×
Pandeminin etkileri nedeniyle hâlâ sıfır araç bulmakta sıkıntı yaşayan tüketiciler mecburen ikinci el araçlara yöneliyorlar. İkinci el araçlara sıfır araçlardan daha yüksek fiyatlar istenirken, “hasarlı” hatta “pert kaydı” olan araçlar, kötü niyetli kişiler tarafından “sıfır” ya da “hasarsız” diye satılabiliyor. İkinci el araçların kilometresi ile oynanıyor. Tüketicinin kandırıldığı çoğu zaman serviste ya da araç muayenesinde ortaya çıkıyor. Bu sorunlarla karşılaşmamak için, ikinci el araç satın alırken tüketiciler nelere dikkat etmeli? Kandırılıp zarara uğratılan mağdur tüketiciler ne yapmalı? Önce iki örnek okur sorusu:
ARACIN PERT KAYDI VAR
Z.F.: Bir hafta önce iki hafif hasarı olduğu belirtilen bir araç aldım. Bir hafta sonra servise gittim. Arabanın pert kaydı olduğunu söylediler. Airbag patlaması ve ön kaput değişimi varmış. Satan kişi bana söylemedi. Bilmeden aldım. Arabayı iade etmek istiyorum. Hukuki olarak mümkün mü?
KİLOMETRESİYLE OYNANMIŞ
E.E.: Üç ay önce galeriden araba aldık. Muayenede bir anormallik olduğu ortaya çıktı. İki yıl önce yüksek olan kilometre iki yıl sonra düşük görünüyor. Araç muayeneden geçmedi. Satan galerici, “Geri getirin alayım” diyor. Ne yapmalıyız?
Bu ve benzer sorularınızı tüketici hukuku uzmanı Türkiye Barolar Birliği Tüketici Hakları Komisyonu Sekreteri ve İstanbul Barosu Tüketici Hakları Ve Rekabet Hukuku Merkezi Başkanı avukat Şevda Şensoy ile Türkiye Barolar Birliği Tüketici Hakları Komisyonu Üyesi ve İstanbul Barosu Tüketici Hakları Ve Rekabet Hukuku Merkezi Yürütme Kurulu üyesi avukat Alpcan Tekdemir yanıtladılar. İki uzman sorularınızı yanıtlarken, bakın hangi değerlendirmeleri yaptılar:
KANUN KİMİN YANINDA
Bazı okurlarım, bisiklet yolunda kullanılması gereken Martı’ların yoğun trafikte ve caddelerde kullanılmasından ve yayalara çarpıp kaçmalarından şikâyetçi. Polisin “Karayolunda elektrikli scooter kullanmak” suçundan ceza kesmesinin ise yetersiz kaldığını belirtiyorlar. Okurlarım, Martı’lara plaka takılması gerekip gerekmediğini ve Türk Ceza Kanunu (TCK) açısından Martı’nın sürücüsü kazaya karıştığında nasıl cezalandırıldığını da öğrenmek istiyor. Bu hafta siz okurlarımdan gelen scooter’larla ilgili bu soruları Adalet Bakanı Bekir Bozdağ’a ilettim. Bakan Bozdağ, Martı’lara plaka takılmasını isteyen okurlarımızı haklı buldu. Takipleri, bir suça karıştıklarında soruşturma ve diğer işlemler kolay yürütülebilmesi için Martı’lara plaka verilmesinin faydalı ve gerekli olduğunu söyledi. Bakan Bozdağ’ın, Martı’larla ilgili sorularınıza ilişkin değerlendirmeleri şöyle:
‘İÇİŞLERİ’NE İLETEYİM’
“Scooter’lar elektrikli araçlar ve plakaları yok. Mesela biçerdöverlerde var ama bunlarda plaka yok. Martı tabir edilen bu araçlara da plaka verilmesi gerekir. Bu araçlara plaka takılması hem kayıt altına alınmaları hem de takip bakımından faydalıdır. Plaka takılırsa Martı herhangi bir suça karıştığında; soruşturma ve diğer işlemler daha kolay yürütülür. Şu anda bu araçlarda plaka bulunmuyor. Kimin kullandığı, zarar ziyan verdiğinin tespiti güç oluyor. Çünkü kaza olduğu zaman bizde aracın ismi yazmıyor. Ben bu konuyu İçişleri Bakanlığı’mıza ileteyim. İçişleri’nin konusu. Onların yapacağı bir çalışma ama bizde bir çalışma yok.
EĞİTİM MERKEZİNE ÇİÇEK’İN ADI VERİLDİ
ADALET Bakanlığı’nın üçüncü eğitim merkezi 31 Mayıs’ta, Yozgat’ta açıldı. Benim de katıldığım törende merkeze bir başka ünlü Yozgatlı siyasetçinin ismi verildi. Adalet Bakanı Bekir Bozdağ, törene gelen eski TBMM Başkanı, Adalet Bakanı ve Cumhurbaşkanlığı Yüksek İstişare Kurulu Üyesi Cemil Çiçek’in Yozgat’a ve Türkiye’ye büyük hizmetler yaptığını vurguladıktan sonra Yozgat Personel Eğitim Merkezi’ne Cemil Çiçek’in isminin verildiğini söyledi. Bu açıklama salondan büyük alkış aldı. Törende, Çiçek’in konuşmasındaki şu sözler de dikkat çekip alkış aldı: “Türkiye’de son 20 yılda en fazla değişime, dönüşüme uğrayan kurumların başında yargı hizmetleri geliyor. Yargıdaki fiziki imkânlar ile özlük hakları konusunda geçmişle kıyas edilemeyecek bir duruma gelindi. Biz bunları tabiri caizse denetimli serbestlik altında bir iktidar döneminde yaptık. Belki pazar günü sandıkta rey verildi ama pazartesi günü Ankara’da nelerle karşılaştığımızı bir Allah bilir, bir de biz biliriz.”
504 KİŞİLİK 12 DERSLİK
Ankara ve Rize’deki eğitim merkezlerinin ardından Yozgat Personel Eğitim Merkezi’nin temeli
İstanbul başta olmak üzere kiralardaki rekor artış, kiracıları zor duruma düşürdü. Ev sahipleri ile kiracıları karşı karşıya getirdi. Ev sahipleri, eski kiracılarının ödediği kiranın piyasanın ve enflasyonun çok altına kalmasından ve kiralarına ek zam yapamadıklarından şikâyetçi. Eski kiracılar, kira fiyatlarına ve ev sahiplerinin ek zam baskısına isyan ediyorlar. Bu hafta köşemi kiracı okurlarımdan gelen çok sayıdaki bu ve benzeri soruya ayırdım. Sorularınızı kira hukuku uzmanı avukat Olcay Göçüm’e ilettim. Sorularınız ve avukat Göçüm’ün yanıtları şöyle:
1) SATILAN EVDEKİ KİRACI ÇIKARTILABİLİR Mİ
E.K.: İstanbul’da kamuda çalışıyorum. 4 bin 250 TL maaş alıyorum. 2019 Nisan’da 1500 TL bedelle oturduğum evi tuttum. 2020’de ev sahibi pandemi dolasıyla zam yapmadı. 2021 Ocak’ta 100 TL artış yaptık. 2021 Eylül’de kiraya zam istedi ve 2000 TL üzerinde anlaştık. 15 gün sonra ev satıldı. Yeni ev sahibi aradı. 4 bin 500 TL istediğini söyledi. Kabul etmedim. Yeni ev sahibi “Ya ek zam yap ya çık” dedi.
Avukat Göçüm: Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 310. maddesine göre; yeni malik eski malikin kira sözleşmesinden kaynaklanan haklarına halef olur. Yani yeni malik, kiralanan taşınmazı satın almakla kira sözleşmesine taraf olur. “Evi ben satın aldım, istediğim şekilde kirayı artırırım” diyemez.
Olcay Göçüm
2) YENİ EV SAHİBİ EK ZAM YAPABİLİR Mİ
1) KİRACILAR HANGİ GİDERLERDEN SORUMLUDUR?
Avukat Kısacık: Kiracı, sadece olağan yönetim giderlerinden sorumludur. Yatırım ve demirbaş niteliğindeki harcamaların bedelini malik öder. Kiracı bu tür giderleri ödemez. Örnek verirsek; havuzdaki esaslı bakım onarım ve yenilenmesi gideri kiracıdan istenemez. Buna karşılık havuzun işletilmesiyle ilgili günlük ilaçlama, temizlik, aydınlatma, personel ücreti vb. giderler kiracıdan istenebilir. Malikin ödemesi gereken yatırım ve demirbaş niteliğindeki giderleri kiracı ödemek zorunda değildir.
2) DÖNEM SONUNDA MAHSUPLAŞMA GEREKİR Mİ?
Site ve apartmanlarda dönem sonunda mahsuplaşma yapılmalı mı? Nasıl yapılmalı?
Evet, mahsuplaşma yapılmalıdır. İşletme projesi genellikle yıllık yapılır, çok yıllık yapılmaz. İşletme projesi dönemi bitince mahsuplaşma yapılması, gelir ve giderlerin sıfırlanması gerekir. İster kiracı olalım, ister mal sahibi olalım, bu konuda ısrarcı olmalıyız. Mahsuplaşma yapılmasını ısrarla talep etmeliyiz ve mutlaka bunu sağlamalıyız. Çünkü, apartman ve site yönetimine her ay düzenli olarak ödediğimiz ve aidat olarak nitelendirdiğimiz aylık sabit miktar aslında ortak gider avansıdır. Avans olarak alındığına göre, dönem bitince gerçekleşen gider hesabının yapılması ve ödenen miktarla karşılaştırılmak suretiyle, herkesle ayrı ayrı mahsuplaşmanın yapılması gerekir. Maalesef sitelerin çoğu bunu yapmamaktadır.
YÖNETİM PLANINA KONULMALI
Kiracı, malikine ödemekle yükümlü bulunduğu kira miktarıyla sınırlı olarak ödeme yapmak durumunda kalmışsa Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 22. maddesi gereği yaptığı ödemeyi kira borcundan mahsup edebilir. Ancak kira sözleşmesinde açıkça yazılmayan hallerde kiracı kira bedelinden kesinti/mahsup yapamaz. Aksi halde; kira borcunu
SİTE ve apartmanlarda kedi-köpek beslenmesi mevzuatımızda yasak olmadığı gibi, yasal olarak da koruma altında. Ancak, sürekli tartışılan bir konu. İstanbul başta birçok apartman ve sitede bu yüzden vatandaşlar birbirleriyle mahkemelik. İstanbul’da bir köpeğin tahliyesi için açılan ve Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun (YHGK) önüne kadar uzanan davada, yüksek mahkeme hayvanseverleri üzen tartışmalı yeni bir karara imza attı. Yargıtay, apartman veya sitenin yönetim planında (YP) ‘Hayvan beslenemez’ yazılı olması halinde, binadaki bağımsız bölümlerde kesinlikle kedi-köpek beslenemeyeceğine karar verdi. Üstelik bu karar hukukçulara göre sadece hayvanseverleri değil herkesi ilgilendiriyor. Önce, bu kararın nasıl verildiğine göz atalım:
YEREL MAHKEME DİRENDİ
İstanbul’da, 2012’de köpeği havladığı için şikâyet edilen bir vatandaşa açılan davayı İstanbul Anadolu 12. Sulh Hukuk Mahkemesi 2014’te reddetti. Bu kararı davacı komşu, Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nde temyiz etti. Daire, 2017’de, YP’deki yasağı gerekçe göstererek, mahkeme kararını bozarak, “Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28. maddesine göre bütün kat maliklerini bağlayıcı sözleşme niteliğinde olan yönetim planında, bağımsız bölüm ve eklentilerinde kedi, köpek gibi hayvanların beslenmesi açıkça yasaklanmışsa, bağımsız bölümde beslenen köpek çevresine rahatsızlık vermemiş olsa bile uyuşmazlık halinde mahkemece yönetim planının uygulanması zorunludur” dedi. Bozma kararı üzerine yeniden yapılan yargılamada İstanbul Anadolu 12. Sulh Hukuk Mahkemesi ilk kararında direndi. Davacı avukatı da mahkemenin direnme kararını bir üst kurul olan YHGK’de temyiz etti. YHGK, 18 Ocak tarihli 2017/(18)5-3018 esas 2022/6 karar sayılı kararı ile 18. Hukuk Dairesi’ni haklı buldu ve mahkemenin direnme kararını bozdu. Bozma kararında, “Bağımsız bölümlerde hayvanların beslenmesini açıkça yasaklamış olan yönetim planı hükmüne tüm kat malikleri uymak zorundadır” vurgusu yapıldı.
EVDEN ATILACAKLAR
Köpeğinden ayrılmamak için hukuk savaşı veren davalı hayvansever avukatı kanalıyla Yargıtay’ın bu kararına karşı son çare olarak “karar düzeltme” yoluna başvurdu. Eğer karar düzeltme aşamasında da karar değişmezse YP’de, “hayvan besleme yasağı” olan apartman ve sitelerdeki evcil hayvanlar; koku, ısırma veya başka şekilde bir rahatsızlık verip vermediklerine ilişkin bilirkişi incelemesi ve keşif yapılmadan evlerinden atılacaklar. Hayvanseverler şimdi, Yargıtay’dan çıkacak son kararı bekliyor.
‘ADALET VE VİCDANA AYKIRI’
Karar düzeltme başvurusuna ilişkin gerekçeleri, İstanbul Barosu Hayvan Hakları Merkezi önceki dönem başkanı Avukat Deniz Tavşancıl Kalafatoğlu’na sordum. Avukat Kalafatoğlu’nun, kararın uygulanması ve karar düzeltme başvurusuna ilişkin çarpıcı değerlendirme ve uyarıları bakın şöyle: “Kurul bozma gerekçesi olarak sadece; YP’nin hukuki niteliğini, mahiyetini ve bağlayıcılığını göstermiştir. Bu karar, kanunlara, normlar hiyerarşisine, anayasal ilkeler doğrultusunda temel haklara, adalet ve vicdan kavramlarına açıkça aykırıdır. Çünkü, daha önce Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi’nin 2019/142 Esas, 2019/682 sayılı kararında da detayları ile açıklandığı üzere; YP, kat malikleri arasında kurulan üstelik uygulamada genellikle kat maliklerinin katılımı olmaksızın yalnızca müteahhit tarafından hazırlanan bir sözleşme mahiyetindedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 27. maddesinde sayılan sözleşme özgürlüğünü kısıtlayan durum ve hususlar, YP bakımından da geçerlidir. Bu madde kapsamında, hukuka, ahlaka ve adaba aykırı sözleşmeler kesin hükümsüzdür.
YÖNETİCİ YAPTIRABİLİR Mİ
1)Yazlık sitemize çok yüksek aidat ödüyoruz. Havuzun yeniden yapılması ve saunada tadilat gerekiyor. Yöneticimiz bu tadilatı toplanan aidatlardan yaptıramaz mı?
“Apartman ve site yöneticileri; havuz, sauna gibi tesislerin yapımına kendileri karar veremezler. Bu tesisler mevcutsa ancak olağan temizlik ve bakımını yaptırabilirler. Önemli bir bütçe gerektiren iyileştirme ve tadilat yapılmasına da kendi başlarına karar veremezler. Kaldı ki rutin işler ve personel gideri için toplanan aidatlardan oluşan bütçe site havuzunun yeniden yaptırılması için yeterli de olmaz. Apartman veya sitedeki kat maliklerinden oluşan Genel Kurul (GK) en yetkili organ olup bu tür kararların GK’da alınması gerekir. Büyük sitelerde temsilcilerden oluşan Toplu Yapı Temsilciler Kurulu da (TYTK) GK işlevini görür.
ÇOCUK PARKI DÖNÜŞTÜRÜLEBİLİR Mİ
2)Yazlık bir sitede oturuyoruz ve havuzumuz yok. Çocuk parkımız son derece büyük. Çocuk parkının bir bölümüne site için havuz yatırabilir miyiz? Bunun için nasıl karar alınması gerekir?
Tesis yapılacak yer mimari projede özel bir amaca özgülenmişse okurun sorusundaki gibi örneğin çocuk parkı ise orada otopark veya havuz yapabilmek için site GK’sında oybirliği ile karar alınması gerekir. Buna karşılık, mimari projesinde herhangi bir amaca özgülenmeyen boş bir alansa, burada havuz ya da otopark gibi bir yer yapılabilmesi için oybirliği gerekmez. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 42. maddesi gereği apartman veya sitedeki tüm maliklerin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile GK’da karar alınması yeterli olur. Ancak, kararın yeter sayı ile alınmış olmasının yanında, yapılacak tesislerin malikleri rahatsız etmeyecek bir yere yapılması da şarttır. Örneğin sitenin evlere uzak bir köşesindeki otoparkı evlerin ortasına getirdiğinizde, otoparka yakın olan evler egzoz dumanından ve gürültüden rahatsız olurlar.
LÜKS HARCAMAYI İSTEYEN ÖDER
İstanbul, Ankara, İzmir başta büyük kentlerdeki devasa sitelerde 2017’de yasal değişiklikle inşaatı yapan şirketlere tanınan yetki ile kurulan “geçici yönetim” sıkıntısı yaşanıyor. Önce bu sorunu özetleyen Ankaralı iki okurumuzun örnek sorusu:
Okur D.H.H.: Sitemizde ‘geçici yönetim’ var. İstedikleri aidatlar fahiş. Yönetim, görev süresi bittiği halde Genel Kurul’u toplamıyor. “Genel Kurul’da oy veremesinler” ve “Yönetim değişmesin” diye, borçlarını ödediği halde maliklere tapularını vermiyorlar. Onların adına kendileri oy kullanıyorlar. Sitemizin başına dert olan bu ‘geçici yönetim’den nasıl kurtulacağız?
Okur P.E.: Sitedeki ‘geçici yönetim’, yeniden seçimi kazanıp yönetimde kalmak için, günü geldiği halde GK’yı toplantıya çağırmadı. Toplantıya vekaleten katılacakların vekaletlerini noterden vermeleri gerektiğini ileri sürerek, binbir güçlük çıkardı. Buna rağmen Genel Kurul’u yaptık. Önce blok temsilcisi seçilip ardından Toplu Yapı Temsilciler Kurulu’nda yapılan seçimle Yeni Yönetim ve Denetim Kurulu’na kendi istediğimiz kişileri seçtik. Eski yönetim buna rağmen “Yasal yönetici biziz” diyor ve yönetimi devretmeye yanaşmıyor. Ellerindeki defter-belge ve banka hesaplarını vermediler. Sitemizde yönetimsel bir kaos ve çift başlılık oluştu. Bu durumdan nasıl kurtulabiliriz?
KABA GÜCE BİLE BAŞVURUYORLAR
Bu sorundan nasıl kurtulacağınızı avukat Mustafa Şeref Kısacık’a sordum. Yanıtları özetle şöyle:
“Sosyal tesisi, çalışan personel sayısı, bütçesi çok olan sitelerde bu sorunlar daha çok yaşanmakta, geçici yönetimler veya yönetime bir şekilde seçilenler yönetim erkini/koltuğu bırakmamak için her şeyi yapmakta, hatta bazen kaba güce bile başvurmaktadırlar. Kat Mülkiyeti Kanunu’muz (KMK) 2 Temmuz 1965 tarihli Resmi Gazete’de yayınlanarak yürürlüğe girmiştir. KMK çıktığında, az katlı çoğu 8-10 dairelik apartmanlar söz konusu idi. Zamanla 3-4 bloklu siteler yapıldı. Sonrasında içinde işyerleri de olan birden çok parselde kurulu devasa siteler yapıldı. Birden çok parselde kurulu sitelerde KMK hükümleri uygulanamıyordu. KMK’nın uygulandığı tek parselde kurulu sitelerde de mevcut KMK hükümleri yetersiz kalıyordu. Yasa koyucu, bu nedenlerle 14 Kasım 2007’de 5711 sayılı kanunla KMK 66. maddeye devamı maddeler ile toplu yapılara ilişkin özel hükümleri ekledi. Diğer maddelerde de bazı değişiklikler yaptı. Bu düzenleme sırasında KMK 73. madde ile ‘geçici yönetim’ düzenlemesi getirilerek, inşaatı yapan şirketlere geçici yönetim yetkisi verildi.
KÖTÜYE KULLANILIYOR
Sitelerde yaşanan en önemli sorunlardan biri de inşaat yapan yapımcı şirketin “geçici yönetim” adı altında yıllarca siteyi yönetmeye devam etmesi ve yönetimi maliklere devretmeye yanaşmamasıdır. Bu daha çok İstanbul, Ankara, İzmir gibi büyük kentlerdeki yüzlerce, binlerce bağımsız bölümden oluşan sosyal tesisi çok olan sitelerde yaşanıyor. Benzeri sorun kooperatiflerin inşa ettiği sitelerde de var. Özellikle sanayi sitelerini ve yazlık siteleri yıllardır kooperatifler yönetiyor.
Okurlarımdan geçici yönetimler ve kooperatif yönetimlerinin, “Yönetimi ellerinden bırakmamak için birçok sorun çıkarttıkları, eksik ve yanlış bilgi verdikleri, il dışında, yurtdışında yaşayanlardan vekalet toplayarak ya da site çalışanlarına vekalet toplattırarak, oy sayılarını artırmaya çalıştıkları, böylece yönetimlerini sürdürdükleri” şikâyetleri geliyor. Okurlarımın kooperatif yönetimlerine ilişkin sorularını kat mülkiyeti ve kooperatif hukuku uzmanı İstanbul Barosu avukatlarından Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı.
TAPU DAĞITTIKTAN SONRA DEVAM EDEBİLİR Mİ ?
1)Bodrum’dan yazan okur Ahmet S.: Sitemizi kurulduğu günden beri kooperatif yönetiyor. Site yönetimine geçemiyoruz. ‘Kooperatif devam ettiği sürece site yönetimine geçilemez’ deniyor. ‘Yapı kooperatifi işletme kooperatifine dönüşürse siteyi yönetebilir’ deniliyor. Bunlar doğru mu?”
Avukat Kısacık: Toplumumuzda kooperatif varlığını devam ettirdiği sürece site yönetimine geçilemeyeceğine yönelik bir algı var. Bu tamamen yanlış bir düşünce. Fiilen de hukuken de doğru değil. Çoğu kooperatif yöneticisi koltuklarından olmamak için bu yanlış algıdan yararlanarak on yıllarca kooperatif yönetiminde kalmaya devam ediyorlar. Maalesef hukukçular dahi bunun doğru olduğunu sanıyorlar. İster kışlık, ister yazlık, ister sanayi sitesi olsun inşaatı tamamlayarak, ferdileşme yoluyla tapularını dağıtan kooperatifler siteleri yönetemezler. Tapu alan ortakların artık iki sıfatı vardır. İlki kooperatif ortaklığıdır. Bu sıfatla Kooperatifler Kanunu’na tabidirler. İkinci sıfatı ise sahibi olduğu ve tapusunu aldığı bağımsız bölüm bakımından maliktir. Malik olarak Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ve Türk Medeni Kanunu’na vd. ilgili mevzuatlara tabi olarak sahip olduğu hak ve yetkilerini kullanır. Bunun doğal sonucu olarak da artık Kooperatifler Kanunu (KK) ve kooperatif ana sözleşmesi geçerli olmaz.
İŞLETME KOOPERATİFİ SİTEYİ YÖNETEBİLİR Mİ?
2)Okur: A.S.: Kooperatif yönetimimiz, ‘GK’da ana sözleşme değişikliği yaparak adımızı ve işlevimizi değiştirdik, işletme kooperatifine dönüştük. Dolayısıyla, artık sitemizi işletme kooperatifi olarak yönetebiliriz. Herhangi bir engel kalmadı’ diyor. Bu, hukuken doğru ve geçerli midir?