Pandemiden kira sözleşmesinin feshi nasıl istenir?

Önce okurum Y.E.Y.’nin sorusu:

“Özel okulda çalışan bir öğretmenim. Pandemi dolayısıyla maaşımda kesinti yapılıyor. Bu yüzden anlaştığım kirayı ödemekte zorlanıyorum. Sözleşmenin bitmesine 3 ay kaldı. Bir de depozitom var ev sahibinde. Kendilerinden bu durumdan dolayı dostane şekilde indirim talep ettim son 3 ay için, fakat kabul etmediler. Pandemi mücbir sebebiyle kira kontratı bitmeden evi tahliye etmem mümkün müdür? Herhangi bir tazminat ödemek zorunda kalır mıyım?”

KORONAVİRÜS MÜCBİR SEBEP

Ankara Barosu avukatlarından Buğcan Çankaya, Y.E.Y. başta, koronavirüs nedeniyle kirada indirim ve kira sözleşmesi dolmadan evden çıkmak isteyen okurlarımın, benzer sorularını ayrıntılı şekilde bakın şöyle yanıtladı:

TBK’DAKİ İSTİSNA: AŞIRI İFA GÜÇLÜĞÜ

“Hukukumuzda sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) ve sözleşme serbestliği ilkeleri kabul edilmiştir. Bu ilkelere göre, sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır. Yargıtay tarafından benimsenen sözleşmeye bağlılık ilkesinin istinası ise kira sözleşmelerine dönük açılacak ‘uyarlama davası’dır. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 138. maddesinde ‘Aşırı İfa Güçlüğü’ madde başlığı altında düzenlenmiştir.

UYARLAMA VEYA FESİH TALEP EDİLEBİLİR

Okurumuz gibi pandemi öncesinde kira sözleşmesi imzalamak suretiyle bir taşınmazın bağımsız bölümünü kiralayan kiracılar, pandemi nedeniyle gelişen yeni koşullar uyarınca; işsiz kalmaları, maaşlarının kesilmesi, işyerlerinin kapanması gibi sözleşmenin uyarlanmasını veya artık sözleşmenin pandemi koşulları nedeniyle uygulanabilirliği kalmadığından bahisle feshini (sözleşmeden dönmeyi) talep edebileceklerdir. Sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması ya da dönme hakkının kullanılması, TBK’nın ‘Aşırı İfa Güçlüğü’ başlıklı 138. maddesine göre şu dört koşulun birlikte gerçekleşmesine bağlıdır:

İŞTE GEREKEN 4 KOŞUL

1- Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır.

2- Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır.

3- Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır.

4- Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.

UYARLAMA VE FESİH İÇİN DAVA AÇILABİLİR

TBK 138. maddeye göre, uyarlamanın bütün koşulları gerçekleşmişse borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir. Bunun mümkün olmaması halinde borçlu, sözleşmeden dönebilir; sürekli edimli sözleşmelerde ise kural olarak, fesih hakkını kullanabilir.

Pandemi nedeniyle kira sözleşmelerinin uyarlanması veya feshi yönündeki talepler mahkeme nezdinde dile getirilebilir. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarında da uyarlama ve fesih davalarının kira sözleşmelerinde uygulanabileceği belirtilmektedir.”

TAZMİNAT ÖDEMEYECEKLER

Y.E.Y. ve benzer şekilde salgın nedeniyle kirada indirim veya kira sözleşmesi dolmadan evden çıkmak isteyen okurlarıma önerim, mümkünse hak kaybına uğramamak adına bir avukat kanalıyla işlemlerini yürütmeleri ve dava açmaları. Avukat Çankaya’nın açıklamaları ışığında okurum öncelikle pandemi nedeniyle maaşında kesinti yapıldığını, Borçlar Kanunu’nun 138. maddesine göre “aşırı ifa güçlüğüne” düştüğünü ve “kirada indirim istediğini aksi halde sözleşmeyi feshedeceğini ve evi tahliye edeceğini” ihtarname ile ev sahibine bildirmeli. Evi tahliye ederek, dava açmalı. Kira sözleşmelerinin uyarlama ve fesih davalarına bakmakla görevli mahkeme, sulh hukuk mahkemesi.

Son bir not: Okurum ve benzer durumdaki okurlarım “mücbir” sebepten fesih olduğu için ev sahibine tazminat ödemek zorunda da kalmayacaklar.