Oya Armutçu

Kahramanmaraş’taki depremlerin ardından başta İstanbul’daki okurlarım, oturdukları eski binalarının “riskli yapı” olup olmadığını ve yıktırıp yerine yenisini nasıl yaptırabileceklerini merak ediyor. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun’a göre “riskli yapı” tespitini kim ister, nasıl tespit edilir? “Riskli” raporu verilen bina ne kadar süre içinde yıkılır? İstanbul Barosu avukatlarından M. Şeref Kısacık merak edilen soruları yanıtladı...

1- Kentsel Dönüşüm Yasası neden çıkarıldı?

Afet riski altındaki alanlarla, riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek amacıyla 16 Mayıs 2012’de 6306 Sayılı Kanun yürürlüğe girdi. Halk arasında “Kentsel Dönüşüm Yasası” olarak adlandırılan yasa ve ilgili yönetmeliğin getirdiği imkânlardan yararlanılarak, “riskli yapı” niteliğindeki mevcut binaların yıkılıp yeniden yapılması isteniyorsa, binanın “riskli yapı” tespitinin bu yasa ve yönetmelik hükümleri uyarınca yapılmış olması gerekir.

2- “Riskli yapı” tespiti için kaç başvuru gerekir?

Maliklerden bir veya birkaçının bizzat veya vekilleri aracılığıyla Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın yetkilendirdiği lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlara başvurması üzerine binanın “riskli yapı” olup olmadığı belirlenir. Bir kişinin bile başvurusu üzerine bu tespit yapılabilir.

3- Nasıl bir işlemdir?   

Bu işlem “resmi” bir işlemdir. Binanın “riskli yapı” olarak belirlenmesi halinde, durum tapuya işlenir ve tapu müdürlüğü tarafından durum, maliklere/hak sahiplerine tebliğ edilir.

4- Tespite itiraz edilebilir mi?

Tebligatta

13.5 milyon kişiyi etkileyen büyük depremin kira sözleşmelerine etkisi tartışılırken bu konuda soru yağıyor. Bahçeşehir Üniversitesi Hukuk Fakültesi Öğretim Üyeleri Prof. Dr. Aslı Makaracı ve Doçent Seda Öktem Çevik’e göre deprem de ‘mücbir sebep’ sayılabilir.

Kahramanmaraş merkezli depremler, ‘Konut ve işyerleri kira sözleşmeleri ne olacak?’ sorusunu da getirdi. 11 ildeki hasar gören binalarda oturan kiracılar tazminatsız kira sözleşmesini feshedebilir mi? Bina tamamen yıkılırsa kira sözleşmesinin akıbeti ne olur? İstanbul’da oturduğu bina depreme dayanaksız çıkan kiracının da kira sözleşmesini fesih hakkı var mı? Çürük binayı bile bile kiraya veren mülk sahibi kusurlu sayılır mı? Deprem, kira sözleşmeleri açısından “mücbir sebep” sayılır mı? Bahçeşehir Üniversitesi Hukuk Fakültesi Öğretim Üyeleri Prof. Aslı Makaracı ve Doç. Seda Öktem Çevik’in yanıtları bakın şöyle:

DEPREM DE MÜCBİR SEBEP

1- “Mücbir sebep” sayılır mı? “Yargıtay’ın yerleşik kararları ışığında, pandemi, Borçlar Hukuku açısından ‘Mücbir sebep’ kabul edilmişti. Borçlu konumdaki kiracıya uyarlama (kirada indirim, erteleme vb) imkânı getirilmişti. Deprem de uzun yıllardır öğretide ve uygulamada tipik bir mücbir sebep örneği olarak gösterilmektedir. Yargıtay kararlarında ‘Mücbir sebep’ şu şekilde tanımlanmaktadır: ‘Mücbir sebep, sorumlu veya borçlunun faaliyet işletmesi dışında meydana gelen genel bir davranış normunun veya borcun ihlaline mutlak ve kaçınılmaz bir şekilde yol açan, öngörülmesi ve karşı konulması mümkün olmayan olağanüstü bir olaydır. Deprem, sel, yangın, salgın hastalık gibi doğal afetler mücbir sebep sayılır.’

2- Koşulları nelerdir? ‘Mücbir sebep’in üç koşulu bulunmaktadır; öngörülmezlik, haricilik ve kaçınılmazlık. Deprem söz konusu olduğunda öngörülmezlik ve kaçınılmazlık koşullarının somut olaya göre değerlendirilmesi gerekir. Deprem haritalarının bulunduğu, fay hatlarının iyi tarif edildiği hatta depremin derecesinin dahi az çok tahmin edildiği durumlarda öngörülmezlik unsurunun bulunduğu her zaman kolaylıkla söylenemez. Bunun yanı sıra binaların fen ve tekniğe uygun olarak gereği gibi yapılmış olması halinde bir yıkım gerçekleşmeyecekse, kaçınılmazlık unsurunun bulunduğu da benzer şekilde söylenemez. Tüm bu kriterler değerlendirilerek karar verilir.

3- Bina yıkılırsa kira sözleşmesi ne olur? Binanın yıkılması durumunda, kiraya verenin kiralananı sözleşmeye uygun olarak kullanılmasını sağlama borcu imkânsız hale gelir. Kira sözleşmesi, kiralananın yıkılmasına dayalı olarak kendiliğinden sona erer. Eğer kiraya verenin binanın yıkılmasında bir kusuru bulunuyorsa, bu durumda kiracıya tazminat ödemekle yükümlüdür.

4- 

Deprem uzmanları İstanbul depreminin yaklaştığı ve acil önlem alınması uyarısı yaparken, binalarına dayanıklılık testi yaptırmak isteyenlerin sayısı patladı. 6306 Sayılı Kanun kapsamı dışında Kat Mülkiyeti Hukuku kuralları içinde depreme dayanıklılık testi ve güçlendirmenin nasıl yapılacağına ilişkin gelen çok sayıdaki soruyu İstanbul Barosu avukatı Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı.

1- Bina dayanıklılık testi için tek kişinin başvurusu yeterli mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nda (KMK) bu konuda özel bir düzenleme yok. Ancak deprem riskinin can ve mal güvenliğini tehdit ettiği bir ortamda tek bir malikin talebiyle dahi dayanıklılık testinin yaptırılabilmesi gerekir. Zaten KMK’nın 19. maddesi kat maliklerine “Binanın sağlamlığını titizlikle koruma” yükümlülüğü getiriyor.  Dolayısıyla, malikler de yönetici de test yaptırabilir, yaptırabilmeli. Nitekim İstanbul’da tek bir malikin başvurusu yeterli kabul ediliyor ve İBB ekipleri gelip gerekli tespitleri yapıyorlar.

2- Ücretli test için kat maliklerinin nasıl ve ne tür oyçokluğu ile karar alması gerekir?

Apartmandaki kat maliklerinin Kat Malikleri Kurulu’nun usulüne uygun bir çağrı merasimiyle toplanıp (toplantıya katılanların salt çoğunluğuyla) test yaptırılmasına ve maliyetinin malikler tarafından karşılanmasına karar vermeleri gerekir.

3- Firmaya ücretli test yaptırmak isteyen kat maliki mahkemeye gidip bu kararı alabilir mi?

Kat Malikleri Kurulu’nun gündemine bu konu alındığı halde maliklerin çoğunluğu test yaptırılmasına karşı çıkarsa, binaya depreme dayanıklılık testi yaptırılmasını isteyen malikler, apartman kat malikleri kurulu veya Site Genel Kurulu’nda (GK) aykırı oy vermek kaydıyla alınan ret kararının iptali ve test yaptırılmasına karar verilmesi istemiyle bulundukları yerin sulh hukuk mahkemesinde dava açabilirler. Mahkemenin de bu talebi acil görüp gerekli testin yaptırılmasına karar vermesi gerekir.

4- Test parasını kat malikleri nasıl öder?

Yönetim Planı’nda farklı bir düzenleme yoksa test yaptırma gideri maliklerin arsa payı oranında ödenir.

Türkiye Barolar Birliği, iki büyük depremden etkilenen 13.5 milyon vatandaş için ‘Hukuk Rehberi’ hazırladı. Deprem bölgesinde dağıtılan rehberde, ceza hukuku, özel hukuk, kamu hukukunun farklı alanları yönünden vatandaşın haklarını nasıl arayabileceği anlatılıyor... TBB Başkanı Erinç Sağkan, 11 ilin başsavcılıklarına şüphelilerin tespiti ve haklarında kamu davası açılması için suç duyurusunda bulunduklarını, sorumluların ‘taksir’ yerine ‘olası kast’ ve ‘zincirleme suç’tan, ölen her bir kişi için ayrı ayrı ağır şekilde cezalandırılmalarını talep ettiklerini söyledi.

TÜRKİYE Barolar Birliği, (TBB) 1999 depremi sonrası “Depremzedeler İçin Hukuk Rehberi” hazırladı. 2001’de rehberin ikinci baskısı yapıldı. Kahramanmaraş merkezli 7.7 ve 7.6 büyüklüğündeki iki büyük depremin ardından, 22 yıllık kolektif emeğin toplamı olan rehber güncellendi. Yeni rehber ceza hukuku, özel hukuk, kamu hukukunun farklı alanları yönünden vatandaşların haklarını nasıl arayabileceklerini anlatıyor. Rehberde, vatandaşların hak kaybına uğramamaları için hangi süreler içinde, hangi mahkeme veya mercilere nasıl başvurabilecekleri ayrıntılı şekilde yer alıyor.

GÖNÜLLÜ AVUKATLAR DAĞITIYOR

Rehber, TBB’nin internet sitesine koyulurken, ilk beş bin baskısı deprem bölgesinde gönüllü avukatlar tarafından mağdur vatandaşlara dağıtılmaya başlandı. Rehberin ikinci baskısının yanı sıra, sosyal medya üzerinden paylaşılacak daha özet bir formatıyla ilgili de çalışma yapılıyor. Rehberden bazı başlıklar şöyle:

- ‘DELİLLENDİRİN’ UYARISI: Suçun tespiti için enkazlar kaldırılmadan önce binalardan bilirkişi eşliğinde beton, demir, kolon, kiriş numunelerinin alınması; gerek enkaz gerekse hasarlı binaların mümkünse kolonların demir yapısını gösterir biçimde fotoğraflanması, videoya alınması, uydudan yapıyı bulup koordinat, adres ve tarih eklenerek fotoğrafların arşivlenmesi gibi yöntemler önerilmektedir. Aksi halde deliller yok olabilecektir.

- ÖLÜM MEYDANA GELMİŞSE: Adli sürecin başlaması için ölenin eşi ve çocukları, eğer bunlar yok ise yakınları kolluğa veya suçun işlendiği yerin Cumhuriyet savcılığına suçun soruşturulması için dilekçe vermelidirler. Eğer deprem nedeniyle başka bir ile taşınılmışsa, dilekçe deprem olan il Cumhuriyet savcılığına gönderilmek üzere o ilin Cumhuriyet savcılıklarına da verilebilir. Yine ölenin yakınları değil, üçüncü kişiler de suç duyurusunda bulunabilecektir. Dilekçenin doğrudan Cumhuriyet savcılığına verilmesi önerilmektedir. Bu suçlarda belirli bir şikâyet süresi olmayıp, Yargıtay kararlarına göre zamanaşımı, depremin meydana geldiği gün başlayacaktır.

- SAVCILIK RESEN SORUŞTURMA AÇMAK ZORUNDA: Bu suç, resen yani herhangi bir şikâyet ve suç ihbarı olmadan, haber alınması durumunda savcılık tarafından takip edilmesi gereken bir suçtur. O nedenle, şikâyet dilekçesi verilmese de savcılık, resen soruşturma yapmak ve suç unsuru bulduğu takdirde kamu davası açmak zorundadır. Bununla birlikte suçtan zarar görenin de şikâyet dilekçesi vermesinde yarar vardır. Zira, savcılıkça resen yürütülen soruşturmada takipsizlik/kovuşturmaya yer olmadığı kararı verilmesi durumunda, sadece suçtan zarar gördüğü iddiası ile şikâyet dilekçesi veren taraf, bu karara karşı itiraz hakkı elde eder. Bu durumda itiraz yeri, takipsizlik/kovuşturmaya yer olmadığı kararı veren Cumhuriyet başsavcılığının bağlı olduğu ağır ceza mahkemesinin bulunduğu yerdeki sulh ceza hâkimliği olup, itiraz süresi takipsizlik kararının tebliğinden itibaren 15 gündür.

-

Türkiye, Kahramanmaraş merkezli on ili vuran ‘kozmik afet’in yaralarını sarmaya çalışırken bir yandan da gözler yüzyılın depreminde evleri yıkılan ve ağır hasar alan vatandaşların haklarına çevrildi.

Prof. Dr. Devrim Güngör’le konuştuk.

KİMLER HAK SAHİBİ

Depremde evi yıkılan vatandaşın hakları neler? Kimler hak sahibi sayılacak? Depremde oturduğu ev yıkılan kiracı ya da o gün evdeki misafir de “hak sahibi” olacak mı?

“Depremden zarar gören vatandaşlarımızın sahip olduğu önemli haklar var. Umumi Hayata Müessir Afetler Dolayısiyle Alınacak Tedbirlerle Yapılacak Yardımlara Dair Kanun’un 29. Maddesi’nde, ‘Yıkılan, yanan veya ağır hasara uğrayan veya uğraması muhtemel olan binalarla imar planları gereğince kamulaştırılmasında zorunluluk bulunan yerlerdeki binalarda oturan ailelere hak sahibi olmak şartıyla konut yaptırılır veya kredi verilir’ şeklinde bir düzenleme yer almaktadır. ‘Hak sahibi’ sayılmanın şartları ise Afet Sebebiyle Hak Sahibi Olanların Tespiti Hakkında Yönetmelik’te detaylı açıklanmıştır. Örneğin, kiracı ve misafir konumunda olan kişiler hak sahibi sayılamazlar. (Md.15)

BAŞVURULAR NEREDEN

“Hak sahipliği” başvurusu nereden yapılacak? Devlet ev mi, konut kredisi mi verecek? “Hak sahibi” sayılmayan dava açabilir mi?

Aynı yönetmelik uyarınca afet sebebiyle, kendilerine ait bulunan konutları yıkılan, yanan veya oturamayacak derecede ağır hasar gören afetzede aileler “Hak sahibi” sayılır ve bu ailelere yeniden konut yapılır veya konut kredisi verilir (Md. 4/1-a). Hak sahipliği başvurusu, e-Devlet üzerinden yapılabilmektedir. E-Devlet uygulaması, AFAD’ın bina/inşaat kredisi sağlama hizmetine vatandaşları yönlendirmektedir. “Hak sahipliği” ya da hasar tespiti konusundaki itirazlara ilişkin olarakta idari yargı yoluna başvurulabilir.

Kira geliri 9 bin 500 liranın üzerinde olan vatandaşların 31 Mart’a kadar beyanname vermeleri ve kira vergisi ödemeleri gerekiyor. Ev sahibi okurlarımdan “Aldığım kira çok düşük yine de beyan edecek miyim?” şeklinde çok sayıda soru geldi. Ankara Barosu avukatı Ayşe Köseyener’e göre 2022’de kira gelirinin toplamı 9 bin 500 TL ya da bu tutarın altındaysa beyan etmenize de vergi ödemenize de gerek yok. Ancak bu tutarın üzerindeki kira geliri için beyanname vermeniz ve vergi ödemeniz gerekir. Aksi halde para cezası uygulanır.

GELİR vergisi beyannamelerini Gelir İdaresi Başkanlığı’nın (GİB) elektronik uygulamalarından “Hazır Beyan Sistemi” üzerinden vergi dairesine gitmeden ödenebiliyor. Hazır Beyan Sistemi’ne 7 gün 24 saat ulaşılabiliyor. Kira vergisi de vergi dairesine gitmeden İnternet Vergi Dairesi’nden yapılabiliyor.

Ev sahibi okurlarımdan “Aldığım kira çok düşük yine de beyan edecek miyim?”, “2022 yılı için kaç lira kira gelirim varsa beyanname verip vergi ödeyeceğim?”, “Kira vergisinin istisnası, ödenmezse cezası var mı?” şeklinde çok sayıda soru geldi.  Sorularınızı Ankara Barosu avukatı Ayşe Köseyener yanıtladı. Köseyener’e göre geçen yıl yani 2022’de konutunuzun kiraya verilmesi dolayısıyla elde edilen kira gelirinin toplamı 9 bin 500 TL ya da bu tutarın altındaysa beyan etmenize de vergi ödemenize de gerek yok. Ancak bu tutarın üzerindeki kira geliri için beyanname vermeniz ve vergi ödemeniz gerekir. Sorularınıza avukat Köseyener’in yanıtları bakın şöyle:

Kira gelir vergisi nedir?

Gelir Vergisi Kanunu’na göre bir kişi sahip olduğu gayrimenkulleri başkasına kiralar ve bu kiralamadan gelir elde ederse, bu gelir, halk arasında  “kira vergisi” olarak  bilinen “gayrimenkul sermaye iradı” olarak değerlendirilir. Kiraya verilen  “gayrimenkulden” kasıt konut, ev, işyeri, arsa, arazi, yazlık, villa ya da benzeri amaçla kullanılan yerlerdir.

Muafiyet sınırı ne kadar?

1 Ocak 2022 yürürlük tarihli 317 Sayılı Gelir Vergisi Genel Tebliği uyarınca,  2022 yılı için elde edilen kira gelirleri için, kira gelir vergisinden muafiyet sınırları mesken olarak kiraya verilen yerler için 9 bin 500 liradır. Kira geliri bu miktarın altında kalanların kira vergisi ödemelerine gerek yoktur.

İşyeri kira gelirinde sınır kaç lira?

Beyana tabi gelirleri 70 bin TL’yi geçenler için ise (kira, menkul sermaye iradı, faiz vb.) elde edilen  işyeri kira geliri beyanname verme sınırı 70 bin TL’dir. Bu tutarlardan sonra kalan matrah üzerinden kira gelir vergisi oranları, yüzde 15 den başlayıp yüzde 40’a kadar çıkabilmektedir.

Kira artışlarındaki yüzde 25’lik sınır 1 Temmuz’da bitiyor. Hollanda, ülkede 300 bine dayanan konut açığı ve yüksek kiralara müdahale ederek “tavan fiyat” uygulaması getirmişti. ‘Hollanda modeli’, kira sorununa çözüm olur mu? Kira artışını yüzde 25’le sınırlayan yasa daha yürürlükteyken, ev sahibi kirayı üçe katlamak isterse ne yapılabilir? Ankara Barosu avukatı Ayşe Köseyener yanıtladı...

HOLLANDA’DA HÜKÜMET NE YAPTI

- Kiraya tavan fiyat nasıl bir uygulama?

Avukat Köseyener: Hollanda Hükümeti, 300 bin civarında konut açığı nedeniyle ülkede yaşanan konut sıkıntısı ve çok yükselen ev kiralarına müdahale ederek, “Hollanda modeli” olarak adlandırılan “tavan fiyat” uygulaması getirmiştir. Hollanda’da, konutlar, “sosyal” ve “özel” olarak ikiye ayrılmaktadır. Konutun fiyatı, puanlama aracılığı ile belirlenmektedir. Bu kapsamda, konutların “yaşı, oda sayısı, banyosu, mutfağı, enerji verimliliği” ve benzeri kriterlere göre puan verilmektedir. Puan sisteminde fiyatı 736 Euro altında kalan konutlar “sosyal konut” olarak nitelenmekte ve bunların kira bedeli tavanı 1250 Euro’ya kadar olabilmektedir. Bunların kira artışına yine hükümet karar vermektedir. Puanlamayı ilgili belediyeler kontrol etmektedir. Puan sisteminde değeri 736 Euro üstünde kalan konutlar ise “özel konut” olarak nitelenmekte ve kira bedeli serbestçe belirlenebilmektedir. Hollanda Yönetimi, bu model ile sosyal devlet anlayışını üstün tutarak, bireylerin sözleşme özgürlüğüne müdahalede bulunmuştur. Böylece düşük ve orta gelir gruplarının korunması amaçlanmıştır.

İSTANBUL GİBİ METROPOLLERDE DÜŞÜNÜLEBİLİR

- “Hollanda modeli” Türkiye’deki kira sorununa çözüm olur mu?

Teoride objektif kriterleri esas alan puanlamaya dayalı “Hollanda modeli” adil görünmekle beraber, uygulamada Türkiye’de sorunlar yaratacağı kuşkusuzdur. Türkiye gibi enflasyonun yüksek olduğu ülkelerde, kiralarda esas alınan parametreler değişkendir. Pandemide kiraya verenlerin çoğu, aylık kira bedellerine zam yapmadılar ya da düşük oranda zam yaptılar. Akabinde mesken kiraları için kira artışı yüzde 25 ile sınırlandı. Halihazırda meskenler için yüzde 25 kira artış sınırlamasının da 1 Temmuz 2023’e kadar devam ettiği dikkate alındığında, devletin, sözleşme özgürlüğüne bir de kira tavanı getirerek müdahale etmesinin tepki alacağı kuşkusuzdur. Yine de İstanbul gibi büyük metropollerde, özellikle fahiş kira artışlarını önlemeye yönelik bölgesel olarak ve TOKİ gibi sosyal konut olan taşınmazların nitelikleri değerlendirilerek kiralara “tavan sınırı” getirilmesi düşünülebilir.

GEÇMİŞ 12 AYIN TÜFE ORTALAMASI

Site ve apartman genel kurulları çoğunlukla neden ocak ayında yapılıyor? Yazlık siteler de ocak ayında genel kurul yapmak zorunda mı? Binlerce maliki olan sitelerde, genel kurul çağrısını taahhütlü mektupla göndermek zorunlu mu? Bu çağrı, e-posta, internet sitesi ya da kapılara yapıştırılarak yapılabilir mi? Site toplantısına kiracılar da katılıp oy kullanabilir mi?

GEÇEN haftaki “Site ve apartmanlarda aidat krizi” yazımdan sonra aidatların da tartışıldığı site genel kurullarına (GK) ilişkin çok sayıda soru geldi. Site ve apartman GK’ları ile ilgili sorularınızı İstanbul Barosu avukatlarından Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı. Kısacık’ın A’dan Z’ye genel kurul rehberi gibi olan yanıtları şöyle:

TOPLANTI DAVETİ

- Genel Kurullar (GK) neden ocak ayında yapılıyor?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 29. Maddesi’ne göre GK’ların ne zaman yapılacağının Yönetim Planı’nda (YP) gösterilmesi gerekir. Eğer bu tarih gösterilmemişse GK’lar ocak ayında yapılır.

- Çağrının taahhütlü mektupla gönderilmesi zorunlu mudur? E-posta, SMS, WhatsApp ya da internet sitesinden yapılabilir mi?

KMK’nın 29. Maddesi’ne göre, çağrı metninin elden imza karşılığı veya taahhütlü mektupla gönderilmesi gerekir. Maalesef bu yasal bir zorunluluk. Gelinen teknolojik ortamda bu zorunluluk değişmelidir.

- GK çağrısı yapmak kimin yetkisinde?

Kat malikleri kurulunu toplantıya çağırma görev ve yetkisi yöneticiye aittir (KMK madde 35/k). Bu durum hem olağan hem de olağanüstü toplantılar için geçerlidir. Dolayısıyla gerek denetçi/denetçiler veya üçte bir oranındaki kat malikleri, kurulun toplantıya çağrılmasını yöneticiden istemek durumundadırlar.