Site aidatı öderken nelere dikkat etmeli?

“Kiracılar, yüksek aidat öderken dikkat!” yazımın ardından kiracı ve ev sahibi okurlarım tarafından soru yağmuruna tutuldum. Kira gibi yüksek site aidatlarının hangi kalemlerini ev sahibinin, hangilerini kiracıların ödemesi gerektiğini öğrenmek istiyorlar. Mahsuplaşmanın nasıl yapılabileceğini soruyorlar. Okurum M.A.’nın, aidat sorunlarını özetleyen sorusu şöyle:

“Pandemi nedeniyle ertelenmiş olan site genel kurul toplantıları mart sonu nisan başı gibi gerçekleştirilecek. Ekte kiracı olarak oturduğum sitenin 2021 yılı bütçesini gönderiyorum. Sitemizde, belirlenen aidatın tamamını konutta kiracı oturuyorsa kiracı, konut boşsa veya ev sahibi oturuyorsa ev sahibi ödemektedir. Halbuki bu bütçedeki harcama kalemlerinin bir kısmının kiracıyı ilgilendirmediğini kat maliki tarafından ödenmesi gerektiğini düşünüyorum. Ancak internette yaptığım araştırmalarda maalesef net bir bilgiye ulaşamadım. Elinizde hangi harcamaların kat maliki, hangisinin kiracı tarafından karşılanması gerektiğini gerekçeleriyle gösteren bir tablo var mı? Gönderebilir misiniz ya da hazırlatıp yayınlar mısınız?

AİDATTAN İLK VE ASIL SORUMLU KAT MALİKİ

Okurum M.A. ile diğer okurlarımın aidat sorularını İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Başkanı, bu alanda uzman ve eğitimler veren 37 yıllık avukat Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı. Ev sahibi ve kiracıların site aidatları konusunda izlemeleri gereken yolu gösteren avukat Kısacık’ın değerlendirmeleri bakın şöyle:

“Apartman ve sitelerdeki ortak gider avansından (aidat) ilk ve asıl sorumlu her zaman kat malikidir. Kat malikleri, ‘kiracımdan niye aidatı almadınız’ diye yönetime hesap soramaz. Her ay kira bedelini tahsil ettiği gibi, aidatın ödenip ödenmediğini takip etmesi, kiracısına ödetmesi veya kendisinin ödemesi gerekir.

KİRACIDAN OLAĞAN YÖNETİM GİDERİ İSTENEBİLİR

Öncelikle şunu bilmek gerekiyor. Sitelerde sadece ‘olağan yönetim giderleri’ kiracılardan istenebilir. Örneğin asansörün periyodik bakımı, kontrolü, ortak alanların aydınlatılması, temizliği, çalışanların ücreti gibi. ‘Yatırım ve demirbaş’ niteliğindeki giderleri (Asansörün yenilenmesi, çatı onarımı, yeni peyzaj yaptırılıp bahçeye ağaç ve kalıcı bitkilerin dikilmesi, havuz yapımı, havuzun yapısal arızasının çözümü, jeneratör alınması, güneş enerjisi sistemi kurulması) kiracıların asla ödememesi gerekir.

Okurumuz M.A. örneğin “Peyzaj, bitki, tohum, toprak ve ilaçlama” gideri olan 15 bin 750 liranın, “Bahçeye ağaç, kalıcı dikimi, peyzaj yapımı, demirbaş bahçe mobilyaları” gibi giderlerini ödemekle yükümlü değil. Bu ve örneklerini verdiğim giderler malik tarafından karşılanmalı. M.A. eğer ödediği aidatın içerisinde bu tür giderler varsa ev sahibi ile konuşarak, bu giderleri kiradan düşebilir ya da ev sahibinin ödemesini isteyebilir.

YÜKSEK AİDAT ÖDÜYORSANIZ DİKKAT

Şu iki konuya çok dikkat edin:

1 - Kiracıysanız, sizin ödemeniz gereken aidatın içindekilerin tümü sizin kiracı olarak ödemeniz gereken olağan yönetim gideri mi, ona bakacaksınız. Çünkü ev sahibinizin ödemesi gereken gider kalemlerini de ödüyor olabilirsiniz.

2 - Yıl sonunda da gerçekleşen giderleri inceleyin.

MAHSUPLAŞMA NASIL YAPILIR

Sitede, yıl sonunda toplanan para ile yapılan harcamaların hesabı site sakinlerine net olarak verilmelidir. İşletme projesi (yıllık bütçe) yapılırken, ‘olağan yönetim giderleri’ ile ‘yatırım ve demirbaş giderleri’ ayrılmalıdır. Eğer gider gelirden fazla olmuşsa, o dönem sonunda gelecek döneme borç olarak aktarılmayıp, site sakinlerinden tahsil edilmelidir. Aksi halde o siteye yeni taşınan biri, geçen seneden kalan kendi dönemiyle hiç ilgisi olmayan bir borcu ödemiş olur.

AÇILMAYAN HAVUZUN PARASI İADE EDİLMELİ

Toplanan gelirler kadar harcama yapılmadı ise örneğin pandemi nedeniyle havuz açılmadıysa, öngörülen giderler harcanmadıysa, bu gelir fazlası site sakinlerine geri iade edilmeli veya sitede oturmaya devam edenlerin gelecek dönem aidatına sayılmalı. Böylece, toplanan para yetmedi ise o dönemin borcu sonraki yıla devredilmemiş olur.

DÖNEM SONU SIFIRLANMALI

Toplanan para fazla gelmişse, o da devredilmemiş olur. Çünkü el değiştirmeler olmaktadır. Özetle her işletme projesi dönemi hesabı, dönem sonunda sıfırlanmalıdır. Gelir fazla ise iade edilmeli, gider fazlaysa tahsil edilmelidir.

YENİ BİR SİTEYE TAŞINDIYSANIZ DİKKAT

Yeni bir siteye taşındıysanız; ev sahibi de kiracı da olsanız, yıllık bütçeyi inceleyin. Aidatın içinde geçen dönemden kalan borç var mı, bakın. Örneğin yeni taşındığınız sitede, eski güvenlik şirketinin açıp kazandığı 200 bin liralık tazminatı, geçen yıl yenilenen havuzun 300 bin liralık giderini ödüyor olabilirsiniz. Ama siz ödemek zorunda değilsiniz.”

BALKONUN EVE KATILAN KISMI İÇİN DAVA AÇIN

“12 dairelik bir sitede ikamet etmekteyiz. Giriş katımızın altı ortak kullanım alanımız. Yani sığınak ve depo. Binamız 10 yıllık ve mantolama mevcut. Giriş katımızda oturan komşumuz ısınamıyorum, diyerek sığınağın üst tarafına köpük izolasyon talep etmektedir. Daire başı 1000 TL gibi masraf çıkıyor. Kendisi balkonları eve katıp evi büyüttü ve petek kapasitesi aynı kaldı. Apartman sakinleri olarak biz bu bedeli ortak mı ödemeliyiz. Dairesini yarı fiyatına bunları bilerek satın aldı. Kendisi mi bedel ödeyerek yaptırması gerekiyor.” Avukat Kısacık, N.T.’nin ve diğer kat maliklerinin, hak kaybına uğramamak adına bir avukat kanalıyla komşularına karşı sulh hukuk mahkemesinde dava açmalarını önerdi. Kısacık, “Balkonun eve katılan kısmı için eski hale getirme davası açılabilir. Sığınak ve depoya izolasyon projede varken yapılmamışsa veya mahkemece izolasyon yapılması gerekli görülürse; tüm kat malikleri gideri ortak karşılarlar. Mahkeme izolasyonun acil ve zorunlu bir iş olduğunu kararı verirse, bir tek malik bile istese yapılır. Gideri de ortak ödenir” dedi.

ALT KATINIZA KASAP AÇILIRSA

OKURUM A.Ç.’nin sorusu ise oturduğu altı daireli apartmanda tam alt katına açılan kasapla ilgili. Soru şu:

“Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 24. maddesinde ‘Anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oy birliği ile vereceği kararla açılabilir’ hükmü var. Bu işletme açılırken izin alınmamış. Gürültü ve koku gibi birçok sorun var. KMK 24. maddeye dayanarak kapatılması için dilekçe versem ne kadar yararlı olur? Nasıl bir yol izlemeliyim?”

ŞİKÂYET EDİN, DAVA AÇIN

Kısacık’a göre KMK’daki 24. maddedeki oybirliği ile karar şartı, mesken yani daireler için geçerli. Kasap açılan dükkân tapuda “mesken” değil “iş yeri” şeklinde kayıtlı. Bu nedenle dükkan sahibi mevzuata göre ilgili kurumlardan izin alarak kasap açabilir. Bu tip işletmelerin çevreye yağdıkları koku, gürültü gibi konulardan rahatsız olan kişiler ilgili kamu kurumlarına şikayet edebilirler veya dava açabilirler.