatı akıyorsa veya mantolama gerekiyorsa bunların yapılmasına kim karar verir? Çoğunluk hayır derse zarar gören ne yapabilir?
Avukat Kısacık: Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 42. maddesi gereği çatı onarımı ve mantolama faydalı yenilik ve ilave niteliğinde olup yapılacak Genel Kurul’da (GK) maliklerin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile alacakları kararla çatı onarımı ve mantolama yapılabilir. Konunun görüşüldüğü GK’da onarım ve mantolama yapılmaması yönünde karar alınıyorsa açılacak dava ile alınan bu GK kararının iptali ve bu işlerin yapılmasına karar verilmesi mahkemeden istenebilir. İptal davasının sonucunu beklemek uzun zaman alacağından, bu sürede de akan bir çatı altında oturmak mümkün olamayacağından, gerekli onarım veya mantolama işinin acilen yapılabilmesi için hâkimden ihtiyati tedbir kararı vermesi de istenebilir.
MAHKEMEYE BAŞVURUN
Çatı onarım veya mantolama talebinizi ilettiğiniz halde GK hiç toplanmıyorsa zarar gören kişi çatının akıp akmadığı, acilen onarılması gerekip gerekmediği ve/veya mantolama işinin acil ve zorunlu bir iş olup olmadığı konularında mahkemeye başvurarak delil tespiti yaptırmalıdır. Başvurunuz üzerine delil tespiti hemen bir kaç gün içerisinde yapılır. Keşif sonucu alınacak bilirkişi raporunda çatının onarılmasının veya mantolama yapılmasının acil ve zorunlu nitelikte bir iş olduğu anlaşılırsa tek bir kat malikinin isteğiyle dahi bu işlerin yönetim tarafından (kasada para yoksa ek bütçe oluşturarak) derhal yaptırılması gerekir.
MAHKEME KARARINA RAĞMEN YAPILMIYORSA
Yönetimin oluşturduğu ek bütçeye rağmen bir kısım kat maliki payına düşen miktarı ödemiyorsa bütçedeki mevcut paralar acil olan bu iş için kullanılarak veya zarar gören malikin ya da yöneticinin vereceği borç para ile ya da başka bir şekilde kaynak yaratılarak gerekli onarım ve mantolama işi yaptırtabilir. Ardından yönetici veya ilgili malik tarafından ödemeyenlere faiziyle birlikte ödemeleri için icra takibi başlatılabilir. İcra takibine itiraz edilmesi halinde, itirazın iptali davası açılarak, ödemeyenlerden faiziyle ve icra inkâr tazminatı ile birlikte tahsil edilebilir. Mahkeme kararına rağmen yönetici de yapmıyorsa mahkemeden alacağı yetki ile zarar gören malik çatı onarımı gibi acil ve zorunlu bakım onarım işini kendisi yaptırtıp bedelini diğer maliklerden isteyebilir.
Yıllardır tartışılan Kooperatifler Kanunu (KK) değişikliği nihayet yapıldı.
52 yıllık kanunda, uygulamada ortaya çıkan sorunları çözmek için 7339 sayılı yasa ile yapılan değişiklikler 26 Ekim’de Resmi Gazete’de yayımlandı ve yürürlüğe girdi.
Yeni kanunu 47 yıldır kooperatifçilik hareketinin içinde olan İstanbul Barosu avukatlarından Mustafa Şeref Kısacık’a sordum. Kısacık, “Öncelikle bardağın dolu tarafına bakan bir kişiliğe sahip olduğum için değişikliği bazı yönleri eksik ve yetersiz olsa da olumlu buluyorum” değerlendirmesi yaptı.
Kısacık, kooperatif ortağı olan müvekkilleri adına avukatların kooperatif genel kurullarına katılamadıklarını vurgulayarak, “Bu hak arama özgürlüğünü kısıtlayan yanlış bir uygulama. Avukatların kooperatif genel kurullarına katılması sağlanmalıydı. Denetçinin mutlaka malik olma şartının da değişmesi gerekirdi” dedi.
‘Sahte fatura’ veya kamuoyundaki yaygın tabiriyle ‘naylon fatura’ düzenlediği veya kullandığı iddiasıyla yargılanan sanıklara, kanunda bulunmamasına rağmen ‘Yargıtay içtihadı’ ışığında her takvim yılının ayrı bir suç olarak kabul edilmesi nedeniyle astronomik cezalar veriliyor. Sadece geçen yıl bu suçlardan 40 bin yeni dava açıldı. Her 4 davadan 3’ünde hapis cezası veriliyor.
VUK DEĞİŞİKLİĞİ HENÜZ MECLİS’İN ÖNÜNE GELMEDİ
Okurlarım bu konudaki düzenlemenin ne olduğunu soruyorlar. Cezaların dayanağı Vergi Usul Kanunu’nun (VUK) ünlü 359. maddesi değişikliği önce İnsan Hakları Eylem Planı’nda açıklandı ancak Meclis’in önüne bir türlü gelmiyor. Değişiklikle ne yapılacağına gelince, “sahte fatura” suçu artık tek suç olarak tanımlanacak ve zincirleme suç hükümleri uygulanarak her yıla ayrı ceza verilmeyecek. Bu da astronomik cezaların önüne geçecek.
Yani 4 farklı yılda bu suçu işleyen birisi, 4 yıldan ayrı ayrı değil, tek bir yıldan ceza alacak. Ama cezası Türk Ceza Kanunu’nun 43. maddesine göre 1/4’ten 3/4’e kadar arttırılacak. Değişikliğe göre ayrıca, etkin pişmanlık hükümleri de uygulanacak.
YARGITAY’DA TARTIŞILDI
Yasa çalışmaları sürerken, Yargıtay’da geçen hafta vergi suçlarındaki uygulama sorunları sempozyumda masaya yatırıldı. Vergi suçlarında uzlaşma, etkin pişmanlık ve zincirleme suç hükümlerinin uygulanıp uygulanmayacağı tartışıldı. Sempozyuma, Adalet Bakanı Abdulhamit Gül, Yargıtay Başkanı Mehmet Akarca ve Yargıtay Cumhuriyet Başsavcısı Bekir Şahin ile yargı mensupları katıldı.
SOSYAL AMACINA UYGUN VERGİ POLİTİKASI
Koronavirüsle birlikte uygulanan kısıtlamalar ile hayatın geniş alanını kaplayan internetten alışveriş, motosikletli kurye trafiğinde artışa neden oldu. Bazı yönetimler motosikletli kuryelere yönelik site içine giriş yasağı getirdi. Ayrıca evden çalışmanın başlaması, komşular arasında ‘gürültü’ tartışmalarına neden oldu... Peki motosiklet yasağı getiren site yönetimine ve gürültü yapan komşuya karşı ne yapılabilir? Tüm bu sorularınızı İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Başkanı avukat Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı. Sorularınız ve avukat Kısacık’ın yanıtları özetle şöyle:
İPTALİ İÇİN DAVA AÇILABİLİR Mİ?
Okur M.D.: Yönetim site sakinlerinin, kiracıların ve kuryelerin motosikletle site içerisine girmesini yasakladı. Böyle bir karar alma yetkileri var mı? İptali için ne yapabiliriz?
Site yönetimi, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) maliklere verdiği mülkiyet hakkının kullanılmasını sınırlayacak şekilde keyfi kararlar alamaz. Yasaların kendisine vermediği bir yetkiyi kullanamaz. En azından Genel Kurul’da (GK) konunun görüşülüp bir karara bağlanması gerekir. GK, en yetkili organdır. Sitenin yönetilmesiyle ilgili kararlar GK’da alınır. GK’da dahi motosikletlilerin siteye girmesini tümden yasaklayan kararlar alınamaz. Ancak, gece geç vakit aşırı gürültü yapılarak site içerisinde tur atılması gibi kurallar konuşularak düzenlenmeler yapılabilir. Alınan karara muhalif kalan malikler aykırı oy vermek ve alınan karara muhalefet şerhi koymak kaydıyla; GK tarihinden itibaren bir ay içerisinde alınan kararın iptali için dava da açabilirler. Her iki tarafta mahkemenin verdiği karara saygılı olmak zorunda kalır, mahkemenin verdiği kararla sorun çözülür.
GECE MANGAL YAPAN KOMŞUMU NASIL ENGELLEYEBİLİRİM?
Okur S.K.: “İki katlı binamızın bitişiğindeki müstakil binanın sahibi olan aile artık beni delirtme noktasına getirdiler. Bu maili size attığım saatte dahi 04.30 bahçelerine oturup nargile içip dizüstü bilgisayarlarında son ses bir şeyler izliyorlar. Gece 02.00’de dahi mangal yakarak is kokusunun içeri girmemesi için kapımı penceremi yazın en sıcak günlerinde dahi kapatmama neden oluyorlar. Gündüzleri yaptıkları gürültüye artık alıştım, sakin bir şekilde birbirleriyle konuştuklarını henüz görmüş değilim. İnternette bakındığım tüm çözümler aynı apartmanda yaşayan insanların birbirleriyle olan sorunlarıyla alakalı. Bitişik binadaki bu insanlarla ilgili bir yaptırımda bulunma şansımız var mı?”
Farklı apartmanlarda/sitelerde yaşayan insanlar aynı yönetim planına tabi olmasalar da Türk Medeni Kanunu kapsamında komşuluk hukuka tabidirler. Kanun’un 737 maddesi: “Herkes, taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkileri kullanırken ve özellikle işletme faaliyetini sürdürürken, komşularını olumsuz şekilde etkileyecek taşkınlıktan kaçınmakla yükümlüdür. Özellikle, taşınmazın durumuna, niteliğine ve yerel âdete göre komşular arasında hoş görülebilecek dereceyi aşan duman, buğu, kurum, toz, koku çıkartarak, gürültü veya sarsıntı yaparak rahatsızlık vermek yasaktır. Yerel âdete uygun ve kaçınılmaz taşkınlıklardan doğan denkleştirmeye ilişkin haklar saklıdır” şeklindedir. Görüldüğü gibi aynı apartmanda yaşamasalar da farklı apartmanlarda/sitelerde yaşayanlar komşuluk hukukuna tabi olarak, birbirlerini rahatsız etmemek ile yükümlüdürler.
Tacir olan kiracı okurlarımdan da işyerlerini kiralayan mülk sahibi okurlarımdan da kira artış oranlarına ilişkin çok sayıda soru geliyor.
Birçok okurum, kira sözleşmelerindeki artış oranını TÜFE artış oranıyla sınırlayan kanuna tacirler ve kiralanan işyerleri açısından getirilen istisnai düzenlemenin süresinin dolup dolmadığını soruyor.
Kira hukukuna ilişkin bu ve benzer sorularınızı kira hukuku alanında uzman Bursa Barosu avukatlarından Olcay Göçüm yanıtladı...
TÜFE ORANINDA ARTIŞ, İŞYERİ KİRALARI İÇİN GEÇERLİ Mİ?
“Kira parasının tespit ve ödenmesine ilişkin kiralardaki artışı TÜFE oranı ile sınırlayan düzenleme (Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi) yasa ile (6353 sayılı yasa) ‘kiracının tacir ve kiralayanın işyeri olması’ şartıyla sekiz yıl süreyle ertelenmişti. Yasada öngörülen bu sekiz yıllık erteleme süresi 1 Temmuz 2020’de sona erdi.
1 TEMMUZ 2020’YE KADAR NASIL ARTIŞ YAPILDI?
Yasal değişiklik (6353 sayılı yasa) gereği,
KOOPERATİF hukuku ile ilgili geçen haftaki ilk yazıdan sonra çok sayıda soru geldi. Sorularınızın odak noktası yarım kalan inşaatlar ve iyi yönetilmeyen kooperatiflere karşı ne yapılabileceğiydi. Dava açmak pratikte çoğu zaman çözüm olmadığı için en baştan bir kooperatife üye olurken nelere dikkat edilmesi gerektiği kritik önem taşıyor. Bu konuyu ve sizlerden gelen soruları İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Başkanı Avukat Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı.
1)Kooperatife üye olurken nelere dikkat edilmeli?
Kooperatif, insanların bir araya geldikleri, bilgi birikimlerini, ekonomik güçlerini birleştirerek mesleki, ekonomik sorunlarını çözmek için oluşturdukları bir halk sektörüdür. Gerçek kişiler olduğu gibi tüzel kişiler de kooperatif kurucusu ve ortağı olabilirler. Daha çok inşaata ilgili kooperatifler öne çıksa da çok farklı alanlarda kooperatif şeklinde örgütlenmek mümkün. Sorunlar daha çok inşaat kooperatifleriyle ilgili olduğu için sorunun cevabını da o yönden açıklayacağız. Öncelikle kooperatifi kuranların ve üye olanların birbirini tanıyan kişiler olması gerekir. Gazete ilanı ile hiç tanımadığımız kişilerin kurduğu ve üye olduğu kooperatiflere üye olunmaz.
ARSA FİYATI VE MÜTEAHHİDİN KÂR ORANINA DİKKAT
Bazı kişiler çalışanlarına, aile fertlerine kooperatif kurdurarak pahalı fiyattan arsa alıp (veya pahalıya almış gibi göstererek) veya daha yeni ortak kaydetmeden 7 kurucu üyeyle yaptığı Genel Kurulda (GK) aldığı kararla yüksek fiyattan kendi inşaat şirketlerine inşaat yapım işini veriyor, ondan sonra ilanla ortak arıyorlar. Arsa pahalıya alınmış, yüklenici ile yapılan sözleşmede yüklenicinin kâr oranı yüksek tutulmuş olabilir. Sonrasında ise iki kişiyle yapılacak işi üç kişiye yaptırıyorlar, malzemeyi pahalı alıyorlar ya da öyle gösteriyorlar, kendi adamlarına piyasadan yüksek maaş veriyorlar. Böylece inşaatın size maliyeti arttıkça artıyor. Özetle ödediğiniz aidatın ancak yüzde 30 yüzde 40’ı inşaata gidiyor. Kimseyi tanımadığınız için, örgütlenip yönetimi de değiştiremiyorsunuz, kendinizi veya güvendiğiniz kişileri denetçi seçtirip hesapları da denetleyemiyorsunuz. Usulsüzlük var diye dava açsanız, yargı ağır işliyor ya sonuç alamıyorsunuz ya da 8-10 yıl sonra sonuçlanan davada aldığınız sonuç bir işe yaramıyor.
KOOPERATİFİ SİZ KURUN ARSAYI UCUZA ALIN
Oysa hemşeri, meslek, arkadaş grupları olarak birbirini tanıyan kişiler bir araya gelerek kooperatif kursanız, arsayı çok daha ucuza satın alırsınız. İnşaatı emanet usulü parça-parça taşeronlara vererek siz yapabilirsiniz. İyi bir pazarlık ve sözleşme yaparak bir yükleniciye de verseniz, yine maliyeti düşürürsünüz, dar gelirli insanlar zorlanmadan konut sahibi olurlar. Bu şekilde kurulan ve çalışan kooperatifler mutlaka başarılı olurlar. Çünkü, birbirini tanıyan, birbirine güvenen insanlar olarak kooperatifi siz kurar, siz yönetirsiniz. Kendi aranızdan işi yapacak ve güvendiğiniz kişileri yönetici ve denetçi seçersiniz. Gerekirse de değiştirirsiniz. Özetle, binlerce üyesi olan, ortaklarından kimseyi tanımadığınız kooperatiflere üye olmayın. Siz örgütlenin, kooperatifi arkadaşlarınızla siz kurun. Siz yönetin.