Kaçak katta oturanlar ortak gidere katılır mı?

İSTANBUL, Ankara başta olmak üzere birçok büyük kentteki okurlarımdan apartman hatta sitelerdeki bazı katların kaçak yapıldığı şikayeti geliyor. Bazı okurlarım, Yapı Kayıt Belgesi alarak kaçak katta oturan maliklerin boya, yalıtım, çatı tamiratı, merdiven tadilatı gibi ortak alanlardaki tamirat-tadilat giderlerine “Tapumuz yok” diye katılmak istemediğinden yakınıyor. Kaçak kattaki okurlarım ise bu belgeyi tapuya nasıl dönüştürebileceklerini soruyorlar. Önce bu sorunları özetleyen okurum A.S.’nin örnek sorusu:

4 KATLI BİNANIN SON KATI KAÇAK

“27 yıllık 4 katlı bir binada yaşıyorum. Son katı sonradan kaçak çıkılmış ve Yapı Kayıt Belgesi alınmış. İlk 3 katın yapı kullanma izni (iskanı) alınmış ve kat mülkiyetine geçilmiş. Bulunduğumuz binanın dış cephe boyası, iç bina ortak alanların boyası, merdivenlerin mermerle kaplaması ve damın su sızdırmazlığının tamiratı yaptırılacak. Son katın maliki elinde tapu olmadığını söyleyerek bu giderlere ortak olmak istemiyor. Yasal olarak icra yoluyla bu giderleri kendilerinden tahsil edebilir miyiz? Bulunduğumuz caddede 3 kat imar izni var. 4’üncü kattaki daire sahibi yasal olarak kat mülkiyetine geçemiyor. Bu sebeple aşağıdaki daire sahiplerinden arsa payını değiştirmek ve arsada pay almak için muvafakatname istiyor. Bunu verebilir miyiz?”

YKB MÜLKİYET HAKKI VERİR Mİ?

Okurum A.S.’nin sorusu ile kaçak çıkılan katların hukuki durumuna ilişkin soruları İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Başkanı avukat Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı: Bakın şöyle: “Okurumuzun sorusundan anladığımız kadarıyla, son kat için kamuoyunda ‘İmar Barışı’ diye anılan yasadan yararlanılarak, sonradan Yapı Kayıt Belgesi (YKB) alınmış. Öncelikle değerlendirilmesi gereken husus bu belgenin ne tür bir koruma sağladığı ve nasıl tapuya dönüştürüleceğidir. İmar Kanunu’na 11 Mayıs 2018’de geçici 16. madde eklendi. Bu maddeye göre 31 Aralık 2017 tarihinden önce yapılan ruhsatsız veya ruhsat ya da eklerine aykırı yapılar için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı veya yetkilendirilen kurum ve kuruluşlara (belirlenen süreye kadar) başvurulması ve istenen bedelin yatırılmasından sonra YKB verildi. YKB, sadece kamu kuruluşları açısından binaya dair bir koruma getirdi. YKB alınan yapılar artık kamu tarafından yıkılmayacak, elektrik-su bağlanmasına izin verilecek. Ancak, YKB’nin alınmış olması kazanılmış bir mülkiyet hakkı sağlamaz. Bina maliklerce veya doğal afet sonucu yıkılırsa; YKB sahibi lehine kazılmış bir hak söz konusu olmaz. Bina yıkıldıktan sonra yeniden yapılmak istendiğinde, imar mevzuatı üç kata izin veriyorsa, yeni bina yine üç katlı yapılır. YKB sahibi istese de 4. kat yapılamaz. YKB bina yıkılana kadar geçerli olur ve koruma sağlar.

ORTAK GİDERLERE KATILMAK ZORUNDA

İç-dış cephenin ve ortak alanların boyası, merdivenlerin mermerle kapatılması, çatı onarımı yapılması gibi giderlere 4. katın malikinin de katılması zorunludur. Tapuda bağımsız bölüm olarak kayıtlı olmasa da o çatı katında bir aile yaşıyor ve bu yapılacak işler onu da ilgilendiriyor. Hatta, giriş kat-orta kat bağımsız bölüm sahiplerine göre; çatının onarılması, merdivenlerin mermerle kaplanması gibi işler çatı katındaki aileyi daha çok ilgilendiriyor. Çünkü, onların daha çok işine yarayacak.

İCRA YOLUYLA TAHSİL EDİLİR Mİ?

Kaçak kat tapuda kayıtlı olmadığı için Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) hükümlerinin doğrudan uygulanması mümkün olmasa bile o kattakiler verilen hizmetlerden yararlandıkları için Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) ‘sebepsiz zenginleşme’ hükümleri devreye girer. Ortak alanlara yapılan bu işlerin giderleri çatı katındaki aileden de istenebilir. Giderleri ödemezlerse, paylarına düşen miktar kendilerinden icra yoluyla tahsil edilebilir. İcra takibine itiraz ederlerse de itirazın iptali davası açılabilir.

YKB TAPUYA NASIL DÖNÜŞÜR?

YKB alınması ilgili kişiye otomatikman bu yeri yasal hale getirme/tapuya dönüştürme hakkı vermez. Kaçak yapılan 4. kata tapu alınabilmesi için belediye/imar mevzuatının buna izin veriyor olması gerekir. Bu da yeterli olmaz. Binanın mevcut projesinde değişiklik yapılması gerekeceğinden, yapılacak tadilat projesine bütün kat maliklerinin onayının alınması da şarttır. Bu iki koşul birlikte gerçekleşirse; o zaman bu 4. kat için bağımsız bölüm tapusu alınabilir.

SİTEDEKİ OTO YIKAMACI KAPATTIRILABİLİR Mİ?

OKURUM Ö.D. ise sitelerindeki oto yıkamacı dükkanından şikayetçi. Sorusu şu: “40 dairelik yol kenarındaki bir sitede oturmaktayım. Alt dükkana, ‘oto yedek parça satılacak’ diye imza topladılar. Onay veren de oldu, bilgisi olmayan da var. Ama adam oto yıkamacı açtı. Yan taraftaki dükkanı da satın almış. Oto yıkama istemiyoruz, nereye başvurmalıyız?” Avukat Kısacık, yanıtladı: “Öncelikli olarak belirlememiz gereken husus, ilgili bağımsız bölümün tapuda mesken olarak mı, yoksa dükkan olarak mı kayıtlı olduğunun tespitidir. Site içinde oto yıkama olarak açılmak istenen bağımsız bölümün tapuda işyeri (dükkan) olarak kayıtlı olduğu belirtildiğinden, değerlendirmemizi buna göre yapacağız.

BELEDİYEYE BAŞVURUN

Bazı belediyeler bina altında işyeri açılmasını yasaklamış olabilirler. Ya da ağırlaştırılmış koşullara bağlamış olabilirler. İmar yönünden, sıhhi yönden, atık su uzaklaştırma ve yangına karşı önlem alma gibi mevzuatlar bakımından uygun olup olmadığına dikkat edilmektedir. Bazı belediyeler (KMK açısından zorunlu olmamakla birlikte) maliklerin rızasını da aramaktadır. Eğer malikler böyle bir işyerinin açılmasını istemiyorsa, bu rızayı vermeyebilirler. Ayrıca, bulundukları belediyeye başvurarak; belediye, imar ve diğer ilgili mevzuatlar uyarınca o bağımsız bölüm/bölümlerin oto yıkama işine uygun olup olmadığının araştırılmasını, uygun değilse işyeri açma izninin verilmemesini de isteyebilirler.

SATIN ALABİLİRSİNİZ

KMK’nın 18. ve TMK’nın 757 ve ilgili yasal mevzuat gereği kat malikleri, kiracılar ve diğer apartman/site sakinleri komşuluk hukukuna uygun davranmak zorundadırlar. İşyeri yasal olarak açılsa bile, apartman/site sakinlerine rahatsızlık veriyorsa, rahatsız olanlar KMK 33. maddesine uyarınca taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak, dava açabilir. Mahkemenin verdiği karara uyulmaması halinde idari para cezası uygulanabilir. Hatta davalının verilen mahkeme kararlarını yerine getirmemekte 1 yıl ısrar etmesi halinde diğer kat malikleri KMK’nın 25. maddesi uyarınca o kişinin bağımsız bölümünün kendilerine verilmesi için dava dahi açabilirler. Böylece bu sorunu kökten çözmüş olurlar. Diledikleri gibi kullanabilirler. Örneğin apartman/sitenin sosyal tesisi yapabilirler. ”