×
Önce okurumun sorusu: “Ankara’da ... Sitesi’nde yönetim planında yazan süre geçtiği halde yönetici olağan genel kurulu toplamamaktadır. Üstelik, kendi kendine malikleri borç yüküne sokan yatırım kararları almakta, bunu karşılamak için de bütçeye ek zam yapmaktadır. Malikler alınan ek bütçe kararının iptali için mahkemeye başvurdular, siteye kayyum atanmasını istediler. Bu işlemler doğru mu? Kayyum ataması yapılır mı?”
ÖNCE YP’Yİ İNCELEYİN
“Soruyu soran okurumuz öncelikle site yönetim planını (YP) incelemeli. Apartman ve sitelerde yöneticinin görevleri o sitenin temel (ana) yasası diye nitelendirebileceğimiz YP’lerinde belirtilir. O halde yöneticinin yaptıklarının doğru olup olmadığını anlamak için öncelikle YP’ye bakılmalıdır. YP, ilçe tapu müdürlüklerinde bulunur. Tapu müdürlüğünden alarak, öncelikle YP’ye bakınız.
YP YOKSA KMK’YA BAKIN
YP’de ayrı, özel bir düzenleme yoksa, yöneticinin görevlerinin neler olduğunu anlamak için Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 35. maddesine bakılacaktır. YP’de aksine bir düzenleme bulunmadıkça, yöneticinin görevleri KMK’nın 35. maddesinde yer almaktadır. Sorudaki sitenin YP’sinin ayrıntılarını bilmediğimiz için, KMK’nın 35. maddesine bakarak soruyu cevaplandırabileceğiz.
GK HER OCAKTA TOPLANMALI
Sitelerde en önemli organ kat malikleri kuruludur. Temsilcilik organı olan kalabalık sitelerde kat malikleri kurulunun yerini toplu yapı temsilciler kurulu almaktadır. Biz ikisine birden genel kurul (GK) diyerek soruyu cevaplandıracağız. Site için gerekli kararlar GK’da alınır. Bu kararlardan biri de yöneticinin seçilmesidir. Yönetici YP’de belirlenen tarihte veya tarih belirtilmemişse, KMK’ya göre takvim yılının ilk (ocak) ayında genel kurulu toplamak zorundadır. Toplu yapı niteliğindeki sitelerde GK’lar 2 senede bir de yapılabilir. Okurun sorusundan, günü geldiği halde yöneticinin GK’yı toplamadığı anlaşılmaktadır. Yönetici, GK’yı toplama görevini yapmamakta, görev dönemi bittiği halde görevi bırakmamakta, göreve devam etmektedir.
APARTMAN ve sitelerde kapı önlerine bırakılan ayakkabı ve ayakkabılıklar ile koridorlara konulan eski eşyalar, bisiklet ve dambıl gibi spor aletleri sıkıntı yaratıyor. Daire kapısı önüne ayakkabı veya herhangi bir eşya koyan kat malikleri ve kiracılar mahkemelik olabiliyor. Ortak geçiş alanı olan kapı önüne ayakkabı ve ayakkabılık, bisiklet, spor aleti gibi eşyalar koymak ve geçişi engellemek Yargıtay içtihatlarınca yasak. Uyarınıza rağmen kapı önüne ayakkabı, eşya koyan kiracı ya da ev sahibi komşunuza dava açarak bu ayakkabı ve eşyaları kaldırtmanız mümkün. Bu hafta bu konuda sizlerden gelen soruları kat mülkiyeti hukuku uzmanı avukat Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı.
ÇİZME BIRAKANA NE YAPMALI?
Okur S.M: Karşı komşum kapı önüne merdiven boşluğuna uzayacak şekilde sürekli ayakkabı, terlik, çizme, ayakkabı kutuları bırakıyor. Koridor çok dar, elimizde market poşetleri ile ayakkabıların üzerinden atlayarak kendi evimize gidebiliyoruz. Kaldırmasını rica ettik. Kavga çıkardı. Yargıtay’ın bu konuda bir yasaklama kararı varmış. Bu karar çerçevesinde ayakkabı koymamasını isteyebilir miyiz? Bu konuda apartmanda yasaklama kararı mı almalıyız?
BİSİKLET KONULABİLİR Mİ?
Okur B.K: Kiracı olan komşumuzun dört çocuğu var. Kapı önü ve bizim bulunduğumuz üçüncü kata, dört bisiklet, kaykay, dambıl gibi ayağımıza takılan spor aletleri, top vs koyuyorlar. Yöneticimiz ve aynı kattaki komşular olarak uyarmamıza rağmen hiçbir şekilde kaldırmıyorlar. Yan komşumun yaşlı annesi takılıp yere düştü. Çaresiz kaldık, ne yapabiliriz?
RAHATSIZ EDECEK KULLANIM YASAK
Avukat Kısacık:
Enflasyon artışına paralel kiraların katlanmasına rağmen konut kiralarındaki artışı yüzde 25’le sınırlayan yasa, davaların uzaması ve yargılama masraflarının yüksekliği nedeniyle artık ev sahipleri kendi istekleri ile arabuluculuk merkezlerinin kapısını çalıyor. Arabulucuda severek oturduğunuz ama kirasında anlaşamadığınız daireyi ev sahibi ile el sıkışıp satın alarak çıkmanız mümkün. Dava açma süresi geçtiği halde rengini beğenmediğiniz 100 bin liralık köşe takımını firmaya iade edip parasını geri almanız da. Mahkemede verilmesi mümkün olmayan birçok karar, arabuluculukta anlaşma belgesi haline gelebiliyor. Arabuluculuk merkezleri hukuki uyuşmazlıkların kısa sürede hem de gönlünüze göre kavgasız gürültüsüz çözümün adresi olabiliyor.
TÜKETİCİNİN CEBİNDEN TEK KURUŞ ÇIKMIYOR
1 Ekim itibarı ile 30 bin liranın üzerindeki tüketici uyuşmazlıklarında doğrudan mahkemeye gitmek mümkün değil. Örneğin 50 bin liraya aldığınız koltuk takımının bacakları kırıldı, kumaşı tüylendi ve bedel iadesi istiyorsanız önce zorunlu olarak arabulucuya gitmeniz şart. Satıcı firma ile anlaşma sağlanamazsa, tüketici mahkemesinde dava açabilirsiniz. Kanun, zayıf taraf olarak gördüğü tüketiciyi koruyor. Dava şartı olarak getirilen zorunlu arabulucuda, anlaşma sağlansa da sağlanmasa tüketicinin cebinden tek kuruş çıkmıyor.
DAVA AÇMAK HEM UZUN SÜRÜYOR HEM MASRAFLI
Ankara’nın ilk, Türkiye’nin ikinci arabuluculuk merkezi olan Başkent Arabuluculuk Merkezi’nin Müdürü Yusuf Gözel, son dönemde kira uyuşmazlıklarında ihtiyari (isteğe bağlı) arabuluculuğa başvurunun arttığını söyledi. Gözel’e, okurlarımın Hükümet’in yeni getirmeye hazırlandığı kira uyuşmazlıklarının arabuluculukla nasıl çözüleceği ve arabuluculuk uygulamasına ilişkin sorularını ilettim. Bakın nasıl yanıtladı:
- Arabuluculuk nedir?
Avrupa ve Amerika’da 40 yılı aşkın süredir uygulanan bir uyuşmazlık çözüm yöntemidir. Aralarında hukuk uyuşmazlıklarında davaya konu olmuş veya olabilecek bir uyuşmazlık olan kişilerin meseleyi bir arabulucu eşliğinde karşılıklı müzakere ederek çözüme kavuşturdukları esnek bir süreçtir.
Türkiye, 9 yıl önce, 14 Kasım 2013’te ihtiyari (isteğe bağlı) olarak başlatılan alternatif çözüm yöntemi arabuluculukla tanıştı.
Hukuk uyuşmazlıklarını, tarafların anlaşması ile bir ay gibi kısa sürede mahkemesiz ve ekonomik şekilde çözüme kavuşturan arabuluculuk, yargının işyükünü azalttığı gibi toplumsal uzlaşı kültürüne de katkı sağlıyor.
Arabuluculuk sisteminde yakalanan başarı sonrası bu yöntem iş uyuşmazlıklarında 1 Ocak 2018, ticari uyuşmazlıklarda 1 Ocak 2019, tüketici uyuşmazlıklarında 28 Temmuz 2020’den itibaren zorunlu hale geldi. Artık, bu uyuşmazlıklar dava şartı olarak önce arabulucuda müzakere ediliyor. Anlaşma sağlanamazsa, taraflar dava açıyor.
KİRA ANLAŞMAZLIĞINI DA ARABULUCU ÇÖZECEK
Adalet Bakanlığı’nın verilerine göre 2022’de ihtiyari arabuluculukta başarı oranı yüzde 99’a yükselirken, kapsam da genişletiliyor. Kısa sürede Meclis’e sunulması ve yasalaşması beklenen yeni yargı paketiyle patlayan kira uyuşmazlıkları, kat mülkiyeti ve komşuluk hukukundan doğan ihtilaflar zorunlu dava şartı olarak arabuluculuk kapsamına alınıyor. İş, ticari ve tüketici uyuşmazlıklarından sonra kira uyuşmazlıkları da mahkemeden önce arabulucuya gidecek.
KİRA UYUŞMAZLIĞINA BİR AYDA ÇÖZÜM
Paket yasalaşınca, arabulucular, kira uyuşmazlıklarının yanı sıra, balkondan halı çırptığı, yüksek sesle müzik dinlediği, televizyon izlediği için kavga eden komşular için de çözümün ilk adresi olacak. Bazen yıllarca süren kira ve komşuluk davaları arabulucuda bir ay içinde çözümlenebilecek. Taraflar arabulucuda anlaşamazlarsa mahkemenin kapısını çalacak.
YÖNETİM ANLAŞMALI FİRMADAYSA
1)OKUR E.Z.: 30 daireli büyük bir apartmana taşınıyoruz. Apartman yönetimi için dışarıdan hizmet sağlayan bir firma ile anlaşmak daha mantıklı geliyor. Böyle bir durumda çalışanların iş güvenliği, iş kazaları ile ortak yerlerindeki kaza ya da benzeri olumsuz durumlardan firma mı sorumlu olur?
AVUKAT KISACIK: Siteler bu tür yönetim şirketlerinden iki tür hizmet almaktadırlar. Ya doğrudan yönetici olarak atamaktadırlar ya da sitenin ayrı bir yönetimi olmakta ve bu tür şirketlerden yönetim, güvenlik, temizlik gibi hizmetlerden bir veya birkaçı konusunda hizmet satın almaktadırlar. Her iki halde de hizmet alınan yönetim şirketi ile iyi bir sözleşme yapılmalıdır. Bu şirketin vereceği hizmetin niteliğine göre site çalışanlarının iş sağlığı ve güvenliğinden, personelin ücretinden, SGK priminden, kıdem tazminatından, ortak alan yer ve tesislerin işletme, bakım ve onarımından sorumlu olacağı, her türlü hukuki, mali, cezai sorumluluğun şirkete ait olacağı açıkça belirtilmelidir.
ASIL İŞVEREN MALİKLERDİR
Ancak böyle bir sözleşme yaparsanız dahi site yönetimi dolasıyla sitedeki malikler asıl işveren sayılabilir. Her olayın özelliklerine göre farklı karar çıkabileceği gerçeğini gözardı etmemek gerekir. Denetim ve benzeri konularda site yönetiminin bir ihmali, kusuru varsa özellikle maddi manevi zararlarından sorumluluğu da söz konusu olabilir.
İŞÇİ, ASANSÖR TAMİRİNDE YARALANIRSA
2)OKUR A.Ö.: Ankara’da büyük bir sitede oturuyoruz. Asansörünün tamiri sırasında üç işçi yaralandı. İşçilerin sigortası yokmuş. Site yönetimine dava açmışlar. Tamiratı yaptıran site yönetimi. Bu kazadan onlar sorumlu değil mi? İşçiler tazminat kazanırsa ödemekle yükümlü olur muyuz? Yöneticiye bu parayı rücu edebilir miyiz? Ev sahipleri ile birlikte kiracılar da sorumlu olur mu?
KALICI OLARAK NASIL ÇÖZÜLEBİLİR?
OKUR A.U.: 508 haneli bir sitede oturuyorum. Sitedeki otopark alanları yol geçen hanı gibi. Site sakinleri, otoparklarını gelen misafirlerine kullandırıyor. Site sakinleri misafirlerine otoparkı kullandırabilir mi? Otoparkta sabit olarak bir karavan duruyor. Karavanı site yönetiminin kaldırma yetkisi var mı?
Avukat Kısacık: Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 2’nci ve 4’üncü maddesine göre otoparklar ortak alandır. KMK’nın 16’ncı maddesine göre de kat malikleri ortak yerlerden “arsa payı” oranında yararlanırlar. “Arsa payı” oranında yararlanır ifadesi fiili kullanımda tam anlaşılır olamayabilir. Bu nedenle, bir otopark kullanım/yerleşim şeması belirlenebilir. ‘Yönetim Planı’nın (YP) eki olarak tapu kaydına da işlenir. Otopark sorunu sürekli olarak ortadan kalkmış olur. Her dairenin aracını park edeceği yer belli olduğunda artık sorun çıkmayacaktır. YP’de bu konuda bir düzenleme yoksa, daire başına 1 veya daha az araçlık park yeri varsa boş yer bulan otoparka aracını park edecektir.
MİSAFİR ARACI GİREBİLİR Mİ?
YP’de site dışından birinin otoparkı kullanması yasaklanmışsa maliklerin/kiracıların misafirleri otoparkı kullanamayacaklardır. Bu konuda bir yasaklama yoksa maliklerin/kiracıların misafirleri otoparkı; maliklerin arsa payı oranı kadar kullanabilirler. Örneğin; daire başına 1 veya daha az araçlık park yeri varsa ve malik kendi aracını siteye park etmişse arsa payı kadar park yerini kullanmış olacaktır. Bu halde arsa payını aşar nitelikte bir kullanım yapamayacağından misafirleri otoparkı kullanamayacaklardır.
BİR ARAÇLIK YER AYRILMIŞSA KALDIRILIR
Sitede sabit şekilde duran karavan yol geçişini engellemiyorsa kaldırılamaz. Ancak herkese 1 araçlık yer varsa ve bir kişi hem aracını hem karavanı park ediyorsa hakkından fazla yer kullanıyor demektir. O zaman karavanın kaldırılması için ihtar çekilir. Yine kaldırmıyorsa, dava açılır.
AVUKAT Sedef Ünal gibi birçok okurum da yetkili servis, sigorta şirketi ve eksper şirketinin koordinasyonsuzluğu ve sigorta şirketinin geç onay vermesi yüzünden tamir edilen araçlarının tesliminde sıkıntı yaşadıklarından şikâyetçi. Peki yetkili servis tamirdeki aracı rehin alabilir mi? İstanbul Barosu avukatı Ünal’a göre bu uygulama tamamen hukuka aykırı olduğu gibi suç ve servis yetkilileri ile sigorta şirketi yetkilileri konuyla ilgili uyarılmalı. Avukat Sedef Ünal, şu değerlendirmeleri yaptı:
BELGEDEKİ TARİH ESASTIR
“Birincisi, bir belgede aracın teslim edildiği yazıyorsa araç o belgenin imzalatıldığı zamanda teslim edilmek zorundadır. Aksi durumda belgeye gerçeğe aykırı bir durum yazılmış olur ve bu belgenin tüketiciye zoraki imzalatılması da hukuka aykırıdır. Ayrıca bu imzanın atıldığı tarih ile aracın gerçek teslim tarihi arasında geçen zamanda aracın başına bir iş gelmesi halinde sorumluluk bahsi de gerçeğe aykırı şekilde müşteriye atfedilebilecektir. İkincisi, eğer siz tüketiciden yazılı bir taahhüt alıyorsanız, o takdirde aracı da işi bitince hemen teslim etmek zorundasınız. Hem tüketiciden bu belgeyi alıp hem de aracı teslim etmemek hukuka aykırı bir durumdur.
BEŞ HAFTA GEÇTİ
Kendi yaşadığım örnekte, servisin aracımın onarımı için öngördüğü süre 3 hafta iken bu süre 5 haftayı geçmiştir. Araç, benim ısrarlı uğraşlarım sonucunda ancak 5 hafta+2gün sonra bana teslim edilmiştir. 4 haftadan fazla zaman geçtikten sonra, aracın onarımını bitirdiklerini, teslime hazır olduğunu bana yazdıkları için aracımı teslim almaya gittiğimde, bana önce ‘teslim, ibra ve taahhüt belgesi’ imzalattılar. Hatta taahhüt belgesini aracı ilk verdiğim gün de imzalatmışlardı; ikinci kez bunu almış oldular. Bu kez ayrıca teslim ve ibra kısmını da imzalattılar. Bana bu belgeyi imzalatmalarına rağmen, ‘Henüz sigortacı kapanış onayını vermedi, aracı teslim edemeyiz’ dediler. Aracımın tamir edildiğini bana bildirdikleri sürenin üzerinden bile 1 hafta daha geçtikten sonra, o bir haftada her gün defalarca mail yazmamın ardından araç nihayet geçtiğimiz cuma günü 7 Ekim’de bana teslim edilmiştir.
BARİYER İNDİRDİLER
4 hafta+2 gün sonra beni aracı almam için çağırdıklarında, benden sadece teslim tutanağına imza alıp beni yollamak istediler, aracı vermediler. Kendilerine, benden yazılı
GEÇİCİ MADDE NE GETİRİYOR
“İkinci El Motorlu Kara Taşıtlarının Ticareti Hakkında Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik”, ilk tescilden itibaren 6 ay ve 6 bin kilometreyi geçmeyen otomobil ve arazi taşıtlarının ticari faaliyet kapsamında satışı önlenmektedir. Galeriler, yetkili bayiler ve araç kiralama firmaları ile ticari faaliyet kapsamında ikinci el otomobil ve arazi taşıtı satışı yapan kişiler tarafından 1 Temmuz 2023’e kadar ilk tescili yapılan otomobil ve arazi taşıtlarının pazarlaması veya satışı, ilk tescilden itibaren 6 ay ve 6 bin kilometre sınırı geçmedikçe yapılamayacak. Getirilen pazarlama ve satış kısıtlaması ise 1 Temmuz 2023 tarihinde sona erecek. İkinci el motorlu kara taşıtı ticareti ile uğraşanların halihazırda kendi adlarına tescilli taşıtlarının 15 Eylül tarihine kadar satılabilmesine olanak tanınmıştı. Söz konusu taşıtların satışının 15 Eylül’e kadar gerçekleşmemesi halinde, bu taşıtların pazarlaması ve satışı da ilk tescil tarihinden itibaren 6 ay ve 6 bin kilometre sınırı geçmediği sürece yapılamayacak.
KAMYON VE OTOBÜSLER KAPSAM DIŞI
Geçici madde ile yalnızca otomobil ve arazi taşıtlarının pazarlanması ve satışı kısıtlanıyor. Kamyon, otobüs, kamyonet vb taşıt türleri bu kısıtlama kapsamında değil. İkinci el motorlu kara taşıtı ticaretiyle uğraşanlar tarafından doğrudan veya dolaylı olarak yapılacak tüm satışlar ile pazarlama faaliyetleri de bu kısıtlama kapsamında değerlendirilecek. İkinci el motorlu kara taşıtı ticareti ile uğraşanlar tarafından verilen ilanlar da pazarlama faaliyeti kapsamında değerlendirileceğinden denetime tabi tutulacak.
KİMLERİ KAPSIYOR
Yönetmelik sadece ikinci el araç ticaretiyle uğraşan işletmeler ve galericiler için. Gerçek kişiler ya da işletmesinde kullanmak amacıyla araç satın alan işletmeler yani galericiler bu düzenlemelerden etkilenmiyor. Değişiklikle birlikte ikinci el taşıt ticaretiyle uğraşan bazı işletmeler bu kuralı nasıl deleceklerini düşünmeye başladılar. Sosyal medyadaki kullanıcılar çeşitli öneriler getirmeye çalışıyorlar.
KİLOMETREYİ YÜKSELTİRLER Mİ