Oya Armutçu

Hayalinizdeki tatili planladınız, bavulları alıp rezervasyon yaptırdığınız otele gittiniz. Ya otel reklamdaki gibi değilse, “deniz manzaralı” diye rezervasyon yaptırdığınız oda duvar manzaralıysa... Tazminat hakkınız var mı? “Yemek kötü, oda pis” diye tüketici mahkemesine başvurulabilir mi? Ya da bir hafta tatil için ev kiraladınız. Ancak banyoda boru patladı. Hukuken ne yapabilirsiniz? Nereye şikâyet edebilirsiniz?

Önce A.K.’nin, benzer şekilde kısa dönem tatil için ev kiralayan okurlarımın şikâyetini özetleyen sorusu: “Bayram öncesi tüm ailemle hayatımda ilk kez yabancı bir web sitesi üzerinden Urla’da ev kiraladım. Banyoda boru patladı, ev lağım koktu. Bayram üstü 8 kişiyi Çeşme’de otele taşımak zorunda kaldım. Ödediğim para kadar otele de para yatırdım. O günden beri muhatap bulamıyorum. Ofis yok, fatura yok, Türk yetkili yok, Türkçe konuşan, yardım eden yok. Paramı geri alamıyorum. Ev sahibi paranın sadece bir miktarını ödedi. Temizlik parası bile benden alındı. Amerika ile görüşüyorum işi sürekli yokuşa sürüyorlar. Hukuken ne yapabiliriz? Nereye şikâyet edebiliriz?”

YASAL DÜZENLEME

Tatil döneminde sizlerden gelen bu tarz soruları, emekli tüketici mahkemesi hâkimi Hüseyin Kısacık’a sordum. Kısacık’ın, tatil mağduru okurlarımın sorularına yanıtları şöyle: Günlük ya da kısa dönem oda, yer kiralanması günümüzün gelişen ve hukuki boşluk olduğu için acilen yasal çerçeveye oturtulması gereken önemli bir konusudur. Çünkü bu tarz kiralamalarda, taraflar arasında Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun kapsamında “Hizmet sağlayan” ve “Hizmet alan” şeklinde bir ilişki bulunmadığından, bu kanunun uygulanması ve tüketiciye sağladığı korumalardan yararlanılması mümkün değil.

SULH HUKUK’A BAŞVURUN

Konuya kira sözleşmesi açısından bakıldığında ise, yürürlükteki mevzuata göre

Kiracılarını tahliye etmekte veya kira ücretini piyasa koşullarına çıkarmakta zorlanan ev sahipleri için günlük ya da kısa süreli kiralama da artık cazip bir yol gibi görünüyor. Bu tarz kiralamalar tatil siteleri, İstanbul, Ankara gibi büyük kentlerde yaygınlaşırken birçok yeni sorun da yaşanıyor. Okurlarım, bu uygulamanın Kat Mülkiyeti Kanunu’na (KMK) uygun olup olmadığını soruyorlar. Günlük ve kısa süreli kiralama nedeniyle kiracıların sık sık değişmesinin güvenlik sorunu yarattığından yakınıyorlar. Bu konudaki sorularınızı Kat Mülkiyeti Hukuku uzmanı İstanbul Barosu avukatı Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı.

HAKKI VAR MI

Ev sahipleri dairelerini site yönetimi ve apartman yönetiminden izin almadan günlük ya da kısa süreli kiraya verebilir mi?

Avukat Şeref Kısacık: Evet verebilirler. Bağımsız bölüm malikinin evini konut amaçlı kullanmak üzere kiraya vermesini diğer malikler ve apartman-site yönetimleri engelleyemez. Aksi düşünce, mülkiyet hakkına müdahale olur ki yöneticilerin böyle bir hak ve yetkisi yoktur.

YÖNETİM PLANINDA DÜZENLEME YAPIN

Evlerin günlük/kısa süreli kiraya verilmesine karşı olan apartman-site yönetimleri ve site sakinleri neler yapabilirler?

Yapılacak, apartman-site genel kurullarında (GK) bu konuyu gündeme alarak GK’de ayrıntılı olarak görüşmeleri ve karar almaları gerekir. Bir daireyi, konut olarak kısa süreli kiraya vermek doğrudan yasaklanamaz. Ancak, kısa süreli kiracıların yaratacağı sorunları en aza indirecek ve/veya kısa süreli kiraya vermeyi cazip olmaktan çıkartacak, bazı koşullarda tümden yasaklayacak düzenlemeler yapılabilir. Bunlardan başlıcaları şöyle:

* Her ne kadar ortak gider avansından/aidattan her koşulda malikler sorumlu iseler de

Konutta kira artışını yüzde 25 ile sınırlayan yasa yürürlükte ama kiracı-ev sahibi kavgasını çözmeye yetmedi. Birçok kiracı ev sahiplerinin yüzde 25’in üzerinde artış istediğinden şikâyetçi. Ev sahipleri eski kira sözleşmelerinin ne olacağını öğrenmek istiyorlar. Yeni düzenlemeye göre 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında yenilenen ve 5 yılı geçmeyen sözleşmelerde, kiralara yüzde 25’in üzerinde artış yapılamayacak. Bursa Barosu avukatı kira hukuku uzmanı Olcay Göçüm, “Geçici yasa ile kira sözleşmesinde beş yıllık sürenin dolması halinde de kira parasının yüzde 25 oranında artırılacağına ilişkin herhangi bir düzenleme veya sınırlandırma getirilmiş değildir. Bu nedenle beş yıllık süre dolmuş ise kiralayan yüzde 25’e bağlı kalmaz” diyor.

ÖNCE konut kiralayanların ortak şikâyetini özetleyen okurum G.K.’nin örnek sorusu: “Üç yıl önce kiralamış olduğum taşınmazın kira süresi 17 Haziran 2022’de sona erdi. Ödenen 1150 TL aylık kiranın yüzde 25 üstünde bir oran olan yüzde 40 oranında artış yaparak, 1.650 TL olarak ödemek istedim. Ev sahibi yeni sözleşmemi ve gelecek yıl evi tahliye etmeni istedi. Kabul etmedim. Yeni kira düzenlemesine göre, en çok ne kadar kira artışı talep edebilir? Evden tahliye isteyebilir mi? Üç yıldır kirayı elden alıyor. Ne yapmalıyım?”

TÜFE’NİN ALTINDA BELİRLENEBİLİR

Bursa Barosu avukatlarından Olcay Göçüm ve yardımcısı stajyer avukat Hilal Sütcü, okur G.K. ile diğer kiracı ve ev sahibi okurlarımın kira artışlarıyla ilgili sorularını bakın nasıl yanıtladılar:

“Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 344. maddesine göre; beş yıl süre boyunca kira sözleşmesinde kira parasının TÜFE’nin altında bir oranla artırılması kararlaştırılmamış ise beş yıl (1+4 Yıl) süre boyunca TÜFE artış oranı uygulanmak suretiyle tespit edilen kira parasının ödenmesi gerekir. Örneğin; kira sözleşmesinde kira parasının yüzde 20 artırılacağı kararlaştırılmasına rağmen, 12 aylık TÜFE artış oranı yüzde 35 ise kira sözleşmesinde yer alan artış oranı, TÜFE artış oranının altında olduğundan yeni dönem kira parası yüzde 35 değil, yüzde 20 artış oranı uygulanarak ödenir.  

İŞYERLERİ KAPSAM DIŞI

7409 sayılı yeni yasayla TBK’nın 344. maddesine geçici düzenleme getirilmiştir. Yasanın Geçici 1. maddesi şöyle: ‘Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren geçerli olmak üzere 11 Haziran 2022-1 Temmuz 2023 tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde 25’ini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde 25’in altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir.’ Yasada düzenlemenin sadece ‘konut kiraları’ bakımından uygulanacağı belirtilmiştir. Bu nedenle yüzde 25 artış oranı ‘işyeri kiralarında’ uygulama alanı bulamayacaktır.

BEŞ YILLIK SÜRE

Güneş, rüzgâr, toz ve gürültüden korunmak için pencere ve balkonlarına panjur taktırmak isteyen ve çatıya uydu alıcı monte ettirmek isteyen çok sayıda okurumdan sorular geliyor. ‘Bağımsız bölüm dairelere panjur taktırırken ve ortak alan çatıya uydu monte edilirken komşulardan izin almaya gerek var mı?’ diye. Yargıtay’ın kriterlerine uygun panjur taktırdığınızda komşularınızdan izin almaya gerek yok. Tekniğine uygun, çatıya zarar vermeyecek ve diğer maliklere de yer bırakmak koşuluyla uydu alıcısı da izinsiz takılabilir. İstanbul Barosu avukatı Kat Mülkiyeti Hukuku uzmanı avukat Mustafa Şeref Kısacık bu iki konu ve komşu gürültüsüne dair soruları şöyle yanıtladı:

PANJUR TAKTIRMA KRİTERLERİ NELER

Okur C.D.: İstanbul’da 20 daireli bir apartmanda oturuyorum. Dairemdeki pencerelere panjur taktırmak için komşularımızdan izin almam gerekiyor mu?

Avukat Kısacık: Pencelerimize ve balkonlarımıza panjur takabiliriz. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre bu bizim hakkımız. Ancak, panjur taktırırken dikkat etmemiz gereken hususlar var. Bunlar şu şekilde:

1- Panjur sabit tesis niteliğinde olmamalıdır.

2- Açılır kapanır nitelikte olmalıdır.

3- Kolayca sökülebilmelidir.

4- Binanın dış görünümünü bozmamalıdır.

5- Balkonu bağımsız bölüme katacak, kapalı alan oluşturacak nitelikte olmamalıdır.

Bir siteden daire alırken mutfağına, banyosuna, odalarına, balkonlarına, dolaplarına, seramiklerin renklerine, duvardaki boyaya kadar inceliyoruz. Ama toplu yaşam alanlarının anayasası olan yönetim planına bakmak aklımıza gelmiyor. Oysa yönetim planları apartman ve site yaşamı için kritik önem taşıyor. Yönetim planında yasaksa evinizde kedi hatta muhabbet kuşu bile besleyemezsiniz. Muayenehane olarak kullanmak için aldığınız daireyi, o amaçla kullanmanız mümkün olmayabilir. Site içinde dükkânınız var ama hiç girmeyeceğiniz havuzun giderlerini ödemek zorunda kalabilirsiniz.

Bu hafta siz okurlarımdan gelen sorular ışığında, bir siteden daire ve dükkân alırken gelecekte sorun yaşamamak için nelere dikkat etmeniz gerektiğini yazdım. İstanbul Barosu avukatlarından kat mülkiyeti hukuku uzmanı avukat Mustafa Şeref Kısacık’ın değerlendirmeleri ve sorularınıza yanıtları şöyle:

“Son 15-20 yıldır çok sayıda bağımsız bölümden oluşan, sınırları içinde okulu, karakolu olan siteler yaşamımıza girdi. Binlerce konuttan oluşan devasa siteler var. Küçük ilçelerde bile yüzlerce konuttan oluşan siteler artık yaşamızın bir parçası haline geldi. Borç harç, kredi kullanarak bir siteden daire aldık diye sevinirken, kendimizi büyük bir kaos ortamında buluyoruz. Bu sitelerin yönetimi de sorunlar yumağı olarak karşımıza çıkıyor. Çoğu zaman bu sorunlarla baş edemiyoruz. Ev mi aldık dert mi, anlayamıyoruz, evimizden soğuyoruz. Huzurumuz kaçıyor.

BİNMEDİĞİNİZ ASANSÖRÜN PARASINI ÖDÜYORSUNUZ

Aidatlar çok fahiş diye yakınıyoruz. Zemin kattan 1 artı 1 daire alıp hiç binmediğiniz asansörün, belki hiç girmediğiniz havuzun giderlerini ödemek zorunda kalıyorsunuz. Yönetime çöreklenen kişiler yıllarca Genel Kurul (GK) yapmıyor. Kafalarına göre siteyi yönetiyorlar. Aidatları istedikleri gibi fahiş şekilde artırıyorlar.

YÖNETİMİ DEĞİŞTİRMEK MÜMKÜN OLMUYOR

GK yapmadıkları gibi topladıkları paranın hesabını da vermiyorlar. GK yapılsa bile hep aynı kişiler yönetici seçiliyor. Biz kimseyi tanımadığımız için yönetime aday olsak bile yine onlar kazanıyorlar. Toplantıya gelemeyen maliklerden topladıkları vekâletnamelerle seçimi hep aynı yönetim sürekli kazanıyor.

GEÇİCİ DİYEREK YILLARCA GK YAPMIYORLAR

Site ve apartmanlarda güvenlik endişesi ve artan hırsızlık olaylarına paralel güvenlik ve kamera sistemlerinin kurulması tartışma konusu oluyor. Sitenizde güvenlik sistemi yoksa hangi oy çoğunluğu ile kurulabilir? Bir kat maliki çıkıp “Ben güvenlik sistemi istemiyorum, kurmayın” diyebilir mi? Uzun süredir bozuk interkom sistemi yaptırılmaz ve bu nedenle kat maliki zarar görürse yönetim sorumlu olur mu? Bu sorularınızı İstanbul Barosu avukatlarından Kat Mülkiyeti Hukuku uzmanı avukat Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı.

İNTERKOM ÇALIŞMIYOR YAPTIRIMI YOK MU?

Okur Ç.E.: Şubat 2022’de bir siteye taşındım. Neredeyse o tarihten beri interkom sistemi çalışmıyor. Yönetimle görüştüm, “Acil durumda en azından güvenlik mobil hattı olmalı” diye uyardım. Bana verilen cevap “Evinize saldırı mı oldu? Acil durum varsa asansöre binip aşağıya inin” oldu. Ben de “Sağlık sorunu olabilir, düşüp bacağımı kırabilirim, tek yaşıyorum” dedim. Kıyametler koptu. Geçen hafta gelip tableti söktüler. 23 iş günü servis süresi varmış. Ben bu hizmetleri almak için aidat ödüyorum. Havuzu, fitnessı zaten kullanmıyorum ama güvenlik benim için önemli. 432 daireli sitede sadece 4 Türk oturuyor. Bana vermedikleri hizmetin bedelini ödüyorum. Yönetimin sorumluluğu ve bu konuda bir yaptırım yok mu?

Avukat Kısacık: Okurun sorusunu yanıtlamadan önce sözünü ettiği interkom sisteminden kısaca bahsetmeliyiz. İnterkom sistemi, diafon sistemi ile aynı işleve sahip olan ancak o sisteme göre daha fonksiyonel bir yapıya sahip olan bir sistemdir. Bu sistemle, daireler arası sesli/görüntülü görüşme yapılabilir. Site yönetimiyle/site güvenlik görevlileri ile haberleşme yapılabilir. Apartmana, siteye şüpheli kişilerin girişi engellenebilir. Hırsız alarm sistemleriyle, akıllı ev otomasyon sistemleri ile uyumlu çalışabilir ve uzaktan yönetilebilir.

Bu açıklamalardan sonra okur Ç.E’nin sorusunu yanıtlarsak; site yönetimleri tüm site sakinlerine eşit hizmet vermek zorundadırlar. Eğer sitenin genelinde sistemsel bir arıza varsa olabilecek en kısa zamanda giderilmesi gerekir. Sadece bir kişinin evinde bir arıza varsa ve bu arıza site sakininin kendi kullanım hatasından kaynaklanmışsa onarım giderlerini ilgili site sakinleri öder.

SİTE YÖNETİMİ DOĞACAK ZARARDAN SORUMLU OLUR

Herhangi bir kullanım hatası yoksa sorunu site yönetiminin gidermesi gerekir. Okurun durumu bildirmesiyle birlikte site yönetiminin sorunla derhal ilgilenmesi, ilgili firmayı arayarak, mümkün olan en kısa sürede bakım-onarımı yaptırması gerekir. Aksi halde, doğabilecek zararlardan site yönetimi sorumlu olur. Ancak, site yönetimi ilgilendiği halde, sorun hemen giderilemiyorsa, onarımın yapılabilmesi için zamana ihtiyaç varsa örneğin yurtdışından parça bekleniyorsa yapacak da başka bir şey yoksa, artık yönetim sorumlu tutulamaz.

Zemin kat ortak alandaki bölümü daireye katıp sonradan ebeveyn banyosu yaptırmak mümkün mü? Sitenin ortak alanları kiraya verilebilir mi? Sitenin ortak bahçesinde bir kış bahçesi veya sitenin açık-kapalı alanı olan sosyal tesisi varsa bu yeri site işletebilir mi? Sorularınızı kat mülkiyeti hukuku uzmanı İstanbul Barosu avukatlarından Şeref Kısacık yanıtladı.

Avukat Kısacık’a göre her isteyen, istediği gibi ortak yerleri kullanamaz, kendi evine katamaz. Bir daire malikinin ortak alandaki bir yeri banyo yapmak veya başka amaçla kullanmak için dairesine katması Kat Mülkiyeti Kanunu’na uygun değildir. Ortak alan, yer ve tesislerin kiraya verilmesi için Kat Malikleri Kurulu’nda oybirliğiyle karar alınması şarttır.

Apartman ve sitelerde ortak alanların kullanımı ve kiraya verilmesi konusunda çok sayıda soru geliyor. Önce okur U.Ö.’nün benzer soruları özetleyen örnek sorusu:

ELEKTRİK ODASI 25 YILLIĞINA KİRALANABİLİR Mİ

“Oturduğumuz sitenin bloklarından birinin zemin katındaki elektrik odasının 13.5 metre karesi zemin kattaki daire sakinine, ‘yönetim değişse dahi sözleşmenin geçerliliği 25 sene etkilenmeyecek’ maddesi de konularak, temsilciler kurulu kararı ile kiralanmış.

ORTAK ALAN KATILIP EBEVEYN BANYOSU YAPTIRILABİLİR Mİ

Bir daire sakini de oturduğu evin ebeveyn banyosu olmadığından ortak alandan ekleme yaparak, tadilatla banyo yapmış. Sorum şu: Bu temsilciler kurulunun kararı KMK 45 gereği tüm maliklerin oybirliği ile alması gerekmez miydi? Ayrıca bu daire sakininin söz konusu yeri kendi dairesine eklemesi de yasaya aykırı değil midir?”

HER İSTEYEN İSTEDİĞİ GİBİ ORTAK YERLERİ KULLANAMAZ

Sorularınızı kat mülkiyeti hukuku uzmanı avukat

Yan binanın salonunda gece sabaha kadar açık bırakılan beyaz ışık, yatak odanıza sızıp sizi uyutmuyorsa dava açılabilir mi? Balkondan sofra bezi, nevresim silkelenebilir mi? Yatak odası penceresinden zeytin çekirdeği atan üst kat komşunuz belediye ve karakola şikâyet etmenize rağmen çekirdek atmayı sürdürüyorsa ne yapabilirsiniz? Bu sorularınızı İstanbul Barosu avukatlarından Kat Mülkiyeti Hukuku uzmanı Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı.

Önce komşuları ile sorun yaşayan iki okurumun ilginç iki örnek sorusu:

T.G.C.: “Yan binamızdaki üst kat dairenin salonunda sabaha kadar açık bırakılan morg ışığı gibi bembeyaz ışık evimizin içine sızıyor. Perdeleri de çekmiyorlar. Kendi camıma karton koymak dahil ne yaptıysam çözüm olmadı. Evimde sanki televizyon ışığı gibi sabaha kadar parlayan bir ışık var. Sızan bu beyaz ışık yüzünden kaliteli uyku uyuyamaz oldum. Artık tahammül edemediğim bu beyaz ışığa karşı ne yapabilirim?”

CAMDAN ZEYTİN ÇEKİRDEĞİ ATIYOR

F.D.: “Ankara Yenimahalle’de iki yıldır kiracı olarak oturuyorum. Üst katımızda yönetici var. Apartman panosuna 5-6 maddede apartmanda uyulması gereken kuralları yazmış. Bu kurallara kendisi uymuyor. Kendisi, eşi ve kızıyla konuşup uyarmamıza rağmen sürekli balkondan, pencerelerden sofra bezi, nevresim gibi şeyleri çırpıyorlar. Yatak odası penceresinden zeytin çekirdekleri atıyorlar. Balkondan sofra bezi ve nevresim çırparlarken, 15 saniyelik bir video da çektim. Yenimahalle Belediyesi’ni aradım. Zabıtalar, ‘Sadece uyarabiliriz, başka bir yaptırım gücümüz yok’ diyerek gittiler. Karakola da gittim, sonuç alamadım. Nasıl bir yol izleyebilirim?” Sorunlu komşulara karşı ne yapılacağına ilişkin bu sorularınızı Kat Mülkiyeti Hukuku uzmanı İstanbul Barosu avukatlarından Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı. Kısacık’ın, değerlendirmeleri bakın şöyle:

KOMŞULUK HUKUKU

“Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 18. maddesi ve Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 737. maddesi komşuların birbirlerine karşı sorumluluğunu, uymakla yükümlü oldukları kuralları belirlemektedir. Bitişik yan binadaki kişi de sizinle aynı binada oturmasa da komşularınızla aynı kurallara uymakla yükümlüdür. Bu iki düzenlemeyi bir arada ele alıp değerlendirirsek; evimizde/sitemizde, kendi bağımsız bölümümüzü, apartmanın ve sitenin ortak alan, yer ve tesislerini kullanırken birbirimizi/komşularımızı rahatsız etmemeye, başkasının hakkını çiğnememeye özen göstermemiz gerekir. Sadece malikler değil, kiracı veya başka sıfatla oturanlar da bu özeni göstermek zorundadırlar. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 27 Eylül 2006 tarih esas 2006/1-551 K2006/597 sayılı kararı, Yargıtay 4. Hukuk Dairesi’nin 20 Ekim 2011 tarihli ve esas 2011/11469-10833 sayılı ve birçok kararı da bu yöndedir.

TAHAMMÜL