Yeni nesil kooperatifle ev sahibi olunur mu?

Geçtiğimiz günlerde Fuzul Topraktan Yönetim Kurulu Başkanı Faruk Akbal ile bir araya geldiğimizde, kooperatif usulü konut sahibi olma anlayışının yeni bir modelle hayata geçtiğini öğrendik. Faruk Akbal, önce eskiyi özetledi:

“Eskiden kooperatifler çok iyi işlerdi. Çünkü büyük bir arsaya küçük bir bütçeyle, aynı fırsat ve değerleme üzerinden ortak olma imkânı sunuyordu. Küçük bir yatırımla büyük bir yatırıma ortak olunuyordu. Ama kötü tarafları da vardı: Çok fazla ortak, her kafadan bir ses... İnşaatın nasıl tamamlanacağı da belli olmazdı. Parasını zamanında ödeyen vardı, ödemeyen vardı. Yönetimsel problemler çok fazlaydı. O dönemlerde enflasyon da yüksekti.”

Ardından sözü markalı konutlara getirdi:

“Aslında yapı kooperatifleri doğru bir mekanizmaydı ve uzun bir süre de başarılı şekilde işledi. Ama zamanla liyakat eksiklikleri ve çeşitli problemler sistemi yıprattı. Ardından markalı konutlar ön plana çıkmaya başladı. Biz erişilebilirlik meselesine odaklanmaya karar verince yaklaşık iki yıl önce bu işe fiilen başlarken şunu sorduk: Kooperatifler neden çalışmadı? Markalı konutlarda ne gibi sıkıntılar var?”

AŞAMALI MODELİ DEVREYE ALDI

Fuzul Topraktan işte bu aşamada markalı konut anlayışıyla kooperatif modelini birleştirerek yeni bir sistemi piyasaya sürmüş. Akbal’ın verdiği bilgilere göre, markalı konutlardan ehliyet, liyakat ve prestij tarafını; kooperatiflerden ise ortaklık kültürünü ve elbirliğiyle bir şeye sahip olabilme anlayışını almışlar ve bu sentezden “Aşamalı Konut Sahibi Olma Sistemi” doğmuş.

Özetle, bu modelde vatandaş bir projeden arsa payını alıyor ve onu ödüyor, sonra ikinci aşamada inşaat yapım maliyetini de ödeyerek ev sahibi oluyor. Firma arsaya uygun şartlarda ulaştığı için fiyat avantajını alıcıya yansıtıyor, bir de ödeme süresi uzun döneme yayıldığı için taksitler daha makul seviyede kalıyor.

Peki arsa nasıl ucuza geliyor? Bu konuda en büyük tedarikçilerinin belediyeler olduğunu, hatta birçok belediyeden teklif alır duruma geldiklerini söyleyen Akbal, süreci şöyle anlattı: “Geliştiricinin sermayesi yok, bankaların da bu geliştirmelere kredi verme iştahı düşük. Bu durumda ne oluyor? Arsa sahipleri müteahhite gidip yüzde 50 ortak olalım diyor. Normal şartlarda arsa maliyetinin yüzde 15-25’i geçmemesi gerekir. Bizde bu doğrultuda, arsa satın alma modeline yöneldik. Piyasada makul ve cazip bulduğumuz bölgelerde, özellikle İstanbul’un çeperlerinde Arnavutköy, Ispartakule, Pendik, Tuzla,  Başakşehir ve Esenler gibi lokasyonlarda kendimize bir hat çizdik. Bu bölgelerde uygun arsa bulduğumuzda doğrudan satın alıyor ve projeleri çok hızlı geliştiriyoruz.”

ERİŞİLEBİLİR VİLLA PROJELERİ YAPIYOR

Aşamalı modelin tüketici cephesinde karşılık bulduğunu, hatta aşamalı villa yapmaya başladıklarını dile getiren Akbal, ilk uygulamaya Ispartakule’de başladıklarını söyledi. Akbal, “Normalde 3+1 veya 4+1 dairelerde oturan vatandaşlarımızı villaya taşıyabiliyoruz. Yaklaşık 7-8 milyon TL’ye toprak sahibi olunabiliyor, üzerine inşaat ve malzeme maliyeti eklenince toplamda yaklaşık 15 milyon TL’ye bir villaya geçiş mümkün oluyor. Belki bu rakamı şehir çeperlerinde biraz daha dışında daha aşağı seviyelere çekebiliriz. Ödeme, yaklaşık 5 yıl vade ile gerçekleştiriliyor. Süreci kolaylaştırmak için bir kredi çözümü üzerinde de çalışıyoruz. Şu ana kadar 40 villanın satışını tamamladık. Kısa süre sonra Başakşehir’deki projemizde 70-80 villayı satışa çıkarmayı planlıyoruz.” Fuzul Topraktan’ın 2 yılda toplam 5.3 milyar TL’lik arsa satışı gerçekleştirdiklerini belirten Akbal, hedeflerini şöyle anlattı: “2025 sonu itibarıyla konut inşaat gelirleriyle birlikte toplamda 18 milyar TL’lik satış hacmine ulaşmayı planlıyoruz. Bu da geçen yıla kıyasla yüzde 100’ün üzerinde büyüme demek. 2026 ve 2027 yılları için her yıl yüzde 50 büyüme hedefliyoruz.”

EVİ ALMIYORSUN BİRİKTİRİYORSUN

ODAĞINA erişilebilir konutu alan şirket, yeni modeller deneme konusunda istekli. Akbal, İngiltere’de uygulanan ortak ev sahipliği (shared ownership) modelini baz aldıklarını söyledi. Yani konutun mülkiyeti paylaşmalı oluyor. Örneğin, evin yüzde 25’ine sahip olan biri, o evi kullanmaya başlıyor. Kalan yüzde 75 için kira ödüyor. Altı ay sonra imkânı varsa, evin bir yüzde 25’ini daha satın alıyor. Kalan kısım için kira veriyor. Gücü yettiği kadarıyla başlıyor ve zaman içinde sahipliğini artırıyor. Şirket, 2026 yılı içinde bu modeli hayata geçirmeyi planlıyor.

YENİ FON YOLDA

ŞİRKET, uluslararası bir fon kuruluşuyla birlikte Türkiye’de ilk erişilebilir konut fonunu kurmaya da hazırlanıyor. Akbal, bu hamle için şu bilgileri paylaştı: “Yatırımcılara 3 ayda bir istedikleri zaman gelirini alıp fon paylarından çıkabilecekleri bir yapı oluşturuyoruz. Burada kâr payı değil, ana paranın da çekilebilmesi söz konusu. Sermaye Piyasası Kurulu’na başvurumuzu yaptık ve onların onay süreçlerini bekliyoruz. Burada amaç gayrimenkulü yatırım aracı olarak gören insanların yöneleceği likit bir gayrimenkul yatırım enstrümanı oluşturmak. Nitelikli yatırımcı, tüzel kişiler, fonlar hedef kitlemiz. Temel maksadımız ise nitelikli yatırımcıların kaynağını erişilebilir konut üretimine sevk etmek.”