Yazlıkta Rus yöneticiniz varsa

Önce, İngiltere’de yaşayan okurum Halit Öztoplu’nun maili ve sorusu:
“İngiltere’de yaşamaktayım, Antalya’da bir yazlığım var. Ancak sıcaklardan ötürü mayıs ve haziranı orada geçiriyoruz. 19 daireden 12’si Rus vatandaşların ve çoğu yıllardır uğramıyor. Rus idareci (Türkçesi yok) bu daireleri günlük kiraya veriyor. Gelir bildiriyor mu bilmiyorum! Bu şahıs, hükümlülüklerinin hiçbirini yerine getirmemekte. Yıllardır hiçbir toplantı yapılmadı, gelir ve giderler hakkında hiçbir bilgi verilmiyor. Kapıcı dairemizin kiraya verilmesi kararlaştırılmıştı, ne olduğu hakkında bilgi yok. Ben oradayken, zaman zaman günlük kiralanıyordu. Tabii geliri hakkında bir bilgimiz yok. Kendisine Rusça isteklerimi bildirdim. Kaale almıyor.

İki problemim var, çözümü için ne yapabilirim ?
1- Havuzumuzu Rusya’da okullar kapandıktan sonra, normal olarak 7 Haziran’dan sonra açıyor. Ben ise, en geç 15 Mayıs’ta açılmasını istiyorum. Çünkü Antalya’da yaz mevsimi uzun ve tek kişi de olsam bunun benim hakkım olduğuna inanıyorum. Yani, asansörü nasıl kısıtlayamazsa, havuzun kullanılımını da istediği gibi kısıtlayamaz. Doğru mudur?
2- Gelir ve giderlerin, aylık olarak tarafıma bildirilmesini istiyorum. E-postama, göndermesi bu olmazsa, verdiğim adrese postalaması veya her ay belirli tarihlerde girişteki panoya aylık olarak, asılmasını istiyorum. Bölgede yaşıyan bir dostum kopyasını alabilir. İkisini de yaptıramadım. Şimdi, noterden ihtarname çekerek bu isteklerimi idareciye bildireceğim. Bunun haricinde yapabileceğim birşey var mıdır?

YÖNETİCİ VEKİL GİBİ SORUMLU

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun(KMK) 38. maddesine göre, “Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur”. Yöneticiniz Rus bile olsa bu görevi yürüttüğü için, kat maliklerine karşı sorumlu. Bu görevi yürüttüğü sürece temsil ettiği kimselerin yani siz ve diğer kat maliklerinin çıkarlarını koruyacak önlemleri almakla ve hesap vermekle yükümlü. Kanunun, 39. maddesine göre, yöneticiniz yönetim planında yazılı zamanlarda eğer böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna, anagayrimenkul dolayısıyle o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabına vermekle yükümlü. Ayrıca, sizin siteniz 19 daireli olduğu için kat maliklerinin yarısı yani 10 kat malikinin istemesi halinde, hesabın gösterilmesini her zaman isteyebilirsiniz.
Noter ihtarnamenize rağmen apartmanın hesaplarının iletilip, havuzun açılışı ile ilgili talebinize yanıt alamamanız halinde ya da ret yanıtı verilmesi halinde; bir avukata danışarak ya da kat maliki sıfatıyla sizin Antalya Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açabilir siniz. Hakimden yeni yönetici belirlemesini, hesapların denetiminin yapılmasını ve havuzun açılışına ilişkin karar verilmesini isteyebilirsiniz. Hukuka aykırı şekilde günlük kiralama yapılıp gelir elde edildiği konusunda ise Maliye Bakanlığı’nın sayfasından şikayette bulunmanız ayrıca mümkün.

ASANSÖR SORUSU

İkinci okurumun sorusu ise asansör konusunda. Soru şöyle:
“Apartmanımız 15 daireli ve asansörsüz. Ferdi tapular mevcut. Geniş aydınlık sayesinde asansör yapacak fiziki yer de var. Teknik kişilere incelettiğimizde asansörün yapılabilir olduğu da anlaşıldı. Karar almak için kaç malikin olur’u gerekmektedir? Geniş aydınlık 2 dairenin tuvaletlerine açılmakta kattaki diğer daire ile ilişiği bulunmamaktadir. Aydınlığa teması olan dairelerin bir ayrıcalığı olur mu?”

ÇOĞUNLUK İSTERSE ASANSÖR YAPTIRILABİLİR

Binanızın eski tip ve mimari projede asansör boşluğu olmadığı, aydınlık olarak ayrılan yere asansör yapılabileceği tespit edildiği görülüyor. Öncelikle KMK 42.madde gereği, Kat Malikleri Kurulu’nda asansör yaptırılması konusunda karar alınmasını istemeniz gerekir. 42. maddede bu yol şöyle gösteriliyor:
“Kat malikleri, anagayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarına bir değişiklik yapamazlar ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarıyacak bütün yenilik ve ilâveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır”
“Faydalı yenilikler” başlıklı bu düzenlemeden anlaşılacağı gibi siz tek başınıza ortak alanda asansör yaptıramazsınız. Ancak, apartmanız 15 daireli olduğuna göre, 8 kat maliki yani komşunuzun “asansör” istemesi halinde karar alınarak, asansör yaptırılmasını sağlayabilirsiniz.
Kanuna göre asansör yapım ve bakım giderleri konusunda da karar alınması ve yönetim planında yer alması da gerekir. Kanunda, hakkaniyet ve dürüstlük kuralları çerçevesinde, “yeniliklerden faydalananlar tarafından, faydalanma oranına göre asansör, yapım, bakım ve giderlerinin ödenmesi” kuralı var. Bu nedenle zemin katta oturanların asansörü çok daha az ya da hiç kullanamayacakları gerekçesiyle çok daha az ya da hiçbir ödememe yapmamaları, üst kattakiler daha fazla faydalanacağı için daha yüksek oranda ödeme yapıp asansör bakım giderlerine de daha yüksek oranda katılmaları şeklinde karar çıkartılabilir.