×
ELEKTRİK faturalarındaki artış insanları farklı çözümler aramaya itiyor. Kimi tasarruflu ampulle, kimi fazla lambaları söndürüp elektrikli ev aletlerini daha az kullanarak faturaları düşürmeye çalışıyor. Bu bireysel ve geçici çözümler dışında apartman veya sitede “Kendi elektriğimizi güneşten üreterek, elektrik maliyetimizi azaltabilir miyiz? Hatta üretilen elektriğin fazlasını satarak, gelir elde edebilir miyiz?” şeklinde sorular geliyor. Bu konunun idari, mali, hukuki birçok boyutu var. Hukuki boyuta ilişkin sorularınızı kat mülkiyeti hukuku uzmanı İstanbul Barosu avukatlarından Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı.
1) Site ve apartmanlarda güneş enerjisi sistemiyle elektrik üretmek için yasal bir düzenleme var mı?
Avukat Kısacık: Enerji Piyasası Düzenleme Kurumu’nun internet sayfasına girdiğinizde bu konudaki yasal düzenlemeleri (nereye, nasıl, hangi belgelerle başvuracağınızı) ayrıntılı olarak bulabilirsiniz. Elektrik Piyasasında Lisanssız Elektrik Üretim Yönetmeliği (12 Mayıs 2019 tarih ve 30772 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan) ve ilgili mevzuata göre apartman ve sitede bu tesisin kurulması mümkündür. Ancak konuyu Kat Mülkiyeti Hukuku açısından ayrıca incelemek gerekmektedir. Diğer yasal düzenlemeler izin verse de daha özel nitelikteki bir yasal düzenleme olan Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) izin vermeyebilir veya bazı kurallara bağlanmış olabilir.
SORUN, MEVZUAT DEĞİŞİKLİĞİYLE AŞILABİLİR
2) Site yönetimleri güneş enerjisi sistemi kurup elektrik üretebilir mi?
Site yönetimlerinin tüzel kişiliğinin olmaması sorun yaratabilir. İlgili yönetmeliğe göre elektrik enerjisi üretebilecekler tanımlanırken, “gerçek ve tüzel kişi” denilmektedir. Apartman ve site yönetimlerinin “tüzel kişiliği” olmadığı için ilgili kurumlar muhatap olarak kabul etmeyebilirler. Bu sorunu aşmak için KMK’de yapılacak bir değişiklikle apartman ve site yönetimleri “tüzel kişi” olarak kabul edilebilir. Ya da ilgili yönetmelikte bir değişiklik yapılarak, apartman ve site yönetimleri de elektrik enerjisi üretebilecek kişiler arasında kabul edilebilir. Bu sorun mevzuat değişikliği ile aşılabilir.
BİNA TEK KİŞİ VEYA ŞİRKETE AİT İSE
GEÇMİŞ KİRA ARTIŞ BEDELİ İÇİN NE YAPILABİLİR?
Soru: Geçmiş kira dönemi artış bedeli kiracı tarafından ödenmemişse ev sahibi farkı isteyebilir mi? Kira tespit davası ne zaman açılabilir? Bu konuda Yargıtay ne diyor?
Avukat Kiraz: Kira artış oranı konusunda sözleşmelerde genel olarak yazan hüküm TÜFE 12 aylık ortalamayı geçemeyeceği yönündedir. Eğer bir sözleşmede böyle bir hüküm yok ise mal sahibi kiranın belirlenmesi için dava açabilir. Ancak bu kira bedelindeki artış oranı da TÜFE 12 aylık ortalamayı kanun gereği geçemeyecektir. Bu durum bir kira sözleşmesinin başlangıcından beşinci yıl sonuna kadar geçerli olan bir durumdur. Beşinci yıl sonunda ise mal sahibi TÜFE 12 aylık ortalamayı artık kabul etmek zorunda değildir. Kiracı ile anlaşamazsa kira tespit davasını 5. yıl bitmeden 1 ay önce veya yine 1 ay önce ihtar göndererek, o yıl içinde açabilir.
YAZILI ANLAŞIN, ÖDEMEK ZORUNDA KALMAYIN
Kira farkları ile ilgili ilk söylenmesi gereken husus kira artış oranı zaman aşımına uğramaz. Bu ne demek? Örneğin siz kira bedelini kafanıza göre artırıyorsanız, mal sahibi de buna yazılı bir şekilde onay vermiyorsa mal sahibi geriye dönük tüm kira sözleşmesi dönemindeki TÜFE 12 aylık ortalamayı uygulayarak, kira bedelinin güncel halini sizden isteyebilir. Mal sahibi bu belirlenen kira bedeli kapsamında geriye dönük olarak 5 yıllık kira bedeli farkını da kiracısından talep edebilir. İşte bu nedenle mal sahibi ile kiracı TÜFE’nin altında bir artış oranında anlaştıklarında, bunu mutlaka yazılı hale getirmeleri gerekmektedir. Aksi halde çok ciddi bir kira bedeli ve yine son 5 yıl kira farkı alacağı ile kiracılar karşı karşıya kalabilirler.
TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ İMZALATTIYSA
Okur F.G.:
Geçen haftaki kiralardaki inanılmaz artışı konu alan yazımın ardından ev sahiplerinden de kiracılardan mesaj ve telefon yağdı.
Ev sahipleri güncellenmeyen kiralardan, enflasyonun altında kalan TÜFE oranında kira artışından, kiracılar ise kiralık ev bulamamaktan yüksek kira ve fahiş aidatlardan şikâyetçi.
Bu mesajlar üzerine sorunun nasıl çözülebileceğini sektör temsilcileri ile görüştüm.
Görüştüğümüz isimlerden birisi de SİNPAŞ Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Yönetim Kurulu Başkan Vekili Ahmet Çelik’ti. Çelik, kiralamada enflasyon artışı kadar veya bir miktar üzerinde artış öngören eski sisteme dönülmesi gerektiği, aksi halde kiralanacak konut sıkıntısının daha da derinleşeceğini ve kiraların füze gibi fırlayacağı uyarısı yaptı. Çelik, Türkiye’de yeni ve kiralık konutlarla ilgili çarpıcı tespitlerde bulundu. Ev sahiplerini de kiracıları da ilgilendiren bu konunun çözümü için Çelik’in değerlendirmeleri şöyle:
KİRALIK KONUT KRİZİ PATLAYABİLİR
“Kiralık ev kalmadı. Konut ve ticari gayrimenkul yatırımcıları artık konuta, ticari gayrimenkule para yatırmıyor. Kimse yeni konut almadığı gibi evlerini satıp bankaya, dövize, altına yatırıyor. 2021 yılı ocak ayında bizim projelerimizden Ataşehir’de 2+1 evin kirası 3500 liraydı; bu yıl 9000 liraya yükseldi. Böyle giderse seneye 19 bin TL olur. Diğer projelerimizde ve şehirlerde de aşağı yukarı durum aynı. Birtakım düzenlemeler yapılmaz ise seneye bu parayı vermeyi gözden çıkarsa bile kimse kiralayacağı istediği gibi ev bulamaz. Kiralık konut krizi patlayabilir.
KİMSE ALMIYOR, SATIYOR
EV SAHİBİ KİRAYA EK ZAM İSTEYEBİLİR Mİ?
1)Okur H.A.: İstanbul’da kızım 1 artı 1, 55 metrekare bir dairede kiracı. Ev sahibi kontratımız eylül ayında yenilenecek olmasına rağmen 7 bin 500 liralık kiranın 12 bin liraya çıkartılması için mesaj göndermiş. Kira artış oranı şubat 2022 için ne kadar? Ev sahibi benden TÜFE üzerinde ek artış ve bu kadar fahiş kira isteyebilir mi? Bu yasal mı? Bu artışı yapmazsak evden tahliye isteyebilir mi?
Doç. Dr. Seda Öktem Çevik: Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira dönemlerinde kira bedelinde ne yönde artış yapılması gerektiği hususu hem kiracılar bakımından hem de kiraya verenler tarafından hukuken bilinmesi gereken bir konudur. Kira hukukunun hem sosyal boyutu hem de hukuki boyutunun bulunması bu konuyu daha da önemli kılar. Türk Borçlar Kanunu’muzda konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelindeki artış oranında esas alınan endeks Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından belirlenen tüketici fiyat endeksi (TÜFE)’dir. Bu nedenle kira sözleşmelerinde kira bedeline yapılacak artışta, sözleşmenin yenilendiği aya ilişkin TÜİK tarafından o ay ilan edilen bir önceki kira yılına ilişkin 12 aylık ortalamalara göre TÜFE oranı esas alınmalıdır. Bu oran TÜİK tarafından şubat ayı için yüzde 22.58 olarak belirlenmiştir.
Ev sahipleri yeni dönemde TÜFE üzerinde artış ve kira parasında ek zam isteyemezler. Kiracılar da böyle bir artış talep edilse bile yasal olarak ödemek zorunda değiller. TÜFE üzerinde zam talep edildiği ve ödenmediği gerekçesiyle ev sahibi kiracısının tahliyesini isteyemez. Bu gerekçeyle dava da açamaz.
TÜFE’NİN ÜZERİNDE YA DA ALTINDA KİRA ZAMMI YAPILABİLİR Mİ?
2)Soru: Kira sözleşmesinde TÜFE oranının üzerinde ya da altında kira parası artışı yapılması mümkün müdür?
Doç. Dr. Çevik:
PANDEMİ döneminde ertelenen Genel Kurul (GK) ve kat malikleri kurulu toplantıları nedeniyle bazı yöneticilerin kendileri karar alıp görevli kanalıyla karar defteri gezdirerek kat maliklerine imzalattıkları bu uygulamanın Kat Mülkiyeti Kanunu’na (KMK) uygun olup olmadığı soruları geliyor. Okurlarım, bu yöntemle alınan kararların geçerli olup olmadığını, nereye ve nasıl itiraz edilebileceğini öğrenmek istiyorlar.
Bir diğer konu ise site ve apartmanlardaki otoparklar. Otoparkta yerler numaralandırılmış ve komşunuz büyük arabasını sizin park yerinizle birlikte iki kişilik yere çapraz şekilde park ediyorsa ne yapılabilir? Dava açılabilir mi? şeklinde sorular var. Sorularınıza Kat Mülkiyeti Hukuku uzmanı İstanbul Barosu avukatlarından Mustafa Şeref Kısacık yanıt verdi.
KARAR DEFTERİ DOLAŞTIRILABİLİR Mİ?
1)Okur Ş.B.: Yöneticimiz, kendisi karar alıp defteri de kapıcının eline verip binada kapı kapı gezdirerek imzalatıyor. Binada 5 veya 6 ev sahibi var. Geri kalanlar kiracı. Çok şikâyetçiyim ve mahkemeye vermeyi düşünüyorum. Bu yapılan doğru mu?
Avukat Mustafa Şeref Kısacık: Apartman kat malikleri kurullarının, sitelerde GK’nın nasıl toplanacağı KMK’nın 29 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Ayrıca Yönetim Planı’nda (YP), GK’ların nasıl yapılacağına ilişkin yasaya aykırı olmamak kaydıyla düzenlemeler de bulunur. Gerek yasal düzenlemelere ve gerekse yerleşik Yargıtay içtihatlarına göre yöneticinin kapı kapı karar defteri dolaştırarak imza alması GK yerine geçmez. Kat maliklerinin bizzat ya da vekilleri aracılıyla toplantıya katılıp gündemdeki konuları görüşüp tartışıp gerekli kararları almaları gerekir. Yapılan işlem doğru değildir.
1 AY İÇİNDE DAVA AÇILABİLİR
Yöneticinizi uyarın. KMK’ya uygun şekilde toplantı yapılmasını ve karar alınmasını isteyin. Kapı kapı dolaştırılarak, KMK’ya aykırı bu yöntemle alınan kararların iptali için sulh hukuk mahkemesinde dava açmanız mümkün. Apartmanda yönetimin aldığı karara ilişkin itirazlar ve hâkimin müdahalesi ile ilgili hükümler KMK’nın 32. ve 33. maddelerinde açıklanmıştır. Buna göre, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve herhalde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine dava açabilir. Toplantıya katılanlar ise alınan karara aykırı oy vermiş olmaları kaydıyla karar tarihinden başlayarak bir ay içinde mahkemeye gidebilirler.
Benzin, motorin gibi fosil yakıtların pahalanması ve azalmasının ardından çevreci ve temiz bir yakıt türünü kullanmaları nedeniyle elektrikli arabalara ilgi her geçen gün artıyor.
Tüketiciler, fosil yakıt yerine elektrikle ve tamamen sessiz çalışan bu arabaları, yakıt tasarrufu sağlamaları, daha az sera gazı yayılımı yaptıkları için çevreci olmaları ve performansları nedeniyle tercih ediyor. Ancak, satış fiyatlarının yüksek oluşu ve şarj noktalarının yetersizliği önemli dezavantajlar olarak karşımıza çıkıyor. Bu konunun önümüzdeki süreçte daha çok gündeme geleceği ve düzenleme yapılması gerekeceği de aşikâr.
Eskişehirli okurum S.B.E., elektrikli aracı için apartman otoparkına yönetici ile konuşarak şarj istasyonu kuruyor. Diğer kat maliklerinin itirazı üzerine yeni yönetim şarj istasyonunu söktürmek istiyor. Okurum ne yapabileceğini soruyor. Bu soru ve konuyla ilgili diğer tüm soruları, Kat Mülkiyeti Hukuku uzmanı İstanbul Barosu avukatlarından Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı. Sorularınız ve avukat Kısacık’ın yanıtları şöyle:
YÖNETİCİ, ŞARJ İSTASYONU KURMA İZNİ VEREMEZ
1- Yönetici, şarj istasyonu kurulmasına tek başına karar verip yaptırabilir mi?
Avukat Kısacık: Yöneticinin görevleri, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 35 ve diğer maddelerinde düzenlenmiştir. Yöneticinin kanun ve Yönetim Planı’nda (YP) yazılı görevleri; mevcut ortak alan ve tesislerin bakımının, onarımının, temizliğinin yaptırılması, ana taşınmazın korunması ve bakımı için gerekli tedbirlerin alınması, aidat ödemeyenler hakkında yasal işlem yapılması, Genel Kurul’un (GK) toplantıya çağrılması, defter ve belge tutulması, aidat toplayıp bunun işletme projesi doğrultusunda harcanması gibi yönetimsel işlerdir. Yöneticinin önemli görevlerinden biri de GK’da verilen kararların yerine getirilmesidir. Yöneticiler kanunda, YP’de sayılmayan ve/veya GK’da kendisine görev olarak verilmeyen konularda kendiliğinden bir şey yapamazlar. Dolasıyla şarj istasyonu kurulmasına tek başlarına karar veremezler. Kendileri şarj istasyonu kuramazlar. Malik ya da kiracıların şarj istasyonu kurmalarına da izin veremezler.
GENEL KURUL’DA KARAR ALINABİLİR Mİ?
SİTELERİNDEKİ gider paylaşımlarının adaletsizliğinden ve yüksek aidatlardan şikâyet eden okurlarım, adil paylaşımının nasıl yapılabileceğini soruyorlar. KMK’daki düzenleme dışında bir paylaşım modeli getirilip getirilemeyeceğini öğrenmek istiyorlar. Okurlarımın soruları ve Kat Mülkiyeti Hukuku uzmanı avukat Mustafa Şeref Kısacık’ın yanıtları şöyle:
ASANSÖRÜN İÇİNİ DAHİ GÖRMEDİM
Okur E.Ö.: 10 katlı 2 bloktan oluşan bir sitenin giriş katında oturuyorum. Her blokta ikişer asansör var. Girişte oturduğum için bu asansörlerin içine dahi girmiş değilim. Her dairenin metrekareleri ve arsa payları aynı. Aidatlar arsa payı üzerinden aynı olarak tahsil ediliyor. Asansörlerin bakım onarım ve yenilenmelerine diğer dairelerle eşit olarak katılıyorum. Bu durum benim mantığıma ve hakkaniyete uygun gelmiyor. Binanın çevresine yapılacak boya, badana, mantolama vs gibi giderlere eşit katılım bana daha mantıklı geliyor. KMK’da bu konu ile ilgili muhakkak ayrık hükümler vardır diye düşünüyorum. Beni aydınlatabilir misiniz?
SİTEMİZE ÖZGÜ YP HAZIRLAMALIYIZ
Avukat Mustafa Şeref Kısacık: Bu sorunun birçok boyutu var. Diğer okurlara da yararlı olacak şekilde bütünsel bir bakış açısıyla cevaplayalım. KMK’nın 20. maddesine göre aralarında başka türlü anlaşma yoksa malikler personel ücretlerine eşit, diğer giderlere arsa paylarına göre katılırlar. Bu paylaşım şekli her zaman doğru ve adil olmayabilir. Bu yasal düzenlemelerin dışına çıkarak, farklı bir giderleri paylaşım şekli belirlenebilir mi? Elbette belirlenebilir. Kanundaki düzenleme buna izin veriyor. Kat irtifakı/kat mülkiyeti kurulurken, tapuya verdiğimiz YP’yi sitemize özgü hazırlarsak; gider paylaşım şeklini en başta en adil ve en doğru şekilde belirlersek, bu sorunların hiçbiri söz konusu olmaz. Biz bir siteden konut ya da işyeri alırken YP’ye bakmıyoruz. Yükleniciler de rastgele bir YP’yi internetten indirip veya başka siteninkini kopyalayarak tapuya veriyorlar. O sitenin daha iyi yönetilmesini sağlaması gereken YP’leri, aksine sorunların kaynağı oluyor. O siteye özgü hazırlanmayan YP’ler çoğu site sakinini mağdur ediyor. Yıllarca süren uyuşmazlıklara ve huzursuzluklara neden oluyor.
GİRİŞTEKİ DÜKKÂN MUAF TUTULABİLİR
Okur R.S.
ÇOK SAYIDA TESİS YÜKSEK AİDAT DEMEK
1) Bir siteye taşınırken, yüksek aidat ödememek için nelere dikkat edilmeli?
AVUKAT Kısacık: Apartman ve sitede yaşamaktan kaynaklanan birçok sorun var. Bunların belki de en önemlisi kiralarla yarışır hale gelen site aidatları. Özellikle de kış aylarında aidatların yüksekliğinden şikâyet artar. Bu nedenle bir siteden daire alırken, aidatın artmasına neden olan unsurları en baştan dikkate almalıyız. Bir sitenin tek giriş çıkışı mı var inceleyin. Çünkü bir sitede, bir yerine üç giriş-çıkış varsa, güvenlik ve personel sayısı artacağı için aidatı da daha fazla olacaktır. Açık-kapalı havuz, hamam, sauna, yapay gölet, şelale gibi tesisler varsa bunların işletme, bakım, onarım, personel giderleri aidatı artıracağından yüksek aidat ödeyeceğinizi en baştan kabul edeceksiniz. Aynı şekilde binanızın yalıtımı yoksa, kapı-pencerelerden soğuk hava giriyorsa ısınma gideriniz artacaktır. Kışın 3-4 ay evinizde oturmuyor veya başka yerdeki evinizde veya çocuğunuzun yanında kalıyorsanız satın alacağınız dairenin ferdi sistemle ısınan bir binada olmasına dikkat etmelisiniz. Merkezi sistemle ısınan bir binada kışın 3-4 ay oturmasanız da ısınma giderlerine katılmak zorundasınız. Çok sayıda tesisi, personeli olan merkezi sistemle ısınan, yalıtımı yeterli olmayan bir siteden daire alıyorsanız, ülkedeki tüm fiyat artışlarının sizi fazlasıyla etkileyeceğini, bağımsız bölüm sayısı sizin siteye yakın olanlar da dahil olmak üzere diğer sitelere göre çok daha yüksek aidat ödemek zorunda kalacağınızı baştan kabulleneceksiniz. O halde bir siteden daire alırken, mevcut ve olası aidat miktarlarını dikkate alacaksınız. İhtiyacınıza göre ev alırsanız, kullanmadığınız hizmetler için para ödemekten kurtulursunuz.
2) Sitedeki arsa sahiplerine, yükleniciye ait boş dairelerinin aidatlarını kim karşılar?
Sitenizde yüklenici ve arsa sahipleri kendilerine ait henüz satamadıkları boş dairelerin aidatlarını yasalara aykırı olsa da ödememeleri durumda sorun çıkar ve gider artar. Ortak yaşam kültürüne sahip olamayan, aidatını düzenli ödemeyen kişilerle, ortak tesisleri kırıp döken kişilerin çoğunlukta olduğu bir sitedeyseniz bunların da aidatı artıracak hususlar olduğunu da öngörmeniz gerekir. Binlerce kişinin yaşadığı bir sitedeyseniz YP de bu siteye özgü yapılmadıysa, site sınırlarının içinde kamuya terk edilmiş alanlar bulunuyorsa ve belediye, sitenizden bu nedenle ecrimisil adı altında para istiyorsa; bunun da aidatı artıracağını baştan kabulleneceksiniz. Giriş kattan daire aldıysanız kullanmadığınız asansör giderinden sorumlu olduğunuzu bileceksiniz. Kira miktarı gibi aidat ödemek istemiyorsanız, aidatımız çok fahiş diye şikâyet etmek istemiyorsanız, bir siteden daire alırken tüm bu hususlara dikkat edeceksiniz.
YÖNETİM PLANINI MUTLAKA İNCELEYİN
3) Aidat paylaşımında ‘Yönetim Planı’ önemli mi?