×
KREDİ faizlerindeki rekor düşüş ve cazip ödeme koşulları, vatandaşları ev almaya ya da evini değiştirmeye yöneltti. İnşaat projelerine de eski evlere de talep arttı. Birçok okurum, yeni başlamış inşaat projelerinden ya da eski ev alırken nerelere dikkat edilmesi gerektiğini soruyor.
Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı avukat Ali Güvenç Kiraz’a okurlarımın bu konudaki sorularını yönelttim. Uyarıları şöyle:
BİTMİŞ VE İSKÂNI ALINMIŞ EV SATIN ALIN
“Ev almak isteyen vatandaşlarımıza en önemli uyarım; bitmiş, iskânı alınmış taşınmazı tercih etmeleridir. Çünkü iskânı alınmış taşınmazın niteliği belirlenmiştir. Kaçağı, imara aykırılığı olmayan taşınmaz demektir.
SÖZLEŞMEYİ NOTERDE YAPIN
Vatandaşlar daha ekonomik olacağı düşüncesi ile inşaat halindeyken, tamamlanmamış ev de satın alıyor. Tüketici Kanunu’na göre bu ön ödemeli konut satışıdır. Bu evleri satın alırken ise mutlaka sözleşmenizi noterden yapın. Adi yazılı sözleşme yapmayın. Tapuya şerh ettirin. Çok basit bir harcı ödemekten kaçınarak zorda kalmayın.
TAPUYA BAKIN
Bu sorularınızı vergi ve kira davaları konusunda uzman avukat Serkan Ağar’a ilettim. Avukat Ağar’a göre, bulunduğunuz yer sulh hukuk mahkemesine başvurarak ödediğiniz kira bedeline ilişkin döviz kurunun sabitlenmesini talep edebilirsiniz. Ağar’ın bu davayı açarken yapılması gerekenlere ilişkin uyarıları da şöyle:
İHTİRAZİ KAYIT KOYUN
“Koranavirüsün ‘mücbir sebep’ gösterilerek, Borçlar Kanunu’nun genel hükümlerine göre sulh hukuk mahkemesine başvurarak uyarlama davası açmak mümkündür. Kira sözleşmesinin uyarlanması yoluna başvurulabilmesi için en önemli kriterlerden birisi, kira bedeli ödenirken mutlaka ihtirazi kayıt konulmasıdır. Bir başka ifadeyle, kira bedeli ödenirken, ‘uyarlama hakkı saklı kalmak kaydıyla’, ‘ihtirazi kayıtla’, ‘uyarlama davası açma hakkım saklı kalarak’ gibi ifadelerin kullanılması gerekir.
Mahkemeye başvurulabilmesi için de mevcut kira bedeli ya ödenmemeli ya da ödenecekse mutlaka ihtirazi kayıt (uyarlama davası açma hakkım saklı kalarak gibi) yazılmalıdır.
HANGİ SEÇENEKLER VAR?
Kira bedelinin uyarlanması davasında mücbir sebep (salgın hastalık) devam ettiği sürece;
Kira bedelinin hiç ödenmemesi,
Kira bedelinin indirilmesi,
Önce okurum G.Y.’nin örnek sorusu:
“Batıkent’te 80 dairelik bir sitede oturuyorum. Düzenli kira ödeyen ve her yıl zam yapan bir kiracıyım. Pandemi nedeniyle ücretsiz izne çıkartıldım. Tam da kontrat dönemine denk geldi. Ev sahibim M.Y., tüm sitenin maliki ve varlıklı biri. Geçen yıl demirbaş olan elektrik saatindeki 60 liralık arızayı kimin karşılayacağı konusunda bile tartışmıştık. Tartışma sırasında bana ayda 200 bin lira vergi verdiğini söylemişti. Rutin kira zammı istiyor. Salgın nedeniyle zam yapmazsam olur mu? Bu tür mülk sahiplerine ilişkin Maliye Bakanlığı ve Cumhurbaşkanlığı’nın bir yaptırımı yok mu? Yasalar kimden yana?”
SALGIN KİRA BORCUNU SİLMEZ
Bazı okurlarım da salgın nedeniyle kira ödememe hakları olup olmadığını ve mevcut kirada indirim isteyip istemeyeceklerini soruyorlar. Salgın sürecinde kiranın ödenmemesi, yıl veya dönem sonunda kirada artış yapılamayacağı konusunda mevzuatımızda bir hüküm yok. Salgın nedeniyle kira borcu da silinmiyor.
KORONAVİRÜS MÜCBİR SEBEP Mİ?
Kiracılarla, ev sahiplerini karşı karşıya getiren bu konuda, pandeminin (küresel salgın) “mücbir” sebep olup olmadığı kritik önem kazanıyor. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, kararlarında “mücbir” sebep bakın şu şekilde tanımlanıyor:
“Mücbir sebep, sorumlu veya borçlunun faaliyet ve işletmesi dışında meydana gelen, genel bir davranış normunun veya borcun ihlaline mutlak ve kaçınılmaz bir şekilde yol açan, öngörülmesi ve karşı konulması mümkün olmayan olağanüstü bir olaydır. Deprem, sel, yangın, salgın hastalık gibi doğal afetler mücbir sebep sayılır.”
İNDİRİM VE TAZMİNATSIZ FESİH HAKKI
Önce velilerin bu sorularını özetleyen okurum S.T.’nin yazdıkları:
“Oğlum üç yaşında ve bir anaokulunda kaydı bulunuyor. 13 Mart’tan itibaren okula anaokuluna gitmiyor. Mart ayı ücretini tam olarak ödedik. Nisanda uzaktan eğitim yapacaklarını söylediler, yaklaşık 22 gün boyunca bir yayın açtılar. Oğlum dahil üç çocuk katıldı. Sınıf mevcudu 11 idi. Nisan, mayıs ve haziran için okul bizden tam ödeme istiyor. Bunun üzerine mayısta oğlumu online etkinliklere dahil etmiyorum. Bu durumda nasıl bir yol izlemeliyiz?”
KRİTER: EKSİK VEYA VERİLMEYEN HİZMET
Tüketici hukuku konusunda uzman avukat Buğcan Çankaya, okurum S.T. ve benzer tüm okurlarımın sorularını yanıtlayacak şekilde şu değerlendirmeleri yaptı:
“Koronavirüs sebebiyle eğitim yöntemlerinin değişmesi ve farklılaşması nedeniyle, birçok öğrenci velisi benzer sorunlara çözüm arayışı içerisinde. Eğitim sistemini uzaktan eğitim yöntemine geçiren kurumlara ödenen ücretlerde, ücretin karşılığı olan hizmetlerin, daha önce fiziken alınan hizmetlerle kıyaslanarak, eksik veya verilemeyen bir hizmetin varlığı kriter olarak aranmaktadır.
KORONAVİRÜS MÜCBİR SEBEPTİR
Borçlar Kanunu kapsamında salgın hastalık nedeniyle mücbir sebep ortaya çıkmıştır. Bu bağlamda, iki tarafa da borç yükleyen eğitim sözleşmesinin kesintiye uğraması nedeniyle, taraflar taahhüt ettikleri borç ve yükümlülüklerden kurtulmaktadır. Okulöncesi eğitim kurumu, eğitim ve yan hizmetleri verme borcundan, öğrenci velisi ise eğitim ve yan hizmetler karşılığı bedeli ödemekten kurtulmaktadır. Taraflar birbirlerini yükümlülüklerin yerine getirilmesi yönünde zorlayamazlar. Ancak salgın akabinde bazı okulöncesi eğitim kurumları, uzaktan eğitim yoluyla eğitime devam edeceklerini bildirmekle birlikte, eğitim ücretlerini ise salgın öncesindeki haliyle velilerden talep etmektedir.
Koronavirüs önlemleri kapsamında 20 yaş altı çocuklara sokağa çıkma yasağı uygulanırken, icra işlemleri de “acil” yargısal işlemler dışında 15 Haziran’a kadar durduruldu.
Boşanmış veya boşanma davası süren ebeveynlere de icra yoluyla çocuk teslimi yolu kapanınca, teknoloji devreye girdi. Aile mahkemelerince çocukla görüntülü konuşma kararları veriliyor. Ancak bu kararların uygulanmasında ciddi sorunlar yaşanıyor.
300 üyesi ve sosyal medyada binlerce mağdur takipçisi bulunan Babasız Bırakılan Çocuklar ve Çocuksuz Babalar Derneği (BABAC-DER) Başkanı İbrahim Aksoy, artık icra yoluyla da çocuğunu alamayıp çıkardıkları görüntülü görüşme kararlarını uygulatamayan babalar adına isyan ediyor.
HSK’DAN ÇÖZÜM İSTİYORUZ
Nafaka alacakları için icra işlemleri sürerken, babaların çocuklarıyla görüntülü görüşmelerine ilişkin kararların uygulanmadığından yakınan Aksoy, bakın ne dedi: “Biz ziyaretçi değil, babayız. Koronavirüs salgını var. Çocuklarımızın sağlığı için zaten alınmamalarını, evde kalmalarını üyelerimize söylüyoruz. Salgın nedeniyle en doğru yöntem görüntülü görüşme. Ama çocuklarını eski eşlerine karşı silah gibi kullanan birçok kadın buna da özel hayatlarına müdahale olduğu iddiasıyla karşı çıkıyor. Evlerinin içinin görüleceğini söyleyerek izin vermiyorlar.
KARARLAR UYGULANMIYOR
Eski eşleriyle anlaşamayan birçok baba çocuklarıyla görüntülü görüşme kararı aldı. Ancak bu kararların çoğu uygulanmıyor. Üye babalarımızın telefonu, hattı alıp faturayı ödeyelim taleplerine rağmen sonuç alınamıyor. Devlet, mahkemeler etkili bir uygulama sağlayamıyor. Hakimler ve Savcılar Kurulu’nun konuya çözüm bulmasını, talep edilen tedbir kararlarının verilmesini, verilenlerin de uygulanmasını istiyoruz.
Çocukların ve babaların psikolojisini bozan, travma yaratan, ilkel, icra yoluyla çocuk tesliminin artık kaldırılmasını istiyoruz. Çocuğun mal gibi icraya para yatırılıp polis eşliğinde kavga kıyamet teslimi, çocuklarımıza psikolojik şiddettir. Tek kelimeyle çocuk istismarıdır. Kanunlarımıza göre evcil hayvanlar bile haczedilemiyor. Çocuklarımızın evcil hayvan kadar değeri yok mu?”
Salgın günlerinde hukuk bilmecesi gibi durumlar ortaya çıkıyor. Önce baba B.L.A.’nın örnek sorusu:
“13 Nisan’da velayeti annesinde 14 aylık kızım için görüntülü görüşme talebimize olumlu yanıt aldık. Mahkeme, her çarşamba ve cuma günleri 19.30-20.00 arasında GSM, internet vb iletişim araçları ile görüntülü olarak görüşmeme izin verdi. Avukatım karşı tarafın avukatını arayarak müvekkilinin numaramı engellemeyi kaldırması gerektiğini ve belirtilen tarihlerde arayacağımı bildirdi. Karşı tarafın avukatı ‘Ben yine kendisine bildiririm fakat benim sözümü de dinlemiyor’ şeklinde cevap verdi.
HUKUKEN HANGİ YOLU TAKİP ETMELİYİM?
Bunun üzerine kız kardeşimin telefonundan mahkeme kararını da ekleyerek belirtilen günlerde kendisini WhatsApp’tan arayacağımı ve numaramı engellemeyi kaldırmasını belirten mesaj attım. Şu ana kadar bana da gelmiş bir cevap yok. Mahkeme kararına rağmen kızımla görüntülü görüşme hakkım engellenirse hangi yasal yollara başvurmalıyım?”
B.L.A. ve korona günlerinde benzer sorunları yaşayan binlerce anne-babanın bu sıkıntısının nasıl çözülebileceğini eski Yargıtay 2. Hukuk Dairesi üyesi ve Ankara Barosu avukatı Mustafa Ateş’e sordum. Ateş bakın nasıl yanıtladı:
AİLE MAHKEMESİ KARAR VEREBİLİR
“İcra takiplerinin 15 Haziran’a kadar durdurulması ve fiilen de 20 yaş altı için sokağa çıkma yasağı bulunması sebebiyle boşanmış aileler veya boşanma davası devam eşler çocuklarını, çocuklar da anne ve babalarını görememektir. Aile mahkemelerince, çözüm olarak çocukla sesli ve görüntülü konuşma şeklinde tedbir kararları verilmektedir. Ancak bu kararın yerine getirilmesi için yine çocuğun yanında bulunduğu anne veya babanın izni gerekir. Maalesef buna izin vermeyen anne veya babayı zorlayıcı bir uygulama şu anda yoktur. Çünkü icra dairelerinde buna ilişkin takip yapmak ve kararın bu şekilde yerine getirilmesi bu aşamada mümkün değildir.
MAHKEME UZMANLARI DEVREYE GİREBİLİR
Hafta sonları genel sokağa çıkma yasağı, sosyal mesafe kuralları, diğer koronavirüs tedbirlerinin sitelerin bahçelerinde de geçerli olduğunu geçen hafta yazmıştım.
Okurlarımdan site bahçesinin “sokak” değil “ortak alan” olduğu, yasakların geçerli sayılamayacağı, polisin sitelere müdahale edemeyeceği itirazı geldi. Önce bir hukukçu okurumun itirazı: “Yasak adı üstünde ‘sokağa çıkma yasağı’. Site bahçeleri müştemilattır, sokak değildir. Sokaklar üzerinde kamu mülkiyeti olan yerlerdir. Site içerisindeki yollar ise orada oturan kişilerin ortak mülkiyetine ait paydaş mülkiyet konusu yaptıkları yerlerdir. Bu cezalar site bahçelerinde uygulanamaz.”
İki okurumun tartışmayı özetleyen soruları da şöyle: B.Ç.: “Yöneticilik yaptığım site ve ayrıca yaşadığım sitede bu durumdan dolayı büyük tartışma çıkıyor. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin ‘Dava konusu edilen apartman girişi ve merdivenler, ana taşınmazın ortak yerlerindendir ve kat malikleri anataşınmazın bütün ortak yerlerine arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre maliktirler’ kararı nedeniyle çok fazla itiraz oluyor. Site içerisinin de yasak olduğuna ilişkin hukuki çerçeve nedir?
D.Y.: “Kaç kişilik sitelerden bahsedilmektedir? Villaların oluşturduğu sitelerde de insanların bahçelere çıkmamaları mı gerekiyor? Çok detaylı bir mevzu iken ‘Siteye çıkmak yasaktır, ceza uygulanacaktır’ cümlesi çok iddialı, doğru değil.”
VİLLA SİTESİNDE DE YASAK MI?
Okurum D.Y.’nin sorusuyla başlamak istiyorum. Kast ettiğim siteler yüzlerce kişinin yaşadığı, sosyal mesafe kurallarının uygulanması gereken kalabalık siteler. Bu site bahçelerinde maske takılmadan, sosyal mesafe kurallarına uyulmadan yürüyüş, spor yapılması, sohbet edilmesi, küçük çocukların, gençlerin her gün hiçbir şey yokmuş gibi topluca oynamaları. Villa siteleri değil.
PROF. GÜNGÖR: KANUN VE GENELGEYE DAYANIYOR
İçişleri Bakanı Süleyman Soylu, sokağa çıkma yasağını ihlal edenlere 2 ay ile 1 yıl arasında hapis cezası ve 3 bin 186 TL’ye kadar para cezası uygulanacağını açıklamıştı. Bu ceza tüm Türkiye’de uygulanıyor. Ortak alan statüsündeki site bahçeleri de tedbirlerin kapsamı dışında değil.
Hafta sonu sokağa çıkma yasağı, sosyal mesafe kuralları, diğer koronavirüs tedbirleri sitelerin bahçeleri için geçerli değil mi? Basit ama önemli olan bu konudaki örnek soru okurum H.B.’den. Önce sorusu:
“Bahçesinde yürüme parkuru, spor alanları ve geniş bir bahçe alanı olan bir sitede oturmaktayım. Sokağa çıkması yasak olan 8, 10, 15, 18 her yaş grubundan çocuklar 3–4 kişilik gruplar halinde spor yapıyorlar, oyun oynuyorlar, bisiklete biniyorlar. Sonra bu çocuklar asansörlere binerek evlerine dağılıyorlar. Bu duruma yönetimin söz geçiremediğini veya görmezden geldiğini tahmin ediyorum. Böyle site içlerinde resmi denetim yapılamıyor mu?”
Site bahçesi de olsa kısmi ya da genel sokağa çıkma yasağı ilan edildiyse evden çıkamazsınız. Genel kural bu ve uymakla yükümlüsünüz. 20 yaş altı bu gruba giren çocuklarla 65 yaş üstünün sokağa çıkması genel olarak yasak zaten. Çocukların salgının tepe noktasına ulaşacağı önümüzdeki 1-2 hafta sağlıklarını korumak için zaten dışarı çıkarılmaması gerekiyor. Bu konuda sorumluluk öncelikle anne-babalarında. Hem kendi çocuklarının hem de toplum sağlığı için bu sokağa çıkma yasağına ve sosyal mesafe tedbirlere uymak ve çocuklarına da uygulatmakla yükümlüler.
SİTE YÖNETİMİ DE SORUMLU
Anne-babaların yanı sıra site yönetimleri Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 38. maddesine göre koronavirüs tedbirlerini almak ve uygulatmakla yükümlü. Site yöneticilerin “acil durum planlaması” yaparak, Sağlık Bakanlığı Bilim Kurulu’nun kararları ile İçişleri Bakanlığı’nın genelge ve yasaklarını uygulamaları gerekiyor. Sitede eğer varsa yönetim tarafından güvenlik görevlileri devreye sokulabilir. Site bahçesinde çocukların sürekli toplanıp tedbirlere uymamakta ısrarları halinde güvenliğin uyarısı ile denetim sağlanabilir.
Bu da çözüm olmazsa, başta H.B., tüm site sakinlerinin ve site yöneticisinin 155 ve 112’yi arayarak sokağa çıkma yasağı başta koronavirüs tedbirlerine uymamakta ısrar edenlerin denetimini sağlayabilir. Bu durumda polis gelir, tüm uyarılara rağmen yasakları çiğneyenlere ceza uygular.
1 YIL HAPİS VE 3 BİN 186 TL CEZA