×
Salgın nedeniyle tatile gitmekten vazgeçip para iadesi için hukuken ne yapabileceklerini soran okurlarıma iyi bir haberim var. Salgın nedeniyle tur şirketi ile imzaladığınız sözleşmeden dönebilir ve tur bedelini icra takibiyle kesintisiz alabilirsiniz. Bu yönde örnek karar Malatya İcra Dairesi’nden çıktı. Bakın şöyle:
ŞİRKET TUR PARASINI GERİ ÖDEMEDİ
Malatya’da bir vatandaş, 19 Şubat’ta satın aldığı turdan salgın nedeniyle vazgeçtiğini söyledi ve ödediği 12 bin 410 liranın iadesini istedi. Ancak şirket kabul etmedi. Bunun üzerine vatandaş önce 18 Haziran’da Malatya 3. Noteri’nden ihtarname çekti. İhtarnameye rağmen para ödenmeyince avukatı kanalıyla icra takibine geçti.
FAİZİYLE GERİ ALDI
Malatya İcra Dairesi, “Salgın var. Kendimin ve ailemin sağlığını tehlikeye atmak istemiyorum. Tatil param iade edilsin” diyen vatandaşı haklı buldu. Daire, faizi ve masraflarıyla birlikte şirketin 14 bin 473 TL’yi geri ödemesine karar verdi. Tur parası 13 Temmuz’da haciz yoluyla ödendi. Karar, salgın nedeniyle tatilden vazgeçen tüm tüketiciler yönünden lehe örnek niteliği taşıyor.
AVUKATLA KONUŞTUMİŞTE O SORULARA YANITLAR
Salgın gerekçesiyle müvekkili adına icra takibiyle tur parasını kesintisiz geri alan ve bu yolu açan avukat Fırat Bilici ile konuştum. Okurlarımın sorularına yanıt olacak şekilde şu değerlendirmeleri yaptı:
ÖNÜMÜZDEKİ YIL TATİL TEKLİF EDİLİYOR
KİRA ARTIŞI ASKIYA ALINABİLİR Mİ?
Pandemi döneminde konut kira artışına ilişkin hükmün askıya alınması ve kira ödenmemesi mümkün mü?
Hayır mümkün olmaz kanımızca. Salgın sürecinde kiranın ödenmemesi, yıl veya dönem sonunda kirada artış yapılamayacağı konusunda mevzuatımızda bir hüküm bulunmuyor. Salgın nedeniyle kira borcu da silinmemektedir. Pandemi sadece tahliye ve fesih sebebi olmayacaktır. Kira dönemi bu salgın sürecinde sona ermiş ve yasal olarak zam yapılma zamanı gelmişse kiracı artışı kabul etmeyebilir ve “uyarlama davası” açabilir. Bunun için şu yol izlenebilir. Kiracı salgın nedeniyle zor duruma düştüyse önce anlaşma yoluna (dostane yol) gidilir.
Anlaşma sağlanmazsa, ev sahibine yani kiralayana “ihtar” çekilmeli daha sonra “uyarlama davası” açılmalıdır.
Kira sözleşmesini askıya almak isteyen, Borçlar Kanunu’nun genel hükümlerine göre salgının mücbir sebep olduğu gerekçesiyle kira uyarlama davası açabilir. Kirayı hiç ödemeyecek durumda iseler, tazminatsız fesih yoluna başvurulabilir. Böyle bir durumda tazminat ödemeden kiraladıkları evi boşaltabilirler.
Uyarlama davalarında sadece indirim mi söz konusu olur. Sözleşmelerin askıya alınması mümkün mü?
Uyarlama davalarında hem sözleşmelerin askıya alınması hem de uyarlama talep edilebilir. Uyarlama davasını her iki tarafta açabilmekte olup borcun ötelenmesi, bölünmesi, bedelin düşürülmesi gibi nedenlerle açılabilir. Sözleşmenin askıya alınması ile birlikte uyarlamanın talep edilebileceğini belirtmek isteriz. Somut olaya ilişkin olarak uyarlama talep edilebilmesi için gerekli koşulların oluşup oluşmadığı iyice araştırılıp tespit edilmesi gerekir.
SİTEDE 1+1 dairede oturmalarına rağmen yönetim planı hükümleri yüzünden 4+1’lerle aynı aidatı ödemekten yakınan ve ne yapabileceklerini soran çok sayıda okurum var. Bu sorularınızı Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı ve avukat Ali Güvenç Kiraz’a ilettim. Kiraz, ev alırken de kiralarken de yönetim planlarının mutlaka okunup incelenmesi uyarısında bulunarak şu yanıtı verdi:
YÖNETİM PLANINI İYİ OKUYUN
“Site ve benzeri yerlerden daire satın alacak veya kiralayacak olan vatandaşlarımız gayrimenkulün yönetim planını mutlaka detaylı okusunlar. Çünkü yönetim planları apartmanların anayasalarıdır. Özellikle tapu memuru size ‘Okudum’ diye imza attırıyor. Yönetim planlarını okumalıyız, okumak zorundayız. Siz 1+1 daire aldınız. Aynı sitede 3+1 ve 4+1 daireler var. Yönetim planınında bazen ‘aynı aidat’ öngörülür, bazen de ‘arsa payına göre’ der. ‘Tüm daireler için aynı aidat ödeneceği’ yönetim planında yazılıysa ödemek zorunda kalırsınız. Dava açsanız da sonuç alamazsınız. Bu durumda çözüm ancak yönetim planının değiştirilmesiyle mümkündür. Bunun için genel kurulda tüm kat maliklerinin yüzde 80’inin onay vermesi lazımdır. Bunu sağlamanız ise çok güçtür. Çünkü kimse daha yüksek aidat ödemek istemez.
KÖPEK BESLEYENLER DİKKAT
Yönetim planlarında aidat dışında hayvan beslemek gibi konular da düzenlenir. Örneğin köpeğiniz var. Yeni bir eve kiracı olarak taşındınız. Yönetim planını incelemediniz. Yönetim planında ‘Hayvan beslenemez’ yazıyorsa, besleyemezsiniz. Rahatsız olduğunu söyleyen komşularınızdan birinin ihtarı üzerine kira akdiniz feshedilir, köpeğinizle birlikte daireden tahliye edilirsiniz.”
ASANSÖR HUKUKU
Okurum E.A.’nın ilginç sorusu şöyle: “11 yıllık evliyim ve bir çocuğumuz var. Eşim yabancı ve yıllardır alkol problemi var. Önceki eşimden de bir çocuk sahibiyim ve nafaka ödemekteyim. Yurtdışında alkol tedavisi gördü ve son iki senedir içmiyordu ancak yeniden içmeye başladı. Herhangi bir malı mülkü yok. Alkole başlamasını kendisini güvensiz hissetmesine bağlıyor. Ama ben biliyorum ki alkol onun için hastalık.
EVLİLİĞİMİ KURTARMAK İÇİN
Evliliğimi kurtarma adına geri dönülemez bir mülk paylaşımı yapacağım ama alkol yüzünden boşanma gerçekleşir ise de daha fazla yükümlülük altına girmek istemiyorum. Yardımınızı isteyeceğim konu şu:
EVİ GERİ ALACAĞIM
Yaklaşık değeri 1 milyon 800 bin TL’lik bir evi onun üzerine yapmayı düşünüyorum. Tek şartım alkol kullanmaması. Alkol kullandığı takdirde, vermiş olduğum evi geri alacağım. Sadece alkole bağlı boşanma olursa, kendisinin boşanmaya bağlı haklarından vazgeçtiğini kabul etmesini de isteyeceğim. Bu şekilde bir noter huzurunda imzalanacak karşılıklı taahhütname kapsamında anlaşma geçerli olur mu? Geçerli ise alkol içip içmediğini fotoğraf ya da video ile ispat etmek benim için yeterli midir?”
AVUKAT: MÜMKÜN DEĞİL
E.A.’nın sorusunu aile hukuku alanında uzman olan emekli Yargıtay üyesi Ankara Barosu avukatlarından Mustafa Ateş şöyle yanıtladı: “Bu şekilde bir anlaşma yapmanız mümkün değil. Böyle bir sözleşme hiçbir şekilde geçerli olmaz. Yapsanız da hukuken geçerli olmaz. Bu sebeple noterde yapılmasının da sonuca bir etkisi yoktur. Örneğin kadına evi verdik. Ama dedik ki, ‘Alkole bağlı boşanmaya sebep olursan boşanmaya bağlı maddi ve manevi tazminat ile yoksulluk nafakası isteyemezsin.’
TAZMİNAT İSTEYEMEZ
KREDİ faizlerindeki rekor düşüş ve cazip ödeme koşulları, vatandaşları ev almaya ya da evini değiştirmeye yöneltti. İnşaat projelerine de eski evlere de talep arttı. Birçok okurum, yeni başlamış inşaat projelerinden ya da eski ev alırken nerelere dikkat edilmesi gerektiğini soruyor.
Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı avukat Ali Güvenç Kiraz’a okurlarımın bu konudaki sorularını yönelttim. Uyarıları şöyle:
BİTMİŞ VE İSKÂNI ALINMIŞ EV SATIN ALIN
“Ev almak isteyen vatandaşlarımıza en önemli uyarım; bitmiş, iskânı alınmış taşınmazı tercih etmeleridir. Çünkü iskânı alınmış taşınmazın niteliği belirlenmiştir. Kaçağı, imara aykırılığı olmayan taşınmaz demektir.
SÖZLEŞMEYİ NOTERDE YAPIN
Vatandaşlar daha ekonomik olacağı düşüncesi ile inşaat halindeyken, tamamlanmamış ev de satın alıyor. Tüketici Kanunu’na göre bu ön ödemeli konut satışıdır. Bu evleri satın alırken ise mutlaka sözleşmenizi noterden yapın. Adi yazılı sözleşme yapmayın. Tapuya şerh ettirin. Çok basit bir harcı ödemekten kaçınarak zorda kalmayın.
TAPUYA BAKIN
Bu sorularınızı vergi ve kira davaları konusunda uzman avukat Serkan Ağar’a ilettim. Avukat Ağar’a göre, bulunduğunuz yer sulh hukuk mahkemesine başvurarak ödediğiniz kira bedeline ilişkin döviz kurunun sabitlenmesini talep edebilirsiniz. Ağar’ın bu davayı açarken yapılması gerekenlere ilişkin uyarıları da şöyle:
İHTİRAZİ KAYIT KOYUN
“Koranavirüsün ‘mücbir sebep’ gösterilerek, Borçlar Kanunu’nun genel hükümlerine göre sulh hukuk mahkemesine başvurarak uyarlama davası açmak mümkündür. Kira sözleşmesinin uyarlanması yoluna başvurulabilmesi için en önemli kriterlerden birisi, kira bedeli ödenirken mutlaka ihtirazi kayıt konulmasıdır. Bir başka ifadeyle, kira bedeli ödenirken, ‘uyarlama hakkı saklı kalmak kaydıyla’, ‘ihtirazi kayıtla’, ‘uyarlama davası açma hakkım saklı kalarak’ gibi ifadelerin kullanılması gerekir.
Mahkemeye başvurulabilmesi için de mevcut kira bedeli ya ödenmemeli ya da ödenecekse mutlaka ihtirazi kayıt (uyarlama davası açma hakkım saklı kalarak gibi) yazılmalıdır.
HANGİ SEÇENEKLER VAR?
Kira bedelinin uyarlanması davasında mücbir sebep (salgın hastalık) devam ettiği sürece;
Kira bedelinin hiç ödenmemesi,
Kira bedelinin indirilmesi,
Önce okurum G.Y.’nin örnek sorusu:
“Batıkent’te 80 dairelik bir sitede oturuyorum. Düzenli kira ödeyen ve her yıl zam yapan bir kiracıyım. Pandemi nedeniyle ücretsiz izne çıkartıldım. Tam da kontrat dönemine denk geldi. Ev sahibim M.Y., tüm sitenin maliki ve varlıklı biri. Geçen yıl demirbaş olan elektrik saatindeki 60 liralık arızayı kimin karşılayacağı konusunda bile tartışmıştık. Tartışma sırasında bana ayda 200 bin lira vergi verdiğini söylemişti. Rutin kira zammı istiyor. Salgın nedeniyle zam yapmazsam olur mu? Bu tür mülk sahiplerine ilişkin Maliye Bakanlığı ve Cumhurbaşkanlığı’nın bir yaptırımı yok mu? Yasalar kimden yana?”
SALGIN KİRA BORCUNU SİLMEZ
Bazı okurlarım da salgın nedeniyle kira ödememe hakları olup olmadığını ve mevcut kirada indirim isteyip istemeyeceklerini soruyorlar. Salgın sürecinde kiranın ödenmemesi, yıl veya dönem sonunda kirada artış yapılamayacağı konusunda mevzuatımızda bir hüküm yok. Salgın nedeniyle kira borcu da silinmiyor.
KORONAVİRÜS MÜCBİR SEBEP Mİ?
Kiracılarla, ev sahiplerini karşı karşıya getiren bu konuda, pandeminin (küresel salgın) “mücbir” sebep olup olmadığı kritik önem kazanıyor. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, kararlarında “mücbir” sebep bakın şu şekilde tanımlanıyor:
“Mücbir sebep, sorumlu veya borçlunun faaliyet ve işletmesi dışında meydana gelen, genel bir davranış normunun veya borcun ihlaline mutlak ve kaçınılmaz bir şekilde yol açan, öngörülmesi ve karşı konulması mümkün olmayan olağanüstü bir olaydır. Deprem, sel, yangın, salgın hastalık gibi doğal afetler mücbir sebep sayılır.”
İNDİRİM VE TAZMİNATSIZ FESİH HAKKI
Önce velilerin bu sorularını özetleyen okurum S.T.’nin yazdıkları:
“Oğlum üç yaşında ve bir anaokulunda kaydı bulunuyor. 13 Mart’tan itibaren okula anaokuluna gitmiyor. Mart ayı ücretini tam olarak ödedik. Nisanda uzaktan eğitim yapacaklarını söylediler, yaklaşık 22 gün boyunca bir yayın açtılar. Oğlum dahil üç çocuk katıldı. Sınıf mevcudu 11 idi. Nisan, mayıs ve haziran için okul bizden tam ödeme istiyor. Bunun üzerine mayısta oğlumu online etkinliklere dahil etmiyorum. Bu durumda nasıl bir yol izlemeliyiz?”
KRİTER: EKSİK VEYA VERİLMEYEN HİZMET
Tüketici hukuku konusunda uzman avukat Buğcan Çankaya, okurum S.T. ve benzer tüm okurlarımın sorularını yanıtlayacak şekilde şu değerlendirmeleri yaptı:
“Koronavirüs sebebiyle eğitim yöntemlerinin değişmesi ve farklılaşması nedeniyle, birçok öğrenci velisi benzer sorunlara çözüm arayışı içerisinde. Eğitim sistemini uzaktan eğitim yöntemine geçiren kurumlara ödenen ücretlerde, ücretin karşılığı olan hizmetlerin, daha önce fiziken alınan hizmetlerle kıyaslanarak, eksik veya verilemeyen bir hizmetin varlığı kriter olarak aranmaktadır.
KORONAVİRÜS MÜCBİR SEBEPTİR
Borçlar Kanunu kapsamında salgın hastalık nedeniyle mücbir sebep ortaya çıkmıştır. Bu bağlamda, iki tarafa da borç yükleyen eğitim sözleşmesinin kesintiye uğraması nedeniyle, taraflar taahhüt ettikleri borç ve yükümlülüklerden kurtulmaktadır. Okulöncesi eğitim kurumu, eğitim ve yan hizmetleri verme borcundan, öğrenci velisi ise eğitim ve yan hizmetler karşılığı bedeli ödemekten kurtulmaktadır. Taraflar birbirlerini yükümlülüklerin yerine getirilmesi yönünde zorlayamazlar. Ancak salgın akabinde bazı okulöncesi eğitim kurumları, uzaktan eğitim yoluyla eğitime devam edeceklerini bildirmekle birlikte, eğitim ücretlerini ise salgın öncesindeki haliyle velilerden talep etmektedir.