Isınma derdi

Merkezi sistemle ısınan bir sitede, “Ben kışın bu evde oturmuyorum, kızımın yanında kalıyorum” ya da “Petekleri kapattım” demek sizi ısınma faturanızı ödemekten kurtarmaz. Yönetim planınızda (YP) var ve Genel Kurul’da (GK) karar alınmışsa ısınma faturasını ödemediğiniz için yönetici doğalgazınızı kesebilir.

Isınma sorunu ile ilgili tüm sorularınızı bu konudaki düzenlemeler ışığında kat mülkiyeti hukuku uzmanı avukat Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı. 

ENERJİ VERİMLİLİĞİ DÜZENLEMESİ VAR MI?

“Apartmanlarda ve sitelerdeki uyuşmazlıklar bir yana, asıl sorun enerji kaynaklarının kıt olmasıdır. Bu, enerjinin önemini artırmakta, enerji verimliliğiyle ilgili önlemlerin alınmasını zorunlu kılmaktadır. Bu amaçla birçok düzenleme yapılmıştır. 18 Nisan 2007 tarihli 5627 sayılı Enerji Verimli Kanunu’nun ‘Amaç’ başlıklı ilk maddesi ‘Bu kanunun amacı; enerjinin etkin kullanılması, israfın önlenmesi, enerji maliyetlerinin yükünün hafifletilmesi ve çevrenin korunması için enerji kaynaklarının ve enerjinin kullanımında verimliliğin artırılması’ şeklindedir. Bu kapsamda binalara, ‘Enerji Kimlik Belgesi’ alma zorunluluğu da getirilmiştir. Uygulanması sürekli ertelense veya esnetilse de er ya da geç bütün binaların ‘Enerji Kimlik Belgesi’ olacak, belgesi olmayanlar alım-satım yapmayacaklardır.

MERKEZİ SİSTEMDEN FERDİ ISINMAYA GEÇİLEBİLİR Mİ?

Merkezi sistemle ısınan bir binada ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme geçmek mümkün mü? Buna kat malikleri kurulu mu karar verir? Karar alabilmek için gereken oy oranı nedir?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 42. maddesi ile de merkezi sistemden ferdi sisteme geçiş zorlaştırılmıştır. KMK’nın 42. maddesine göre ısınma sistemiyle ilgili kararlar Kat Malikleri Kurulu’nda alınır. Isı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü, örneğin kömürle ısınmadan doğalgaza geçiş, ısıtma sisteminin ferdi sistemden merkezi sisteme, merkezi sistemden ferdi sisteme geçişi gibi işlemler kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. Burada dikkat edilecek husus, toplantıya katılanların değil, tüm kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğunun sağlanması zorunludur.

2 BİN METREKAREYİ GEÇİYORSA OYBİRLİĞİ ŞART MI?

Sayı ve arsa payı ile karar almak da bazen yeterli olmaz. Toplam inşaat alanı 2000 metrekare ve üzeri olan binalarda, merkezi sistemden ferdi sisteme geçiş için maliklerin oybirliğiyle karar vermeleri gerekir. Görüldüğü gibi, yasa koyucu enerji verimliliği açısından merkezi sistemden ferdi sisteme geçişi zorlaştırmaktadır. Merkezi sistemle ısınan 30 bağımsız bölümlü bir binada 29 malik ferdi sisteme geçelim dese, tek bir malik ferdi sisteme geçmeyi kabul etmese ve ‘merkezi sistemde kalınsın’ dese ferdi sisteme geçilemez.

KİRACI, SİSTEM DEĞİŞİKLİĞİ GİDERİNE KATILMAK ZORUNDA MI?

Isı yalıtımı, yakıt dönüşümü, ısıtma sistem değişikliğinin giderlerine katılımda hangi ölçü dikkate alınır? Kiracı, bu giderlere katılmak zorunda mıdır?

KMK’nın 42. maddesindeki düzenlemeye göre halk arasında mantolama dediğimiz ısı yalıtımı, ısıtma sistemi veya yakıt dönüşümü giderlerine malikler tapudaki arsa paylarına göre katılırlar. Kanun düzenlemesi açık ve net olduğundan, oybirliği olmadan başka paylaşım şekli kararlaştırılamaz. Örneğin, ‘Herkes eşit katılsın, metrakareye göre ödesin’ denilemez.

Arsa payını örnekle anlatmak gerekirse işlek bir caddedeki 50 metrekarelik bir dükkânın arsa payı üst katlardaki 150 metrekarelik bir dairenin arsa payından çok fazla olabilir. Bu nedenle, yanlış bir uygulama yapılmaması için böyle bir gider söz konusu olduğunda tapudan güncel malik listesiyle birlikte arsa payı oranlarının da getirtilmesi gerekir.

Olaya kiracı açısından bakarsak, bu gider sabit ‘yatırım–demirbaş’ niteliğinde bir gider olduğu için malikin ödemesi gerekir. Kiracıdan alınamaz. Eğer kiracı ödemişse de KMK’nın 22. maddesi uyarınca bu gideri mal sahibinden ister, ödeyeceği kiradan düşer.

YÖNETİCİ ISINMA FATURASINI ÖDEMEYENİN DOĞALGAZINI KESEBİLİR Mİ?

Eğer YP’de, bu yönde bir düzenleme varsa veya Kat Malikleri Kurulu toplantısında kesilmesi yönünde karar alınmışsa ve kimse iptal davası açmadığı için karar  kesinleşmişse ödemesini yapmayan kişinin o hizmetlerden yararlanması engellenebilir. YP ve kesinleşmiş GK kararları geçerli ve bağlayıcıdır. Yargıtay 11. Hukuk Dairesi’nin 12.05.2005 tarih ve 2004/86-2 E, 2005/5042 sayılı kararı da bu yöndedir.

ISI PAY ÖLÇER SİSTEMİNE GEÇMEK ZORUNLU MU?

Merkezi ısıtma sistemini kullanan binalarda Enerji Verimliliği Kanunu’ndan, bu kanuna bağlı olarak çıkartan yönetmelikten ve KMK’nun 42/4 fıkrasında değişiklik yapılmasından önce, ısınma ve sıcak su giderleri, çoğunlukla arsa payına, metrekareye ya da petek sayısına göre paylaştırılmaktaydı. Yönetim planlarındaki düzenlemeyle veya GK’da alacakları kararla, (eşit paylaşmayı kabul etmek gibi) farklı bir paylaşım şekli belirlemeleri de mümkündü. Ancak, sonradan yürürlüğe giren Enerji Verimliliği Kanunu ve KMK’nın 42. maddesinde yapılan değişikliğe dayanılarak çıkarılan yönetmelikle, hesaplama yapılırken belirlenen hesaplama sisteminin kullanılması zorunlu hale gelmiştir.

AKSİNE KARAR VERİLEMEZ, UYGULAnaMAZ

YP’nin farklı yöndeki hükümleri ve alınacak GK kararları geçersizdir. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın 03/09/2012 tarihli duyurusu da bu yöndedir: ‘Merkezi veya bölgesel sistemle ısıtılan ve birden fazla bağımsız bölüme sahip olan binalarda ısı paylaşımının tesisini sağlayacak ekipmanların kullanımı 02/05/2012 tarihi itibarıyla tüm merkezi ısıtma sistemli binalar için uygulamadadır. Mevcut veya yeni binalar için farklı yükümlülükler yoktur. Bu sistemlerin kullanımı 5627 sayılı Enerji Verimliliği Kanunu gereği olup bina yönetimlerinin, kat maliklerinin aksi yönde tasarrufta bulunmaları söz konusu değildir’ şeklindedir. Hem Enerji Verimliliği Kanunu, hem KMK ve ilgili yönetmelik gereği merkezi ısınmanın bulunduğu binalarda pay ölçer sistemi kullanılması zorunludur. Farklı bir paylaşım şekli kararlaştırılamaz.

AÇIK VE NET DÜZENLEME YAPILMALIDIR

Yargıtay’ın ise ‘merkezi sistem kullanan mevcut binalar açısından ısı paylaşım sistemine geçilmesinin zorunlu olmadığını’ belirten kararları mevcuttur. Yargıtay, paylaşım sistemini zorunlu görmemekte,maliklerin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar alabileceklerini belirtmektedir. Bu tartışmalara son verebilmek için yasa ve yönetmeliklerde açık ve net düzenlemeler yapılmasına ihtiyaç vardır.”