Bina girişine yazılanlar pes dedirtti: Ev sahibi ile kiracı arasında ‘otopark’ krizi! ‘Kira ücretinde indirim talep edilebilir ama...’

Son yıllarda, şehirlerdeki otopark sorunları hem ev sahipleri hem de kiracılar için önemli bir tartışma konusu haline geldi. Park yeri bulmanın zorlaştığı bölgelerde, apartman yönetimleri çeşitli çözümler geliştirmeye çalışıyor.

Ancak bu çözümler, çoğu zaman kiracılar ve ev sahipleri arasında anlaşmazlıklara yol açabiliyor. Bu tartışmaların en güncel örneği, Nevşehir’in Ürgüp ilçesinde yaşandı. İddiaya göre bir apartman yönetimi, kiracıların otoparka araç park etmelerini yasaklayan bir karar aldı.

Sosyal medyada çok fazla paylaşılan bir fotoğrafta, apartmanın kapısında asılı olan bildiri dikkat çekti. Bildiride, “Bina yönetiminin aldığı karar ile bina otoparkına sadece ev sahipleri araçlarını park yapacaktır. Kiracıların bina otoparkına araçları park etmemeleri rica olunur” denildi.

Bu durum, ev sahipleri ile kiracılar arasında artan gerilimle birlikte, otopark kullanımına ilişkin daha geniş bir tartışmayı da beraberinde getirdi.

‘HİÇ KİMSE KİRACILARI HAKLARINI KULLANMAKTAN MEN EDEMEZ’

“Kat mülkiyeti kanununa göre bir taşınmazda kiracı olarak oturan kişiler, o taşınmazın malikinin sahip olduğu tüm haklara ve sorumluluklara da sahiptir” diyen Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, “Hiç kimse onu bu hakları kullanmaktan men edemez. Gerek apartman veya site genel kurulu gerekse de yönetim kurulu, kiracılar için özel bir düzenleme yaparak bazı hakları kullanmalarını engelleyemezler” ifadelerini kullandı.

‘OYBİRLİĞİYLE BİLE KİRACILARIN OTOPARK KULLANIMLARI ENGELLENEMEZ’

Özellikle otoparkların ortak alan olduğunu söyleyen Kiraz, “Her kat maliki ve onun kiracısı otoparkları kullanma hakkına sahiptir. Kiracılar yönetim kurulu veya genel kurul tarafından alınan otoparkların kiracılar tarafından kullanımını yasaklayan bu kararlara katılmak ve katlanmak zorunda değildirler” dedi ve ekledi:

“Ayrıca bina veya site yönetimleri genel kurul toplayarak kat maliklerinin çoğunluğu ile veya belli bir yüzdesi ile veya oybirliği ile dahil olmak üzere kiracıların otopark kullanımlarını engelleyemezler. Eğer böyle bir karar alınırsa bu açık bir şekilde kanuna aykırı bir karardır ve iptali mahkemelerden istenebilir.”

YÖNETİM PLANINA ÖZEL BİR MADDE EKLENEBİLİR Mİ?

Bu soruma “Yönetim planları ile bazı dairelere veya o site veya apartman altında işletme var ise onlara özel tahsisler ve kısıtlamalar yapılabilir” cevabını veren Ali Güvenç Kiraz, şöyle devam etti:

-- Örneğin dairelerin bir araçlık otopark hakkı olan bir binada “mağaza olarak kullanılan işletme için iki araç koyacaktır” veya “mağazalara depo hakkı tanındığı için otopark kullanmayacaklardır” şeklindeki ifade hukuken geçerlidir. Yine her daireye iki otopark hakkı verilen bir sitede “dubleks dairelerin otopark hakkı üç araçtır” gibi bir ifade de hukuken geçerlidir.  

-- Ancak kiracılar için bir yönetim planı maddesi oluşturarak “kiracılar otoparkı kullanamaz” şeklinde bir yönetim planı maddesi geçerli değildir. Bu kat mülkiyeti kanunu kapsamında kiracının bir taşınmazın malikinin tüm hak ve borçlarına müteselsilen sahiptir ilkesine açıkça aykırıdır.



BÖYLE BİR DURUMDA KİRACI, KİRA ÜCRETİNDE İNDİRİM TALEP EDEBİLİR!

Kiracıların böyle bir durumda iki şekilde ilerleyebileceğini söyleyen Ali Güvenç Kiraz, şu bilgilerin altını çizdi:

-- Birinci olarak, kiracı mal sahibinden vekaletname almadığı ve onu temsil etmediği sürece kat malikleri genel kuruluna katılamaz. Ayrıca, kat mülkiyeti kanunu kapsamında yalnızca bir durum hariç dava açamaz. O durum ise kendisini doğrudan ilgilendiren hallerde kiracıların Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında dava açabilmesidir. Örneğin, "kiracılar otoparkı kullanamaz" kararı kiracıyı doğrudan ilgilendiren bir karar olup, kiracı bu karara yönelik Sulh Hukuk Mahkemesi’nde kararın iptali davasını açabilir.

-- İkinci durum ise, kiracının mal sahibine durumu bildirerek onun bu kapsamda karara itiraz etmesini ve itiraz sonucunda karar geriye alınmazsa dava açmasını istemesidir. Mal sahibi bu durumu kabul etmediği takdirde, kiracı mal sahibinden otoparkı kullanamaması sebebiyle erken fesih tazminatı ödemeden sözleşmenin feshini isteyebilir. Ayrıca, seçimlik hak olarak otoparkın kullanılamaması nedeniyle kirada indirim talep edebilir.

Kiracıların bir ev kiralarken haklarının neler olduğuna da değinen Ali Güvenç Kiraz, “Mevcut bir apartman veya site yaşantısı içerisinde bir taşınmazın maliki ile o taşınmazın kiracısı arasında o apartman veya site hayatı içindeki kurallara uyma, sorumlulukları yerine getirme ve hakları konusunda bir fark yoktur. Malik hangi hak ve sorumluluklara sahipse kiracı da o hak ve sorumluluklara sahiptir” dedi.

“Kiracı bir taşınmazı kiralarken öncelikle Borçlar Kanunu kapsamında mülkiyet sahibinin ona vermiş olduğu taşınmazı kullanma ve ondan yararlanma haklarına sahiptir” diyen Kiraz, “Kiracı olması sebebiyle ne kira sözleşmesi yaptığı taşınmaz maliki ne de başka kat malikleri kiracıya farklı olumsuz bir statü veremezler. Bu statü kapsamında kiracının o site veya apartmanda maliklerin kullandığı tüm hakları sosyal tesis kullanımları, havuz kullanımları spor salonu kullanımları, tüm ortak alan kullanımları (site veya apartman giriş hakları, bahçe, otopark, depo hakları, teknik personel kullanım hakları vb gibi ) engellenemez” ifadelerini kullandı.

Fotoğraflar: iStock