×
HOLLANDA’DA HÜKÜMET NE YAPTI
- Kiraya tavan fiyat nasıl bir uygulama?
Avukat Köseyener: Hollanda Hükümeti, 300 bin civarında konut açığı nedeniyle ülkede yaşanan konut sıkıntısı ve çok yükselen ev kiralarına müdahale ederek, “Hollanda modeli” olarak adlandırılan “tavan fiyat” uygulaması getirmiştir. Hollanda’da, konutlar, “sosyal” ve “özel” olarak ikiye ayrılmaktadır. Konutun fiyatı, puanlama aracılığı ile belirlenmektedir. Bu kapsamda, konutların “yaşı, oda sayısı, banyosu, mutfağı, enerji verimliliği” ve benzeri kriterlere göre puan verilmektedir. Puan sisteminde fiyatı 736 Euro altında kalan konutlar “sosyal konut” olarak nitelenmekte ve bunların kira bedeli tavanı 1250 Euro’ya kadar olabilmektedir. Bunların kira artışına yine hükümet karar vermektedir. Puanlamayı ilgili belediyeler kontrol etmektedir. Puan sisteminde değeri 736 Euro üstünde kalan konutlar ise “özel konut” olarak nitelenmekte ve kira bedeli serbestçe belirlenebilmektedir. Hollanda Yönetimi, bu model ile sosyal devlet anlayışını üstün tutarak, bireylerin sözleşme özgürlüğüne müdahalede bulunmuştur. Böylece düşük ve orta gelir gruplarının korunması amaçlanmıştır.
İSTANBUL GİBİ METROPOLLERDE DÜŞÜNÜLEBİLİR
- “Hollanda modeli” Türkiye’deki kira sorununa çözüm olur mu?
Teoride objektif kriterleri esas alan puanlamaya dayalı “Hollanda modeli” adil görünmekle beraber, uygulamada Türkiye’de sorunlar yaratacağı kuşkusuzdur. Türkiye gibi enflasyonun yüksek olduğu ülkelerde, kiralarda esas alınan parametreler değişkendir. Pandemide kiraya verenlerin çoğu, aylık kira bedellerine zam yapmadılar ya da düşük oranda zam yaptılar. Akabinde mesken kiraları için kira artışı yüzde 25 ile sınırlandı. Halihazırda meskenler için yüzde 25 kira artış sınırlamasının da 1 Temmuz 2023’e kadar devam ettiği dikkate alındığında, devletin, sözleşme özgürlüğüne bir de kira tavanı getirerek müdahale etmesinin tepki alacağı kuşkusuzdur. Yine de İstanbul gibi büyük metropollerde, özellikle fahiş kira artışlarını önlemeye yönelik bölgesel olarak ve TOKİ gibi sosyal konut olan taşınmazların nitelikleri değerlendirilerek kiralara “tavan sınırı” getirilmesi düşünülebilir.
GEÇMİŞ 12 AYIN TÜFE ORTALAMASI
GEÇEN haftaki “Site ve apartmanlarda aidat krizi” yazımdan sonra aidatların da tartışıldığı site genel kurullarına (GK) ilişkin çok sayıda soru geldi. Site ve apartman GK’ları ile ilgili sorularınızı İstanbul Barosu avukatlarından Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı. Kısacık’ın A’dan Z’ye genel kurul rehberi gibi olan yanıtları şöyle:
TOPLANTI DAVETİ
- Genel Kurullar (GK) neden ocak ayında yapılıyor?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 29. Maddesi’ne göre GK’ların ne zaman yapılacağının Yönetim Planı’nda (YP) gösterilmesi gerekir. Eğer bu tarih gösterilmemişse GK’lar ocak ayında yapılır.
- Çağrının taahhütlü mektupla gönderilmesi zorunlu mudur? E-posta, SMS, WhatsApp ya da internet sitesinden yapılabilir mi?
KMK’nın 29. Maddesi’ne göre, çağrı metninin elden imza karşılığı veya taahhütlü mektupla gönderilmesi gerekir. Maalesef bu yasal bir zorunluluk. Gelinen teknolojik ortamda bu zorunluluk değişmelidir.
- GK çağrısı yapmak kimin yetkisinde?
Kat malikleri kurulunu toplantıya çağırma görev ve yetkisi yöneticiye aittir (KMK madde 35/k). Bu durum hem olağan hem de olağanüstü toplantılar için geçerlidir. Dolayısıyla gerek denetçi/denetçiler veya üçte bir oranındaki kat malikleri, kurulun toplantıya çağrılmasını yöneticiden istemek durumundadırlar.
YENİ yılla birlikte birçok site ve apartmanda yeni aidat (gider avansı) miktarları belirleniyor. En büyük şikâyet, aidatlar. Çünkü, İstanbul’daki lüks siteler başta olmak üzere aidatlar kiralarla yarışır hale geldi. Büyük sitelerde yaşayan birçok kişi site yönetimlerinden şikâyetçi. Fahiş aidat istenmesi başta olmak üzere, yapılan zamlardan ve site sakinlerini borç yükü altına sokan bazılarının usulsüz ve lüks olduğunu iddia ettikleri yatırım/demirbaş giderlerinden yakınıyorlar. Site yönetimlerinin hazırladığı bütçeyi kabul etmek, belirlenen fahiş aidatı ödemek zorunda olup olmadıklarını, dava açarak fahiş aidatı iptal ettirip ettiremeyeceklerini soruyorlar. Okurlarımdan gelen bu soruları İstanbul Barosu avukatlarından Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı. Kısacık, bakın hangi değerlendirmeleri yaptı:
ORTAK GİDER AVANSI
“Öncelikle, aidat kavramını tartışmak gerekir. Kat mülkiyeti hukukunda aidat diye bir kavram yoktur. Toplu yaşam alanlarında ortak alan, yer ve tesislerin bakım ve onarımı, personel ücretleri gibi giderlerin karşılanabilmesi için toplanan aylık ödentinin adı ‘ortak gider avansı’dır. Aidat diye diye, ortak gider avansının adı aidat olarak dilimize yerleşti. Daha iyi anlaşılsın diye biz de aidat diyeceğiz.
MİKTAR NASIL BELİRLENİR
Aidatlar Genel Kurul’da (GK) kararlaştırılır. O sene yapılacak yatırım ve demirbaş alımı gibi işler GK’da görüşülür. Bütçe oluşturulur. Personel ücretleri, ortak alanların aydınlatma-ısınma, bakım-onarım giderleri, yönetim-muhasebe-danışmanlık giderleri gibi giderler ile geçen dönemde gerçekleşen giderler, güncel koşullar ve olası fiyat artışları gibi etmenler dikkate alınarak 1 senelik genel bütçe (işletme projesi) yapılır. Sonra Yönetim Planı’ndaki (YP) yasal düzenlemeye, YP’de bir düzenleme yoksa KMK’nın 20. Maddesi’ne göre hesap yapılarak her bağımsız bölümün aylık ödeyeceği miktar (aidat) belirlenir.
YÖNETİM Mİ ARTIRIYOR
Ülkemizde aidat artışlarının yönetim tarafından yapıldığına yönelik yanlış bir algı var. Her ne kadar ödenecek aidatın miktarını da belirleyen işletme projesi, çoğunlukla yönetici/yönetim kurulu tarafından hazırlanıyorsa da esas olarak aidat miktarının ne olacağına Kat Malikleri Kurulu karar verir. GK’ya katılan malikler işletme projesini kabul etmişse, katılmayanlar da kendilerine tebliğ edildiğinde iptal davası açarak mahkemeden işletme projesinin iptaline ilişkin bir karar veya uygulamanın durdurulmasına ilişkin bir tedbir kararı almamışlarsa işletme projesi ile belirlenen yeni dönem aidatının artışı herkes tarafından kabul edilmiş demektir. İşletme projesini Yönetim Kurulu hazırlamışsa ve bunu tebliğ alan malikler 7 gün içerisinde itiraz etmemişlerse, o işletme projesi de kesinleşmiş sayılır.
SİTE ve apartmanlardaki güvenlik kameraları nedeniyle hayatımız 7/24 kayıt altında. Birçok sitede sesli ve görüntülü kayıt yapan bu güvenlik kameraları tartışma konusu oluyor. Bazı okurlarım site yöneticilerinin, cep telefonları üzerinden güvenlik kameralarını anlık olarak izlediğinden hatta bir sitede çocuklara mobbing uyguladığından yakınıyorlar. “Yöneticinin güvenlik kameralarını anlık takip yetkisi var mı?” diye soruyorlar. Önce Ankara’da bir site oturan okurum M.Ö.’nün sorusu:
BAŞLARINI EĞDİRİP FOTOĞRAF ÇEKTİ
“Geçen hafta perşembe günü, oğlum ve birkaç komşumuzun çocuğu, hava çok soğuk olduğu için sandalyelerle apartman girişinde oturarak, verdiğimiz yiyecekleri tüketip sohbet ediyorlardı. Yanlarına gelen yönetici A. Hanım, çocuklara suçlularmış gibi müdahale edip ‘Yüzünüzü öne eğin, fotoğrafınızı çekeceğim’ diyerek psikolojik şiddet uygulamıştır. Daha önce de çocukları yönetim odasına çekerek, ‘Hepinizi buradan izliyorum. Ne yaptığınızı görüyorum. Asansörde de kamera var. Hareketlerinize dikkat edin’ diyerek mobbing yapmıştı. O zaman komşularımızla birlikte bu konuda kendisini uyarmış ve hukuki yollara başvuracağımızı iletmiştik. Tüm bu yaşananların ardından yönetimden bize uyarı yazısı geldi. 31 Aralık 2022 tarihli yazıda, ‘Çocukların bir daha girişte sandalye koyup oturarak yiyecek içecek tüketmemeleri için gerekeni yapmamız’ uyarısı yapıldı. Yöneticinin, güvenlik kameralarını anlık izleme, çocuklarımızın ortak alanda cips, yiyecek tüketmelerini yasaklama, bu yüzden müdahale etme, suçlu gibi fotoğraflarını çekme yetkisi var mı? Bu yaptıkları suç değil mi? Biz hukuken nasıl bir yol izleyebiliriz?”
KİMSEYİ HİZAYA GETİRME YETKİSİ YOK
Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Ceza ve Ceza Muhakemesi Hukuku Anabilim Dalı Öğretim Üyesi Prof. Dr. Devrim Güngör’ün M.Ö. ve diğer okurlarımın sorularına ilişkin değerlendirmeleri bakın şöyle: “Apartman veya site yöneticisi olmanın kimseye insanları hizaya getirme yetkisi vermediğini belirtmek gerekir. Yöneticinin görevi kat malikleri genel kurulu tarafından alınan kararları uygulamak ve idari işleri kanuna ve yönetim planına uygun olarak yürütmekten ibarettir.
ÖZEL HAYATIN GİZLİĞİNİ İHLAL SUÇU
Site ve apartmanlarda güvenlik kameraları, site sakinlerinin güvenliğini sağlamak için yaygın şekilde kullanılmaktadır. Söz konusu kameraların bunun dışında bir amaçla kullanılması hukuka uygun sayılamaz. Şöyle ki, yöneticinin veya başka bir kimsenin bir apartman veya sitenin ortak alanlarını görüntüleyen güvenlik kamerası kayıtlarını, kişisel amaçlarla izlemesi durumunda, Türk Ceza Kanunu’nun 134. maddesinde düzenlenen
“EV alma komşu al” atasözünün doğruluğunu kanıtlayan bu tarz küçük ama rahatsız eden sorunlar, komşuluk ilişkilerini de yıpratıyor. Özellikle banyo ve tuvaletlerdeki su tesisatından veya balkondan alt kata su akması sık sık her site ve apartmanda gündeme geliyor. Bu konuyu ceza ve kat mülkiyeti hukuku açısından inceledim. Okurlarımın bu ve benzeri sorularına yanıt aradım.
TCK’DA SUÇ SAYILIR MI?
Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Ceza ve Ceza Muhakemesi Hukuku Anabilim Dalı Öğretim Üyesi Prof. Dr. Devrim Güngör’e göre bir başkasının evine keyfi şekilde girmek hukuka aykırı ve suç. Ancak, su sızıntısı gibi bir tehlike halinde çilingirle kapıyı açtırmak mümkün. Nasıl mı? Bakın şöyle: “Birinin, üst katta oturan komşunun evinden kendi dairesine su sızıntısı olduğunu görmesi halinde, usulüne uygun olarak bunu önlemek için bazı haklara sahip olduğunu belirtmek gerekir. Öncelikle, su sızıntısı nedeniyle alt katta oturan daire sakini zarar görebileceği gibi, bu sızıntının okurun sorusundaki gibi elektrik prizlerine yayılması durumunda, elektrik kaçağı nedeniyle bir yangın tehlikesi de ortaya çıkabilir.
YÖNETİME HABER VERİN
Böyle bir durumda apartman/site yönetimine de haber vermek kaydıyla, çilingirle üst kattaki dairenin kapısının açtırılması, elektrik ve suyun kapatılması halinde, “Mala zarar verme” veya “Konut dokunulmazlığını ihlal” gibi suçlar oluşmaz. Zira 5237 Sayılı TCK’nın bir hukuka uygunluk nedeni olan “İlgilinin rızası”nı düzenleyen 26. maddesinin kıyas yoluyla genişletilmesi ve böyle bir durumda üst katta oturan kişinin rızasının olduğunun varsayılması pekâlâ mümkündür.
PRATİK YOL BULUN
Yürürlükteki TCK, suç ve ceza yaratan normlar dışındaki normlar yönünden kıyas yapılmasına imkân tanımaktadır. Bunun için ortaya çıkan istenmeyen durumu önlemenin başka bir pratik yolunun bulunmaması gerekir. Aksi takdirde keyfi şekilde girilmiş olur, hukuka uygun olmaz.”
KATA göre asansör gideri ödemek mümkün mü? Zemin katta oturup asansör parası ödememenin bir yolu var mı? Yönetim planında, zemin katta oturanla 50. katta oturanın ödeyeceği asansör bedelini farklı düzenlemek mümkün mü? Yönetim planını (YP) bu şekilde siteye özgü düzenlemek de site maliklerinin tümünün sonradan 4/5 oyçoğunluğu ile bunu hakkaniyete uygun adil şekilde değiştirmek de mümkün.
İÇLERİNİ DAHİ BİLMİYORUM
Önce ‘Alper Alper’ rumuzlu okurumuzun sorusu:
“Ben 10’ar katlı 120 dairelik bir sitenin giriş katında oturuyorum. Bloklardaki asansörleri hiç kullanmışlığım yok. Hatta asansörlerin içlerini dahi bilmiyorum. Hal böyle iken genel giderleri (aidatları) eksiksiz, zamanında ödüyorum. Bu aidatlarla genel giderlerden asansörlerin bakım, onarım, yenilenme ve elektrik giderleri dahil ödeniyor. Bu durum 30 yıldır hep böyle. Sitenin YP’si (SYP) herhalde vardır. Size sormak istediklerim şöyle:
1- Hiç görmediğim ve site yönetiminde bile bulunduğunu tahmin etmediğim YP’ye nasıl ulaşabilirim? İlgili tapuya müracaat ederek bir kopyasını edinebilir miyim?
2- YP’yi hakkaniyete uygun olarak değiştirebilir miyiz? Bu konuda aranan oyçoğunluğu, kat maliklerinin 4/5’ünün onayı mı?
3-
ENFLASYON yüzünden katlanan kiralar kiracıları da ev sahiplerini de zorluyor. Kiracılar yüksek kira ödemekte güçlük çekerken, ev sahipleri kiracılar konusunda çok daha seçici davranıyorlar. Bir yerine iki kefil istiyorlar. Kefillerin devlet memuru ya da kurumsal firmada çalışıyor olmalarını talep ediyorlar. Ev sahipleri hukuken kefil isteyebilir mi? Kira sözleşmesinde kefillik nasıl düzenlenmeli? Kefilin eşinin rızası gerekiyor mu? Kefillik süresi kaç yıl. Kira parasını ödemezse kefil mi öder? Kiracılar, “Ev sahibim kışın ortasında bu evi satar. Ben de kapıda kalırım” düşüncesi ile evi müşterilere göstermek istemiyor. Bu yasal mı? Kiracının böyle bir hakkı var mı? Kiracı emlakçıya ya da evi satın almak isteyenlere o evi göstermek zorunda mı? Bu sorularınızı İstanbul Barosu avukatlarından Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı. Avukat Kısacık’a göre kiracılar evi emlakçı ve satın almak isteyen müşterilere yasal olarak göstermek zorunda. Sorularınız ve Kısacık’ın yanıtları bakın şöyle:
YASAL ZORUNLULUK
Kiracı evi almak isteyenlere gezdirmek zorunda mı?
Bu konu Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) “Ayıpların giderilmesine ve kiralananın gösterilmesine katlanma borcu” başlıklı 319. Madde’sinde son derece açık bir şekilde düzenlenmiştir. Bu madde aynen şöyledir: “Kiracı, kiralananın ayıplarının giderilmesine ya da zararların önlenmesine yönelik çalışmalara katlanmakla yükümlüdür. Kiracı bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür. Kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır. Kiracının kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin hakları saklıdır.”
Özetle; kiracının evi göstermemek gibi bir hakkı yoktur. Kiracı yönünden kendi belirlediği saatlerde ve koşullarda satış ve kiralama için evi üçüncü kişilere ve emlakçılara gezdirmek yasal yükümlülüktür.
Kiracı evin görülmesine izin vermezse ev sahibi ne yapabilir?
Bu durumda ev sahibi sulh hukuk mahkemesinden evin muhtemel alıcılara gösterilmesine ilişkin gün ve saat belirlemesini talep edebilir. Hâkimin kararına kiracı uymakla yükümlüdür. Ancak bu yapılırken, kiracıya en uygun zaman seçilmeli, bu bağlamda kiracının çıkarları hakkaniyete uygun olarak göz önünde bulundurulmalıdır. Bu itibarla kiracıya yüklenecek bu yükümlülüğün tarafların yararları ve hakkaniyete uygun olarak saptanması zorunludur. Yargıtay’ın içtihatları da bu yöndedir.
AVUKAT Selim Sarıibrahimoğlu, “YEDAŞ Davası” adıyla bilinen ve bir Türk rulman fabrikasının Avrupa Adalet Divanı’nda açtığı davanın da mimarı. Bu davada, AB’ye üye olmadığımız halde bir Türk firması ilk kez dava açma hakkı elde ederken, Türk sanayicilerinin Gümrük Birliği uygulamalarından zarara uğramaları halinde AB mahkemelerine başvurabilmelerinin yolu açılmıştı. Avukat Sarıibrahimoğlu, benim ve okurlarımın bu konudaki soruları üzerine şu değerlendirmeleri yaptı.
1) Türkiye Gümrük Birliği nedeniyle zarara mı uğradı?
Türkiye ile AB arasındaki Gümrük Birliği anlaşması 1 Ocak 1996’da yürürlüğe girdi. Ülkemiz ile Avrupa Ekonomik Topluluğu (AET) arasında ortaklık yaratan Ankara Anlaşması’nın, Türkiye’nin ekonomik güvenliği açısından en önemli başlangıcı 1973 protokolüdür. Protokolle, Türk sanayisinin gelişimi için 22 yıl boyunca AB’ye sanayi ürünlerinin sıfır gümrükle girmesi kabul edilmişti. Ancak, Türk sanayisinin AB’yi zorlaması üzerine 1976’da sıfır gümrük uygulaması kaldırıldı. Biz 1976’dan Gümrük Birliği’ne girdiğimiz 1996’ya kadar yaklaşık 20 yıl boyunca sıfır gümrükle sanayi ürünlerimizi AB’ye satarak gelişmekten mahrum kaldık. Sanayi odaları, sanayiciler ve Türk halkının zararının 100 milyar Euro’dan fazla olduğu hesaplanıyor. Bu müthiş zararın talep ve tazmin edilmesi gerekiyor.
2) Bu konuda Komisyon ve Türkiye ne yaptı?
Komisyon, Ankara Anlaşması ve 1973 Ek Protokolü konusunda sessiz kaldı. Türkiye, Dışişleri Bakanlığı’nın uyarılarına rağmen itiraz etme, yasal yollara başvurma gibi modern ve yasal yöntemleri kullanmak yerine, 1976 yılında sadece tekstil sektörünü kurtarmak için kendi kendini sınırlayan bir kota uygulaması başlattı.
3) Yunanistan’a aynı uygulama yapıldı mı?
Yunanistan da 1971’de 20 yıl boyunca AB’ye sıfır gümrükleme ile sanayi ürünleri satma imkânı sağlayan protokolü imzaladı. AB ülkeleri, Türkiye’de olduğu gibi Yunanistan’dan gelen mallar açısından da bu yüke dayanamadı ve Yunanistan’a karşı önlemler almaya başladı. Ancak, Yunanistan ulusal bir tepki gösterdi. AB’nin aynı talebine karşı 1973’te