×
Sitelerde yaşanan en önemli sorunlardan biri de inşaat yapan yapımcı şirketin “geçici yönetim” adı altında yıllarca siteyi yönetmeye devam etmesi ve yönetimi maliklere devretmeye yanaşmamasıdır. Bu daha çok İstanbul, Ankara, İzmir gibi büyük kentlerdeki yüzlerce, binlerce bağımsız bölümden oluşan sosyal tesisi çok olan sitelerde yaşanıyor. Benzeri sorun kooperatiflerin inşa ettiği sitelerde de var. Özellikle sanayi sitelerini ve yazlık siteleri yıllardır kooperatifler yönetiyor.
Okurlarımdan geçici yönetimler ve kooperatif yönetimlerinin, “Yönetimi ellerinden bırakmamak için birçok sorun çıkarttıkları, eksik ve yanlış bilgi verdikleri, il dışında, yurtdışında yaşayanlardan vekalet toplayarak ya da site çalışanlarına vekalet toplattırarak, oy sayılarını artırmaya çalıştıkları, böylece yönetimlerini sürdürdükleri” şikâyetleri geliyor. Okurlarımın kooperatif yönetimlerine ilişkin sorularını kat mülkiyeti ve kooperatif hukuku uzmanı İstanbul Barosu avukatlarından Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı.
TAPU DAĞITTIKTAN SONRA DEVAM EDEBİLİR Mİ ?
1)Bodrum’dan yazan okur Ahmet S.: Sitemizi kurulduğu günden beri kooperatif yönetiyor. Site yönetimine geçemiyoruz. ‘Kooperatif devam ettiği sürece site yönetimine geçilemez’ deniyor. ‘Yapı kooperatifi işletme kooperatifine dönüşürse siteyi yönetebilir’ deniliyor. Bunlar doğru mu?”
Avukat Kısacık: Toplumumuzda kooperatif varlığını devam ettirdiği sürece site yönetimine geçilemeyeceğine yönelik bir algı var. Bu tamamen yanlış bir düşünce. Fiilen de hukuken de doğru değil. Çoğu kooperatif yöneticisi koltuklarından olmamak için bu yanlış algıdan yararlanarak on yıllarca kooperatif yönetiminde kalmaya devam ediyorlar. Maalesef hukukçular dahi bunun doğru olduğunu sanıyorlar. İster kışlık, ister yazlık, ister sanayi sitesi olsun inşaatı tamamlayarak, ferdileşme yoluyla tapularını dağıtan kooperatifler siteleri yönetemezler. Tapu alan ortakların artık iki sıfatı vardır. İlki kooperatif ortaklığıdır. Bu sıfatla Kooperatifler Kanunu’na tabidirler. İkinci sıfatı ise sahibi olduğu ve tapusunu aldığı bağımsız bölüm bakımından maliktir. Malik olarak Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ve Türk Medeni Kanunu’na vd. ilgili mevzuatlara tabi olarak sahip olduğu hak ve yetkilerini kullanır. Bunun doğal sonucu olarak da artık Kooperatifler Kanunu (KK) ve kooperatif ana sözleşmesi geçerli olmaz.
İŞLETME KOOPERATİFİ SİTEYİ YÖNETEBİLİR Mİ?
2)Okur: A.S.: Kooperatif yönetimimiz, ‘GK’da ana sözleşme değişikliği yaparak adımızı ve işlevimizi değiştirdik, işletme kooperatifine dönüştük. Dolayısıyla, artık sitemizi işletme kooperatifi olarak yönetebiliriz. Herhangi bir engel kalmadı’ diyor. Bu, hukuken doğru ve geçerli midir?
1) YÖNETİCİ ZORUNLU MU?
APARTMAN ve sitelerde 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) hükümleri uygulanır. KMK’nın 27. maddesine göre apartman ve siteler Kat Malikleri Kurulu tarafından yönetilir, yönetim tarzı bu kurul tarafından kararlaştırılır. Yönetici de bu kurul tarafından seçilir. Yüzlerce, binlerce bağımsız bölümden oluşan sitelerde bu kadar çok kişinin bir araya gelmesi zor olacağından 2007’de KMK’ya toplu yapılara ilişkin hükümler eklendi. KMK’nın 69. maddesine göre Kat Malikleri Kurulu’nun yerine blok ve müstakil evlerin temsilcilerinden oluşan, temsilciler kurulu altında bir organ oluşturulmuştur. Bundan sonra Kat Malikleri Kurulu’nun yerine bu organ görev yapar. Her iki organa kısaca Genel Kurul (GK) diyebiliriz.
KMK’nın 34. maddesine göre apartman veya müstakil evlerden oluşan sitelerde sekizden fazla bağımsız bölüm varsa yönetici seçmek zorunludur.
2)NASIL SEÇİLİR?
Apartman ve sitelerin nasıl yönetileceğini tespit edebilmek için Yönetim Planı’na (YP) bakmak gerekir. YP’de farklı bir düzenleme yoksa yöneticinin dışarıdan da seçilmesi mümkündür. Ancak mutlaka malikler arasından seçilecek deniliyorsa malikler arasından seçilmesi gerekir. Yönetici maliklerin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçilir. Temsilciler Kurulu varsa temsilcilerin temsil ettikleri bağımsız bölümün salt çoğunluğunun oyu ile yönetici atanır. Örneğin; 400 daire, 60 müstakil ev ve 40 işyeri olmak üzere toplam 500 bağımsız bölümden oluşan bir sitede yönetici atanması için (500:2+1=251) bağımsız bölümü temsil eden temsilcinin oyu gerekir.
3)GK’DA SEÇİLMEZSE NE YAPMALI?
KMK’nın 34. maddesine göre, maliklerden birinin veya birkaçının başvurusu üzerine mahkeme yönetici atar. Mahkemece atanan yönetici, 6 ay geçmedikçe GK tarafından değiştirilemez.
APARTMANLARDA, yazlık-kışlık sitelerde yaşayanların en önemli sorunlarından biri de gürültü. Önce okurum M.K.’nın tadilat gürültüsü şikâyetini özetleyen sorusu:
MATKAP SESİNDEN DELİRDİM...
M.K.: Site içinde bir apartman dairesinde oturuyorum. Yan komşum yaklaşık 10 gündür evinde tadilat yaptırıyor. 10 gündür sabah 10.00’dan akşam 18.00’e kadar matkap sesi dinliyorum. Psikolojim bozdu. Evet, hafta içi 10.00-18.00 arası tadilat yapılabilir diyelim. Ama ben bu süre zarfında çıkan bu korkunç gürültüyü dinlemek zorunda mıyım ? Delirmem kimsenin umurunda değil mi? Tadilat yapılabilir demek bu süre içerisinde sınırsız gürültü çıkarılabilir anlamında mıdır? Benim “rahatsız edilmeme” hakkım ne olacak? Buna karşı yapılacak hiçbir şey yok mu?
İDARİ BAŞVURU VE SUÇ DUYURUSU
Okurum M.K. ve diğer okurlarımın tadilat ve apartman gürültüsüne karşı hangi hukuki yolları izleyebilecekleri ve nerelere başvurabileceklerine ilişkin sorularını kat mülkiyeti hukuku uzmanı, İstanbul Barosu avukatlarından Mustafa Şeref Kısacık şöyle yanıtladı:
“Gürültücü komşulara karşı idari başvurular yapılabileceği gibi hâkim müdahalesi de istenebilir. Savcılığa suç duyurusunda bulunulabilir. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın ALO 181 hattı aranabilir. Polise, belediyeye şikâyet edilebilir. CİMER’e başvurulabilir. Ancak idari makamların, polis ve zabıtanın konuyla yeterince ilgilenmediği yönünde genel bir kanı var. Biz bu nedenle soruları kat mülkiyeti/komşuluk hukuku bakımından değerlendireceğiz ve o açıdan cevaplayacağız. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 18. maddesi aynı apartmanda/sitede yaşayan kişilerin, Türk Medeni Kanun’unun (TMK) 737. maddesi de komşuların birbirlerine karşı sorumluluğunu, uymakla yükümlü oldukları kuralları belirlemektedir.
KİRACILARIN DA ÖZEN YÜKÜMLÜLÜĞÜ VAR
Kiralarda ve konut fiyatlarındaki yüksek artış, ev sahibi olmak ve yatırım yapmak isteyen vatandaşın gözünü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine çevirmelerine neden oldu. Özellikle büyük şehirlerde arsa sahibi olan birçok vatandaş, çeşitli müteahhit firmalarla anlaşarak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleriyle ev sahibi olmaya çalışıyor. Ancak bu riskli ve çok dikkat edilmesi gerekiyor.
BASİT GÖRÜNÜYOR AMA RİSKLİ
Arsa payı karşılığı müteahhit firmalarla inşaat sözleşmesi yapan birçok okurumdan da şikâyet geliyor. Firmanın sözleşme hükümlerine uymadığından, teslimi geciktirdiğinden, inşaatı yarım bıraktığı için mağdur olduklarından yakınıyorlar. Bu konudaki sorularınızı, 81 yaşındaki müteahhit mağduru müvekkili için 11 yıldır hukuk savaşı veren Ankara Barosu avukatı Ebru Erdinç yanıtladı:
“Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, ilk bakışta arsa sahibinin arsa üzerindeki payını müteahhite devrettiği, müteahhidin de arsa üzerinde inşa edilecek taşınmaz üzerinde belli sayıda bağımsız bölümü arsa payı sahibine verdiği basit bir sözleşme gibi görülebilir. Fakat işin aslı, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri her zaman arsa payı sahipleri için öngörülmez risklerle dolu sözleşmelerdir.
NOTER TASDİKLİ OLMALI
Borçlar Kanunu hükümlerine göre bu sözleşmeler belli şekli şartlar dahilinde hazırlanmak zorunda olup sözleşmenin noter tasdikli olması da bir geçerlilik koşuludur. Sözleşme hükümlerinin müteahhit tarafından belirlenmesi ve bu hükümlerin yeterince açık olmaması arsa payı sahipleri için öngörülemez sorunları da her zaman beraberinde getirmektedir.
ARSA SAHİBİ NEYE ‘EVET’ DEDİĞİNİ BİLMİYOR
ELEKTRİK faturalarındaki artış insanları farklı çözümler aramaya itiyor. Kimi tasarruflu ampulle, kimi fazla lambaları söndürüp elektrikli ev aletlerini daha az kullanarak faturaları düşürmeye çalışıyor. Bu bireysel ve geçici çözümler dışında apartman veya sitede “Kendi elektriğimizi güneşten üreterek, elektrik maliyetimizi azaltabilir miyiz? Hatta üretilen elektriğin fazlasını satarak, gelir elde edebilir miyiz?” şeklinde sorular geliyor. Bu konunun idari, mali, hukuki birçok boyutu var. Hukuki boyuta ilişkin sorularınızı kat mülkiyeti hukuku uzmanı İstanbul Barosu avukatlarından Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı.
1) Site ve apartmanlarda güneş enerjisi sistemiyle elektrik üretmek için yasal bir düzenleme var mı?
Avukat Kısacık: Enerji Piyasası Düzenleme Kurumu’nun internet sayfasına girdiğinizde bu konudaki yasal düzenlemeleri (nereye, nasıl, hangi belgelerle başvuracağınızı) ayrıntılı olarak bulabilirsiniz. Elektrik Piyasasında Lisanssız Elektrik Üretim Yönetmeliği (12 Mayıs 2019 tarih ve 30772 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan) ve ilgili mevzuata göre apartman ve sitede bu tesisin kurulması mümkündür. Ancak konuyu Kat Mülkiyeti Hukuku açısından ayrıca incelemek gerekmektedir. Diğer yasal düzenlemeler izin verse de daha özel nitelikteki bir yasal düzenleme olan Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) izin vermeyebilir veya bazı kurallara bağlanmış olabilir.
SORUN, MEVZUAT DEĞİŞİKLİĞİYLE AŞILABİLİR
2) Site yönetimleri güneş enerjisi sistemi kurup elektrik üretebilir mi?
Site yönetimlerinin tüzel kişiliğinin olmaması sorun yaratabilir. İlgili yönetmeliğe göre elektrik enerjisi üretebilecekler tanımlanırken, “gerçek ve tüzel kişi” denilmektedir. Apartman ve site yönetimlerinin “tüzel kişiliği” olmadığı için ilgili kurumlar muhatap olarak kabul etmeyebilirler. Bu sorunu aşmak için KMK’de yapılacak bir değişiklikle apartman ve site yönetimleri “tüzel kişi” olarak kabul edilebilir. Ya da ilgili yönetmelikte bir değişiklik yapılarak, apartman ve site yönetimleri de elektrik enerjisi üretebilecek kişiler arasında kabul edilebilir. Bu sorun mevzuat değişikliği ile aşılabilir.
BİNA TEK KİŞİ VEYA ŞİRKETE AİT İSE
GEÇMİŞ KİRA ARTIŞ BEDELİ İÇİN NE YAPILABİLİR?
Soru: Geçmiş kira dönemi artış bedeli kiracı tarafından ödenmemişse ev sahibi farkı isteyebilir mi? Kira tespit davası ne zaman açılabilir? Bu konuda Yargıtay ne diyor?
Avukat Kiraz: Kira artış oranı konusunda sözleşmelerde genel olarak yazan hüküm TÜFE 12 aylık ortalamayı geçemeyeceği yönündedir. Eğer bir sözleşmede böyle bir hüküm yok ise mal sahibi kiranın belirlenmesi için dava açabilir. Ancak bu kira bedelindeki artış oranı da TÜFE 12 aylık ortalamayı kanun gereği geçemeyecektir. Bu durum bir kira sözleşmesinin başlangıcından beşinci yıl sonuna kadar geçerli olan bir durumdur. Beşinci yıl sonunda ise mal sahibi TÜFE 12 aylık ortalamayı artık kabul etmek zorunda değildir. Kiracı ile anlaşamazsa kira tespit davasını 5. yıl bitmeden 1 ay önce veya yine 1 ay önce ihtar göndererek, o yıl içinde açabilir.
YAZILI ANLAŞIN, ÖDEMEK ZORUNDA KALMAYIN
Kira farkları ile ilgili ilk söylenmesi gereken husus kira artış oranı zaman aşımına uğramaz. Bu ne demek? Örneğin siz kira bedelini kafanıza göre artırıyorsanız, mal sahibi de buna yazılı bir şekilde onay vermiyorsa mal sahibi geriye dönük tüm kira sözleşmesi dönemindeki TÜFE 12 aylık ortalamayı uygulayarak, kira bedelinin güncel halini sizden isteyebilir. Mal sahibi bu belirlenen kira bedeli kapsamında geriye dönük olarak 5 yıllık kira bedeli farkını da kiracısından talep edebilir. İşte bu nedenle mal sahibi ile kiracı TÜFE’nin altında bir artış oranında anlaştıklarında, bunu mutlaka yazılı hale getirmeleri gerekmektedir. Aksi halde çok ciddi bir kira bedeli ve yine son 5 yıl kira farkı alacağı ile kiracılar karşı karşıya kalabilirler.
TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ İMZALATTIYSA
Okur F.G.:
Geçen haftaki kiralardaki inanılmaz artışı konu alan yazımın ardından ev sahiplerinden de kiracılardan mesaj ve telefon yağdı.
Ev sahipleri güncellenmeyen kiralardan, enflasyonun altında kalan TÜFE oranında kira artışından, kiracılar ise kiralık ev bulamamaktan yüksek kira ve fahiş aidatlardan şikâyetçi.
Bu mesajlar üzerine sorunun nasıl çözülebileceğini sektör temsilcileri ile görüştüm.
Görüştüğümüz isimlerden birisi de SİNPAŞ Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Yönetim Kurulu Başkan Vekili Ahmet Çelik’ti. Çelik, kiralamada enflasyon artışı kadar veya bir miktar üzerinde artış öngören eski sisteme dönülmesi gerektiği, aksi halde kiralanacak konut sıkıntısının daha da derinleşeceğini ve kiraların füze gibi fırlayacağı uyarısı yaptı. Çelik, Türkiye’de yeni ve kiralık konutlarla ilgili çarpıcı tespitlerde bulundu. Ev sahiplerini de kiracıları da ilgilendiren bu konunun çözümü için Çelik’in değerlendirmeleri şöyle:
KİRALIK KONUT KRİZİ PATLAYABİLİR
“Kiralık ev kalmadı. Konut ve ticari gayrimenkul yatırımcıları artık konuta, ticari gayrimenkule para yatırmıyor. Kimse yeni konut almadığı gibi evlerini satıp bankaya, dövize, altına yatırıyor. 2021 yılı ocak ayında bizim projelerimizden Ataşehir’de 2+1 evin kirası 3500 liraydı; bu yıl 9000 liraya yükseldi. Böyle giderse seneye 19 bin TL olur. Diğer projelerimizde ve şehirlerde de aşağı yukarı durum aynı. Birtakım düzenlemeler yapılmaz ise seneye bu parayı vermeyi gözden çıkarsa bile kimse kiralayacağı istediği gibi ev bulamaz. Kiralık konut krizi patlayabilir.
KİMSE ALMIYOR, SATIYOR
EV SAHİBİ KİRAYA EK ZAM İSTEYEBİLİR Mİ?
1)Okur H.A.: İstanbul’da kızım 1 artı 1, 55 metrekare bir dairede kiracı. Ev sahibi kontratımız eylül ayında yenilenecek olmasına rağmen 7 bin 500 liralık kiranın 12 bin liraya çıkartılması için mesaj göndermiş. Kira artış oranı şubat 2022 için ne kadar? Ev sahibi benden TÜFE üzerinde ek artış ve bu kadar fahiş kira isteyebilir mi? Bu yasal mı? Bu artışı yapmazsak evden tahliye isteyebilir mi?
Doç. Dr. Seda Öktem Çevik: Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira dönemlerinde kira bedelinde ne yönde artış yapılması gerektiği hususu hem kiracılar bakımından hem de kiraya verenler tarafından hukuken bilinmesi gereken bir konudur. Kira hukukunun hem sosyal boyutu hem de hukuki boyutunun bulunması bu konuyu daha da önemli kılar. Türk Borçlar Kanunu’muzda konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelindeki artış oranında esas alınan endeks Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından belirlenen tüketici fiyat endeksi (TÜFE)’dir. Bu nedenle kira sözleşmelerinde kira bedeline yapılacak artışta, sözleşmenin yenilendiği aya ilişkin TÜİK tarafından o ay ilan edilen bir önceki kira yılına ilişkin 12 aylık ortalamalara göre TÜFE oranı esas alınmalıdır. Bu oran TÜİK tarafından şubat ayı için yüzde 22.58 olarak belirlenmiştir.
Ev sahipleri yeni dönemde TÜFE üzerinde artış ve kira parasında ek zam isteyemezler. Kiracılar da böyle bir artış talep edilse bile yasal olarak ödemek zorunda değiller. TÜFE üzerinde zam talep edildiği ve ödenmediği gerekçesiyle ev sahibi kiracısının tahliyesini isteyemez. Bu gerekçeyle dava da açamaz.
TÜFE’NİN ÜZERİNDE YA DA ALTINDA KİRA ZAMMI YAPILABİLİR Mİ?
2)Soru: Kira sözleşmesinde TÜFE oranının üzerinde ya da altında kira parası artışı yapılması mümkün müdür?
Doç. Dr. Çevik: