×
Önce okurumun o sorusu:“3 katlı ve 16 daireli bir apartmanda 2 tane dairemiz var. Bu yıl asansör bakımı yaptırılması ve değişmesi gerekiyormuş. Yönetici fiyat almış, 55 bin lira. Fakat başka 2 firmadan biz kendimiz de fiyat aldık. Neredeyse yarısı kadar, 20 bin ile 25 bin lira arası. Aradaki fark çok fazla. Ama yönetici ısrarla 55 bin lira fiyat veren firma yapacak diyor. Diğer 14 kişiyi razı etmiş. Bize de ‘Parayı mahkeme yoluyla alırım. Daha fazla ödemek zorunda kalırsınız’ dedi. Biz onarıma karşı değiliz ama 20 bin liralık bir işe yönetici ve diğer kişiler kabul etti diye 55 bin lira ödemeye razı olmamız mı gerekiyor? Hukuken ne yapabiliriz?”
YÖNETİCİNİN GÖREVİ
Apartmanlarda bazen yüksek rakamlara ulaşan tamirat ve tadilat bedelleri konusunda tartışma ve sıkıntı yaşanıyor. Bu yönde okurumun sorusu gibi çok sayıda soru ve telefon geldi. Asansör bakım ve değişimi başta, apartmanlardaki bakım ve onarım işlerinin nasıl yapılması gerektiğini ve okurumun sorusunu avukat Cemalettin Gürler’e ilettim. Toplu yaşam alanları hukuku uzmanı olan Gürler, şu yanıtı verdi:
“Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) madde 35/1-d ve l’ye göre, ana gayrimenkulün genel yönetim işleriyle onarım gibi bakım işleri ve asansör işletmesi için yönetim planında gösterilen zamanda, planda böyle bir zaman gösterilmemiş ise her takvim yılının ilk ayı içinde kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve asansörlerin güvenli bir şekilde işletilmesinin sağlanması amacıyla aylık bakımları ile yıllık kontrollerinin ilgili teknik düzenlemelere uygun şekilde yaptırılması ve bu işlemlere ilişkin ücretlerin ödenmesi yöneticinin görevlerindendir.”
DEĞİŞİKLİK İÇİN KARAR ŞARTI
“Apartmanda yapılan değişikliklerin, kat malikleri kurulu toplantısında tartışılması, oylanarak karara bağlanması gereklidir. KMK madde 29’a göre kat malikleri kurulu; yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az onbeş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartıyla, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir.”
İMZALAMAYIN, DAVA AÇIN
Geçen haftaki yazımda yer verdiğim apartman yöneticisinin sorumluluğu ve denetimi konusunda çok sayıda soru geldi. Bu konuyu bu hafta biraz daha açmak istiyorum. Kat Mülkiyeti Hukuku uzmanı avukat Cemalettin Gürler, özetlediğim sorularınızı bakın nasıl yanıtladı...
Yöneticinin tutmak zorunda olduğu defter hangisi?
Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) 32. maddesi, kat malikleri kurulunun kararları ve bu kararların yazılacağı defterin ne olduğu, bu defterin ne şekilde tutulacağı ve defterin ileride çıkan anlaşmazlıklarda çözüm aracı olarak kullanılabileceğine ilişkindir. Adı geçen bu defter, karar defteridir. Yöneticinin tutmak zorunda olduğu defterler, KMK’nın 32. ve 41. maddelerinde belirtilmiştir. Yönetici, 1’den başlayıp sırayla giden sayfa numaraları taşıyan, her sayfası noter mührü ile tasdikli olan bir karar defteri ve denetim defteri tutmakla yükümlüdür. Karar defterinde, binada yapılan toplantılar ve bu toplantılarda alınan kararlar yer alır. Aynı zamanda bir karar almak için yapılan oylamalarda da kararın son durumu ve oylamanın sonucu mutlaka deftere işlenmelidir.
İşletme defteri tutmak zorunlu mu?
KMK’da olmayan, uygulamada geliştirilmiş olan gelir-gider (işletme) defterinin tutulması zorunlu olmayıp, tutulması halinde kaydedilen işlemlere yönelik fatura vb evrakların da muhafaza edilerek defterle birlikte bulundurulması gereklidir. Ayrı olarak gelir-gider defteri tutmak isteyen yöneticiler, karar defterine yapılan giderleri de yazmalı, defterin yanı sıra gelir ve giderlere ilişkin evrakları da dosya halinde bulundurmalıdırlar. Bu defterlerin, her yıl sonunda yönetici tarafından, noterden kapanış tasdiki alınması suretiyle kapatılması gereklidir.
Apartman yönetimini kim ve nasıl denetler?
KMK madde 41’e göre “Kat malikleri kurulu denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir; bu halde denetçi veya denetim kurulu yönetim planında yazılı zamanlarda, eğer zaman yazılmamışsa, her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna verecekleri bir raporla denetimin sonucunu ve ana gayrimenkulün yönetim tarzı hakkındaki düşüncelerini bildirir; bu rapor çoğaltılarak birer örneği taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir”. Kat malikleri, yöneticinin ve site yönetiminin denetimini bizzat yapabilecekleri gibi, seçecekleri bir denetçi veya denetim kurulu vasıtasıyla da yapabilir.
Apartman ve sitelerde yüksek meblağlara ulaşan aidatların nereye nasıl harcandığı ve denetimi artık sorun haline geldi. Okurlarım, apartman ve site yönetimlerini denetleyememekten şikâyetçi. Önce bu konudaki soruları özetleyen birkaçı:
M.U.: Ümraniye’de beş bloktan oluşan 200 daireli bir sitede oturuyorum. Daire başına 120 TL aidat toplanıyor. Yönetimin yaptığı harcamaları kontrol edebilecek resmi bir kurum var mı?
MAKBUZ VERMEK ZORUNLU DEĞİL Mİ?
E.E.: Kiracıyım, 550 lira gibi yüksek bir aidat toplanıp tümü harcanmıyor. ‘Avans’ adı altında yönetimde birikiyor. Aidatın meblağına itiraz etmiyorum. İtiraz ettiğim aidat karşılığı herhangi bir detay içeren makbuz verilmiyor. Makbuz verilmek zorunda değil mi? Aidatın ne kadarı içerde kalıyor? Ne kadarı ev sahibine ait? Ne kadarı elektrik su vb masraf, anlamak mümkün değil. Defalarca uyardım. “Sene sonunda apartman ortak toplantısında” denilerek geçiştiriliyor.
E.K.: Ben mevcut bir evi, kirada oturduğu evi ve kiradaki şirketi adına aidat ödeyen biriyim. Karşılaştığım en önemli sorun ‘hesap vermemezlik’ sorunudur. Bilindiği gibi aidat bir avans ödemedir. Yıl sonunda yönetimler hesap yapar, her dairenin gelir-gider tablosu çıkarılır ve alınan avans karşılığında borç çıkıyorsa ödenmesi talep edilir, alacak varsa o da ya iade edilir ya da gelecek yıla mahsup edilir. Ancak yönetimler daire bazında borç-alacak tablosu yapmaktan kaçınıyorlar. Kiracı iseniz durum daha da karışık. Ev sahibine ait giderlerle kiracıya ait giderler iç içe. Ben büyük bir sitede oturuyorum. Masa, sandalye, telefon aparatı vb masraflar kiracıya yüklenmiş. “Bunlar demirbaş, ev sahibine ait” diyorsunuz, yanıt şöyle: “Çok çabuk kırılıyorlar, işletme gideri sayıyoruz. Kiracı hesabına da yüklüyoruz”.
Bu soruları Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ışığında yanıtlamak mümkün. KMK’nın 39. maddesine göre aidat ödemek gibi yöneticinin hesap vermesi de kanunen zorunlu. KMK’nın 41. maddesine göre kat malikleri kurulunun yöneticinin görevdeki tutumunu devamlı olarak denetlemesi gerekiyor. Haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebiliyor. Hesapların denetlenmesi için yönetim planında -belli bir zaman konulmamışsa- bu denetimin her üç ayda bir yapılması gerekiyor. Haklı bir sebebin çıkması durumunda hesapların incelenmesi her zaman yapılabiliyor.
YÖNETİCİ NASIL DENETLENİR?
OKURLARIMDAN peşin ödenen kira geri alınabilir mi soruları geliyor. Bu soruları özetleyen o sorulardan biri okurum Z.B.’den:
“Kiraladığım konutun bir yıllık ücretini peşin olarak ödedim. Taşındıktan sonra kombinin patlak olduğunu ve çalışmadığını gördüm. Bana 4 aydır ev sahibi kombiyi yaptıracağını söylüyor. Beni ve ailemi mağdur etti. Ben de bu evden taşınıyorum. Fakat evi kiralayan kişi peşin ödediğim parayı vermeye hiç sıcak bakmadığı gibi ‘Kiralayabilirsen sen kirala’ diyor. Benim evi kiralayan şahıstan 7 bin TL alacağım var. Ne yapabilirim?”
KONTRATI FESİH HAKKINIZ VAR
Bu soruyu avukat Gökçe Atabek’e ilettim. Atabek, kombinin patlak olmasının kiracı için konutta yaşamayı çekilmez hale getirdiği için fesih hakkı verdiğini belirterek benzer sorulara da yanıt olacak şekilde şöyle dedi: “Somut olaya göre Borçlar Kanunu’nun 331. maddesine istinaden; taraflardan her biri kira ilişkisinin devamı kendisi için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığı halinde fesih hakkını kullanılabilir. Buna göre kombinin yaptırılmaması kiracı için konutta yaşamayı çekilmez hale getirmektedir. Bu bağlamda Borçlar Kanunu’nun 348. maddesine göre yazılı usul şartı ile fesih bildirimi kiracı tarafından kiraya verene yapılabilir. Fesih bildirimi sonrasında da söz konusu peşin ödenen kira bedeli kiraya veren tarafından ödenmezse bu halde alacak davası açılabileceği gibi icra yoluyla da söz konusu tahsilat gerçekleştirilebilecektir.”
ASANSÖR TAMİR GİDERİNE KATILIM
Okurum B.G. ise “Asansör tamirat ücretleri arsa payına göre mi ödeniyor? Asansörün aylık bakım ücretleri de arsa payına göre midir?” diye soruyor. Avukat Atabek bu soruyu ise Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) hükümlerine göre şöyle yanıtladı: “KMK’nın 4. maddesinde ortak yerlerin neler olduğu düzenlenmiştir. Buna göre asansörler de ortak yerler kapsamına alınmıştır. Aynı kanunun 20. maddesine göre ortak yerlerin bakım, tamirat, onarım gibi giderlerine her kat maliki kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür. Bu halde asansör tamirat ücretleri ve bakımı için yapılacak giderlere her kat maliki arsa payı oranında katılmak zorundadır.”
AİDAT ÖDEMEK YASAL ZORUNLULUK
Yurtdışında oturan bir okurum ise “Yurtdışında kalıyorum. Sekiz dairelik bir apartmanda oturuyorum ve hizmet almıyorum. Aidat ödemek zorunda mıyım?” diye soruyor. Atabek, bu konuda da şu bilgiyi verdi: “Türk hukuk sistemine göre apartman aidatları ortak giderler adı altında alınmaktadır. Aidat ödemek yasal zorunluluktur. Bu yasal zorunluluk KMK’nın 20. maddesinden kaynaklanıyor. O madde ‘Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça; kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak; anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür. Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz’ şeklinde. Ancak yurtdışında herhangi bir taşınmaz için uygulanacak kanun, bulunduğunuz ülkenin kanunudur ve o uygulamaya tabidir.”
Önce okurlarımdan gelen çok sayıdaki apartman gürültüsü ve rahatsız eden komşu sorularını özetleyen üçü:
H.Y.: Binamızdaki 12 daireden 10’u kent yaşamıyla bağdaşmayacak şekilde yaşıyor. Kapımız defalarca darp edildi. Evimize yaptığımız alışveriş için dahi “Çöp topluyorlar” denilerek bize karşı algı yaratılıyor. Deli, şizofren diye hedef gösteriliyoruz. Pencere açamıyoruz, sürekli halı silkeliyorlar. Çok yüksek TV sesi var. Apartmana gelen polise, “Bozu” diyorlar. Bizi de “Polis böyle gelir-gider. 40 yıldır buradayız. Sizi attıracağız” diye tehdit ediyorlar. Tüm bunlara rağmen hakkımızda imza toplayıp suç duyurusunda bulunmuşlar. Avukatla çalışıp çalışmamak konusunda kararsızız. Nasıl bir yol izleyebiliriz?
RAHATSIZ EDİCİ SESLE BAĞIRIYOR
H.O.: Alt kattaki kiracının 12 yaşlarındaki oğlu psikolojik sorunlu. Evde sürekli atlıyor ve rahatsız edici bir sesle bağırıyor. Komşuyu uyarmaya gittiğimde tersleyip bağırdı. Ev sahibiyim. Evi satmam ve taşınmam zor bir ihtimal. Psikolojimiz bozuldu. Yasal haklarım nelerdir?
EŞYA ÇEKİYOR
M.F.: Sürekli eşyaları çekip gürültü yaparak çok rahatsız eden bir komşumuz var. Uyarmak için kapısına gittik, açmadı. Ne yapabiliriz?
KANUNİ YÜKÜMLÜLÜK
OKURUM S.B., açtığı kayıp-kaçak bedelinin iadesi davasının üç yıl önce çıkarılan yasayla konusuz kaldığı için düştüğünü ve nasıl bir hukuki yol izleyebileceğini soruyor.
S.B. kayıp-kaçak bedeli iadesi davaları düşen tüketiciler için artık iç hukuk yolları tükendi. Hatta bu konuda AİHM’ye bir başvuru yapıldı bile. Adana Barosu avukatlarından Ahmet Çolak, müvekkili şirket adına açtığı davada, bilirkişinin tespit ettiği 192 bin 577.83 TL’lik kayıp-kaçak bedelinin iadesi davasının düşmesi ve AYM’in başvurularını reddetmesi üzerine AİHM’ye başvurdu. Avukat Çolak’ın başvurusu özetle şöyle:
YARGI HAKSIZ BULDU AMA...
“Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2013/7-2454 esas ve 2014/679 karar sayılı ilamı ile elektrik faturalarındaki kayıp-kaçak bedelinin alınamayacağına karar vermiş olmasına ve aynı zamanda Yargıtay 3. Hukuk Dairesi emsali yüzlerce olan kararındaki gibi kayıp-kaçak, iletim, dağıtım vs adı ile bir kısım haksız bedelin tüketicilerden talep edilemeyeceğine karar vermiş olmasına rağmen bu hukuksuzluğun düzeltilmesi yerine hükümet çıkardığı 6719 sayılı kanun ile devam eden davaları da etkileyecek ve konusuz bırakacak şekilde yasa çıkarma yoluna gitmiştir.
AYM, bu tür haklı davaları sonlandıran 6719 sayılı kanunun iptali için açılan davayı oyçokluğu ile reddetmiştir. Karara muhalif AYM üyeleri yazdıkları muhalefet şerhinde evrensel hukuka temas ederek yasanın iptali gerektiğini bildirmişlerdir. Adana Ticaret Mahkemesi’nde açtığımız davanın da konusuz kalması nedeniyle geri çevrilmesi ve AYM’nin başvurumuzu reddetmesi üzerine AİHM’ye başvurduk.
ADİL YARGILANMA HAKKININ İHLALİ
Başvurumuzda, ‘Aynı konuda açılan ve elektrik abonelerinden haksız tahsil edilen kayıp-kaçak vs bedellerinin iadesi gerektiğine dair yargı kararları üzerine birçok kişi haksız alınan paraları geri alır iken çıkarılan 6719 sayılı yasanın geçici maddesi ile davamızın konusuz bırakılması nedeniyle adil yargılanma hakkımızın ihlal edildiğini’ savunduk. AİHM’den yerel mahkeme yargılaması sırasında bilirkişinin hesap ettiği müvekkili şirketten fazladan tahsil edilen 192.577.83 TL kayıp-kaçak vs bedelinin talep ettik.”
BU hafta söz sırası kiracılarda. Kiracı okurlarım ağırlıklı olarak apartman hesaplarını inceleyemediklerinden, ana yapının kat maliklerinden alınması gereken onarım, bakım, iyileştirme giderlerinin de aidata yedirilip kendilerinden alınmasından yakınıyor. Önce okurum B.G.’nin sorusu:
“22 aydır kiracı olarak oturduğum apartmandan 11 Eylül’de ayrıldım. Aidat 100 TL. Son ayın ödemesini yapmadım. Çünkü Kasım 2016’da ilk yönetim yöneticiliği devrettiğinde kasada 1876 TL para vardı. 10 aydır toplanan paralarla kasada mutlaka para vardır. Şimdiki yönetime ‘Hesap ekstresini dökün, borcum var ise vereyim, alacağım var ise ödeyin’ diyorum. Ekstre vermiyorlar. Benden ağustos ve eylül aylarına ait 200 TL aidat talep ediyorlar. Ödemezsem avukata vereceklerini söylüyorlar. Ne yapabilirim?
AİDATI ÖDEMEKLE YÜKÜMLÜSÜNÜZ
B.G. başta olmak üzere okurlarımın benzer sorularını Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) hükümleri çerçevesinde yanıtlamak istiyorum. Okurum B.G., aidatı ev sahibi ile kontratında çıktığı ay aidatı ödemeyeceğine ilişkin bir hüküm yoksa ödemekle yükümlü. Apartman hesabında para olduğu gerekçesiyle aidatı ödememek gibi bir hakkı yok. Ancak hesap ekstresini talep edebilir.
“Kiracılar apartman yöneticisi ve denetçisi olabilirler mi” sorusuna gelince... KMK’ya göre denetçi veya denetim kurulunun kat malikleri arasından seçilmesi gerekiyor. Bu nedenle kiracılar denetçi olamazken, yönetim planında aksine hüküm yoksa kiracılar yönetici atanabiliyorlar.
HESAP VERMEK DE KANUNİ YÜKÜMLÜLÜK
KMK hükümlerine göre ise apartman yönetimi ve yönetici hesap vermekle yükümlü. Artık birçok site ve apartmanda ilan panoları ve asansörlerde hesap dökümleri ilan ediliyor. KMK’nın 41. maddesine göre denetim kurulu, yönetim planında eğer zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna verecekleri bir raporla denetimin sonucunu ve anagayrimenkulün yönetim tarzı hakkındaki düşüncelerini bildirmekle yükümlü. Bu denetim raporunun da çoğaltılarak birer örneğinin taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilmesi gerekiyor.
Türkiye’de ‘Dumansız Araç’ denetimleri kapsamında polis bir günde 5 bin 63 sürücüye 153’er lira sigara cezası kesmesi geçen haftaya damga vurdu. Özel araçta sigara yasağının kapsamı ve özel hayatın ihlali olup olmadığı tartışılıyor. Bazı okurlarım Avrupa’da bu yasağın olup olmadığını, ceza verilenler ise nereye itiraz edebileceklerini soruyorlar. Yanıtım ‘Evet’. İtiraz yolu var. Bulunduğunuz yerdeki sulh ceza mahkemesine cezanın iptali talebiyle itirazda bulunabilirsiniz.
YASAL DÜZENLEME HAZIRLIĞI
Bu tartışmaya ve Cumhurbaşkanı Tayyip Erdoğan’ın da vurgu yaptığı hazırlıkları süren yeni yasal düzenlemeye katkıda bulunabilmek adına hukukçularla konuştum. 4207 sayılı Tütün Ürünlerinin Zararlarının Önlenmesi ve Kontrolü Hakkında Kanun’un 2/C maddesiyle getirilen yasağın sürücüleri kapsadığı ve yolculara sigara içtikleri için ceza verilemeyeceği ağırlıklı görüş. Hukukçuların değerlendirmeleri şöyle:
‘AB’DE ARAÇTA ÇOCUK VE HAMİLE VARSA YASAK’
Prof. Dr. Ersan Şen: Avrupa Birliği ülkelerinde, eğer arabada 18 yaş altı, yani çocuk var ise araçta sigara içmek yasak. Bu ülkeler İngiltere, Fransa, İtalya, Yunanistan, İrlanda, Avusturya ve Kıbrıs. Örneğin Yunanistan’da 12 yaşından küçük bulunuyorsa veya İtalya örneğinde hamile varsa araçta sigara içmek yasak.
Türkiye’de kanundaki düzenlemeden hareketle sigara yasağının sadece hareket halindeki araç sürücülerine getirildiği söylenebilir. Yolcular yönünden uygulanması özel hayatın ihlali olur. Ben bu yasağı uygulanabilir bulmuyorum. Devlet tartışmalı bu yasak yerine yüzde 80 vergi aldığı sigarayı üretmeyi ve içmeyi tamamen yasaklasın. Bu mümkün değilse, bu yasak da mantıklı sayılamaz.
ANKARA BAROSU BAŞKANI: YASAĞA KATILIYORUM AMA...