Sitelerde ‘geçici yönetim’ derdi

İstanbul, Ankara, İzmir başta büyük kentlerdeki devasa sitelerde 2017’de yasal değişiklikle inşaatı yapan şirketlere tanınan yetki ile kurulan “geçici yönetim” sıkıntısı yaşanıyor. Önce bu sorunu özetleyen Ankaralı iki okurumuzun örnek sorusu:

Okur D.H.H.: Sitemizde ‘geçici yönetim’ var. İstedikleri aidatlar fahiş. Yönetim, görev süresi bittiği halde Genel Kurul’u toplamıyor. “Genel Kurul’da oy veremesinler” ve “Yönetim değişmesin” diye, borçlarını ödediği halde maliklere tapularını vermiyorlar. Onların adına kendileri oy kullanıyorlar. Sitemizin başına dert olan bu ‘geçici yönetim’den nasıl kurtulacağız?

Okur P.E.: Sitedeki ‘geçici yönetim’, yeniden seçimi kazanıp yönetimde kalmak için, günü geldiği halde GK’yı toplantıya çağırmadı. Toplantıya vekaleten katılacakların vekaletlerini noterden vermeleri gerektiğini ileri sürerek, binbir güçlük çıkardı. Buna rağmen Genel Kurul’u yaptık. Önce blok temsilcisi seçilip ardından Toplu Yapı Temsilciler Kurulu’nda yapılan seçimle Yeni Yönetim ve Denetim Kurulu’na kendi istediğimiz kişileri seçtik. Eski yönetim buna rağmen “Yasal yönetici biziz” diyor ve yönetimi devretmeye yanaşmıyor. Ellerindeki defter-belge ve banka hesaplarını vermediler. Sitemizde yönetimsel bir kaos ve çift başlılık oluştu. Bu durumdan nasıl kurtulabiliriz?

KABA GÜCE BİLE BAŞVURUYORLAR

Bu sorundan nasıl kurtulacağınızı avukat Mustafa Şeref Kısacık’a sordum. Yanıtları özetle şöyle:

“Sosyal tesisi, çalışan personel sayısı, bütçesi çok olan sitelerde bu sorunlar daha çok yaşanmakta, geçici yönetimler veya yönetime bir şekilde seçilenler yönetim erkini/koltuğu bırakmamak için her şeyi yapmakta, hatta bazen kaba güce bile başvurmaktadırlar. Kat Mülkiyeti Kanunu’muz (KMK) 2 Temmuz 1965 tarihli Resmi Gazete’de yayınlanarak yürürlüğe girmiştir. KMK çıktığında, az katlı çoğu 8-10 dairelik apartmanlar söz konusu idi. Zamanla 3-4 bloklu siteler yapıldı. Sonrasında içinde işyerleri de olan birden çok parselde kurulu devasa siteler yapıldı. Birden çok parselde kurulu sitelerde KMK hükümleri uygulanamıyordu. KMK’nın uygulandığı tek parselde kurulu sitelerde de mevcut KMK hükümleri yetersiz kalıyordu. Yasa koyucu, bu nedenlerle 14 Kasım 2007’de 5711 sayılı kanunla KMK 66. maddeye devamı maddeler ile toplu yapılara ilişkin özel hükümleri ekledi. Diğer maddelerde de bazı değişiklikler yaptı. Bu düzenleme sırasında KMK 73. madde ile ‘geçici yönetim’ düzenlemesi getirilerek, inşaatı yapan şirketlere geçici yönetim yetkisi verildi.

KÖTÜYE KULLANILIYOR

Büyük sitelerde bazen inşaatlar aynı zamanda tamamlanmıyor, bütün daireler/işyerleri aynı anda satılmıyor, herkes aynı anda yaşamaya başlamıyor. Bu arada yönetim boşluğu olmasın diye, yapımcı şirketlere GK’yı toplamadan, seçim yapmadan siteyi yönetme yetkisi verildi. KMK’nın 73. maddesiyle yüklenicilere verilen bu geçici yönetim yetkisi uyarınca, geçici Yönetim Kurulu olarak atanan yöneticiler sadece yöneticilik yetkilerini kullanmıyorlar. Genel Kurul yetkilerini de kullanıyorlar. Denetçi diye bir organ hiç yok. Bir başka ifadeyle; Genel Kurul da yönetici de denetçi de kendileri. Tapu sahibi maliklerin seçme hakkı yok, seçilme hakkı yok, denetleme hakkı yok. İyi niyetle getirilen geçici yönetim yetkisini kötüye kullanan geçici yöneticiler, bir an önce Genel Kurul’u toplamaları gerekirken bunu yapmıyorlar. 

EN ÇOK NE KADAR GÖREV YAPABİLİR

İlk yapı ruhsatını aldığı tarihten itibaren en fazla 10 yıl görev yapabilir. Ancak, toplu yapı tümüyle tamamlandıktan sonra 10 yıllık süre dolmasa bile, en çok 1 yıl daha yönetebilirler. Bunu bir örnekle açıklayalım. İlk yapı ruhsatı 13 Haziran 2012’de alındı ise en fazla 13 Haziran 2022’ye kadar siteyi yönetebilir. Ancak, inşaat tamamlandı ve yapı kullanım belgesi iskan belgesi de diyelim ki 13 Mayıs 2017’de alındı ise benim 10 senelik sürem var diyemez. 13 Mayıs 2017’den itibaren en fazla 1 yıl daha yani 13 Haziran 2017’ye kadar siteyi yönetebilir.

GENEL KURUL’U TOPLAMIYORSA NE YAPILABİLİR

Bu belirtilen sürelerin beklenmesi zorunlu değildir. Sitede yaşam başlayıp malikler örgütlenip “Biz artık sitemizi kendimiz yönetmek istiyoruz” dediklerinde GK’nın derhal toplanıp Yönetim Kurulu (YK) ve Denetim Kurulu’nun (DK) seçilmesi, yönetimin maliklere geçmesi gerekir.‘Geçici yönetim’ Genel Kurul’u toplamıyor, yönetimi devretmiyorsa maliklerin mahkemeye başvurarak, Genel Kurul’u toplamak üzere mahkemece siteye yönetici atanması veya Genel Kurul’u toplama yetkisinin kendilerine verilmesini istemeleri gerekir.

GEÇİCİ YÖNETİMİ DEĞİŞTİRİRKEN DİKKAT

Bu konuda iki görüş var. ‘geçici yönetim’ yetkisi YP ile verildiği için YP’yi değiştirecek sayıyla, yani 4/5 kat malikinin talebiyle GK toplanabilir ve yine ancak bu 4/5 oyla yönetim değiştirebilir. İkinci görüşe göre ise; KMK’nın 29. maddesine göre 1/3 kat malikinin talebiyle geçici yönetimin görevden uzaklaştırılması, yeni YK ve DK’nin seçilmesi gündemiyle olağanüstü GK toplanabilir. Malikler sayı ve arsa payı çoğunluğu ile yönetim değiştirilebilir.

BOŞ DAİRELER İÇİN FAZLA OY KULLANIYORLAR

SİZ Genel Kurul’a katılanların gerçekten malik veya vekalet verdikleri vekilleri olup olmadıklarını, vekaletlerdeki imzaların gerçek maliklere ait olup olmadığını dahi bilmiyorsunuz. Genel Kurul’da başkanlık divanına da kendi önerdikleri kişileri seçtirince, GK tümüyle onların kontrolünde yapılıyor. Eşit koşullarda yarışamıyorsunuz. Yasalarda böyle bir düzenleme olmadığı halde, vekaletlerin noterden olması gerektiğini söyleyenler bile oluyor. Yönetici ve denetçi seçiminde kaç bağımsız bölümü olursa olsun 1 oy hakkı olduğu halde halen satmadığı veya sattığı halde hak sahibine tapuyu vermediği için 50 bağımsız bölümü varsa 50 oy kullanıyorlar. Diğer malikler de yasayı bilmedikleri için bunu olağan sanıyorlar. Veya malikler GK divan üyelerini ikna edemiyorlar. Kaç bağımsız bölümü olursa olsun, tek bir oy kullanmasını sağlayamıyorlar. Büyük bir haksızlık yapılıyor.

TAPU BİLE VERMİYORLAR

DAİRELERİ teslim ettikleri halde değişik bahanelerle tapuyu vermeyi geciktirerek, tapuda malik kendileri gözüktüğü için sizin oy hakkınızı da gasp etmekte, kendileri oy kullanmaktadırlar. Maliklerin çoğu sitede oturmuyorsa il dışında veya yurtdışında ise sizin o maliklere ulaşıp vekalet almanız çok zor. Maliklerin kimler olduğunu dahi bilmiyorsunuz, iletişim bilgilerine ulaşamıyorsunuz. Yapımcı şirket onları tanıdığı için vekalet topluyor, böylece oy sayısını artırıyor. Aynı şekilde, sitede oturanlardan o gün toplantıya gelemeyecek olanlardan da vekalet alıyorlar. Hatta, yöneticilik görevini suistimal ederek, site müdürü ve/veya çalışanları kapı kapı dolaştırarak, malikleri ikna ederek vekalet alıyorlar. Böylece sayısal üstünlük sağlıyorlar. Site çalışanlarını vekil sıfatıyla Genel Kurul salonuna alarak, hazirun listesini– vekaletleri kendi görevlendirdikleri kişiler dışındaki kimselere göstermeyerek de salonda fiziki ve psikolojik üstünlük kazanıyorlar.

NE YAPMAK GEREKİR

KOOPERATİFLER Kanunu’nda yakın zamanda yapılan değişikliklerle, kooperatif ortakları artık diğer ortakların kimler olduğunu öğrenebiliyorlar. Ortaklar listesini ilgili bakanlıktaki kayıtlardan alabiliyorlar. Böyle bir imkân sitelerde malikler için de getirilebilir. Aday olacak kişiler Tapu Dairesi’ne başvurarak sitelerindeki maliklerin kimler olduğunu öğrenebilmeli, listeyi alabilmeliler. Ayrıca kooperatiflerde yıllardır uygulandığı üzere Genel Kurullara (GK) bakanlık temsilcisi/temsilcileri görevlendirilebilir. Bakanlık temsilcisi/temsilcileri tapudaki son malikler listesini alarak GK’ya gelir, site yönetiminin hazırladığı hazirun listesinin tapudaki gerçek maliklerle birebir aynı olup olmadığını ve vekaletleri kontrol edebilir. Gerek Genel Kurul öncesi, gerek GK sırasında GK’nın sağlıklı geçmesi için gerekli önlemlerin alınmasına nezaret edebilir. GK tutanağının muhalefet şerhlerini de içerir şekilde doğru tutulmasını sağlayabilir. Böylece yeni yönetimi kabullenemeyen, yönetimi devretmek istemeyen, elindeki evrakları ve defterleri yeni yönetime teslim etmeyenlerin yarattığı sorunlar da sona erer. Kamu görevlilerinin huzurunda düzenlenen GK tutanağı idari makamlarda da yargı organlarında da geçerli kabul edilir. Şeffaf ve adil şekilde düzenlenen bu kurulda ‘geçici yönetim’ değiştirilebilir. Bunun için de kötü niyetli kişilerin karşısında malik ve kiracıların mağdur olmalarını engelleyecek yasal düzenlemelerin bir an önce yapılması şarttır. Parlamentoyu göreve çağırıyoruz. Tüm okurlarımızın Ramazan Bayramı kutlu olsun...