Oya Armutçu

Site aidatlarına yapılan yüzde 200’lük fahiş zamlar tepki çekerken eylemlere de konu oluyor. Aidatların da görüşülüp arttırıldığı ‘Genel Kurul’ların (GK) ocak ayı içinde yapılması gerekiyor. Site gelir giderlerinin ve yeni dönem bütçesinin tartışıldığı GK’lara katılın. Sitenizin yönetiminde ve toplanacak aidat konusunda söz sahibi olun. Fahiş bulduğunuz aidat artışına, karşı oy verin. Bu oyunuzu tutanağa geçirin.

YENİ yılla birlikte birçok site ve apartmanda yeni aidat (gider avansı) miktarları belirleniyor. En büyük şikâyet, aidatlar. Çünkü, İstanbul’daki lüks siteler başta olmak üzere aidatlar kiralarla yarışır hale geldi. Büyük sitelerde yaşayan birçok kişi site yönetimlerinden şikâyetçi. Fahiş aidat istenmesi başta olmak üzere, yapılan zamlardan ve site sakinlerini borç yükü altına sokan bazılarının usulsüz ve lüks olduğunu iddia ettikleri yatırım/demirbaş giderlerinden yakınıyorlar. Site yönetimlerinin hazırladığı bütçeyi kabul etmek, belirlenen fahiş aidatı ödemek zorunda olup olmadıklarını, dava açarak fahiş aidatı iptal ettirip ettiremeyeceklerini soruyorlar. Okurlarımdan gelen bu soruları İstanbul Barosu avukatlarından Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı. Kısacık, bakın hangi değerlendirmeleri yaptı:

ORTAK GİDER AVANSI 

“Öncelikle, aidat kavramını tartışmak gerekir. Kat mülkiyeti hukukunda aidat diye bir kavram yoktur. Toplu yaşam alanlarında ortak alan, yer ve tesislerin bakım ve onarımı, personel ücretleri gibi giderlerin karşılanabilmesi için toplanan aylık ödentinin adı ‘ortak gider avansı’dır. Aidat diye diye, ortak gider avansının adı aidat olarak dilimize yerleşti. Daha iyi anlaşılsın diye biz de aidat diyeceğiz.

MİKTAR NASIL BELİRLENİR  

Aidatlar Genel Kurul’da (GK) kararlaştırılır. O sene yapılacak yatırım ve demirbaş alımı gibi işler GK’da görüşülür. Bütçe oluşturulur. Personel ücretleri, ortak alanların aydınlatma-ısınma, bakım-onarım giderleri, yönetim-muhasebe-danışmanlık giderleri gibi giderler ile geçen dönemde gerçekleşen giderler, güncel koşullar ve olası fiyat artışları gibi etmenler dikkate alınarak 1 senelik genel bütçe (işletme projesi) yapılır. Sonra Yönetim Planı’ndaki (YP) yasal düzenlemeye, YP’de bir düzenleme yoksa KMK’nın 20. Maddesi’ne göre hesap yapılarak her bağımsız bölümün aylık ödeyeceği miktar (aidat) belirlenir.

YÖNETİM Mİ ARTIRIYOR 

Ülkemizde aidat artışlarının yönetim tarafından yapıldığına yönelik yanlış bir algı var. Her ne kadar ödenecek aidatın miktarını da belirleyen işletme projesi, çoğunlukla yönetici/yönetim kurulu tarafından hazırlanıyorsa da esas olarak aidat miktarının ne olacağına Kat Malikleri Kurulu karar verir. GK’ya katılan malikler işletme projesini kabul etmişse, katılmayanlar da kendilerine tebliğ edildiğinde iptal davası açarak mahkemeden işletme projesinin iptaline ilişkin bir karar veya uygulamanın durdurulmasına ilişkin bir tedbir kararı almamışlarsa işletme projesi ile belirlenen yeni dönem aidatının artışı herkes tarafından kabul edilmiş demektir. İşletme projesini Yönetim Kurulu hazırlamışsa ve bunu tebliğ alan malikler 7 gün içerisinde itiraz etmemişlerse, o işletme projesi de kesinleşmiş sayılır.

Site yöneticilerinin kameradan site sakinlerini ve çocuklarını 7/24 izleme yetkisi var mı? Blok girişinde çocuklar oturup cips yedikleri ve etrafı kirlettikleri için suçlu gibi başlarını eğdirerek fotoğraflarını çekebilir mi? Bu fotoğrafları da ekleyip ailelerine uyarı yazısı gönderebilir mi? Ceza hukukçusu Prof. Dr. Devrim Güngör, “Yöneticinin insanları hizaya getirme yetkisi yoktur. Güvenlik kamera kayıtlarını kendi telefonu veya bilgisayarı üzerinden anlık olarak takip etmesi, kişilerin özel hayatının gizliliğini ihlal etmektir ve suçtur” uyarısında bulundu.

SİTE ve apartmanlardaki güvenlik kameraları nedeniyle hayatımız 7/24 kayıt altında. Birçok sitede sesli ve görüntülü kayıt yapan bu güvenlik kameraları tartışma konusu oluyor. Bazı okurlarım site yöneticilerinin, cep telefonları üzerinden güvenlik kameralarını anlık olarak izlediğinden hatta bir sitede çocuklara mobbing uyguladığından yakınıyorlar. “Yöneticinin güvenlik kameralarını anlık takip yetkisi var mı?” diye soruyorlar. Önce Ankara’da bir site  oturan okurum M.Ö.’nün sorusu:

BAŞLARINI EĞDİRİP FOTOĞRAF ÇEKTİ

“Geçen hafta perşembe günü, oğlum ve birkaç komşumuzun çocuğu, hava çok soğuk olduğu için sandalyelerle apartman girişinde oturarak, verdiğimiz yiyecekleri tüketip sohbet ediyorlardı. Yanlarına gelen yönetici A. Hanım, çocuklara suçlularmış gibi müdahale edip ‘Yüzünüzü öne eğin, fotoğrafınızı çekeceğim’ diyerek psikolojik şiddet uygulamıştır. Daha önce de çocukları yönetim odasına çekerek, ‘Hepinizi buradan izliyorum. Ne yaptığınızı görüyorum. Asansörde de kamera var. Hareketlerinize dikkat edin’ diyerek mobbing yapmıştı. O zaman komşularımızla birlikte bu konuda kendisini uyarmış ve hukuki yollara başvuracağımızı iletmiştik. Tüm bu yaşananların ardından yönetimden bize uyarı yazısı geldi. 31 Aralık 2022 tarihli yazıda, ‘Çocukların bir daha girişte sandalye koyup oturarak yiyecek içecek tüketmemeleri için gerekeni yapmamız’ uyarısı yapıldı. Yöneticinin, güvenlik kameralarını anlık izleme, çocuklarımızın ortak alanda cips, yiyecek tüketmelerini yasaklama, bu yüzden müdahale etme, suçlu gibi fotoğraflarını çekme yetkisi var mı? Bu yaptıkları suç değil mi? Biz hukuken nasıl bir yol izleyebiliriz?”

KİMSEYİ HİZAYA GETİRME YETKİSİ YOK

Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Ceza ve Ceza Muhakemesi Hukuku Anabilim Dalı Öğretim Üyesi Prof. Dr. Devrim Güngör’ün M.Ö. ve diğer okurlarımın sorularına ilişkin değerlendirmeleri bakın şöyle: “Apartman veya site yöneticisi olmanın kimseye insanları hizaya getirme yetkisi vermediğini belirtmek gerekir. Yöneticinin görevi kat malikleri genel kurulu tarafından alınan kararları uygulamak ve idari işleri kanuna ve yönetim planına uygun olarak yürütmekten ibarettir.

ÖZEL HAYATIN GİZLİĞİNİ İHLAL SUÇU

Site ve apartmanlarda güvenlik kameraları, site sakinlerinin güvenliğini sağlamak için yaygın şekilde kullanılmaktadır. Söz konusu kameraların bunun dışında bir amaçla kullanılması hukuka uygun sayılamaz. Şöyle ki, yöneticinin veya başka bir kimsenin bir apartman veya sitenin ortak alanlarını görüntüleyen güvenlik kamerası kayıtlarını, kişisel amaçlarla izlemesi durumunda, Türk Ceza Kanunu’nun 134. maddesinde düzenlenen

Ankara’da bir sitede oturan okurum D.D.K.Y telefonla bana ulaştı. Sesi ağlamaklıydı. Üst kat komşusunun yurtdışında olduğunu, tavandaki avizelerden, elektrik prizlerinden su fışkırdığını anlattı. Üst katın yedek anahtarının olmadığını ve komşularına ulaşamadıkları için çilingir yardımı ile içeri girip vanayı kapatıp kapatamayacaklarını sordu.

“EV alma komşu al” atasözünün doğruluğunu kanıtlayan bu tarz küçük ama rahatsız eden sorunlar, komşuluk ilişkilerini de yıpratıyor. Özellikle banyo ve tuvaletlerdeki su tesisatından veya balkondan alt kata su akması sık sık her site ve apartmanda gündeme geliyor. Bu konuyu ceza ve kat mülkiyeti hukuku açısından inceledim. Okurlarımın bu ve benzeri sorularına yanıt aradım.

TCK’DA SUÇ SAYILIR MI?

Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Ceza ve Ceza Muhakemesi Hukuku Anabilim Dalı Öğretim Üyesi Prof. Dr. Devrim Güngör’e göre bir başkasının evine keyfi şekilde girmek hukuka aykırı ve suç. Ancak, su sızıntısı gibi bir tehlike halinde çilingirle kapıyı açtırmak mümkün. Nasıl mı? Bakın şöyle: “Birinin, üst katta oturan komşunun evinden kendi dairesine su sızıntısı olduğunu görmesi halinde, usulüne uygun olarak bunu önlemek için bazı haklara sahip olduğunu belirtmek gerekir. Öncelikle, su sızıntısı nedeniyle alt katta oturan daire sakini zarar görebileceği gibi, bu sızıntının okurun sorusundaki gibi elektrik prizlerine yayılması durumunda, elektrik kaçağı nedeniyle bir yangın tehlikesi de ortaya çıkabilir.

YÖNETİME HABER VERİN

Böyle bir durumda apartman/site yönetimine de haber vermek kaydıyla, çilingirle üst kattaki dairenin kapısının açtırılması, elektrik ve suyun kapatılması halinde, “Mala zarar verme” veya “Konut dokunulmazlığını ihlal” gibi suçlar oluşmaz. Zira 5237 Sayılı TCK’nın bir hukuka uygunluk nedeni olan “İlgilinin rızası”nı düzenleyen 26. maddesinin kıyas yoluyla genişletilmesi ve böyle bir durumda üst katta oturan kişinin rızasının olduğunun varsayılması pekâlâ mümkündür.

PRATİK YOL BULUN

Yürürlükteki TCK, suç ve ceza yaratan normlar dışındaki normlar yönünden kıyas yapılmasına imkân tanımaktadır. Bunun için ortaya çıkan istenmeyen durumu önlemenin başka bir pratik yolunun bulunmaması gerekir. Aksi takdirde keyfi şekilde girilmiş olur, hukuka uygun olmaz.”

Site ve apartmanlardaki asansörlerin her yıl artan tamir, bakım ve yenileme giderleri giriş katta oturanları isyan ettiriyor. Bu kat malikleri, “Asansörü biz hiç kullanmıyoruz. Niye 50. katta oturanlar gibi asansör parası ödüyoruz?” diye soruyorlar. Asansör giderlerinden kurtulmanın formülünü arıyorlar.

KATA göre asansör gideri ödemek mümkün mü? Zemin katta oturup asansör parası ödememenin bir yolu var mı? Yönetim planında, zemin katta oturanla 50. katta oturanın ödeyeceği asansör bedelini farklı düzenlemek mümkün mü? Yönetim planını (YP) bu şekilde siteye özgü düzenlemek de site maliklerinin tümünün sonradan 4/5 oyçoğunluğu ile bunu hakkaniyete uygun adil şekilde değiştirmek de mümkün.

İÇLERİNİ DAHİ BİLMİYORUM

Önce ‘Alper Alper’ rumuzlu okurumuzun sorusu:

“Ben 10’ar katlı 120 dairelik bir sitenin giriş katında oturuyorum. Bloklardaki asansörleri hiç kullanmışlığım yok. Hatta asansörlerin içlerini dahi bilmiyorum. Hal böyle iken genel giderleri (aidatları) eksiksiz, zamanında ödüyorum. Bu aidatlarla genel giderlerden asansörlerin bakım, onarım, yenilenme ve elektrik giderleri dahil ödeniyor. Bu durum 30 yıldır hep böyle. Sitenin YP’si (SYP) herhalde vardır. Size sormak istediklerim şöyle:

1- Hiç görmediğim ve site yönetiminde bile bulunduğunu tahmin etmediğim YP’ye nasıl ulaşabilirim? İlgili tapuya müracaat ederek bir kopyasını edinebilir miyim?

2- YP’yi hakkaniyete uygun olarak değiştirebilir miyiz? Bu konuda aranan oyçoğunluğu, kat maliklerinin 4/5’ünün onayı mı?

3-

Kiracılar, “Ev sahibim kışın ortasında bu evi satar. Ben de kapıda kalırım” diye evi muhtemel alıcı ve emlakçılara göstermek istemiyor. Bu yasal mı? Kiracının böyle bir hakkı var mı? İstanbul Barosu avukatlarından Mustafa Şeref Kısacık’a göre kiracı, evi emlakçı ve muhtemel alıcılara göstermek zorunda.

ENFLASYON yüzünden katlanan kiralar kiracıları da ev sahiplerini de zorluyor. Kiracılar yüksek kira ödemekte güçlük çekerken, ev sahipleri kiracılar konusunda çok daha seçici davranıyorlar. Bir yerine iki kefil istiyorlar. Kefillerin devlet memuru ya da kurumsal firmada çalışıyor olmalarını talep ediyorlar. Ev sahipleri hukuken kefil isteyebilir mi? Kira sözleşmesinde kefillik nasıl düzenlenmeli? Kefilin eşinin rızası gerekiyor mu? Kefillik süresi kaç yıl. Kira parasını ödemezse kefil mi öder? Kiracılar, “Ev sahibim kışın ortasında bu evi satar. Ben de kapıda kalırım” düşüncesi ile evi müşterilere göstermek istemiyor. Bu yasal mı? Kiracının böyle bir hakkı var mı? Kiracı emlakçıya ya da evi satın almak isteyenlere o evi göstermek zorunda mı?  Bu sorularınızı İstanbul Barosu avukatlarından Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı. Avukat Kısacık’a göre kiracılar evi emlakçı ve satın almak isteyen müşterilere yasal olarak göstermek zorunda. Sorularınız ve Kısacık’ın yanıtları bakın şöyle:

YASAL ZORUNLULUK

Kiracı evi almak isteyenlere gezdirmek zorunda mı?

Bu konu Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) “Ayıpların giderilmesine ve kiralananın gösterilmesine katlanma borcu” başlıklı 319. Madde’sinde son derece açık bir şekilde düzenlenmiştir. Bu madde aynen şöyledir: “Kiracı, kiralananın ayıplarının giderilmesine ya da zararların önlenmesine yönelik çalışmalara katlanmakla yükümlüdür. Kiracı bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür. Kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır. Kiracının kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin hakları saklıdır.”

Özetle; kiracının evi göstermemek gibi bir hakkı yoktur. Kiracı yönünden kendi belirlediği saatlerde ve koşullarda satış ve kiralama için evi üçüncü kişilere ve emlakçılara gezdirmek yasal yükümlülüktür.

Kiracı evin görülmesine izin vermezse ev sahibi ne yapabilir?

Bu durumda ev sahibi sulh hukuk mahkemesinden evin muhtemel alıcılara gösterilmesine ilişkin gün ve saat belirlemesini talep edebilir. Hâkimin kararına kiracı uymakla yükümlüdür. Ancak bu yapılırken, kiracıya en uygun zaman seçilmeli, bu bağlamda kiracının çıkarları hakkaniyete uygun olarak göz önünde bulundurulmalıdır. Bu itibarla kiracıya yüklenecek bu yükümlülüğün tarafların yararları ve hakkaniyete uygun olarak saptanması zorunludur. Yargıtay’ın içtihatları da bu yöndedir.

Türklere vizesiz Avrupa mümkün mü? Türkiye’nin Avrupa Birliği’ne (AB) üye olmadan Gümrük Birliği’ne üye olması nedeniyle uğradığı iddia edilen 100 milyar Euro’yu tazminat olarak talep etmesi mümkün mü? Uluslararası düzeyde tanınmış hukukçulardan avukat Selim Sarıibrahimoğlu, Avrupa Komisyonu Başkanı Ursula von der Leyen’e 14 Kasım’da yazı yazarak Türkiye’nin AB’ye üye olmadan ve ülke yardımı almadan imzalanan Gümrük Birliği anlaşması nedeniyle uğradığı zararların Avrupa Adalet Divanı’nda dava açılmasına gerek kalmaksızın “Adil bir çözümle” tazmin edilmesini talep etti.

AVUKAT Selim Sarıibrahimoğlu, “YEDAŞ Davası” adıyla bilinen ve bir Türk rulman fabrikasının Avrupa Adalet Divanı’nda açtığı davanın da mimarı. Bu davada, AB’ye üye olmadığımız halde bir Türk firması ilk kez dava açma hakkı elde ederken, Türk sanayicilerinin Gümrük Birliği uygulamalarından zarara uğramaları halinde AB mahkemelerine başvurabilmelerinin yolu açılmıştı. Avukat Sarıibrahimoğlu, benim ve okurlarımın bu konudaki soruları üzerine şu değerlendirmeleri yaptı.

1) Türkiye Gümrük Birliği nedeniyle zarara mı uğradı?

Türkiye ile AB arasındaki Gümrük Birliği anlaşması 1 Ocak 1996’da yürürlüğe girdi. Ülkemiz ile Avrupa Ekonomik Topluluğu (AET) arasında ortaklık yaratan Ankara Anlaşması’nın, Türkiye’nin ekonomik güvenliği açısından en önemli başlangıcı 1973 protokolüdür. Protokolle, Türk sanayisinin gelişimi için 22 yıl boyunca AB’ye sanayi ürünlerinin sıfır gümrükle girmesi kabul edilmişti. Ancak, Türk sanayisinin AB’yi zorlaması üzerine 1976’da sıfır gümrük uygulaması kaldırıldı. Biz 1976’dan Gümrük Birliği’ne girdiğimiz 1996’ya kadar yaklaşık 20 yıl boyunca sıfır gümrükle sanayi ürünlerimizi AB’ye satarak gelişmekten mahrum kaldık. Sanayi odaları, sanayiciler ve Türk halkının zararının 100 milyar Euro’dan fazla olduğu hesaplanıyor. Bu müthiş zararın talep ve tazmin edilmesi gerekiyor.

2) Bu konuda Komisyon ve Türkiye ne yaptı?

Komisyon, Ankara Anlaşması ve 1973 Ek Protokolü konusunda sessiz kaldı. Türkiye, Dışişleri Bakanlığı’nın uyarılarına rağmen itiraz etme, yasal yollara başvurma gibi modern ve yasal yöntemleri kullanmak yerine, 1976 yılında sadece tekstil sektörünü kurtarmak için kendi kendini sınırlayan bir kota uygulaması başlattı.

3) Yunanistan’a aynı uygulama yapıldı mı?

Yunanistan da 1971’de 20 yıl boyunca AB’ye sıfır gümrükleme ile sanayi ürünleri satma imkânı sağlayan protokolü imzaladı. AB ülkeleri, Türkiye’de olduğu gibi Yunanistan’dan gelen mallar açısından da bu yüke dayanamadı ve Yunanistan’a karşı önlemler almaya başladı. Ancak, Yunanistan ulusal bir tepki gösterdi. AB’nin aynı talebine karşı 1973’te

Hacizli malların satışında açık arttırmayla fiziksel satış dönemi bitiyor. Adalet Bakanlığı’nın Mart 2022’de pilot uygulaması başlatılan hacizli malların elektronik ortamda açık artırmayla satışı yöntemi, 8 Mart 2023’e kadar Türkiye çapında uygulamaya geçirilecek. Yeni modelle artık mezat salonlarında gerçekleştirilen fiziki satış dönemi kapanacak. Bu malların açık arttırma işlemleri tamamen elektronik ortamda yapılacak.

HACİZLİ malların satışından mezat salonlarında açık arttırma dönemi kapanıyor. İnternet üzeriden satış başlıyor. Yeni uygulamada, icra satışlarının elektronik ortamda yapılmasıyla açık artırmalara internete erişim olan her yerden çok daha fazla kişi katılabiliyor. İsteyen herkes açık artırmada kolayca teklif verebiliyor. Mezat salonuna gelme ve teklifleri takip etme gereksinimi  ortadan kalkarken, hacizli mal veya hak rayiç değerinden veya daha üzerinden satılabiliyor. Böylece, alacaklının da borçlunun da menfaati en üst düzeyde korunuyor.

8 MART’TA HAZIR

İcra ve İflas Kanunu Uyarınca Elektronik Ortamda Yapılacak Satışların Usulü Hakkında Yönetmelik 8 Mart 2022’de Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girdi. Bu yönetmelikle, ilan edilen hacizli malların elektronik ortamdan satışı 15 Mart’ta Ankara Batı İcra Dairesi’nde pilot olarak başlatıldı. Adalet Bakanı Bekir Bozdağ’ın onayıyla elektronik ortamda açık artırmayla satış işleminin yapıldığı icra dairelerinin ve illerin sayısı artırıldı. 1 Haziran’dan itibaren Ankara, Bursa ve Kayseri il merkezleri ile bu şehirlerin ilçelerinde ilanı yapılacak satışlar elektronik ortamda gerçekleştirilmeye başlandı. 8 Mart 2023’e kadar Türkiye çapında hacizli malların açık artırmayla e-satışına geçilecek.

Bakanlık istatistiklerine göre, elektronik satış uygulamasına başlanıldığı 15 Mart’tan, 30 Kasım tarihine kadar fiziki olarak, 10 bin 915 taşınmaz satışı, 5 bin 632 taşıt satışı ve bin 359 taşınır satışı yapıldı. Fiziki satışlarda taşınmazların yüzde 20’sinin, taşıtların yüzde 26’sının, taşınırların ise yüzde 9’unun muhammen bedelin üzerinde teklif verilmek suretiyle sonuçlandı. Elektronik satış uygulamasına geçildikten sonra aynı tarihlerde 2 bin 259 taşınmaz satışı, bin 127 taşıt satışı, 333 taşınır satışı elektronik ortamda yapıldı. Bu satışlardan taşınmazların yüzde 73’ü, taşıtların yüzde 58’i, taşınırların ise yüzde 36’sının muhammen bedelin üzerinde teklif verilmek sureti ile gerçekleştirildi.

SATIŞLAR NASIL YAPILACAK

AÇIK arttırmayla satış işlemlerinde, taşınırın açık arttırma şartnamesi, taşınır ya da taşınmazların elektronik satış ortamında açık arttırma ilanı, açık arttırma şartnamesi, gazete ilanı ve artırma sonuç tutanağının kullanımında zorunluluk bulunuyor. Şartnamede, taşınır ya da taşınmazların temel bilgileri yer alacak ve arttırmaya katılacakların muhammen kıymetinin yüzde 10’u oranında nakit teminat veya banka teminat mektubunu tevdi etmeleri gerektiği yazılıyor. Arttırmaya katılabilmek için hacizli malın değerinin yüzde 10’unu karşılayacak tutardaki nakit teminatın en geç arttırma süresinin bitiminden önceki gün saat 23.30’a kadar satışı yapan icra dairesinin banka hesabına Elektronik Satış Portalı üzerinden yatırılması zorunlu. Portalda yapılan açık arttırmada teklif verme süresi 7 gün olarak belirlenirken, elektronik ortamda teklif verebilmek için Adalet Bakanlığı’nca hazırlanan sözleşmenin katılımcılar tarafından kabul edilmesi gerekli. Açık artırmada, teklif verenlerin kişisel bilgileri, artırma süresi içinde bilişim sistemini işleten kamu görevlileri hariç hiç kimse tarafından görülemeyecek.

Ankara’da bir ev sahibi, kira sözleşmesindeki kira artırım maddesine dayanarak kiracılarından yeni dönem kirası dışında son 5 yılın zam farkını talep etti. 200 kiracısına, beş yıllık TÜFE oranında zam farkı ödemeleri için icra işlemi başlattı. Mahkeme örnek bir karara imza atarak ek kira sözleşmesi bulunmadığı gerekçesiyle talebi reddetti. Ankara Barosu avukatı Oğuzhan Muhammet Gündoğmuş’a, milyonlarca kiracıyı ilgilendiren bu kararı ve kiracı okurlarımın benzer sorularını ilettim. Avukat Gündoğmuş, kiracıları, ev sahipleri ile yazılı kira sözleşmesi yapmaları, TÜFE oranında zam maddesine dikkat etmeleri ve kira parasının mutlaka bankaya yatırılması konusunda uyardı.

Konutta kira artışını yüzde 25 ile sınırlayan yasa, 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında yürürlükte. Beş yılı geçmeyen kira sözleşmelerinde, ev sahipleri kiracılarına 1 Temmuz 2023’e kadar yüzde 25’in üzerinde artış yapamayacak. Ancak, 1 Temmuz 2023 sonrası yenilenecek kira sözleşmelerinde kiracı ile ev sahibi arasında farklı bir sözleşme bulunmuyorsa; kanuna göre kira parası TÜFE oranında artırılacak.

200 KİRACISINA İCRA

Eski kiracılarından aldıkları kira parası rayiç kira bedellerinin çok altında kalan ev sahipleri ise daha fazla kira geliri elde etmek için kanundaki boşluklardan yararlanarak ilginç yöntemlere başvuruyorlar. Ankara’da bir sitede ev sahibi, kira sözleşmelerindeki kira artırım maddesini lehine kullanmaya çalışarak kiracılarından yeni dönem kirası dışında son 5 yılın zam farkını talep etti. Davacı ev sahibi, 10 Mayıs’ta 200 kiracısına geçmişe dönük beş yıllık TÜFE oranında zam farkı ödemeleri için icra işlemi başlattı.

MAHKEME REDDETTİ

Ankara 11. İcra Hukuk Mahkemesi, 4 Ekim’de önemli bir örnek karara imza attı. Mahkeme, 2022/543 esas sayılı kararı ile kira artırımının ek kira sözleşmesi şartına bağlı olduğuna dikkat çekti. Davacı ev sahibinin elinde ek kira sözleşmesi bulunmadığı için bu şekilde geçmişe dönük kira farkı talep edilemeyeceğine hükmetti. Kiracı müvekkileri adına açılan davaları kazanan Ankara Barosu avukatı Oğuzhan Muhammet Gündoğmuş’a bu kararı ve okurlarımın benzer sorularını ilettim. Gündoğmuş, kiracıları sözleşmede yer alan TÜFE oranında zam maddesine dikkat etmeleri, kira artırımının ek yazılı sözleşme yapılması şartına bağlanması ve kira parasının mutlaka bankaya yatırılması konusunda uyardı. Avukat Gündoğmuş, şu değerlendirmeleri yaptı:

‘YAZILI SÖZLEŞME YOK’ DİYE