Sizinki kaç yıl?

HAYDİ gelin bu haftaki yazıya soru ile başlayalım. Hayal edin. Bir sitede oturuyorsunuz. Kiracısınız oturduğunuz eve ayda bin 750 TL ödüyorsunuz. Ev sahibinden teklif geldi...  650 bin liraya evi size satmayı önerdi. Bir miktar paranız var. Kalanını uzun vadeli bir krediyle ödeme ihtimaliniz de var. Ev sahibi olmak güzel de bu ev bu parayı eder mi? Özetle değer mi? Ya da tersten gidelim 650 bin liraya aldığınız bir evi bin 750 TL’ye kiraya verir misiniz?

Satın almayı düşündüğünüz ev ile ilgili fiyat analizi yapaken tabii ki pek çok kriteri hesaba katmalısınız. Öncelikle konum ve özelliklerini benzer evlerle kıyaslayabilirsiniz. Emlak ofisleri veya civardaki satılık ev ilanları ile kıyaslama da yapabilirsiniz. Ama bu hafta Vatandaşın Ekonomisi’nde masaya “yıllık kira çarpanını” yani halk arasındaki değimiyle evin kira üzerinden amorti etme sürecini yatıracağız.

NASIL AMORTİ EDERSİNİZ?
Yukarıda verdiğim örnekten yola çıkarsak bir eve ayda 1750 lira kira ödüyorsanız bu yılda 21 bin TL’lik maliyetiniz olduğu anlamına gelir. Ev sahibi evi satmak için sizden 650 bin lira istediğine bunu 21 bin liraya bölersek 30.9 sonucuna ulaşırız. Yani siz bu evi satın alırsanız kira ile amorti etme süreci 31 yılı bulacaktır. Sizin eski kiracı olmanız civardaki kiraların aslında ödediğinizden yüksek olması bu süreci azaltacaktır. Yakına gelecek metro gibi yeni bir ulaşım kolaylığı, kurulacak yeni bir üniversite, yapılacak yeni bir köprü, yol gibi yatırımlar bölgeye olan talebi artırabilir. Bunlar daha çok nüfus ve talep demek. Bu kiraların da artacağı anlamına gelebilir. Eğer bu beklentiler gerçekleşirse aldığınız evin değeri de artacaktır. Bu durumda hesapladığınız kira çarpanından daha kısa sürede evinizi amorti etme ihtimaliniz var.

İSTANBUL’UN SÜPERİ SANCAKTEPE
İdeal beklenti İstanbul gibi büyük şehirlerde bir evin kirasına göre 20 yılda geri dönmesidir. Ama birçok koşula göre bu süre değişir. Peki şu anda acaba evler ne kadar süre içerisinde amorti ediliyor. Bu konuyu da işin uzmanı olan Hürriyet Emlak’a sordum. Ellerindeki derin veri analizine bakıp 5 ili masaya yatırdılar. Sonuçlar enteresan. İstanbul’da en çabuk geri dönüş sağlayan ilçeler Sancaktepe (14 yıl), Gaziosmanpaşa (14 yıl), Esenyurt (14 yıl). Ev yatırımım dönsün diye neredeyse ömrünüzün yarısını bekleyerek geçireceğiniz ilçe ise Beykoz. Alanya’da bir evi kiraya verip satın aldığınız bedeli karşılamak için 23 yıl sabretmeniz gerekiyor. Kepez de ise bu sadece 13 yıl sürüyor. Demek ki Kepez’de kiralar pahalı evler ucuz...

EV ALIRKEN BUNLARA DİKKAT!
Kira çarpanı elbette bir evin değerini hesaplamada baz alınacak bir unsur ancak tek başına yeterli bir kriter değil. Başka nelere dikkat lazım, emlak editörümüz Gülistan Alagöz, TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya’ya sordu.

İŞTE YANITLARI….
1- AMORTİ SÜRECİ: Amorti etme süresi piyasanın çok oturmuş olduğu yerlerde veya fonksiyonlarda bakılan bir orandır. Özelikle gelişme bölgelerinde bu süre projeden projeye, caddeden caddeye dahi değişiklik gösterir. Alım kararını direkt etkileyen unsur olmaktan çıkar… Bu anlamda özelikle konut alım kararında bu oranların direkt etkisinden bahsetmek bence bugün için çok doğru değil…

2- DEĞER ARTIŞ PRİMİ: Amorti etme süresi ile yapılan hesapta iki önemli veri dikkate alınmaz. İlki değer artış primi, ikincisi de kira artış oranları… Hep aynı kira geliri elde edilecek varsayımı ile bakılır. Türkiye ve İstanbul gibi konut piyasasının gelişmekte olduğu ülkelerde değer artış primi de yatırım yapma kararınızda etkili olur.

3- OTURUM MU YATIRIM MI?: Alacağınız konutu ne amaçla alıyor olduğunuzu iyi ayırt etmekle başlıyor aslında doğru karar için… ‘Oturum’ amaçlı mı ‘yatırım’ amaçlı mı yoksa ‘ikisinden de biraz biraz olsun’ mu bunun kararını vermek gerekir öncelikle…Örneğin ilk önce biraz oturayım sonra da satıp daha güzelini daha büyüğünü alayım diye düşünüyorsanız kısa zamanda gelişecek bölgelerden almalısınız.

4- YAKINDA PROJE VAR MI?: Yakınlarında toplu ulaşım, büyük altyapı, kamusal yapı gibi projeler var mı ? Diğer önemli kıstas bu konu… Özelikle konut fiyatlarını en çok etkileyen faktör yakın çevresindeki mega projeler, insanların toplandığı alanlar ( AVM, hastane, okul, adliye binası vb… ) ve tabii ki toplu ulaşıma yakınlık… İstanbul özelinde konuşmak gerekirse konut değerlerini en çok etkileyen tetikleyen ilk faktör toplu ulaşım projeleri ( metrobüs, metro, tren vb.. )

5- GELİŞİME AÇIK MI: Yakın çevresinin gelişim potansiyeli bir diğer önemli konudur. Bazen bölgelerin gelişimini etkileyen doğal ve yapay eşikler vardır, ( orman alanı, askeri bölge, yapılaşma yasak alan, tarım alanı vb..)  Bu eşikler de kentin gelişme yönünü belirler çoğu zaman… Bu konudaki gözlemler de doğru yatırım için önemli olarak nitelendirilebilir.

6- CAZİBESİNİ YİTİR Mİ?: Çekim merkezlerine yakınlık konut için yine artı unsurdur. Burada sadece tehdit olarak konu çekim merkezinin taşınma ihtimalini dikkatli sorgulamak kısmı var. Bir bölgede hastane açılınca tüm eczacılar, doktor muayeneleri bölgenin fiyat eğrisini yukarı yönlü değiştirirken, hastane taşınınca fiyat direkt aşağı yönlü etkilenir.

7- MAKETLER YANILTMASIN: Söz konusu konut olunca işin içinde bir de maketler girer ki çok tehlikeli bir konudur. Maketten ev almak çok fazla riski de içinde maalesef barındırıyor. Maketten alınan evin bitmiş halini çok iyi tezahür etmek gerek… 3 boyutlu düşünme ve görme sanatında uzmanlık gerektiren bir konu maketten seçilen evler… Bir de karma projede, ya da daha önce hiç oturumun olmadığı bölgelerde alınan maketten evlerde yapay yollarla doğal çevre yaratma çabası dikkat çekiyor. Buna da bence bakılmalı.

8- EN ÖNEMLİSİ, YASAL MI?: Tapu niteliği, yasal evrak gibi belediye araştırmaları mutlaka yapılmalı. Yasal durum ile mevcut durum birbirine uyumlu mu? Tapu belgesi bu durumu tasdik eden bir tapu mu ? İskan var mı? gibi konular tabii ki satın alma kararını verirken çok çok önemli… (Bu hizmeti gayrimenkul değerleme firmaları verebiliyor.)