×
1- ASANSÖR İÇİN HANGİ SAYISAL ÇOĞUNLUKLA KARAR ALINMALI
- Okur M.R.: Ankara’da beş katlı bir apartmanda oturuyoruz. Maliklerin çoğu yaşlı ve hasta. Giriş kattaki iki malik asansör istemiyor ve karşı çıkıyorlar. Asansör yaptırmak için hangi sayısal çoğunluk ile karar alabiliriz?
Avukat Kısacık: Okurun sorusundaki gibi beş katlı eski bir binada oturuyorsak, asansör olmadığı için üst kattaki yaşlılar ve hastalar sıkıntı yaşıyorlarsa sonradan binaya asansör yaptırılması bazı koşulların gerçekleşmesi halinde mümkündür. Kat malikleri apartmanın ortak yerlerinde kendi başlarına bir değişiklik yapamazlar. Kat Mülkiyeti Kanunu’na (KMK) göre ortak alanda yapılacak bütün faydalı yenilik ve ilaveler apartmandaki tüm kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılabilir. Burada dikkat edilecek konu toplantıya katılanların çoğunluğu değil bütün kat maliklerinin çoğunluğudur.
2- PROJEDE ASANSÖR YOKSA
Orjinal projemizde asansör yok. GK’da karar alarak asansör yaptırmamız mümkün mü?
Böyle bir durumda binaya sonradan asansör yaptırmak için sayı ve arsa payı çoğunluğu sağlanması yeterli olmaz. Eğer binanın projesinde asansör yoksa; bu durumda proje tadilatı gerektiği için maliklerin oybirliği ile karar almaları ve ilgili belediyenin de bu tadilat projesine izin vermesi gerekir. Bina asansör yapımına uygun değilse, asansör yapacak yer yoksa, asansör yapılması binanın statiğine zarar verecekse; belediye tadilat projesine onay vermeyecek ve oybirliğiyle karar alınmasına rağmen asansör yapılamayacaktır.
3- ASANSÖR BOŞLUĞU
KİM NASIL MÜKELLEF OLUYOR
“Bizim vergi sistemimiz beyan usulü ağırlıklı. Örneğin gelir ve kurumlar vergisi açısından ’Benim bu kadar gelirim, bu kadar da giderim var’ diye kendiniz beyanname veriyorsunuz. Vergi onun üzerinden hesaplanıyor. Oysa emlak vergisinde bildirim usulü var. Burada mülk sahibine düşen, bir taşınmazı edindiğinde aynı yıl içinde (yılın son 3 ayında edinilenler için edinmeden itibaren 3 ay içinde) bunu taşınmazın bulunduğu belediyeye bildirmesi. Sonraki süreç kendiliğinden işliyor. Ancak bildirim yapılmazsa cezası olduğunu belirtmek gerekir. Emlak vergisinin mükellefi ve dolayısıyla bildirim yapması gereken kişi öncelikle taşınmazın maliki. Eğer taşınmazda intifa hakkı varsa bu durumda intifa hakkı sahibi mükellef oluyor. Her ikisinin de bulunmaması halinde ilgili gayrimenkulden malik gibi tasarruf edenler emlak vergisinin mükellefidir.
EMLAK DEĞERİNİ KİM BELİRLİYOR
Emlak vergisine konu olan gayrimenkulün (bina, arsa veya arazi) değeri takdir komisyonu dediğimiz kanunda belirlenmiş bir komisyon tarafından belirleniyor. Bu değer üzerinden de çeşitli oranlarda vergi ödenmesi gerekiyor. Burada takdir komisyonunun değer tespitine ilişkin kararlarının ve yüksek olduğu düşünülüyorsa süresinde dava açmanın çok önemli olduğunu belirtmek gerekir. Çünkü söz konusu değer 4 yıl için geçerli oluyor ve sadece emlak vergisi için değil değerli konut vergisi, veraset ve intikal vergisi, kira geliri ve gayrimenkul satışı üzerinden alınan gelir vergisi ile KDV ve tapu harçları gibi birçok başka mali yükümlülüğü de doğrudan ilgilendiriyor. Emlak vergisi değerleri en son 2021 yılında belirlendi. Bu değerler 2025 yılı dahil olmak üzere uygulanmaya devam edecek.
EMLAK VERGİSİ ORANI NE KADAR
Emlak vergisi oranları mesken olan binalarda ve arazide binde 1, diğer binalarda binde 2, arsalarda binde 3. Gayrimenkul büyükşehir sınırları içindeyse bu oranlar iki katı olarak yani sırasıyla binde 2, 4 ve 6 olarak uygulanıyor.
2024 YILI BU ORAN YÜZDE KAÇ
Vergi Usul Kanunu Genel Tebliği’ne göre, yeniden değerleme oranı 2024 yılı için yüzde 58.46 olarak tespit edildi. Buna göre Emlak Vergisi, Çevre Temizlik Vergisi, çeşitli harçlar, araç muayene ücreti, Gelir Vergisi tarife dilimleri ve idari cezalar için 2024 yılı için esas alınacak yeniden değerleme oranı yüzde 58.46 oldu. Emlak vergisinde artış, kanuna göre bu oranın yarısı kadar yapılıyor (EVK md. 29). Bu çerçevede emlak vergisindeki önümüzdeki yıl artış yeniden değerleme oranının yarısı olan (yüzde 58.46/2) yüzde 29.23 kadar olacak.
1) Devreli tatil uygulamalarında kaç tür sistem var? Farkları neler?
Bugün üç ayrı sistem söz konusudur. Bunlardan devremülk hakkı, kat mülkiyeti kanunu hükümlerince kurulan ve halk arasında “tapulu” şeklinde bilinen sistemdir. Bu sistemde her hak sahibinin bir payı (hissesi) bulunmakta ve tapuda irtifaklar sütununa tescil edilen zorunlu olarak eski uygulamada 15 şimdi kanun değişikliği ile bir haftadan aşağı olamayacak süreli sistemdir.
İkinci olarak devre tatil, sadece bir arazi malikinin sahip olduğu ünitelerden herhangi bir ayni hak yani tapu devretmeksizin alacak hakkı bahşeden sistemlerdir. Üçüncü ve artık kurulması tüketici mevzuatıyla yasaklanmış model ise, geçmişte devrelerin 15 günlük asgari süresi kısıtlamasından kurtulmak için pay (hisse) tapusu vererek ve fakat irtifak hakkı söz konusu olmaksızın kullanma ve yararlanma sözleşmeleriyle yürütülen ve uygulamada haksız rekabeti önlemek üzere bilinçli davranan firmalarca “dönem mülk” olarak adlandırılmış sistem, hak sahipleri yasaktan etkilenmeksizin tabi olduğu kurallara dayalı olarak varlıklarını sürdürecektir.
TAPULU SİSTEMİ TERCİH EDİN
2) Tüketiciler devreli tatil sistemi seçerken nelere dikkat etmeli?
Dolandırıcıların da cirit attığı piyasada ilkeli ve dürüst firmaların varlığına bağlı olarak tüketici tarafından bilinçli bir tercih yapılması öncelikle bu modellerden seçimle başlayacaktır. Artık mevzuat gereği ikili bir sisteme dayanmakla “tapulu” değil “alacak hakkı” bahşeden devre tatil sistemlerinin bir sözleşmeye dayanmakla; borçlu arazi malikinin hileli iflası veya bu yönde bilinçsiz borçlanmasıyla araziye hacizler gelmesi sonucu devrelere bağlı yararlanma hakkının bu sistemde iflas masası alacağı haline gelebileceği unutulmamalıdır. Böyle bir firmadan güvenerek devre tatil alınmak istenmesi halinde, sözleşmelerin kombine sözleşme olarak kira içeriği barındırmakla şerhi özelliği aranmalıdır (bu imkânı tanıyan firma olmamakla birlikte önerimiz bundan sonra pazarlama yapacak firmalara bu hususu hatırlatmak içindir). Önem arz eden bu hususta, devreli tatil sistemlerinde tapulu veya tapusuz farketmeksizin, mağdurların uygulamada bir araya gelmemesi sakıncalarıyla işletilememesi sonucu mağduriyetler kaçınılmaz olacaktır. Bu nedenle, devremülk hakkı, arazide süreye bağlı olmayan ve binaların ömrü ile de sınırlandırılamayacak varlığıyla “tapulu” olmakla tercih edilmelidir. Bu sistemde mağduriyet aidat ve arizi harcamalar karşılığı talep edilen onarım ve bakım masrafları konusundaki fahiş ve sömürülere indirgenmiş olur.
Okurum T.S., sonradan ticari anlaşmazlığa düştüğü dört ortağı ile aldıkları 20 milyonluk dükkânın değerini 2 milyon lira gösterdiklerini, bu durumun mali ve hukuki açıdan bir tehlikesi olup olmadığını soruyor. Tapuda düşük gösterilen değerin sonradan artırılıp artıramayacağını öğrenmek istiyor.
Okurum D.T. ise geçen yıl siteden 1.2 milyona aldığı dairenin değerinin 560 bin lira gösterildiğini, şimdi değerinin 5 milyon olduğu için bir vergi cezası ile karşılaşmamak adına ne yapabileceğini soruyor.
İki okurumun sorusu başta olmak üzere okurlarımın gayrimenkul vergileri ile ilgili sorularını Avukat Dr. Burak Aslanpınar’a sordum:
HARÇ İLE VERGİ AYNI MI
- Tapuda ödenen harç ile vergi aynı mı? Öncelikle sıkça yapılan bir isimlendirme hatasından söz edelim. Tapuda ödenen harçlara vergi denildiğini görüyoruz. Oysa vergi ve harç son derece farklı kavramlar. Aynı gayrimenkul için hem vergi hem de harç ödenmesi gerekebiliyor.
- Alım satımda tek vergi mi ödeniyor? Vergi genel anlamda kullanılsa da tek bir vergi de olmuyor. Alım satım arasındaki ticari kazançtan ya da değer artışından, kira gelirinden kaynaklanan gelir vergisi, şirket ise kurumlar vergisi, duruma göre katma değer vergisi (KDV), emlak vergisi, değerli konut vergisi gibi çok sayıda vergi ile muhatap olunabiliyor.
KİM NE KADAR ÖDER
KONUT kira artışlarını yüzde 25 ile sınırlandıran geçici düzenleme hâlâ çok tartışılıyor. 1 Eylül’de kira uyuşmazlıklarında dava şartı olarak ‘zorunlu arabuluculuk’ uygulamasının kira sorununu çözüp çözmediği de merak ediliyor. Kiracılar ev bulamamak-tan, fahiş kira ücretlerinden, ev sahipleri ise yüksek enflasyona rağmen konut kira fiyatlarına yüzde 25 artış sınırı getirilme-sinden şikâyetçiler. Arabulucuda kanunda öngörülen yüzde 25’in üzerinde kira artışında anlaşılıp anlaşılamayacağını öğrenmek istiyorlar. Adalet Bakanı Yılmaz Tunç, geçen hafta Hürriyet’in konuğuydu. Okurlarımın, en çok merak ettiği kira ve yoksulluk nafakası konularının yanı sıra Anayasa Mahkemesi’nin (AYM) kritik iki iptal kararı sonrası yapılacak yeni düzenlemeleri sordum. Önce Bakan Tunç’un konut kiraları ile ilgili değerlendirmesi:
DÜZENLEME NE DİYOR
“Kanunla yapılan geçici düzenleme ile bir yıl süreyle daha 1/7/2024 tarihine kadar devam eden konut kiraları bakımın-dan yapılacak kira artışları yüzde 25 ile sınırlandırılmıştır. Tarafların kira bedelinde yapacakları artış, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde 25’ini geçemeyecektir. İşyeri kiraları düzenlemenin kapsamı dışında bırakılmıştır.
Yılmaz Tunç - Oya Armutçu
MAHKEMELER SINIRLAMAYA UYACAK
Tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre tespit edilen değişim oranı yüzde 25’in altında kalacak olursa, bu oran uygulanmayacak, değişim oranı uygulanacaktır. Bu kural, 1 yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulana-ak ve bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersiz olacaktır. Mahkeme tarafından verilecek kira artış kararlarında da bu sınırlamaya uyulacaktır.
SÜRE BİTİNCE NE OLACAK?
Bu düzenlemeler geçici niteliktedir. Kiralarda meydana gelen ve normalin dışında gerçekleşen artışların önüne geçebilmek için yapılmıştır. Hükümde öngörülen sürenin sona ermesiyle birlikte taraflar kira bedelini yüzde 25 sınırıyla bağlı olmadan kararlaştırabileceklerdir.
Erköseoğlu Ailesi’nin avukatı Rezan Epözdemir, sosyal medya hesabından Yargıtay Başkanı Mehmet Akarca’ya, “Adli kontrol tedbiri yok. Beraati bozulan sanık Can Paksoy ya yurtdışına kaçarsa ve bu cinayet cezasız kalırsa, bunun hesabını kim verecek?” diye sitem ettiği bu dosyada neler olduğu merak ediliyor. Bu hafta bu dosyayı araştırıp yazdım. Yargıtay 1. Ceza Dairesi’nin sanık kardeşlerden Can Paksoy’un beraatini bozup ağabeyi Mahmut Emre Paksoy’un beraatini onadığı kararda ne deniyor? Gözlerin çevrildiği çok tartışılan davada hangi flaş gelişme yaşandı. Yargıtay Cumhuriyet Başsavcılığı ağabey Mahmut Emre Paksoy’un beraatine neden itiraz etti? Dava dosyasına göre yargılama süreci ve bu soruların yanıtı bakın şöyle:
PAKSOY KARDEŞLERE CİNAYET SUÇLAMASI
Boston Üniversitesi’nden mezunu 26 yaşındaki Nazlı Sinem Erköseoğlu’nun cesedi, 26 Eylül 2010’da İstanbul Beyoğlu’nda Paksoy kardeşlerin dairesinin bulunduğu 10 katlı apartmanın havalandırma boşluğunda bulunmuştu.
İncelenen görüntülerde, iki kardeşin o gece bir kulüpte ve apartman girişinde görüntüleri tespit edildi. Ağabey Mahmut Emre Paksoy ile kardeşi Can Paksoy hakkında “kasten adam öldürmek” suçundan müebbet hapis talebiyle dava açıldı.
ANAYASA’YA AYKIRI BULUNDU
- Bu karar ne anlama geliyor?
Avukat Aslanpınar: İdari yargıda önceleri iki dereceli sistem vardı. Yani vergi veya idare mahkemesi kararı temyiz edilebiliyor ve Danıştay karar veriyordu. Başka bir merci yoktu. Daha sonra istinaf devreye alındı. Böylece üç dereceli bir sistemimiz oldu. Bu sistemde ilk derece mahkemesi kararı, önce istinaf edilerek bölge idare mahkemesine sonra da temyiz edilerek Danıştay’a taşınıyor. Ancak kanunda belirlenen bazı davalardaki kararlar ve her yıl yeniden belirlenen belli parasal sınırların altındaki dava dosyaları istinaf ya da temyiz edilemiyor. 2023 yılı için temyiz sınırı 581 bin TL, istinaf sınırı ise 20 bin TL olarak belirlendi. AYM’nin iptal ettiği hüküm gereğince dava konusu 581 bin TL olan bir uyuşmazlıkta istinaf mahkemesi kararını temyiz edemiyorsunuz. Ama 581 bin 1 TL olunca temyiz yolu açık oluyordu. Yani 1 TL davanın kaderini değiştirebiliyordu. AYM konusu 581 bin Türk Lirası’nın altındaki davalar hakkında temyiz kanun yoluna başvurulamamasını öngören kuralın Anayasa’ya aykırı buldu ve iptal etti.
- İptal kararının gerekçesi nedir?
AYM, hükmü iptal ederken, kuralın “belirli” ve “ölçülü” olmadığı yönünde iki gerekçeye dayanmış. Öncelikle temyizdeki her yıl değişen parasal sınırda, dava açılma tarihinin mi istinaf tarihinin dikkate alınacağının belirli, açık ve öngörülebilir olmaması Anayasa’ya aykırı bulunmuş. Ayrıca parasal sınırın (2023 yılı için 581 bin TL) altındaki tüm davaların nispeten önemsiz görülerek temyiz denetimi dışında bırakılması, özellikle davacı durumundakiler bakımından aleyhe sonuçlar doğurabileceğinden ölçülülük ilkesine aykırı görülmüş.
13 TEMMUZ’DA YÜRÜRLÜĞE GİRECEK
-
2022 yılı itibarıyla önündeki 130 bin başvurudan 80 bini “Makul sürede yargılanma hakkının ihlali” iddiasına dayanan ve bu konuda 55 binden fazla ihlal kararı veren Anayasa Mahkemesi (AYM) Genel Kurulu, bu verileri gerekçe göstererek, 25 Temmuz’da çarpıcı bir karara imza attı. Bu karar Keser Altıntaş (B. No: 2023/18536) kararıydı. 10 Ekim tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanan Altıntaş kararında AYM özetle şöyle dedi:
“Bireysel başvuru mekanizması ‘istisnai nitelikte ve ikincil’ niteliktedir. Ben sadece tazminat mahkemesi değilim. Bu konuda 55 binden fazla karar verdim. Ama yapısal sorunun çözümünde hiçbir işe yaramadı. Çözüm için kanun koyucu ya da idare mekanizma oluşturmadı. İnsan haklarının korunması ve geliştirilmesine katkı sağlamıyor. Ben artık bu başvuruları incelemek için haklı bir neden göremiyorum. İçtüzüğü gereği mevcut dosyalar ve gelecek olanlar için düşme kararı vereceğim.”
TARTIŞMA YARATTI
Siyaset ve yargı kulislerinde büyük yankı bulan ve tartışma yaratan karardan sonra bireysel başvuruda önümüzdeki süreçte neler olacağı merak ediliyor. Bu soruları Türkiye Barolar Birliği (TBB) Başkanı Erinç Sağkan ve Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Anayasa Hukuku Bölümü Öğretim Üyesi Doç. Dr. Ersoy Kontacı ile konuştum. Tamamen farklı görüşteki Sağkan ve Doç. Kontacı’nın herkesin merak ettiği sorulara yanıtları şöyle:
ANAYASA’YA AYKIRI
* AYM ne karar verdi?
TBB Başkanı Sağkan: AYM, Altıntaş kararı ile makul sürede yargılanma hakkının ihlali iddiasıyla yapılan başvurulara, ‘Artık ben bakmayacağım’ dedi. Bu konuda daha önce yaptığı gibi TBMM’ye yasal düzenleme için süre vermek yerine zaten makul sürede yargılanma hakları ihlal edilen vatandaşların başvurularının incelenmesinin sürdürülmesini haklı kılan bir neden görülmediğinden düşmesine karar verdi. Davaları yıllarca süren yurttaşlar, AYM’den sorunlarının çözümünü beklerken yine mağdur oldular.
*