Kira artışında yüzde 25 sınırı nasıl uygulanacak

ÖNCE konut kiralayanların ortak şikâyetini özetleyen okurum G.K.’nin örnek sorusu: “Üç yıl önce kiralamış olduğum taşınmazın kira süresi 17 Haziran 2022’de sona erdi. Ödenen 1150 TL aylık kiranın yüzde 25 üstünde bir oran olan yüzde 40 oranında artış yaparak, 1.650 TL olarak ödemek istedim. Ev sahibi yeni sözleşmemi ve gelecek yıl evi tahliye etmeni istedi. Kabul etmedim. Yeni kira düzenlemesine göre, en çok ne kadar kira artışı talep edebilir? Evden tahliye isteyebilir mi? Üç yıldır kirayı elden alıyor. Ne yapmalıyım?”

TÜFE’NİN ALTINDA BELİRLENEBİLİR

Bursa Barosu avukatlarından Olcay Göçüm ve yardımcısı stajyer avukat Hilal Sütcü, okur G.K. ile diğer kiracı ve ev sahibi okurlarımın kira artışlarıyla ilgili sorularını bakın nasıl yanıtladılar:

“Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 344. maddesine göre; beş yıl süre boyunca kira sözleşmesinde kira parasının TÜFE’nin altında bir oranla artırılması kararlaştırılmamış ise beş yıl (1+4 Yıl) süre boyunca TÜFE artış oranı uygulanmak suretiyle tespit edilen kira parasının ödenmesi gerekir. Örneğin; kira sözleşmesinde kira parasının yüzde 20 artırılacağı kararlaştırılmasına rağmen, 12 aylık TÜFE artış oranı yüzde 35 ise kira sözleşmesinde yer alan artış oranı, TÜFE artış oranının altında olduğundan yeni dönem kira parası yüzde 35 değil, yüzde 20 artış oranı uygulanarak ödenir.  

İŞYERLERİ KAPSAM DIŞI

7409 sayılı yeni yasayla TBK’nın 344. maddesine geçici düzenleme getirilmiştir. Yasanın Geçici 1. maddesi şöyle: ‘Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren geçerli olmak üzere 11 Haziran 2022-1 Temmuz 2023 tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde 25’ini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde 25’in altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir.’ Yasada düzenlemenin sadece ‘konut kiraları’ bakımından uygulanacağı belirtilmiştir. Bu nedenle yüzde 25 artış oranı ‘işyeri kiralarında’ uygulama alanı bulamayacaktır.

BEŞ YILLIK SÜRE

Yasal düzenlemenin ‘Bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde 25’ini geçmemek koşuluyla geçerlidir’ ifadesi TBK’nin 344. maddesinin 1. fıkrasında yer alan beş yıllık sürenin dolmadığı durumlarda uygulama alanı bulacaktır. Yani ilk beş yıllık süre içinde olan veya beş yıllık süre içinde olmak kaydıyla birer yıllık dilimler halinde yenilenen kira sözleşmelerinde yeni dönem kira parasına en fazla yüzde 25 artış yapılacaktır. İlk beş yıllık süre içinde TÜFE artış oranı yüzde 25 altında ise kira bedelindeki artış oranı yine TÜFE artış oranı olacaktır.

KİRA TESPİT DAVASI AÇILABİLİR

Geçici yasa ile  TBK’nın 344/3 maddesinde yer alan ve beş yıllık sürenin dolması halinde de kira parasının yüzde 25 oranında artırılacağına ilişkin herhangi bir düzenleme veya sınırlandırma getirilmiş değildir. Bu nedenle kira akdinin başlangıcından itibaren beş yıllık süre dolmuş ise kiralayan artık geçici yasa ile getirilen yüzde 25 ile bağlı kalmaz. Beş yıllık süre dolmuş ise kiralayan isterse (yeni kira dönemi 11 Haziran 2022-1 Temmuz 2023 tarihleri arasında olsa dahi) beş yıllık süre dolduğu için yörede oluşan emsal kira paralarına göre TBK’nın 344/3 maddesi gereği hak ve nesafet kuralına göre kira tespit davası açabilir.”

İŞYERİ KİRASINA ‘ARABULUCUSUZ’ DAVA YOLU

COVID-19 salgınından sonra gelirleri düşen birçok işyeri kiracısı okurum ise kira uyarlama davalarının dava şartı haline getirilen “zorunlu arabulucuya” başvurmadıkları gerekçesiyle davasının reddedilmesinden şikâyetçiydi. Bu okurlarımı sevindiren ilk emsal karar Bursa’dan geldi. Bursa Bölge Adliye Mahkemesi (BAM) 4. Hukuk Dairesi’nin kararına göre gerek kiralayan gerekse işyeri kiracısı “zorunlu arabuluculuk” yoluna başvurmadan, “Kira Uyarlama Davası” açılabilecek. Bu kararı alan avukat Göçüm, kararın ilk olduğunu ve emsal niteliği taşıdığını söyledi. Göçüm’ün bu konudaki değerlendirmeleri özetle şöyle:

KİRACI MAĞDUR OLUYORDU

“COVID-19 hastalığına bağlı olarak oluşan pandemi sürecinde geliri çok düşen işyerleri kiralayana karşı ‘Kira Uyarlama Davası’ açması üzerine bazı ilk derece mahkemelerince kira uyarlama davasının (Menfi Tespit Davası ve Alacak Davası niteliğinde olduğu değerlendirilerek) ticari bir iş olması nedeniyle dava açılmadan önce dava şartı olan ‘zorunlu arabuluculuk’ başvurusu yoluna başvurulmadan dava açıldığı için davanın usulden reddine karar verilmiştir. Davanın usulden reddine ilişkin ilk derece mahkemesinin kararına karşı istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine ihtiyati tedbir kararı da verilmeyince; birçok kiracının bu uzun süreçten mağdur olduğu da bilinen bir gerçektir.  

ZORUNLU OLAMAZ

Bir vatandaşın kiralayan şirkete karşı açtığı ‘Kira Uyarlama Davası’ sulh hukuk mahkemesince özetle; ‘kiralayanın tacir ve yapılan işin ticari nitelikte olması, davanın sonuç itibarıyla alacak davası niteliğinde olması’ nedeniyle dava şartı olan ‘zorunlu arabuluculuk’ yoluna başvurulmadan açıldığından davanın reddine karar verilmiştir.

Bu karara karşı Bursa BAM’a istinaf yoluna başvurulmuştur. İstinaf başvurusu üzerine Bursa BAM 4. HD’sinin 2022/222E-2022/1057K sayılı ilamında özetle; kira uyarlama davasının alacak veya tazminat niteliğinde olmadığı, ticari olarak kabul edilemeyeceği, kira uyarlama davasının aynen bir kira tespit davası gibi olması nedeniyle dava şartı olan zorunlu arabuluculuk başvurusuna tabi olmayacağına karar vermiştir.

LAFZINA VE RUHUNA UYGUN

Bu karar ilk ve emsal bir karardır. Karar içeriği dikkate alındığında gerek kiracı gerekse kiralayan ‘Kira Uyarlama Davası’ açmadan önce dava şartı olan ‘zorunlu arabuluculuk’ başvurusunu yapmadan kira uyarlama davası açılabilecektir. Böylece arabuluculuk başvurusu yapılmadan usulden reddedilen davaların ve uzun sürecin önü kesilmiştir. Bu karar konuya ilişkin yasal düzenlemenin lafzına ve ruhuna uygundur. TBK’nin 299 vd. maddelerinde düzenlenen ‘Kira Sözleşmesi’ başlıklı bölümde veya kira uyarlama davasının dayanağı olan 138. maddesinde kira uyarlama davası açılmadan önce dava şartı olan zorunlu arabuluculuk yoluna gidilmesinin zorunlu olup olmayacağına ilişkin herhangi bir yasal düzenleme de mevcut değildir.”

İMZALI MAKBUZ ALIN

“Kira hukukunda kira parasının miktarını ispat külfeti kiralayana, ispat edilen aylık kira parasının ödendiğinin ispat külfeti kiracıya aittir. İspat külfeti açısından asıl olan kiracının banka havalesi ile açıklama yaparak kira parasını ödemesidir. Ancak kiracı okur G.K. gibi kira parasını elden ödemekte ise ödediği kira parası karşılığı kiralayandan imzalı bir makbuz alması gerekir. Somut olayımızda olduğu gibi; kira başlangıcından itibaren üç yıl boyunca kiralayandan hiçbir makbuz alınmamış ise son aya ilişkin bir makbuz alınması yeterli olur. Zira TBK’nin 104. maddesine göre; son ay kira parası ödemesine ilişkin olarak kiralayandan imzalı makbuz alınmış ise önceki aylara ait kira paralarının da kiracı tarafından ödenmiş olduğu karine olarak kabul edilir. Örneğin; 17 Haziran 2019 başlangıç tarihli ve üç yıl süreli kira sözleşmesine göre kiracı tarafından bütün kira paraları elden ödenmiş olup herhangi bir makbuz alınmamasına rağmen 2022/Temmuz ayı için ödeme makbuzu alınmış ise kiracının 2022/Temmuz ayından önceki dönemlere ait kira paralarını da ödediği karine olarak kabul edilir.  

EN FAZLA YÜZDE 25 ARTIŞ

TBK’nın 344. maddesine göre; 17 Haziran 2019 tarihinden itibaren beş yıllık süre dolmadığı için okur G.K.’dan ev sahibi 7409 sayılı yasanın Geçici-1 maddesi gereği en fazla yüzde 25 oranında artış talep edebilir. Kiralayan, kiracıdan yazılı tahliye taahhüdü almamış ise; kiralayan ancak kira döneminin bitimini takip eden bir ay içinde (önceden ihtar gönderilmiş ise dönem sonuna kadar)  TBK’nin 350, 351, 352 (veya TBK’nin 315, 316 vd. maddeler) maddelerinde düzenlenen sebeplerden birine dayanarak tahliye davası açabilir.”