Oya Armutçu

Apartmanlarda, kat malikleri kurulu, sitelerde genel kurul toplantısı yapılmadan yönetici tek başına karar alıp görevli kanalıyla karar defteri gezdirerek imzalatabilir mi? Bu uygulama Kat Mülkiyeti Kanunu’na uygun mu? Bu şekilde alınan kararlar geçerli olur mu? Nereye ve nasıl itiraz edilebilir?Otoparkta yerler numaralandırılmış ve komşunuz büyük arabasını sizin park yerinizle birlikte iki kişilik yere çapraz şekilde park ediyorsa ne yapılabilir? Dava açılabilir mi? Yanıtı, ‘evet.’ Sulh hukuk mahkemesine başvurabilirsiniz. Numaralı kendi park yerinize yapılan müdahalenin önlenmesini isteyebilirsiniz.

PANDEMİ döneminde ertelenen Genel Kurul (GK) ve kat malikleri kurulu toplantıları nedeniyle bazı yöneticilerin kendileri karar alıp görevli kanalıyla karar defteri gezdirerek kat maliklerine imzalattıkları bu uygulamanın Kat Mülkiyeti Kanunu’na (KMK) uygun olup olmadığı soruları geliyor. Okurlarım, bu yöntemle alınan kararların geçerli olup olmadığını, nereye ve nasıl itiraz edilebileceğini öğrenmek istiyorlar.

Bir diğer konu ise site ve apartmanlardaki otoparklar. Otoparkta yerler numaralandırılmış ve komşunuz büyük arabasını sizin park yerinizle birlikte iki kişilik yere çapraz şekilde park ediyorsa ne yapılabilir? Dava açılabilir mi? şeklinde sorular var. Sorularınıza Kat Mülkiyeti Hukuku uzmanı İstanbul Barosu avukatlarından Mustafa Şeref Kısacık yanıt verdi. 

KARAR DEFTERİ DOLAŞTIRILABİLİR Mİ?

1)Okur Ş.B.: Yöneticimiz, kendisi karar alıp defteri de kapıcının eline verip binada kapı kapı gezdirerek imzalatıyor. Binada 5 veya 6 ev sahibi var. Geri kalanlar kiracı. Çok şikâyetçiyim ve mahkemeye vermeyi düşünüyorum. Bu yapılan doğru mu?

Avukat Mustafa Şeref Kısacık: Apartman kat malikleri kurullarının, sitelerde GK’nın nasıl toplanacağı KMK’nın 29 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Ayrıca Yönetim Planı’nda (YP), GK’ların nasıl yapılacağına ilişkin yasaya aykırı olmamak kaydıyla düzenlemeler de bulunur. Gerek yasal düzenlemelere ve gerekse yerleşik Yargıtay içtihatlarına göre yöneticinin kapı kapı karar defteri dolaştırarak imza alması GK yerine geçmez. Kat maliklerinin bizzat ya da vekilleri aracılıyla toplantıya katılıp gündemdeki konuları görüşüp tartışıp gerekli kararları almaları gerekir. Yapılan işlem doğru değildir.

1 AY İÇİNDE DAVA AÇILABİLİR

Yöneticinizi uyarın. KMK’ya uygun şekilde toplantı yapılmasını ve karar alınmasını isteyin. Kapı kapı dolaştırılarak, KMK’ya aykırı bu yöntemle alınan kararların iptali için sulh hukuk mahkemesinde dava açmanız mümkün. Apartmanda yönetimin aldığı karara ilişkin itirazlar ve hâkimin müdahalesi ile ilgili hükümler KMK’nın 32. ve 33. maddelerinde açıklanmıştır. Buna göre, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve herhalde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine dava açabilir. Toplantıya katılanlar ise alınan karara aykırı oy vermiş olmaları kaydıyla karar tarihinden başlayarak bir ay içinde mahkemeye gidebilirler.

Site-apartman otoparkına elektrikli araçlar için şarj istasyonu kurulabilir mi? Bu istasyonun kuruluş maliyetini kim öder? İşletme giderlerini kim, nasıl karşılar? Malikler/kiracılar kendileri için şarj istasyonu kurabilirler mi? Kat Malikleri Kurulu ya da Toplu Yapı Temsilcileri Kurulu’nda, sitedeki tüm maliklerin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile şarj istasyonu kurulmasına karar verilebilir. İster kiracı ister malik olsun, hiç kimseden izin alınmadan şarj istasyonu kurmuşsa veya yetkisiz yöneticinin sözlü ya da yazılı olarak verdiği izinle yapmışsa; maliklerin itirazı üzerine bu tesis kaldırılabilir. Bu tesisi kuran kiracı ya da malik uğradığı olası zararın tazminini yeni site yönetiminden ve maliklerden isteyemez...

Benzin, motorin gibi fosil yakıtların pahalanması ve azalmasının ardından çevreci ve temiz bir yakıt türünü kullanmaları nedeniyle elektrikli arabalara ilgi her geçen gün artıyor.

Tüketiciler, fosil yakıt yerine elektrikle ve tamamen sessiz çalışan bu arabaları, yakıt tasarrufu sağlamaları, daha az sera gazı yayılımı yaptıkları için çevreci olmaları ve performansları nedeniyle tercih ediyor. Ancak, satış fiyatlarının yüksek oluşu ve şarj noktalarının yetersizliği önemli dezavantajlar olarak karşımıza çıkıyor. Bu konunun önümüzdeki süreçte daha çok gündeme geleceği ve düzenleme yapılması gerekeceği de aşikâr.

Eskişehirli okurum S.B.E., elektrikli aracı için apartman otoparkına yönetici ile konuşarak şarj istasyonu kuruyor. Diğer kat maliklerinin itirazı üzerine yeni yönetim şarj istasyonunu söktürmek istiyor. Okurum ne yapabileceğini soruyor. Bu soru ve konuyla ilgili diğer tüm soruları, Kat Mülkiyeti Hukuku uzmanı İstanbul Barosu avukatlarından Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı. Sorularınız ve avukat Kısacık’ın yanıtları şöyle:

YÖNETİCİ, ŞARJ İSTASYONU KURMA İZNİ VEREMEZ

1- Yönetici, şarj istasyonu kurulmasına tek başına karar verip yaptırabilir mi?

Avukat Kısacık: Yöneticinin görevleri, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 35 ve diğer maddelerinde düzenlenmiştir. Yöneticinin kanun ve Yönetim Planı’nda (YP) yazılı görevleri; mevcut ortak alan ve tesislerin bakımının, onarımının, temizliğinin yaptırılması, ana taşınmazın korunması ve bakımı için gerekli tedbirlerin alınması, aidat ödemeyenler hakkında yasal işlem yapılması, Genel Kurul’un (GK) toplantıya çağrılması, defter ve belge tutulması, aidat toplayıp bunun işletme projesi doğrultusunda harcanması gibi yönetimsel işlerdir. Yöneticinin önemli görevlerinden biri de GK’da verilen kararların yerine getirilmesidir. Yöneticiler kanunda, YP’de sayılmayan ve/veya GK’da kendisine görev olarak verilmeyen konularda kendiliğinden bir şey yapamazlar. Dolasıyla şarj istasyonu kurulmasına tek başlarına karar veremezler. Kendileri şarj istasyonu kuramazlar. Malik ya da kiracıların şarj istasyonu kurmalarına da izin veremezler.

GENEL KURUL’DA KARAR ALINABİLİR Mİ?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesine göre aralarında başka türlü anlaşma yoksa malikler personel ücretlerine eşit, diğer giderlere arsa payına göre katılıyorlar. Bu paylaşım şekli her zaman doğru ve adil olmayabiliyor. Okurlarımdan, ’Yasal düzenlemenin dışına çıkarak, farklı bir gider paylaşım modeli belirlenebilir mi?’ soruları geliyor. Yanıtı evet. KMK buna izin veriyor. Örneğin, 40-50 katlı binada, oturulan kata göre asansör parası ödemesi getirilebilir. Sitede oturum başlamadan daha kat irtifakı/kat mülkiyeti kurulurken, Yönetim Planı (YP) siteye özgü hazırlanabilir. YP’de, o siteye ait otopark, asansör, havuz, tenis kortu gibi ortak yer ve tesislerin giderlerinin paylaşımı, malikler ve kiracılar açısından en adil ve doğru bir şekilde belirlenebilir; ‘Az kullanan az, çok kullanan çok öder’. Hatta, bazı hizmetlerden yararlanmayanlar, o konuda hiç ödeme yapmazlar. Böylece, gider paylaşımı ile ilgili gelecekte hiçbir sorun da yaşanmaz.

SİTELERİNDEKİ gider paylaşımlarının adaletsizliğinden ve yüksek aidatlardan şikâyet eden okurlarım, adil paylaşımının nasıl yapılabileceğini soruyorlar. KMK’daki düzenleme dışında bir paylaşım modeli getirilip getirilemeyeceğini öğrenmek istiyorlar. Okurlarımın soruları ve Kat Mülkiyeti Hukuku uzmanı avukat Mustafa Şeref Kısacık’ın yanıtları şöyle:

ASANSÖRÜN İÇİNİ DAHİ GÖRMEDİM

Okur E.Ö.: 10 katlı 2 bloktan oluşan bir sitenin giriş katında oturuyorum. Her blokta ikişer asansör var. Girişte oturduğum için bu asansörlerin içine dahi girmiş değilim. Her dairenin metrekareleri ve arsa payları aynı. Aidatlar arsa payı üzerinden aynı olarak tahsil ediliyor. Asansörlerin bakım onarım ve yenilenmelerine diğer dairelerle eşit olarak katılıyorum. Bu durum benim mantığıma ve hakkaniyete uygun gelmiyor. Binanın çevresine yapılacak boya, badana, mantolama vs gibi giderlere eşit katılım bana daha mantıklı geliyor. KMK’da bu konu ile ilgili muhakkak ayrık hükümler vardır diye düşünüyorum. Beni aydınlatabilir misiniz?

SİTEMİZE ÖZGÜ YP HAZIRLAMALIYIZ

Avukat Mustafa Şeref Kısacık: Bu sorunun birçok boyutu var. Diğer okurlara da yararlı olacak şekilde bütünsel bir bakış açısıyla cevaplayalım. KMK’nın 20. maddesine göre aralarında başka türlü anlaşma yoksa malikler personel ücretlerine eşit, diğer giderlere arsa paylarına göre katılırlar. Bu paylaşım şekli her zaman doğru ve adil olmayabilir. Bu yasal düzenlemelerin dışına çıkarak, farklı bir giderleri paylaşım şekli belirlenebilir mi? Elbette belirlenebilir. Kanundaki düzenleme buna izin veriyor. Kat irtifakı/kat mülkiyeti kurulurken, tapuya verdiğimiz YP’yi sitemize özgü hazırlarsak; gider paylaşım şeklini en başta en adil ve en doğru şekilde belirlersek, bu sorunların hiçbiri söz konusu olmaz. Biz bir siteden konut ya da işyeri alırken YP’ye bakmıyoruz. Yükleniciler de rastgele bir YP’yi internetten indirip veya başka siteninkini kopyalayarak tapuya veriyorlar. O sitenin daha iyi yönetilmesini sağlaması gereken YP’leri, aksine sorunların kaynağı oluyor. O siteye özgü hazırlanmayan YP’ler çoğu site sakinini mağdur ediyor. Yıllarca süren uyuşmazlıklara ve huzursuzluklara neden oluyor.

GİRİŞTEKİ DÜKKÂN MUAF TUTULABİLİR

Okur R.S.

İstanbul başta, Türkiye’nin her yerinde sitelerde oturan ya da siteden yeni daire alacak okurlarımdan fahiş aidat şikâyeti yağıyor. Fahiş aidat ödememek için ne yapabileceklerini soruyorlar. Kat mülkiyeti hukuku uzmanı avukat Mustafa Şeref Kısacık, ihtiyaca uygun ve mutlaka yönetim planı incelenerek daire alınmasını öneriyor: Sitenin bir yerine üç giriş varsa aidatınız yükselir. 70 yaşında ve yaşınız gereği yüzemiyorsanız, hiç girmeyeceğiniz sitenin açık-kapalı havuzuna para verirsiniz...

ÇOK SAYIDA TESİS YÜKSEK AİDAT DEMEK

1) Bir siteye taşınırken, yüksek aidat ödememek için nelere dikkat edilmeli?

AVUKAT Kısacık: Apartman ve sitede yaşamaktan kaynaklanan birçok sorun var. Bunların belki de en önemlisi kiralarla yarışır hale gelen site aidatları. Özellikle de kış aylarında aidatların yüksekliğinden şikâyet artar. Bu nedenle bir siteden daire alırken, aidatın artmasına neden olan unsurları en baştan dikkate almalıyız. Bir sitenin tek giriş çıkışı mı var inceleyin. Çünkü bir sitede, bir yerine üç giriş-çıkış varsa, güvenlik ve personel sayısı artacağı için aidatı da daha fazla olacaktır. Açık-kapalı havuz, hamam, sauna, yapay gölet, şelale gibi tesisler varsa bunların işletme, bakım, onarım, personel giderleri aidatı artıracağından yüksek aidat ödeyeceğinizi en baştan kabul edeceksiniz. Aynı şekilde binanızın yalıtımı yoksa, kapı-pencerelerden soğuk hava giriyorsa ısınma gideriniz artacaktır. Kışın 3-4 ay evinizde oturmuyor veya başka yerdeki evinizde veya çocuğunuzun yanında kalıyorsanız satın alacağınız dairenin ferdi sistemle ısınan bir binada olmasına dikkat etmelisiniz. Merkezi sistemle ısınan bir binada kışın 3-4 ay oturmasanız da ısınma giderlerine katılmak zorundasınız. Çok sayıda tesisi, personeli olan merkezi sistemle ısınan, yalıtımı yeterli olmayan bir siteden daire alıyorsanız, ülkedeki tüm fiyat artışlarının sizi fazlasıyla etkileyeceğini, bağımsız bölüm sayısı sizin siteye yakın olanlar da dahil olmak üzere diğer sitelere göre çok daha yüksek aidat ödemek zorunda kalacağınızı baştan kabulleneceksiniz. O halde bir siteden daire alırken, mevcut ve olası aidat miktarlarını dikkate alacaksınız. İhtiyacınıza göre ev alırsanız, kullanmadığınız hizmetler için para ödemekten kurtulursunuz.

2) Sitedeki arsa sahiplerine, yükleniciye ait boş dairelerinin aidatlarını kim karşılar?

Sitenizde yüklenici ve arsa sahipleri kendilerine ait henüz satamadıkları boş dairelerin aidatlarını yasalara aykırı olsa da ödememeleri durumda sorun çıkar ve gider artar. Ortak yaşam kültürüne sahip olamayan, aidatını düzenli ödemeyen kişilerle, ortak tesisleri kırıp döken kişilerin çoğunlukta olduğu bir sitedeyseniz bunların da aidatı artıracak hususlar olduğunu da öngörmeniz gerekir. Binlerce kişinin yaşadığı bir sitedeyseniz YP de bu siteye özgü yapılmadıysa, site sınırlarının içinde kamuya terk edilmiş alanlar bulunuyorsa ve belediye, sitenizden bu nedenle ecrimisil adı altında para istiyorsa; bunun da aidatı artıracağını baştan kabulleneceksiniz. Giriş kattan daire aldıysanız kullanmadığınız asansör giderinden sorumlu olduğunuzu bileceksiniz. Kira miktarı gibi aidat ödemek istemiyorsanız, aidatımız çok fahiş diye şikâyet etmek istemiyorsanız, bir siteden daire alırken tüm bu hususlara dikkat edeceksiniz.

YÖNETİM PLANINI MUTLAKA İNCELEYİN

3) Aidat paylaşımında ‘Yönetim Planı’ önemli mi?

Yöneticiniz, “Her şeye zam geldi” diye aidata zam yapabilir mi? Ek aidat toplayabilir mi? Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre “Evet”. Aidat elden mi ödenmeli? Bankaya mı yatırılmalı? En doğrusu aidatı bankaya yatırmak, elden ödediyseniz makbuz almak. Sitenin geçmiş dönemden kalan borçları nasıl tahsil edilir? Dairenin yeni sahibi, yeni kiracısı geçen yılın borçlarından sorumlu mu? Sorularınızı İstanbul Barosu avukatı Kat Mülkiyeti Hukuku uzmanı avukat Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı.

Okurlarım, doğalgaz, elektrik, asgari ücrete yapılan zamların ardından site ve apartmanlardaki yüksek aidat artışlarından, geçmiş dönem borçlarının aidatlara yansıtılmasından ve ek aidat istenmesinden şikâyetçi.

Birçok okurum, 2022 yılı için önceden belirlenen aidata ikinci kez zam yapıldığından yakınıyor. Aidatla ilgili tüm bu sorularınızı İstanbul Barosu avukatı Kat Mülkiyeti Hukuku uzmanı avukat Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı. Sorularınız ve Avukat Kısacık’ın yanıtları şöyle:

YÖNETİM SENESİ GELMEDEN ZAM YAPABİLİR Mİ?

 Okur A.K.: Dört senedir oturduğum sitede her yıl martta zamlı aidat ödüyorduk. Bu sene site yönetimi şubatta zam kararı almış. Ocak ayının farkını şubatta ödememizi istiyor. Yönetimin, senesi gelmeden zam yapma hakkı var mıdır?

Avukat Kısacık: Aidat adı altında her ay siteye ödediğiniz aylık miktar aslında avanstır. Yıl içinde beklenen gelir toplanamayabilir. Dolasıyla toplanan aidatlar yetmeyebilir. Asgari ücret, SGK vergileri artabilir. Ortak alan yer ve tesislerin elektrik, su, bakım onarım maliyetleri aşırı artabilir. Ülkemizde bugünlerde yaşanan aşırı fiyat artışları buna örnektir. Genel kurulunu (GK) kasımda yapan ve o günkü ekonomik koşullara göre bütçe oluşturan bir site şimdi yeterli gelmeyeceği için topladığı aidatlara zorunlu zam yapacaktır. Toplanan aylık aidat gelirleri giderlere yetmiyorsa; örneğin personel maaşı ödeniyorsa, yönetici cebinden mi ödeyecek? Zorunlu olarak aidata zam yapılacaktır.

Önemli olan toplanan paraların doğru yere harcanıp harcanmadığıdır. Doğru yere harcanmasını sağlamak için bu işi iyi yapacak kişileri yönetici seçmek ve yöneticileri denetleyecek işin ehli kişileri de denetçi seçmek gerekir. Bunun yolu da sitenin Kat Malikleri Kurulu toplantısına katılmaktan geçer. Malikler olarak GK’lara katılmazsak, iyi yönetici ve denetçi seçmezsek, asıl sorumlu biz oluruz.

BLOK BLOK ÖRGÜTLENİN

Yargıtay Başkanı Mehmet Akarca’ya, “İstinaf mahkemeleri kaldırılmalı mı?” diye sordum. Akarca’ya göre istinaf kaldırılmamalı. Sorun kaliteli hâkim, savcı yetiştirmekte. 23 bine ulaşan hâkim, savcıdan 14 bininin kıdemi 5 yılın altında. Akarca, “En büyük sorun bu. Kaliteli hâkim, savcı, avukat yetiştiremediğiniz müddetçe yasalarda hangi değişikliği yaparsanız yapın, hangi konuda reform yaparsanız yapın istediğimiz verimi elde edemiyoruz” dedi.

İLK derece mahkemeleri ile Yargıtay ve Danıştay arasında görev yapan ara-üst derece mahkemeleri olan Bölge Adliye Mahkemeleri (BAM) diğer adıyla İstinaf Mahkemeleri kuruldukları günden bu yana tartışılıyor.

İstinafa ilişkin 5235 sayılı yasa 26 Eylül 2004’te çıkarıldı. Devreye girmesi önce Haziran 2005’e bırakıldı. Sonrasında 12 yıl boyunca ertelendi. Darbe girişimi sonrası 20 Temmuz 2016’da istinaf faaliyete geçirildi.

Birçok okurumdan istinafın yargılamalarını uzattığı, kararların farklı yerlerde farklı olduğu, hak kaybına uğradıkları şikâyetleri geliyor. Tüm bu şikâyetleri 2021 yılı değerlendirme toplantısı sonrası Yargıtay Başkanı Mehmet Akarca’ya ilettim. “Sizce istinaf kaldırılmalı mı?” diye sordum. Akarca’nın istinafla ilgili değerlendirmeleri ve önerileri bakın şöyle:

ŞANSSIZ DÖNEME DENK GELDİ

“20 Temmuz 2016’da istinaf faaliyete geçirildi. Şanssız bir döneme denk geldi. Dünyanın hiçbir yerinde 30 yaşından önce kimseyi hâkim yapmıyorlar. Bizde 22-23 yaşında hâkim olunabiliyor. Fetullahçı Terör Örgütü, Türk yargısına büyük zarar verdi. Yargıda FETÖ’den büyük ihraçlar yaşandı. Şu anda görevdeki 23 bin hâkim-savcıdan 14 bininin kıdemi 5 yıldan az. Yapılan reformlardan beklenen sonuç henüz alınamadı.

TECRÜBELİ HÂKİMLER GEREKLİ 

İstinaf,dünyanın her yerinde olan bir kurum. İstinaf modeli gerekiyor ama bunun için süreye ihtiyaç var. Tecrübeli hâkimlere ihtiyaç var. Yargıtay kıdemine ulaşmış arkadaşlarımızın görev yapması ve içtihatlarla uyumlu çalışmaları halinde verim elde edebileceğimizi umuyoruz. Her ülkenin kendine göre geliştirdiği sistemler var. Bunlar tartışılabilir.

Avukat Olcay Göçüm: “Beş yıl geçmeden ve beş yıllık süre geçtikten sonra tarafların anlaşamaması halinde mahkeme kararı olmadan TÜFE üzerinde seyyanen zam istenemez. Kiralayan, akit yılını takip eden dört yıl boyunca TÜFE artış oranı üzerine yörede emsal kira paralarının birkaç kat artığını ileri sürüp fahiş miktarda aylık kira parası talep edemez.”

KİRA artışının TÜFE artış oranına endekslenmesi nedeniyle ev sahibi ve kiracılar da 3 Ocak Pazartesi günü Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) açıklayacağı enflasyon rakamını merakla bekliyor. Bu rakam 1 Ocak tarihinden itibaren 2022 Ocak ayı için yıllık kira artışını da belirleyecek.

Ev sahibi okurlarım salgın yüzünden konut değerindeki artış ve çevredeki kiraların yükselmesi nedeniyle eski kiracılarından TÜFE oranında artışa ek, seyyanen zam isteyip isteyemeyeceklerini öğrenmek istiyorlar. Kira ile ilgili tüm merak ettiklerinizi bu hafta kira ve kat mülkiyeti hukuku uzmanı avukat Olcay Göçüm yanıtladı.

1  OCAK’TA KİRA ARTIŞI NASIL BELİRLENECEK?

 Kira artışı 1 Ocak’ta nasıl belirlenecek. Ne kadar olacak?

Avukat Göçüm: 1 Ocak 2019 tarih ve 30659 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan “Vergi Kanunları ile Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun”la, kira sözleşmelerinde yapılacak artış oranı 5 yıl süreyle (akit yılını takip eden dört yıl süreyle) TÜFE artış oranı ile sınırlandırılmıştır. Düzenleme ile Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 344. maddesi değiştirilmiştir. Taşınmaz kira sözleşmelerinde, kira artış oranlarının en fazla bir önceki yıl 12 ay TÜFE ortalaması miktarında olması öngörülmüştür. Bununla birlikte, ilgili sözleşmede, taraflarca daha düşük oranda bir artış yapılması öngörülmüş ise, kira artışı belirlenen oran üzerinden yapılacaktır. Yani taraflar TÜFE artış oranının üzerinde artış oranı belirleyemez ancak TÜFE artış oranının altında artış oranı kararlaştırabilir. Bu düzenleme ile kira zammı enflasyon rakamına (TÜFE) endekslenmiştir.

Kira sözleşmesinde kira parasının artırılmasına ilişkin (TÜFE) artış şartı var ise 2022/Ocak ayında yapılacak artış, 2021/Aralık ayında yayınlanacak 12 aylık TÜFE artış ortalaması esas alınarak artış yapılması gerekecektir. Ancak, yine yasa gereği kira akdi başlangıcından itibaren 5 beş yıllık süre geçmiş ise artık TÜFE artış oranı ile bağlı kalınmaksızın çevrede oluşan rayiç kira bedeline göre sulh hukuk mahkemesinde kira parasının tespiti davası açılabilir.

SEYYANEN ZAM İSTENEBİLİR Mİ?

Kooperatifler Kanunu’na göre 31 Aralık itibarıyla kooperatiflerde hesaplar kapatılır. 1 Ocak–30 Haziran arasında kooperatif olağan genel kurulları yapılır. Peki yılda bir kez mi genel kurul yapılır? Üyeler “Genel kurul toplansın” diye mahkemeye başvurabilir mi? Genel kurullarda alınan kararların iptali için ne yapmak gerekir? Her şeyden önce kararın iptalini istemek için üye sıfatıyla o toplantıya katılmanız şart. GK’da, karşı çıktığınız karara karşı oy verin, muhalefet şerhi koyun ve şerhinizi tutanağa geçirin. Tutanağın bir örneğini alın. Çıktı verilmezse fotoğrafını çekin. Yoksa karşı çıktığınız o kararın iptali için dava açamazsınız.

Bu hafta sizlerden gelen kooperatiflerin yönetimi, genel kurulların (GK) ne zaman, nasıl yapılacağı, kanuna, ana sözleşmeye ve kooperatifin menfaatine aykırı GK kararlarının iptali için nereye ve nasıl dava açılabileceğine ilişkin çok sayıda soruyu İstanbul Barosu avukatlarından Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı. Sorular ve avukat Kısacık’ın ayrıntılı yanıtları şöyle:

1) Kooperatifler, olağan genel kurullarını ne zaman yaparlar?

Kooperatifler Kanunu’nun (KK) 42. maddesine göre genel kurullar bütün ortakları temsil eden en yetkili organdır. KK’nın 45. maddesine göre, kooperatifler her takvim yılı sonundan itibaren 6 ay içerisinde olağan genel kurullarını yaparlar. Hesaplar 31 Aralık itibarıyla kapatılır. 1 Ocak–30 Haziran arasında kooperatiflerin GK’ları yapılır. Önümüzdeki aylar kooperatifin GK’larını yapacakları aylar olarak karşımıza çıkmaktadır.

2) Yılda birden fazla GK yapılabilir mi?

Yapılabilir. Dört ortaktan az olmamak üzere kooperatif ortaklarının en az onda birinin örneğin 100 ortaklı bir kooperatifte en az 10 kooperatif ortağının talebi üzerine kooperatif yönetim kurulları (YK) GK’yı toplamak zorundadırlar. YK bu talebi dikkate almaz ve GK’yı toplamazsa üyeler sırasıyla ‘Denetçi’lere, kooperatifin üye olduğu ‘Üst Birliğe’ ve ilgili ‘Bakanlık’a başvurarak olağanüstü GK’nın toplantıya çağrılmasını bu kişi ve kurumlardan isteyebilir.

KOOPERATİF ÜYESİ, MAHKEMEDEN ‘GK TOPLANSIN’ DİYE KARAR ALABİLİR Mİ?

3) Bu başvurulardan sonuç alınamazsa ne yapılabilir?