Apartman yönetimi derdi... Kiracılar yönetici olabilir mi

Okurlarımın apartman ve site yönetimi ile ilgili tüm bu sorularını Kat Mülkiyeti Kanunu uzman bilirkişiliği yapan Murat Erdoğan yanıtladı. 

SEKİZ DAİRELİ APARTMAN YÖNETİM KURMAK ZORUNDA

1- Apartman ve sitelerde yönetim kurulması şart mı? Yasa bu konuda ne diyor?

Murat Erdoğan: Kat Mülkiyeti Kanunu’na (KMK) göre sekiz (8) bağımsız bölüm ve üzeri binalarda yönetim ve denetim kurulu kurulması mecburidir. KMK’nın 34. maddesi şöyle: “Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir. Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir.”

DENETİCİNİN KAT MALİKİ OLMASI ZORUNLU

2- Kiracı da yöneticilik yapabilir mi? Denetçi kat maliki mi olmalı?

Kat malikleri kurulunun temsilcisi niteliğinde, yöneticilik, kiracı dahil olmak üzere herkes tarafından yapılabilir. Ancak denetçilerin kat maliki yani tapu sahibi olması zorunludur. Denetim kurulu zorunlu bir organ ve kanunda açık ve net bir şekilde görevleri belirtilmiştir.

NEDEN PROFESYONEL YÖNETİCİ İLE ÇALIŞMALI

3- Profesyonel yönetici ile çalışmak neden önemli?

İşinin ehli olan, mesleki konularda kendisini devamlı güncelleyen profesyonel yöneticiler her zaman binalara değer katar. Bina içerisinden yönetici seçilirken, “sırayla” , “kurayla” ya da “parayla” seçilen bir yönetici ile işini bilerek yapan bu işin eğitimini almış sahada yıllarını vererek tecrübe kazanmış profesyonel bir yönetici arasındaki fark, işlek bir trafikte ehliyetli ve tecrübeli bir sürücü ile aynı trafikte araç kullanan ehliyetsiz ve tecrübesiz bir kişi arasındaki risk oranı kadar büyüktür.

YÖNETİM ŞİRKETİ SEÇERKEN DİKKAT

4- Apartman veya sitede yönetim şirketi hangi kriterlere göre seçilmeli?

Türkiye’de denetimsizlikten kaynaklı sözde yönetim şirketi olduğunu iddia eden bir çok yetkisiz firma olduğu ve yönetim firması enflasyonu yaşandığı, bilinen acı bir gerçektir. Bu konuda kat maliklerinden aldıkları yetkileri kötü niyetli olarak kullanan, kendi adlarına açılmış olan hesaplara paralar toplayarak sırra kadem basan birçok sözde yönetici ve yönetim firmalarını gözlemlemekteyiz. Bu sebeple eğer binanızda sizi yönetmek üzere yönetim firması seçecekseniz, acı tecrübeler yaşamamanız için mutlaka şu kriterlere uygun firmalara öncelik vermelisiniz:

1-Yönetim hizmeti verecek şirketin kayıtlı sermayesi yüksek olmalı. 10.000-50.000 TL arasında kuruluş sermayesi olanlara acı tecrübeler yaşamamanız için dikkat edilmesi gerekir.

2-Firma sahibinin zimmet, rüşvet, irtikap, dolandırıcılık gibi sabıka kaydı olmamalı. Mutlaka araştırın.

3-Firmanın referanslarını inceleyin ve hizmet verdiği sitelerdeki maliklerden sorgulayın.

4-Firma sahibi/sahiplerinin ve görevlendirecekleri çalışanların mesleki yeterlilik ve eğitim belgelerini inceleyin.

5-Firmanın en az 3 yıllık olmasına dikkat edin.

5- Yönetim şirketlerinin çok pahalı olduğu düşünülüyor? Öyle mi?

Kanunları bilen, finans konusunda becerileri olan, genel kurul toplantılarını ve tebligatları usulüne göre yapan, insan psikolojisinden anlayan, işletme projelerini hazırlaması konusunda tecrübeli ve sahada işleyişi çok iyi bilen yönetim firmaları, yönettiği bina, site ve tesislere her zaman değer katar ve kendisini her zaman amorti eder. Bütçeyi olması gerektiği gibi iktisatlı bir şekilde hazırlar, kötü yönetimler sonucu oluşan yüksek çaplı aidatların düşmesine sebep olur. Bu tip yönetim firmaları genelde malikler içerisinden seçilen denetçilerle her türlü mal ve hizmet alımını gerçekleştirir. Denetimden onay almadan iş yapmaz asla para harcamaz. Bu firmalar piyasanın yüzde 10’luk kısmını oluşturan dürüst iş yapan, hırsızlık yapmayan firmalardır. Ancak, maalesef üzülerek söylüyorum, geri kalanların büyük bir kısmını oluşturan kötü niyetli kişiler ve firmaların oluşturduğu tabloda ise bunun tam tersi yapılır.

6- Yönetim hizmetlerinde fiyatlandırma nasıl?

Şu anda Türkiye piyasasında profesyonel yönetim hizmet bedeli daire başı ücretleri 50 TL ile 250 TL arasında değişmektedir. Ancak standartlara uygun çalışan profesyonel ekipleri olan firmaların daire başı fiyatları minimum 150 TL’den aşağı değildir. Fiyatlandırma konusunda sektörel STK’larımız, üyelerinin yapıları ile alakalı farklı konulardan dolayı fiyat listesi oluşturmaktan çekindiği için resmen kaos yaşanmaktadır. Oysa sektör için çalıştığını, üyelerinin haklarını savunduğunu iddia eden STK’larımız biraz daha cesaretli davransalar isimleri tabelada kalmayarak, birçok sorunu çözebilecek niteliğe erişebilirler.

SÖZLEŞMEYLE YÖNETİCİ ATANABİLİR Mİ

7- (Okur Bünyamin Şahin) Ankara’da 10 dairelik bir apartmanda oturuyoruz. Kimse yönetici olmak istemiyor. Bu durumda profesyonel bir şirketle çalışmak için nasıl bir yol izlemeliyim?

Bu tür problemler birçok binada yaşanırken, komşular arasında çeşitli husumetlere de sebep olmaktadır. Böyle bir durum yaşandığında bina içerisinden 3/1 çoğunluk imzası ile olağanüstü toplantı yapılarak gündeme, “Profesyonel yönetime geçilmesi” maddesi koyulup, oylanırsa alınan teklifler eşliğinde dışarıdan bir yönetim seçilebilir. Ancak bu toplantılarda yapılan en büyük yanlış kat maliklerinin yöneticisini yüzde 51 ve arsa payı çoğunluğu ile seçmesi gerekirken, toplantıda alınan bir kararla yetkilendirilen birkaç kat malikinin bir yönetim firması ile sözleşme yaparak, kanunen seçilmediği halde yönetim yetkisi vermesi ile sonuçlanmaktadır. Bu çok yanlış bir uygulamadır. Kanunen hiçbir şekilde yönetim devredilmesi ve hatta yönetici ile sözleşme yapılarak atanması diye bir olay yoktur.

8-Yönetici olmak için kat maliki olmak şartı var mı? Kapıcı ile yönetici aynı kişi olabilir mi?

Yönetici olmak için kat maliki olma şartı yoktur. Bu şart sadece denetçiler için geçerlidir. Ancak, yöneticinin KMK’ya göre kat maliki olması gerekmediğinden dışarıdan bir kişiyi maaş ile SGK’lı olarak gösterip sadece yönetmek üzere yönetici müdür vasfı ile binada yönetici olarak seçerek ve çalıştırabilirsiniz. Bina görevlileri veya kapıcıların yönetici olması uygun değildir.