×
1) KİRACILAR HANGİ GİDERLERDEN SORUMLUDUR?
Avukat Kısacık: Kiracı, sadece olağan yönetim giderlerinden sorumludur. Yatırım ve demirbaş niteliğindeki harcamaların bedelini malik öder. Kiracı bu tür giderleri ödemez. Örnek verirsek; havuzdaki esaslı bakım onarım ve yenilenmesi gideri kiracıdan istenemez. Buna karşılık havuzun işletilmesiyle ilgili günlük ilaçlama, temizlik, aydınlatma, personel ücreti vb. giderler kiracıdan istenebilir. Malikin ödemesi gereken yatırım ve demirbaş niteliğindeki giderleri kiracı ödemek zorunda değildir.
2) DÖNEM SONUNDA MAHSUPLAŞMA GEREKİR Mİ?
Site ve apartmanlarda dönem sonunda mahsuplaşma yapılmalı mı? Nasıl yapılmalı?
Evet, mahsuplaşma yapılmalıdır. İşletme projesi genellikle yıllık yapılır, çok yıllık yapılmaz. İşletme projesi dönemi bitince mahsuplaşma yapılması, gelir ve giderlerin sıfırlanması gerekir. İster kiracı olalım, ister mal sahibi olalım, bu konuda ısrarcı olmalıyız. Mahsuplaşma yapılmasını ısrarla talep etmeliyiz ve mutlaka bunu sağlamalıyız. Çünkü, apartman ve site yönetimine her ay düzenli olarak ödediğimiz ve aidat olarak nitelendirdiğimiz aylık sabit miktar aslında ortak gider avansıdır. Avans olarak alındığına göre, dönem bitince gerçekleşen gider hesabının yapılması ve ödenen miktarla karşılaştırılmak suretiyle, herkesle ayrı ayrı mahsuplaşmanın yapılması gerekir. Maalesef sitelerin çoğu bunu yapmamaktadır.
YÖNETİM PLANINA KONULMALI
Kiracı, malikine ödemekle yükümlü bulunduğu kira miktarıyla sınırlı olarak ödeme yapmak durumunda kalmışsa Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 22. maddesi gereği yaptığı ödemeyi kira borcundan mahsup edebilir. Ancak kira sözleşmesinde açıkça yazılmayan hallerde kiracı kira bedelinden kesinti/mahsup yapamaz. Aksi halde; kira borcunu
SİTE ve apartmanlarda kedi-köpek beslenmesi mevzuatımızda yasak olmadığı gibi, yasal olarak da koruma altında. Ancak, sürekli tartışılan bir konu. İstanbul başta birçok apartman ve sitede bu yüzden vatandaşlar birbirleriyle mahkemelik. İstanbul’da bir köpeğin tahliyesi için açılan ve Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun (YHGK) önüne kadar uzanan davada, yüksek mahkeme hayvanseverleri üzen tartışmalı yeni bir karara imza attı. Yargıtay, apartman veya sitenin yönetim planında (YP) ‘Hayvan beslenemez’ yazılı olması halinde, binadaki bağımsız bölümlerde kesinlikle kedi-köpek beslenemeyeceğine karar verdi. Üstelik bu karar hukukçulara göre sadece hayvanseverleri değil herkesi ilgilendiriyor. Önce, bu kararın nasıl verildiğine göz atalım:
YEREL MAHKEME DİRENDİ
İstanbul’da, 2012’de köpeği havladığı için şikâyet edilen bir vatandaşa açılan davayı İstanbul Anadolu 12. Sulh Hukuk Mahkemesi 2014’te reddetti. Bu kararı davacı komşu, Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nde temyiz etti. Daire, 2017’de, YP’deki yasağı gerekçe göstererek, mahkeme kararını bozarak, “Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28. maddesine göre bütün kat maliklerini bağlayıcı sözleşme niteliğinde olan yönetim planında, bağımsız bölüm ve eklentilerinde kedi, köpek gibi hayvanların beslenmesi açıkça yasaklanmışsa, bağımsız bölümde beslenen köpek çevresine rahatsızlık vermemiş olsa bile uyuşmazlık halinde mahkemece yönetim planının uygulanması zorunludur” dedi. Bozma kararı üzerine yeniden yapılan yargılamada İstanbul Anadolu 12. Sulh Hukuk Mahkemesi ilk kararında direndi. Davacı avukatı da mahkemenin direnme kararını bir üst kurul olan YHGK’de temyiz etti. YHGK, 18 Ocak tarihli 2017/(18)5-3018 esas 2022/6 karar sayılı kararı ile 18. Hukuk Dairesi’ni haklı buldu ve mahkemenin direnme kararını bozdu. Bozma kararında, “Bağımsız bölümlerde hayvanların beslenmesini açıkça yasaklamış olan yönetim planı hükmüne tüm kat malikleri uymak zorundadır” vurgusu yapıldı.
EVDEN ATILACAKLAR
Köpeğinden ayrılmamak için hukuk savaşı veren davalı hayvansever avukatı kanalıyla Yargıtay’ın bu kararına karşı son çare olarak “karar düzeltme” yoluna başvurdu. Eğer karar düzeltme aşamasında da karar değişmezse YP’de, “hayvan besleme yasağı” olan apartman ve sitelerdeki evcil hayvanlar; koku, ısırma veya başka şekilde bir rahatsızlık verip vermediklerine ilişkin bilirkişi incelemesi ve keşif yapılmadan evlerinden atılacaklar. Hayvanseverler şimdi, Yargıtay’dan çıkacak son kararı bekliyor.
‘ADALET VE VİCDANA AYKIRI’
Karar düzeltme başvurusuna ilişkin gerekçeleri, İstanbul Barosu Hayvan Hakları Merkezi önceki dönem başkanı Avukat Deniz Tavşancıl Kalafatoğlu’na sordum. Avukat Kalafatoğlu’nun, kararın uygulanması ve karar düzeltme başvurusuna ilişkin çarpıcı değerlendirme ve uyarıları bakın şöyle: “Kurul bozma gerekçesi olarak sadece; YP’nin hukuki niteliğini, mahiyetini ve bağlayıcılığını göstermiştir. Bu karar, kanunlara, normlar hiyerarşisine, anayasal ilkeler doğrultusunda temel haklara, adalet ve vicdan kavramlarına açıkça aykırıdır. Çünkü, daha önce Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi’nin 2019/142 Esas, 2019/682 sayılı kararında da detayları ile açıklandığı üzere; YP, kat malikleri arasında kurulan üstelik uygulamada genellikle kat maliklerinin katılımı olmaksızın yalnızca müteahhit tarafından hazırlanan bir sözleşme mahiyetindedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 27. maddesinde sayılan sözleşme özgürlüğünü kısıtlayan durum ve hususlar, YP bakımından da geçerlidir. Bu madde kapsamında, hukuka, ahlaka ve adaba aykırı sözleşmeler kesin hükümsüzdür.
YÖNETİCİ YAPTIRABİLİR Mİ
1)Yazlık sitemize çok yüksek aidat ödüyoruz. Havuzun yeniden yapılması ve saunada tadilat gerekiyor. Yöneticimiz bu tadilatı toplanan aidatlardan yaptıramaz mı?
“Apartman ve site yöneticileri; havuz, sauna gibi tesislerin yapımına kendileri karar veremezler. Bu tesisler mevcutsa ancak olağan temizlik ve bakımını yaptırabilirler. Önemli bir bütçe gerektiren iyileştirme ve tadilat yapılmasına da kendi başlarına karar veremezler. Kaldı ki rutin işler ve personel gideri için toplanan aidatlardan oluşan bütçe site havuzunun yeniden yaptırılması için yeterli de olmaz. Apartman veya sitedeki kat maliklerinden oluşan Genel Kurul (GK) en yetkili organ olup bu tür kararların GK’da alınması gerekir. Büyük sitelerde temsilcilerden oluşan Toplu Yapı Temsilciler Kurulu da (TYTK) GK işlevini görür.
ÇOCUK PARKI DÖNÜŞTÜRÜLEBİLİR Mİ
2)Yazlık bir sitede oturuyoruz ve havuzumuz yok. Çocuk parkımız son derece büyük. Çocuk parkının bir bölümüne site için havuz yatırabilir miyiz? Bunun için nasıl karar alınması gerekir?
Tesis yapılacak yer mimari projede özel bir amaca özgülenmişse okurun sorusundaki gibi örneğin çocuk parkı ise orada otopark veya havuz yapabilmek için site GK’sında oybirliği ile karar alınması gerekir. Buna karşılık, mimari projesinde herhangi bir amaca özgülenmeyen boş bir alansa, burada havuz ya da otopark gibi bir yer yapılabilmesi için oybirliği gerekmez. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 42. maddesi gereği apartman veya sitedeki tüm maliklerin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile GK’da karar alınması yeterli olur. Ancak, kararın yeter sayı ile alınmış olmasının yanında, yapılacak tesislerin malikleri rahatsız etmeyecek bir yere yapılması da şarttır. Örneğin sitenin evlere uzak bir köşesindeki otoparkı evlerin ortasına getirdiğinizde, otoparka yakın olan evler egzoz dumanından ve gürültüden rahatsız olurlar.
LÜKS HARCAMAYI İSTEYEN ÖDER
İstanbul, Ankara, İzmir başta büyük kentlerdeki devasa sitelerde 2017’de yasal değişiklikle inşaatı yapan şirketlere tanınan yetki ile kurulan “geçici yönetim” sıkıntısı yaşanıyor. Önce bu sorunu özetleyen Ankaralı iki okurumuzun örnek sorusu:
Okur D.H.H.: Sitemizde ‘geçici yönetim’ var. İstedikleri aidatlar fahiş. Yönetim, görev süresi bittiği halde Genel Kurul’u toplamıyor. “Genel Kurul’da oy veremesinler” ve “Yönetim değişmesin” diye, borçlarını ödediği halde maliklere tapularını vermiyorlar. Onların adına kendileri oy kullanıyorlar. Sitemizin başına dert olan bu ‘geçici yönetim’den nasıl kurtulacağız?
Okur P.E.: Sitedeki ‘geçici yönetim’, yeniden seçimi kazanıp yönetimde kalmak için, günü geldiği halde GK’yı toplantıya çağırmadı. Toplantıya vekaleten katılacakların vekaletlerini noterden vermeleri gerektiğini ileri sürerek, binbir güçlük çıkardı. Buna rağmen Genel Kurul’u yaptık. Önce blok temsilcisi seçilip ardından Toplu Yapı Temsilciler Kurulu’nda yapılan seçimle Yeni Yönetim ve Denetim Kurulu’na kendi istediğimiz kişileri seçtik. Eski yönetim buna rağmen “Yasal yönetici biziz” diyor ve yönetimi devretmeye yanaşmıyor. Ellerindeki defter-belge ve banka hesaplarını vermediler. Sitemizde yönetimsel bir kaos ve çift başlılık oluştu. Bu durumdan nasıl kurtulabiliriz?
KABA GÜCE BİLE BAŞVURUYORLAR
Bu sorundan nasıl kurtulacağınızı avukat Mustafa Şeref Kısacık’a sordum. Yanıtları özetle şöyle:
“Sosyal tesisi, çalışan personel sayısı, bütçesi çok olan sitelerde bu sorunlar daha çok yaşanmakta, geçici yönetimler veya yönetime bir şekilde seçilenler yönetim erkini/koltuğu bırakmamak için her şeyi yapmakta, hatta bazen kaba güce bile başvurmaktadırlar. Kat Mülkiyeti Kanunu’muz (KMK) 2 Temmuz 1965 tarihli Resmi Gazete’de yayınlanarak yürürlüğe girmiştir. KMK çıktığında, az katlı çoğu 8-10 dairelik apartmanlar söz konusu idi. Zamanla 3-4 bloklu siteler yapıldı. Sonrasında içinde işyerleri de olan birden çok parselde kurulu devasa siteler yapıldı. Birden çok parselde kurulu sitelerde KMK hükümleri uygulanamıyordu. KMK’nın uygulandığı tek parselde kurulu sitelerde de mevcut KMK hükümleri yetersiz kalıyordu. Yasa koyucu, bu nedenlerle 14 Kasım 2007’de 5711 sayılı kanunla KMK 66. maddeye devamı maddeler ile toplu yapılara ilişkin özel hükümleri ekledi. Diğer maddelerde de bazı değişiklikler yaptı. Bu düzenleme sırasında KMK 73. madde ile ‘geçici yönetim’ düzenlemesi getirilerek, inşaatı yapan şirketlere geçici yönetim yetkisi verildi.
KÖTÜYE KULLANILIYOR
Sitelerde yaşanan en önemli sorunlardan biri de inşaat yapan yapımcı şirketin “geçici yönetim” adı altında yıllarca siteyi yönetmeye devam etmesi ve yönetimi maliklere devretmeye yanaşmamasıdır. Bu daha çok İstanbul, Ankara, İzmir gibi büyük kentlerdeki yüzlerce, binlerce bağımsız bölümden oluşan sosyal tesisi çok olan sitelerde yaşanıyor. Benzeri sorun kooperatiflerin inşa ettiği sitelerde de var. Özellikle sanayi sitelerini ve yazlık siteleri yıllardır kooperatifler yönetiyor.
Okurlarımdan geçici yönetimler ve kooperatif yönetimlerinin, “Yönetimi ellerinden bırakmamak için birçok sorun çıkarttıkları, eksik ve yanlış bilgi verdikleri, il dışında, yurtdışında yaşayanlardan vekalet toplayarak ya da site çalışanlarına vekalet toplattırarak, oy sayılarını artırmaya çalıştıkları, böylece yönetimlerini sürdürdükleri” şikâyetleri geliyor. Okurlarımın kooperatif yönetimlerine ilişkin sorularını kat mülkiyeti ve kooperatif hukuku uzmanı İstanbul Barosu avukatlarından Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı.
TAPU DAĞITTIKTAN SONRA DEVAM EDEBİLİR Mİ ?
1)Bodrum’dan yazan okur Ahmet S.: Sitemizi kurulduğu günden beri kooperatif yönetiyor. Site yönetimine geçemiyoruz. ‘Kooperatif devam ettiği sürece site yönetimine geçilemez’ deniyor. ‘Yapı kooperatifi işletme kooperatifine dönüşürse siteyi yönetebilir’ deniliyor. Bunlar doğru mu?”
Avukat Kısacık: Toplumumuzda kooperatif varlığını devam ettirdiği sürece site yönetimine geçilemeyeceğine yönelik bir algı var. Bu tamamen yanlış bir düşünce. Fiilen de hukuken de doğru değil. Çoğu kooperatif yöneticisi koltuklarından olmamak için bu yanlış algıdan yararlanarak on yıllarca kooperatif yönetiminde kalmaya devam ediyorlar. Maalesef hukukçular dahi bunun doğru olduğunu sanıyorlar. İster kışlık, ister yazlık, ister sanayi sitesi olsun inşaatı tamamlayarak, ferdileşme yoluyla tapularını dağıtan kooperatifler siteleri yönetemezler. Tapu alan ortakların artık iki sıfatı vardır. İlki kooperatif ortaklığıdır. Bu sıfatla Kooperatifler Kanunu’na tabidirler. İkinci sıfatı ise sahibi olduğu ve tapusunu aldığı bağımsız bölüm bakımından maliktir. Malik olarak Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ve Türk Medeni Kanunu’na vd. ilgili mevzuatlara tabi olarak sahip olduğu hak ve yetkilerini kullanır. Bunun doğal sonucu olarak da artık Kooperatifler Kanunu (KK) ve kooperatif ana sözleşmesi geçerli olmaz.
İŞLETME KOOPERATİFİ SİTEYİ YÖNETEBİLİR Mİ?
2)Okur: A.S.: Kooperatif yönetimimiz, ‘GK’da ana sözleşme değişikliği yaparak adımızı ve işlevimizi değiştirdik, işletme kooperatifine dönüştük. Dolayısıyla, artık sitemizi işletme kooperatifi olarak yönetebiliriz. Herhangi bir engel kalmadı’ diyor. Bu, hukuken doğru ve geçerli midir?
1) YÖNETİCİ ZORUNLU MU?
APARTMAN ve sitelerde 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) hükümleri uygulanır. KMK’nın 27. maddesine göre apartman ve siteler Kat Malikleri Kurulu tarafından yönetilir, yönetim tarzı bu kurul tarafından kararlaştırılır. Yönetici de bu kurul tarafından seçilir. Yüzlerce, binlerce bağımsız bölümden oluşan sitelerde bu kadar çok kişinin bir araya gelmesi zor olacağından 2007’de KMK’ya toplu yapılara ilişkin hükümler eklendi. KMK’nın 69. maddesine göre Kat Malikleri Kurulu’nun yerine blok ve müstakil evlerin temsilcilerinden oluşan, temsilciler kurulu altında bir organ oluşturulmuştur. Bundan sonra Kat Malikleri Kurulu’nun yerine bu organ görev yapar. Her iki organa kısaca Genel Kurul (GK) diyebiliriz.
KMK’nın 34. maddesine göre apartman veya müstakil evlerden oluşan sitelerde sekizden fazla bağımsız bölüm varsa yönetici seçmek zorunludur.
2)NASIL SEÇİLİR?
Apartman ve sitelerin nasıl yönetileceğini tespit edebilmek için Yönetim Planı’na (YP) bakmak gerekir. YP’de farklı bir düzenleme yoksa yöneticinin dışarıdan da seçilmesi mümkündür. Ancak mutlaka malikler arasından seçilecek deniliyorsa malikler arasından seçilmesi gerekir. Yönetici maliklerin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçilir. Temsilciler Kurulu varsa temsilcilerin temsil ettikleri bağımsız bölümün salt çoğunluğunun oyu ile yönetici atanır. Örneğin; 400 daire, 60 müstakil ev ve 40 işyeri olmak üzere toplam 500 bağımsız bölümden oluşan bir sitede yönetici atanması için (500:2+1=251) bağımsız bölümü temsil eden temsilcinin oyu gerekir.
3)GK’DA SEÇİLMEZSE NE YAPMALI?
KMK’nın 34. maddesine göre, maliklerden birinin veya birkaçının başvurusu üzerine mahkeme yönetici atar. Mahkemece atanan yönetici, 6 ay geçmedikçe GK tarafından değiştirilemez.
APARTMANLARDA, yazlık-kışlık sitelerde yaşayanların en önemli sorunlarından biri de gürültü. Önce okurum M.K.’nın tadilat gürültüsü şikâyetini özetleyen sorusu:
MATKAP SESİNDEN DELİRDİM...
M.K.: Site içinde bir apartman dairesinde oturuyorum. Yan komşum yaklaşık 10 gündür evinde tadilat yaptırıyor. 10 gündür sabah 10.00’dan akşam 18.00’e kadar matkap sesi dinliyorum. Psikolojim bozdu. Evet, hafta içi 10.00-18.00 arası tadilat yapılabilir diyelim. Ama ben bu süre zarfında çıkan bu korkunç gürültüyü dinlemek zorunda mıyım ? Delirmem kimsenin umurunda değil mi? Tadilat yapılabilir demek bu süre içerisinde sınırsız gürültü çıkarılabilir anlamında mıdır? Benim “rahatsız edilmeme” hakkım ne olacak? Buna karşı yapılacak hiçbir şey yok mu?
İDARİ BAŞVURU VE SUÇ DUYURUSU
Okurum M.K. ve diğer okurlarımın tadilat ve apartman gürültüsüne karşı hangi hukuki yolları izleyebilecekleri ve nerelere başvurabileceklerine ilişkin sorularını kat mülkiyeti hukuku uzmanı, İstanbul Barosu avukatlarından Mustafa Şeref Kısacık şöyle yanıtladı:
“Gürültücü komşulara karşı idari başvurular yapılabileceği gibi hâkim müdahalesi de istenebilir. Savcılığa suç duyurusunda bulunulabilir. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın ALO 181 hattı aranabilir. Polise, belediyeye şikâyet edilebilir. CİMER’e başvurulabilir. Ancak idari makamların, polis ve zabıtanın konuyla yeterince ilgilenmediği yönünde genel bir kanı var. Biz bu nedenle soruları kat mülkiyeti/komşuluk hukuku bakımından değerlendireceğiz ve o açıdan cevaplayacağız. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 18. maddesi aynı apartmanda/sitede yaşayan kişilerin, Türk Medeni Kanun’unun (TMK) 737. maddesi de komşuların birbirlerine karşı sorumluluğunu, uymakla yükümlü oldukları kuralları belirlemektedir.
KİRACILARIN DA ÖZEN YÜKÜMLÜLÜĞÜ VAR
Kiralarda ve konut fiyatlarındaki yüksek artış, ev sahibi olmak ve yatırım yapmak isteyen vatandaşın gözünü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine çevirmelerine neden oldu. Özellikle büyük şehirlerde arsa sahibi olan birçok vatandaş, çeşitli müteahhit firmalarla anlaşarak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleriyle ev sahibi olmaya çalışıyor. Ancak bu riskli ve çok dikkat edilmesi gerekiyor.
BASİT GÖRÜNÜYOR AMA RİSKLİ
Arsa payı karşılığı müteahhit firmalarla inşaat sözleşmesi yapan birçok okurumdan da şikâyet geliyor. Firmanın sözleşme hükümlerine uymadığından, teslimi geciktirdiğinden, inşaatı yarım bıraktığı için mağdur olduklarından yakınıyorlar. Bu konudaki sorularınızı, 81 yaşındaki müteahhit mağduru müvekkili için 11 yıldır hukuk savaşı veren Ankara Barosu avukatı Ebru Erdinç yanıtladı:
“Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, ilk bakışta arsa sahibinin arsa üzerindeki payını müteahhite devrettiği, müteahhidin de arsa üzerinde inşa edilecek taşınmaz üzerinde belli sayıda bağımsız bölümü arsa payı sahibine verdiği basit bir sözleşme gibi görülebilir. Fakat işin aslı, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri her zaman arsa payı sahipleri için öngörülmez risklerle dolu sözleşmelerdir.
NOTER TASDİKLİ OLMALI
Borçlar Kanunu hükümlerine göre bu sözleşmeler belli şekli şartlar dahilinde hazırlanmak zorunda olup sözleşmenin noter tasdikli olması da bir geçerlilik koşuludur. Sözleşme hükümlerinin müteahhit tarafından belirlenmesi ve bu hükümlerin yeterince açık olmaması arsa payı sahipleri için öngörülemez sorunları da her zaman beraberinde getirmektedir.
ARSA SAHİBİ NEYE ‘EVET’ DEDİĞİNİ BİLMİYOR